Miksi maapohjan kiinteistöveron korotus ei siirry vuokriin

28.10.2017 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Kokoan vastaukset kommentteihin uuteen artikkeliin.

Kaikki kustannukset siirtyvät vuokriin

Tärkein kustannus on asunnon pääoma-arvo kerrottuna tavoitellulla korolla. Kun kiinteistövero nousee, asunnon pääoma-arvo laskee ja tämä komponentti kuluista pienenee suunnilleen yhtä paljon kuin kiinteistövero nousee. Todennäköisesti pienenee enemmän, koska vuokranantajien mielessä on usein vähän korkeampi tuotto kuin mitä asunnon ostaja maksaa asuntolainastaan korkoa, mutta kustannukset pysyvät suunnilleen yhtä suurina.

On siis edelleen yhtä edullista ostaa asunto vuokrattavaksi kuin aiemminkin, koska asunnon saa nyt halvemmalla.

Vanhan vuokra-asunnon osalta vuokranantajan tuotto kyllä pienenee, jos hän laskee tuottoa siitä hinnasta, jonka on asunnosta maksanut, mutta hänen ei silti kannata myydä asuntoa pois, koska siitä saa nyt alemman hinnan. Nykyhintaan suhtautettuna tuottoprosentti pysyy ennallaan. Kiinteistöveron nosto merkitsee omistajalle pääomatappiota, olkoon omistaja sitten asukas tai sijoittaja.

Onko tämä pääomatappio epistä? Olisi, ellei asuntojen arvo olisi Helsingissä viime aikoina noussut epäoikeudenmukaisen paljon. On aivan kohtuullista leikata asuntojen arvonnousua kiinteistöverolla.

Jos tämä ei auennut, miettikään kahta sijoitusasuntoa, toinen omalla tontilla ja toinen vuokratontilla. Vuokratontilla olevasta pitää maksaa korkeampaa yhtiövastiketta. Pitäisikö näissä asunnoissa olla korkeampi vuokra tai olisiko kannattamattomapaa ostaa sijoitusasunto vuokratontilla olevasta talosta?

Yksi ei voi nostaa vuokraa, mutta yhdessä se voidaan tehdä

Vaikka yksittäinen vuokranantaja ei voikaan nostaa vuokraa, kaikki voivat nostaa sitä yhtä aikaa, koska silloin asukas ei voi valita halvempaa asuntoa. Kiinteistöveron korotus on signaali nostaa vuokraa yhtäaikaisesti.

Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsingin ympärillä olisi muurit, eikä kukaan voisi muuttaa sisään eikä ulos. Tosiasiassa kunnan rajan yli muutetaan tuhansittain joka viikko. Huomattavasti useampi pyrkisi muuttamaan Helsinkiin, ellei asuminen olisi kaupungissa niin kallista. Asumisen hintataso on se, joka tasapainottaa muuttoliikkeen, Viimekädessä rajoite tulee tietysti asuntojen lukumäärästä, mutta hinta toimii mekanismina.

Jos asuntojen hintaa yhteisellä päätöksellä yritettäisiin nostaa Helsingissä, aiempaa harvempi pyrkisi muuttamaan Helsinkiin ja aiempaa useampi pyrkisi muuttamaan pois, ja osa asunnoista jäisi tyhjilleen. Asumisen hintataso – sekä hinnat että vuokrat – muodostuvat markkinoilla, eikä niitä voi millään yhteisellä päätöksellä muuttaa.

Kiinteistöveron korotusta ei saa mitenkään siirretyksi vuokriin.

Sellaisessa tapauksessa, jossa joku asuu vuokralla sukulaisten tai perikunnan asunnossa, vuokrataso voi alittaa markkinavuokran selvästi. Tällöin on tietysti mahdollista, että vuokranantaja siirtää kiinteistöveron vuokraan.

Onko kiinteistöveron korotus epäoikeudenmukainen, koska vuokratontilla asuvaa se ei koske

Vuokratonttien vuokria tarkistetaan ajoittain (liian harvoin ja siksi kerralla liian paljon) niin, että koko arvonnousu ulosmitataan kaupungille. Kiinteistövero siirtää kaupungille vain osan ansiottomasta arvonnoususta.

Kommentit

34 Vastausta artikkeliin “Miksi maapohjan kiinteistöveron korotus ei siirry vuokriin”

  1. Jorma Nordlinjj kirjoitti 28.10.2017 kello 12:45

    Rangaistaanko asuntojen arvonnoususta väärää tahoa nostamalla kiinteistöveroa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. R. V. kirjoitti 28.10.2017 kello 12:52

    OS: Kiinteistöveron nosto merkitsee omistajalle pääomatappiota, olkoon omistaja sitten asukas tai sijoittaja.

    Onko tämä pääomatappio epistä? Olisi, ellei asuntojen arvo olisi Helsingissä viime aikoina noussut epäoikeudenmukaisen paljon. On aivan kohtuullista leikata asuntojen arvonnousua kiinteistöverolla.

    Ensimmäisen lainatun kappaleen pointti on itse asiassa mielenkiintoinen: tällöin kiinteistöveron korotus on ekvivalentti sille, että maapohjan omistajien pankkitileitä käytäisiin nostamassa kunkin maapohjan arvoon suhteessa oleva summa. Poliisi tutkisi toimea varkautena, eikä sitä voi kovin tasapuolisena pitää.

    Jälkimmäinen lainattu kappale antaa kyllä hyvän argumentin siitä, että nyt vain korjataan menneitä virheitä. Tästä olisi syytä olla avoimempi.

    OS: Tämä (vuokran yhteisnosto) pitäisi paikkansa, jos Helsingin ympärillä olisi muurit, eikä kukaan voisi muuttaa sisään eikä ulos. Tosiasiassa kunnan rajan yli muutetaan tuhansittain joka viikko. Huomattavasti useampi pyrkisi muuttamaan Helsinkiin, ellei asuminen olisi kaupungissa niin kallista.

    Vero olisi noussut myös Espoossa (mutta ei ainakaan yhtä paljon Vantaalla, jossa on tällä hetkellä 0,07 %-yks korkeampi veroprosentti kuin Helsingissä ja Espoossa). Tällöin muuttoliikkeen tasaantuminen Helsingin ja Espoon välillä ei toimisi (mutta toimisi toki Helsingin ja Vantaan välillä).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Osmo Soininvaara kirjoitti 28.10.2017 kello 17:07

    Pääkaupunkiseutu saa paljonmuuttovoittoa muualta Suoemsta. Lisäksi vero nousisi Espoossa ja Vantaalla vähemmän, koska maapohjan arvo on pienempi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. JukkaP kirjoitti 28.10.2017 kello 13:47

    Jos oletetaan vuokrien määräytyvän kysynnän ja tarjonnnan mukaan, kiinteistöveron noston tulisi laskea vuokranantajan tuottoja ja siten vähentää vuokra-asuntojen tarjontaa. Jos kysyntä kuitenkin pysyy samana, eikö tästä tulisi seurata silloin vuokrahintojen nousu? Tämä siis staattisesta näkökulmasta katsottuna.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Osmo Soininvaara kirjoitti 28.10.2017 kello 17:06

    Vuokratuotto suhteessa asuntojen laskeneeseen hintaa pysyy ennallaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. arkkitehti kirjoitti 28.10.2017 kello 17:20

    R. V.: Ensimmäisen lainatun kappaleen pointti on itse asiassa mielenkiintoinen: tällöin kiinteistöveron korotus on ekvivalentti sille, että maapohjan omistajien pankkitileitä käytäisiin nostamassa kunkin maapohjan arvoon suhteessa oleva summa. Poliisi tutkisi toimea varkautena, eikä sitä voi kovin tasapuolisena pitää.

    Eihän tuo eroa mitenkään muista veroista. Osingoista maksettava pääomatulovero laskee osakepääoman arvoa, ansiotulovero laskee henkisen pääoman arvoa, arvonlisävero laskee tuotantovälineiden arvoa jne.

    Tietysti on joukko anarkokapitalisteja joiden mielestä kaikki verotus on ryöstöä, mutta järkevät ihmiset näkevät ainakin jonkin kokoisen julkisen sektorin välttämättömyytenä, ja tuo välttämättömyys kannattaa rahoittaa mahdollsimman haitattomilla veroilla. Taloustiede on harvinaisen yksimielinen siitä, että maan arvon verottaminen on yksi parhaista ja vähiten haitallisista veromuodoista. Ainakin se on paljon parempi kuin ansiotulovero, mikä on se toinen kuntien käytössä oleva veromuoto.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. antti kirjoitti 28.10.2017 kello 17:32

    On kyllä nerokas liikeidea. Ensin myydään tontit kalliilla ja sitten verotetaan kalliisti toiseen kertaan. Luotettava yhtiökumppani.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Hannu kirjoitti 28.10.2017 kello 19:02

    OS: “Kun kiinteistövero nousee, asunnon pääoma-arvo laskee”

    Eikö tämä tarkoittaisi myös kiinteistöveron tuoton leikkaantumista? Paitsi siinä tapauksessa, että vero määrätään muusta kuin kiinteistön todellisesta arvosta.
    Ja jos näin tehdään, niin eikö silloin olisi “edullista” määrätä kiinteistövero 100 %:iin. Vuokrat laskisivat teoreettiseen minimiinsä?

    Lisäksi tämä olisi ovelampaa kuin sosialisointi tai konfiskointi. Sillä eihän kiinteistön omistajalla olisi mitään mahdollisuutta päästä omaisuudestaan eroon, kun kukaan ei ottaisi edes lahjaksi. Sama (100%) vero voitaisi kyniä siis joka vuosi maailman tappiin!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. vk kirjoitti 28.10.2017 kello 19:15

    “Kiinteistöveron korotusta ei saa mitenkään siirretyksi vuokriin.”

    Tuo näkemys ei ole reaalimaailmasta. Saako vaiko ei riippuu täysin alueesta ja sen markkinatilanteesta.

    Suhteellistetaan kuitenkin asiaa tosielämän keissillä. Helsingin keskustassa oleva 1920-luvun asuintalo omalla tontilla. V. 2000 tontin ja rakennuksen kiinteistövero oli noin 8900€ per vuosi. 2017 se on noin 18.000€. Nousua siis 102%, mutta per annum tekee “vain” 4%. Lienee kuitenkin selvästi inflaatiota nopeampaa.

    Kiinteistövero per m2 oli v. 2000 3,33€/m2/vuosi ja 2017 6,72€/m2/v. Vastaavasti 0,28€/m2/kk ja 0,56€/m2/kk.

    Jos pääomitetaan nousu (6,72-3,33) vaikkapa Osmon esittämällä 2%:n reaalituottovaatimuksella, niin saadaan 170 €/m2. Eli tuon verran kiinteistöveron noston olisi pitänyt hillitä asuntojen hintojen nousua ko. kohteessa.

    Asuntojen hinnat tässä talossa ovat koosta riippuen 7-10.000 €/m2. Hinnat ja vuokrat ovat talon toteutuneiden kauppojen/vuokrasopimusten perusteella nousseet vuodesta 2000 noin 120%.

    Tästä ei tietenkään pysty päättelemään onko kiinteistöveron tapahtuneella reippaalla nousulla ollut vaikutusta asuntojen hintoihin tai vuokriin. Mutta sen pystyy sanomaan, että kiinteistövero (2017: 0,56€/m2/kk) on vielä niin pieni, että sen kohtuullisen nousun siirtäminen vuokraan (jotka talossa 20-39 €/m2/kk) on erittäin helppoa. Ja sen pystyy myös toteamaan, että kiinteistövero on alhainen asuntojen käypiin arvoihin verrattuna vastaten vuositasolla noin 0,1% käyvästä arvosta, eikä k-veron tapahtunutta muutosta tai pääomitettua arvoa pysty irrottamaan asuntojen arvosta.

    K-veron kohtuulliset korotukset on pystynyt Helsingissä käytännössä siirtämään vuokriin ja k-veron noususta huolimatta asuntojen hinnat ovat reippaasti nousseet. Tämä noin 20 vuoden, 20 asunnon ja 50 vuokralaisen kokemuksella.

    Osmon esittämillä huomattavilla korotuksilla, jos huomattava tarkoittaisi esim. veron 5-10 kertaistamista, sen sijaan olisi vaikutusta asuntojen hintoihin eikä siirtäminen vuokriin onnistuisi.

    On vaikea ymmärtää miksi Helsingin päättäjät haluaisivat verotuksen kautta nostaa jo korkeita asumiskustannuksia vielä korkeammalle. Omistusasujilta veron nousu on suoraan pois pussista ja vuokralaisilta myös nykymarkkinatilanteessa (ylikysyntä) nousevien vuokrien myötä. Mutta ei Helsingin asuntopolitiikassa muutenkaan ole juuri päätä tai häntää.

    By the way Helsingin nettomuuttotappio v. 2016 oli Vantaalle 1658 henkilöä. Suurimman ryhmän muodostivat 25-34 vuotiaat. Halvemmat asumiskulut ja vaikkapa perheellisillä mukavampi asuinympäristö vetää puoleensa. Helsingin ei kannata tehdä asumista vielä nykyistä kalliimaksi veron korotuksilla jos aikoo pärjätä kilpailussa hyvistä veronmaksajista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Ville kirjoitti 28.10.2017 kello 21:54

    Jos ja kun kiinteistövero on hyvä ja oikeudenmukainen vero – ja sitä on syytä korottaa – miksi ei olisi oikein kompensoida syntyvää tappiota niille, jotka veronkorotuksesta kärsivät?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Liian vanha kirjoitti 28.10.2017 kello 22:58

    Empiirisen havainnon mukaan asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat kiinteistöveron korotuksista huolimatta tai juuri sen takia

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Amos Ahola kirjoitti 29.10.2017 kello 1:35

    “Vaikka yksittäinen vuokranantaja ei voikaan nostaa vuokraa, kaikki voivat nostaa sitä yhtä aikaa, koska silloin asukas ei voi valita halvempaa asuntoa. Kiinteistöveron korotus on signaali nostaa vuokraa yhtäaikaisesti.
    Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsingin ympärillä olisi muurit, eikä kukaan voisi muuttaa sisään eikä ulos.”

    Entäpä jos mukana kototuksessa olisivat myös Espoo, Vantaa ja Kauniainen? Niiden ulkopuolinen “erämaa” on de-fakto muurit.

    Vaatisi jonkun verran kalkyylia osoittamaan minkä kokoinen alue tarvitaan että “hiljainen kartelli” voi syntyä, mutta satavarmasti pääkaupunkiseutu on riittävän iso, ehkä Helsinkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Osmo Soininvaara kirjoitti 29.10.2017 kello 10:28

    Vaika Vantaa nostyaisi kiinteistöveroprosenttia yhtä paljon, vero ei siellä nousisi euroina läheskään yhtä paljon, koska vero perustuu tontin arvoon. Se on Jätkäsaaressa korke4ampi kuin Korsossa. Pääkaupunkiseudulle muuttaa ja sieltä muuttaa pois tuhansia ihmisiä viikossa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Ossi Saresoja kirjoitti 29.10.2017 kello 2:45

    OS: “Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsingin ympärillä olisi muurit, eikä kukaan voisi muuttaa sisään eikä ulos.”

    Haluan viilata pilkkua sen verran, että se ei tod.näk. siltikään pitäisi paikkaansa. Muureista huolimatta asumisen kysyntä ei olisi täysin epäelastista, koska esim nuoret voisivat roikkua vanhempiensa nurkissa pitempään kuin muuten jne.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Niko kirjoitti 29.10.2017 kello 10:38

    “Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsingin ympärillä olisi muurit, eikä kukaan voisi muuttaa sisään eikä ulos.”

    Onko nyt kaikki Helsingin vuokrat vuokralaisten maksukyvyn ylärajalla? Enempää ei voida puristaa? Jos on, niin silloin tuo pitänee paikkansa.

    Jos asuntojen hinnat alkavat laskea Hki ydinkeskustassa, lisääkö se mm. espoolaisten eläkeläisten muuttohaluja kaupunkiin –> omistusasuntojen kysyntä kasvaa –> vuokra-asuntojen määrä vähenee –> vuokrat nousevat.

    En näkisi yhtälöä ihan niin yksinkertaisena.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Kaino kirjoitti 29.10.2017 kello 10:54

    Tulisiko asuntorahastojen tehdä alaskirjaus, mikäli kiinteistövero nousee? Tekevätkö?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. Pekka Pessi kirjoitti 29.10.2017 kello 11:24

    R. V.:
    [T]ällöin kiinteistöveron korotus on ekvivalentti sille, että maapohjan omistajien pankkitileitä käytäisiin nostamassa kunkin maapohjan arvoon suhteessa oleva summa. Poliisi tutkisi toimea varkautena, eikä sitä voi kovin tasapuolisena pitää.

    Ai verotus on varkautta?

    Minulla on valtion obligaatioita. Jos valtio myy uusia obligaatioita, joiden korko on korkeampi, minun nyt omistamieni papereiden arvo laskee. Tämä johtuu siitä, että ostajat saavat saman tuoton uusista obligaatioista pienemmällä nimellispääomalla.

    Onko lainaaminenkin varkautta?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. vk kirjoitti 29.10.2017 kello 12:11

    Asuntosijoittajan kokonaistuotto muodostuu vuokratuotosta ja asunnon arvon muutoksesta.
    Jos arvonnousu on heikko (kuten suuressa osassa Suomea on tilanne), täytyy vuokratuottoprosentin vastaavasti olla suurempi. Ja päin vastoin.

    Tästä syystä Helsingin keskustassa vuokratuottoprosentit ovat jopa alle kolmen. Maakuntien kaupungeissa päästään yleisesti 5-6 %:iin. Vastapainoksi arvonnousut ovat olleet toisin päin. Tästä taitaa löytyä empiiristä evidenssiä paljonkin.

    Osmo väittää, että kiinteistöveron korotus kapitalisoituu hintaan eli laskee asuntojen hintoja, ja että vuokranantaja tyynesti vastaavasti laskee asunnon vuokraa, jolloin pääoman tuottoprosentti pysyy samana.

    Osmo unohtaa arvonmuutostekijän sijoittajan tuottoyhtälöstä kokonaan. Jos Helsingin kaupunki päättää vuosien huomattavasta (toteutunutta vielä korkeammasta) kiinteistöveron korotussuunnasta, niin tällä ehkä saadaan asuntojen hinnat laskutrendille, mutta vuokrat eivät lähde laskuun ellei joko vuokra-asumisen tukemista leikata reilusti tai halpojen vuokra-asuntojen keskustarakentamista lisätä voimakkaasti. Kumpikaan ei ole toteutumassa.

    Asiaa valaisee esim. PTT:n selvitys:

    https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/tutkimukset/tuottotutkimus/#1467294150827-560d09c4-c019

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  19. arkkitehti kirjoitti 29.10.2017 kello 15:09

    vk: Osmo unohtaa arvonmuutostekijän sijoittajan tuottoyhtälöstä kokonaan. Jos Helsingin kaupunki päättää vuosien huomattavasta (toteutunutta vielä korkeammasta) kiinteistöveron korotussuunnasta, niin tällä ehkä saadaan asuntojen hinnat laskutrendille, mutta vuokrat eivät lähde laskuun ellei joko vuokra-asumisen tukemista leikata reilusti tai halpojen vuokra-asuntojen keskustarakentamista lisätä voimakkaasti. Kumpikaan ei ole toteutumassa.

    Kukaan ei väitä, että vuokrat laskisivat. Väite on nimenomaan se, että vuokrat eivät muutu, eli kiinteistöveron aiheuttamaa lisäkulua ei voi siirtää vuokralaisen maksettavaksi.

    Vuokrat määräytyvät vuokralaisten maksukyvyn mukaan, ja kiinteistövero ei muuta sitä millään lailla. Vuokrat pysyvät siis vakiona. Samoin asuntojen hinta määräytyy ostajien maksukyvyn mukaan, ja siihen kiinteistövero vaikuttaa laskevasti: seurauksena asuntojen hinta laskee.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  20. Olli Saarinen kirjoitti 29.10.2017 kello 18:27

    Monessa samaa mieltä. Ylikysyntätilanteessa vuokrat määrittyvät vuokralaisen maksukyvyn mukaan. Tästä seuraa, että Helsingin vuokrat ovat juuri niin korkeat kuin ihmisiltä saadaan puristetuksi. Tästä seuraa myös, että sosiaalituet valuvat vuokriin. Kun kaupunki on suurin tontinluovuttaja ja vuokraisäntä se välillisesti hyötyy ihmisten ahdingosta ja Kelan tuista. – Koska rakentaminen on lähes yhtä kallista Helsingissä ja vaikka Kajaanissa, kohdistuu asuntojen hintaero sijaintiin eli tonttiin. Tontinhinta kertoo sen osuuden kiinteistön arvosta, mikä perustuu puhtaasti omistamiseen ja sitä voidaan verottaa ilman vuokrannousupaineita kun vuokrat ovat jo tapissa.

    Tontin arvonnousulla on muitakin jakajia kuin verottaja. Helsingissä rakennusmääräykset ja palopäällikön vaatimukset ovat tiukkoja ja prosenttitaidekin saa määrällisesti suuren siivun. Kysyntä mahdollistaa myös rakentamisen vaikeillekin maille. Toisin sanoen rakennuksesta tulee turhan kallis ja pahimmillaan käy niin ettei edes sijoittajalle jää uudesta talosta kohtuutuottoa.

    Pohdiskelin itse eläkeasunnon hankkimista ja huomasin, että olisi helpompaa ostaa kallis uusi asunto kuin edullisempi vanha suurten yhtiölainojen vuoksi. Eri asia sitten saisiko rahoitusvastikkeen hoidetuksi. Tässä on paha labiili anomalia mikä koskee nimenomaan Helsingin asuntotuotantoa. Osin tähän vaikuttaa yhtiölainan edullisuus sijoittajille: rahoitusvastikkeen lainanlyhennysosa on välittömästi verovähennyskelpoinen vuokratulosta mikä on normaalin kirjapito- ja verotusajattelun vastaista. – On siis vaara, että asuntojen hinnoissa on tätä kautta keinotekoista ilmaa, mikä sitten ylläpitää myös kaupungin tontinmyynti- ja kiinteistöverotuloja ja ylläpitää monta kunnanvirkaa. Sama kupla kannattelee myös vanhojen asuntojen tontinhintoja ja se olisi puhallettava hallitusti tyhjiin massiivisella lisärakentämisella.

    Kruunuvuorenrantaa hallitsivat ennen öljysäiliöiden profiilit joiden taustalle olisi sopinut suunnitella vaikka satakerroksisia ympyrätaloja. Malmille saadaan muutaman kymmenen lennokkiharrastajan solidaarisuudesta huolimatta matalaa rakentamista, mutta läheisen Pihlajamäen lujat kalliot olisi vapautettava suojelusta pilvenpiirtäjille liikenteen solmukohtaan. Sinne tänne ripsivä täydennysrakentaminen pilaa alueiden henkireikiä ja siksi kannatan massiivisia pistemisiä kohteita vaikka osin epäonnistuneiden 1970-1990 -lukujen lähiöiden uusimiseksi. Hekan vuokrataloissa muhii paljon kosteusongelmia, joiden selättäminen käy parhaiten uudisrakentamalla tilalle kolme kertaa korkeampi.

    Alkuperäisen jutun maininta tuloverojen haitallisuudesta ja oletus ekonomistien rationalisuudesta vaatisi kommentin mutta jätetään tällä kertaa tähän.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. R. V. kirjoitti 30.10.2017 kello 6:56

    Pekka Pessi: Ai verotus on varkautta?

    Minulla on valtion obligaatioita. Jos valtio myy uusia obligaatioita, joiden korko on korkeampi, minun nyt omistamieni papereiden arvo laskee. Tämä johtuu siitä, että ostajat saavat saman tuoton uusista obligaatioista pienemmällä nimellispääomalla.

    Onko lainaaminenkin varkautta?

    Obligaatioista saamasi tuotto ei vähene mihinkään. Kiinteistöveron korotuksessa vuokratuotto taas laskee.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  22. Ville kirjoitti 30.10.2017 kello 9:31

    Pekka Pessi:
    Onko lainaaminenkin varkautta?

    Riippuu siitä, onko korko kohtuullinen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  23. Ei libertaari kirjoitti 30.10.2017 kello 13:46

    Verotus on laillistettua varkautta, koska raha otetaan väkisin. Oikeudenmukaiseksi sitä ei saa, mutta jostain se raha on otettava. Kiinteistövero on pienin paha.

    Jos jonkin veron korotus kompensoidaan maksajalle, se ei tuota rahaa kunnalle.

    Jos vuokraa voisi nyt kannattavasti nostaa 20 euroa lisää, olisi jo nostettu. Ei siis voi vielä, mutta väestönkasvu parantaa Helsingin yksityisiäkin palveluita niin paljon, että joka vuosi voi korottaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  24. tcrown kirjoitti 30.10.2017 kello 14:29

    Kaino:
    Tulisiko asuntorahastojen tehdä alaskirjaus, mikäli kiinteistövero nousee? Tekevätkö?

    Ei tietenkään. Tosin jos kiinteisöveron noususta seuraa asuntojen hintojen materiaalinen lasku, niin siinä tapauksessa toki pitää. Mutta sellaisilla kiinteistöverojen nostoilla, jotka ovat poliittisesti hyväksyttävissä, tuskin vielä hintojen laskua saadaan aikaan. Korkeintaan nousun pientä hidastumista.

    (Henkilökohtaisena mielipiteenäni valtion/kuntien pitäisi alkaa säätämään kiinteistöverosta suuremmalla tarkkuudella, vaikkapa kaupunginosan tarkkuudella, ja sitoutua julkisesti pitämään tonttimaan nimellisarvo nykytasolla pitkällä aikavälillä. Siis jos tonttimaan arvo nousee vuoden 2017 indeksin yläpuolelle, veroa kiristetään, ja päinvastoin)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  25. Anonymous kirjoitti 30.10.2017 kello 19:33

    Ei libertaari:
    Verotus on laillistettua varkautta, koska raha otetaan väkisin. Oikeudenmukaiseksi sitä ei saa, mutta jostain se raha on otettava. Kiinteistövero on pienin paha.

    Olet ymmärtänyt jotain väärin jossain elämäsi vaiheessa. Ilmeisesti myös varkauden käsitteen.

    Tässä tulee tietopläjäys: Verotus perustuu lakeihin, joita säätää eduskunta hallituksen esittelystä. Lait valmistellaan ministeriöissä ja virastoissa, lausuntoja saavat antaa muutkin. Lait vahvistaa tasavallan presidentti.

    Jos lakia haluaa muuttaa, niin on tehtävä aloite ja esitys lain muuttamiseksi. Otapa yhteyttä äänestämääsi kansanedustajaan, niin hän mahdollisesti aloittaa tämän kansanvaltaisen prosessin verotuksen poistamiseksi.

    Ennenmin kuin vinkua verotus-on-varkautta! kannattaisi ennemminkin valittaa valtion maksuperustelaista ja -asetuksesta. Siinä on sllainen työkalu, jolla ennen veroilla maksettu julkinen palvelu saadaan tuottamaan huomattavia summia. Mitään rotia ei ole esimerkiksi hallinto-oikeuteen valittamisen 250 euron maksusta tai passin hinnan kaksinkertaistamisesta (10 v -> 5 v), vaikka lain mukaan maksun pitäisi olla kustannuksia vastaava. Erittelyä et saa oikein mistään maksusta halutessasi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  26. Anniina kirjoitti 31.10.2017 kello 17:22

    Jos kiinteistöveron korotus alentaa maan hintaa, niin alentaako se ao. tontin lunastushintaa vai nouseeko kuitenkin vain tontin vuokra?

    “Yhtiön tontti Asunto Oy Helsingin Sompasaaren Pooki rakennetaan tontille, josta yhtiö omistaa osan ja hallitsee vuokrasopimuksen perusteella osaa. … Ostaja voi halutessaan maksaa asuinhuoneistokohtaisen lunastusosuuden tontista, joka on noin 1 449 euroa/m2.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  27. Jaakko kirjoitti 1.11.2017 kello 12:21

    Minusta se ei mene ihan niin suoraviivaisesti, että kiinteistöveron korotus laskee vastaavalla summalla maapohjan arvoa. Tehty peruskorjauskaan ei nosta talon myyntihintaa välttämättä suoraan kustannuksellaan, voi esimerkiksi olla niinkin, ettei se vaikuta myyntihintaan juuri lainkaan. Tämä tietysti on harvinaista, mutta ei sekään ole automaattista, että kustannuksen pystyy siirtämään hintaan sellaisenaan. Kiinteistöveron korotus menee asunto-osakeyhtiössä taloyhtiön maksettavaksi ja siirtyy varsin suoraan osakkaille vastikkeen korotuksena (ellei taloyhtiöllä ole esim. vuokratuloja, mutta kivijalkakaupoilla taitaa olla monessa paikassa vaikeuksia). Mikäli asunto on vuokrattu, on aika loogista, että vuokranantaja pyrkii siirtämään kohonneen kustannuksen eteenpäin vuokralaiselle. Vuokralainen voi tietenkin yrittää hakeutua halvempaan vuokra-asuntoon, mikä saattaa johtaa halutusta sijainnista tinkimiseen. Tähän varmaankaan kaikki eivät ole valmiita.

    Jotenkin tämä arvonalennuspäätelmä sotii myös sitä havaintoa vastaan, että sijoitusasuntojen kauppa käy (ainakin tietyillä alueilla Suomessa) erittäin hyvin. Mielestäni selitys piilee spekuloinnissa, asuntojen arvon oletetaan nousevan ja asuntoja pidetään turvallisina sijoituskohteina, joista saa vakaata kassavirtaa. Tulojen kehitys ei vastaa asuntohintojen kehitystä, joten se johtaa velkaantumiseen. Velkaantumista edesauttavat matalat korot sekä menetelmä (muistaakseni rahastointi) jolla myös ns. rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa. Aiemmin tämä ei käsittääkseni ollut mahdollista. Velkavivulla asuntomarkkinat pidetään käynnissä, sillä ei kai monikaan halua sijoittaa asuntoon, jos odottaa sen arvon laskevan. Pankeille asuntojen rahoittaminen on ydinbisnestä. Asuntohintojen laskeminen taas on myrkkyä, koska asunnot ovat velkojen vakuutena.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  28. Rosmo kirjoitti 1.11.2017 kello 19:24

    >”Kiinteistöveron korotusta ei saa mitenkään siirretyksi vuokriin.”

    Entä työnantajan kilometrikorvaus oman auton käytöstä. Arvatenkin Osmo (ja Tuukka Saarimaa) ovat sitä mieltä että työntekijät eivät pysty sitä mitenkään vyöryttämään työnantajille (koska työnantajat palkkaavat pitkällä juoksulla vähemmän autoilua vaativiin tehtäviin tms), onko näin? Jos ei ole niin mikä on erona asuntovuokrausasiaan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  29. Osmo Soininvaara kirjoitti 2.11.2017 kello 14:40

    Kyllä kilometrikorvauksen muuttaminen marginaalikustannuksia vastaavaksi vyöryy palkkoihin, tietysti, mutta sen jälkeen ei enää ajeta päivän aikana ajoja, Helsinki-Hämeenlinnan – Helsinki – Lahti – Helsinki, vaan ajetaan Helsinki – Hämeenlinna -Lahti -Helsinki. (Tämä kertomus on tosi)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  30. Tutkija Punavuoresta kirjoitti 2.11.2017 kello 22:32

    Uskallan olla Soininvaaran kanssa vähän eri mieltä. Vuokranantajaa kiinnostaa asunnon myyntivoittoa enemmän asunnon tuottama kassavirta.

    Asuntosijoittajan kassavirta on se, mitä jää viivan alle vuokrasta vähennettävän yhtiövastikkeen, sijoituslainan korkojen ja pääomatuloveron jälkeen. Kiinteistöveron korotus “100e/asunto” nostaisi monen sijoitusasunnon yhtiövastike-komponentin kaksinkertaiseksi.

    Kun kassavirta heikkenee, nostaa sijoittaja vuokraa vastaavasti, jolloin kassavirta jää ennalleen. Vaihtoehtoisesti sijoittaja hankkiutuu tuottamattomasta sijoituksestaan eroon realisoimalla asunnon.

    Markkinoille tulevista sijoitusasunnoista kilpailisivat omistusasuntoa itselleen hankkivat, ja toiset sijoittajat. Jos vuokra oletetaan markkinahintaiseksi vakioksi, olisi sijoitus kannattamaton kaikille sijoittajille. Näin ollen asunto ohjautuisi omistusasunnoksi.

    Kun vuokra-asuntoja tulee myyntiin, laskevat asuntojen hinnat. Harvoista vuokra-asunnoista kilpailisivat pienituloiset eläkeläiset, opiskelijat, luottotiedottomat ja he, jotka eivät saa säästettyä palkkatuloista 10% omarahoitusosuutta asuntoon. Vuokrat eivät siis pysyisi samana tai laskisi, sillä vuokra-asuntoja olisi merkittävästi vähemmän tarjolla.

    Voittajia olisivat he, jotka kykenisivät hankkimaan edullisemman omistusasunnon. Voiton hohtoa himmentäisi hirvittävän korkea yhtiövastike. Selkeimpiä voittajia olisivat vuokratonteilla omistusasunnoissa asuvat – ainakin niin kauan, kunnes tonttivuokrien korotukset olisivat edessä.

    Lopputulos saattaisi muistuttaa Etelä-Helsingin asuntomarkkinoita vuonna 2008. Kun Euribor pyöri 5% tuntumassa, olivat yhtiövastikkeet nykytasolla mutta sijoittajan kassavirran korkokomponentti tapissa. Muistan tuolta ajalta 100-120ke:n hintaiset keskustayksiöt, jotka eivät kelvanneet oikein kenellekään. Sijoittajat saivat rahoilleen paremman tuoton muualla; pankit vaativat asuntolainan hakijoilta mittavia tuloja lainanlyhennyksistä selviämiseen. Vuokra-asuntonäytöissä oli helposti 30-50 kiinnostunutta asunnosta kilpailemassa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  31. Osmo Soininvaara kirjoitti 3.11.2017 kello 9:46

    Kiinteistöveron korotus ”100e/asunto” nostaisi monen sijoitusasunnon yhtiövastike-komponentin kaksinkertaiseksi.

    Yhtiövastike 100 euroa vuodessa eli 8 €/kk asuntoa kohden eli jos asunto 50 neliötä, 0,16 €/neliö- Missä on näin edullisia yhtiövastikkeita.
    Kyllä, Yksi kiinteistöveron ajatus on alentaa asuntojen hintoja. Vaikka sijoittajan mielestä on hyvä, että asuntojen hinnat nousevat eksponentioaalisesti, muiden kannalta tämä ei ole toivottavaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  32. Syltty kirjoitti 3.11.2017 kello 11:21

    Tutkija Punavuoresta: Uskallan olla Soininvaaran kanssa vähän eri mieltä. Vuokranantajaa kiinnostaa asunnon myyntivoittoa enemmän asunnon tuottama kassavirta.

    Sijoittavat ottavat tuottolaskelmissaan huomioon asuntojen hintakehityksen, koska se vaikuttaa merkittävästi tuottoon. Kassavirtalaskelma on sitten erikseen ja vaikuttaa rahoitukseen.

    Mikään muu ei selitä sitä, että kasvukeskuksissa vuokratuotto-% on olennaisesti alempi kuin alueilla, joissa asuntojen hintakehitys joko polkee paikoillaan taikka jopa taantuu taantuvat.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  33. Tapio kirjoitti 3.11.2017 kello 22:53

    Syltty: Sijoittavat ottavat tuottolaskelmissaan huomioon asuntojen hintakehityksen, koska se vaikuttaa merkittävästi tuottoon. Kassavirtalaskelma on sitten erikseen ja vaikuttaa rahoitukseen.

    Mikään muu ei selitä sitä, että kasvukeskuksissa vuokratuotto-% on olennaisesti alempi kuin alueilla, joissa asuntojen hintakehitys joko polkee paikoillaan taikka jopa taantuu taantuvat.

    … tai, että markkinavuokrat ja asuntojen hinnat ovat ainakin ääripäissä eriytyneet toisistaan. Kasvukeskuksien keskustoihin ei löydy tarpeeksi “riitävän” korkean vuokran maksajia, kun taas taantuvilla paikkakunnilla on vielä kohtalaisesti vuokra-asuntojen kysyntää.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  34. vk kirjoitti 5.11.2017 kello 18:30

    Osmo: “Kiinteistöveron korotusta ei saa mitenkään siirretyksi vuokriin.”

    Asuntosijoittaja Saton toimitusjohtaja Saku Sipola:
    “On selvää, että kiinteistövero ja energiaverotus vaikuttavat kiinteistöjen hoitokustannuksiin ja näin sekä omistusasujien että vuokralla asujien maksamiin hintoihin ja vuokriin.”

    Sato taitaa olla yksi Suomen suurimmista ei julkisista vuokranantajista.

    Kaiken kaikkiaan verotuksen merkityksestä asumisen hintaan: Kauppalehti 5.1.2017: Kohtuuhintaista asumista-kustannusnousu järisyttävää

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus