Seurakuntayhtymä esittää kohtuuttomalta vaikuttavia vuokrakorotuksia Lehtisaaressa

3.4.2017 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu, Talouspolitiikka, _ 

Jos ostat tontin ja rakennat siihen itsellesi talon ja tontin sijainti muuttuu tämän jälkeen kaupunkirakenteen kehityksen vuoksi arvokkaammaksi,  asunnon arvonnousu kuuluu sinulle. Jos taas vuokraat tontin ja maan arvo nousee, arvonnousu kuuluu tontin omistajalle, minkä seurauksena maanvuokra nousee joko pikkuhiljaa tai kertarysäyksellä, siitä riippuen, mitä asiasta on vuokrasopimukseen ymmärretty kirjoittaa.

Tavallaan olisi oikeudenmukaista ja loogista, että maan vuokra olisi uusissa ja vanhoissa vuokrasopimuksissa samanlaisilla alueilla suunnilleen samalla tasolla. Tästä tietysti vanhojen talojen asukkaat ovat aivan eri mieltä.

Lehtisaaressa maata omistavat Vantaan ja Helsingin seurakuntayhtymät ovat korottamassa vanhojen kerrostalojen vuokraa todella paljon. Tontinvuokrat ovat nousemassa yli viiteen euroon huoneistoneliötä kohden kuussa. Hätääntyneet asukkaat ovat ottaneet yhteyttä myös minuun. Kaupunginvaltuutettu ei kuitenkaan voi vaikuttaa seurakuntayhtymän kuin äänestämällä kirkollisvaaleissa.

Haluan kuitenkin sanoa mielipiteenäni, että seurakuntayhtymät ovat minusta tässä asiassa väärässä.

Ensin sanon kuitenkin, että yksi asukkaiden käyttämä peruste on väärä. Se, että kirkko on saanut maat lahjoituksena 1500-luvulta, ei ole peruste, jonka vuoksi maa pitäisi vuokrata ulos halvalla. Kyllä se on kaikkien seurakuntalaisten omaisuutta ja sitä pitää käyttää tasapuolisesti kaikkien hyödyksi.

Minun käsitykseni mukaan tonttien vuokrat ovat nousemassa tasolle, jota maanomistaja ei voisi mitenkään saada tyhjästä tontista. Vuokra ylittää siis markkinahinnan.

Jo rakennetun talon alla olevasta tontista voi vaatia markkinavuokraa korkeampaa vuokraa, koska talo on tontilla panttivankina. Jos talossa olisi pyörät, kukaan ei yrittäisi tuollaista vuokraa, koska talo kannattaisi siirtää muualle, mutta taloissa ei ole pyöriä. Nyt seurakuntayhtymä pyrkii tavallaan perimään vuokraa myös rakennuksesta, jota se ei omista.

Seurakuntayhtymä perustelee asiaa suunnilleen näin: He ovat arvioineet maan arvoksi 1 500 – 1 700 €/k-m2. Tuottovaatimukseksi he ovat päättäneet 5%. Näin laskien vuokraksi tulisi 6,25 – 7,08 €/k-m2 eli jotain 7 – 9 €/m2. (Kerrosneliöitä on noin 20 % enemmän kuin huoneistoneliöitä)

Ensimmäinen ongelma koskee tuota maan hintaa. Helsingin kaupunki myy paljon paremmilta paikoilta rakentamatonta maata tarjouskilpailuilla, eikä tuollaisiin neliöhintoihin päästä kuin aniharvoin. Tuo arvio maan hinnasta tuntuu kovin korkealta.

Asukkaat väittävät seurakuntayhtymän määrittäneen tuon hintatason rantatonteista, jota on myyty rivitalojan varten. Tätä minun on vaikea uskoa, koska peruste ei pätisi miltään osalta. Rantatontti on eri asia kun tontti keskellä saarta, eikä rivitalojen kerrosneliöhintoja voi verrata kerrostalojen kerrosneliöhintoihin.

Suurempi ongelma kuitenkin on tuo viiden prosentin tuottovaatimus.

Jos puhutaan maan markkina-arvosta, on vuokran ja hinnan välillä yhteys, joka riippuu korkokannasta. Yhteys menee niin päin, että maan tuotto määrää maan arvon – ei niin, että maan arvo määrää sen tuoton. Jos tuotto on kiinteä, maan arvo on sitä suurempi, mitä alemmat ovat korot.

Kuvitelkaamme tontti, josta ollaan valmiita maksamaan kuukausittaisina asumiskuluina 3 €/m2/kk eli 36 €/m2/vuosi. Kuinka paljon tontista kannattaa maksaa, jos ostaminen olisi vuokraamisen vaihtoehtona? Silloinhan ostajan olisi otettava vastaavasti suurempi asuntolaina, josta maksetaan vuotuista korkoa. Jos korko olisi 1%, tontista kannattaisi maksaa 3 600 €/k-m2. Kahden prosentin korolla maan myyntihinnaksi muodostuisi 1 800 € ja viiden prosentin korolla 720 €/kk.

Olennaista on siis, että korko vaikuttaa suoraan maan arvoon.

Kyse on reaalikorosta, siis inflaation ylittävästä korosta, joka on nyt nollassa tai jopa vähän sen ali, joten maasta kannattaisi oikeastaan maksaa mitä hyvänsä, mutta kukaan ei kai kuvittele, että tämä tilanne jatkuisi pitkään. Järkevä tontin myyntihinta ei riipu hetkellisestä korosta, vaan sen oletetusta tasosta tulevaisuudessa.

Pitkään alhaalla olleet korot ovat nostaneet maan arvoa. Jos korkotaso olisi todella viisi prosenttia reaalikorkona laskettuna, maan arvo olisi aivan olennaisesti matalampi – ei siis lähelläkään 1500 €/m2.

On täysin epäloogista yhdistää keskenään viiden prosentin tuottovaatimus ja matalan koron inflatoima maan arvo. Tämä on se kohta, jossa kirkon rahakirstun vartijat laskevat väärin.

Helsinki perii tontin vuokrissa muodollisesti neljä prosenttia tontin arvosta, mutta vuokran perusteena ei käytetä matalan korkotason inflatoimaa tonttien myyntihintaa. On aivan tavallista myydä tontti yhdellä hinnalla ja vuokrata viereinen tontti vuokralla, joka perustuu puolta pienempään maan arvoon. Todellisuudessa kaupunki siis perii maanvuokrana noin kaksi prosenttia maan todellisesta arvosta.

Seurakuntayhtymä on sanonut, että vaikka korot nyt ovat matalalla, joskus tulevaisuudessa ne voivat nousta ja silloin viisi prosenttia olisi aivan kelvollinen vuokra. Niin olisi, muitta vastaavasti tonttimaan arvo olisi laskenut.

Oma käsitykseni on, että Lehtisaaressa oikean maanvuokra olisi jotain noin 3 €/m2/kk, jopa sen alle.

= = =

Me muuten kaavoitimme kaupunkisuunnittelulautakunnassa seurakuntayhtymille aika paljon lisää rakennusoikeutta Lehtisaareen. Kovasti on odotettu, että hankkeet käynnistyisivät. Tyhjän panttina pidettävästä rakennusmaasta menee rangaistusluontoinen korotettu kiinteistövero.

Jos nämä maat luovutettaisiin rakentamiseen vuokratontteina, saataisiin myös arvio käyvästä vuokratasosta.

Kommentit

16 Vastausta artikkeliin “Seurakuntayhtymä esittää kohtuuttomalta vaikuttavia vuokrakorotuksia Lehtisaaressa”

  1. Ville kirjoitti 3.4.2017 kello 21:55

    Vuokratontti ja yhtiölaina yms. ovat hieman petollisia: ne tekevät asumisesta alussa halpaa, mutta asumiskustannusten nousu myöhemmin on niihin sisäänrakennettuna.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. ksee kirjoitti 3.4.2017 kello 22:34

    OS: “Jos ostat tontin, ja rakennat siihen itsellesi talon ja tontin sijainti muuttuu tämän jälkeen kaupunkirakenteen kehityksen vuoksi arvokkaammaksi asunnon arvonnousu kuuluu sinulle. Jos taas vuokraat tontin, ja maan arvo nousee, arvonnousu kuuluu tontin omistajalle…”

    Oho? Juuri, kun olin tätä blogia seuraamalla oppinut, että kyseessä olisi ansioton arvonnousu, joka pitäisi heti välittömästi konfiskoida kunnan kassan täytteeksi.

    OS: “Kyllä se on kaikkien seurakuntalaisten omaisuutta ja sitä pitää käyttää tasapuolisesti kaikkien hyödyksi.”

    Niin – toisin kuin kunnan omaisuus, jota suorastaan pitää jakaa harvoille ja valituille mm. ARA- ja HITAS-lottovoittojen muodossa!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.4.2017 kello 8:38

    Maapohjan ansioton arvonnousu koskee yleensä kaavoittamatonta maata, ei asuntoja. Kiinteistöverolla voidaan jonkin verran verottaa arvonnousua, mutta sen käyttö on Suomessa marginaalista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Jussi Airaksinen kirjoitti 4.4.2017 kello 8:38

    Lähtökohtaisesti kai omistaja pyrkii saamaan omaisuudelleen mahdollisimman hyvän tuoton. Ei osakesijoittajakaan pyri laskemaan omistamiensa yhtiöiden tuottoa keskiarvoon, jos joku sattuisi tuottamaan keskimääräistä paremmin. Samasta syystä seurakunnalla on mahdollisuus pyytää kiinteistöistään kovempaa rahaa kuin kaupunki, jos nykyinen asuntoyhtiö tai joku muu sen suostuu maksamaan.

    Totta kai rakennuksen poistaminen kiinteistöltä vuokrasuhteen päättyessä on kallista. Se on ollut kuitenkin kaikkien tiedossa jo siinä vaiheessa kun maanvuokrasopimusta oltiin tekemässä, jolloin asiaan on ollut mahdollisuus varautua jo vuokrasopimusta tehtäessä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. TimoT kirjoitti 4.4.2017 kello 8:59

    Ei vuokratontille koskaan kannata rakentaa mitään. Tontti on aina ostettava itselle ennen rakentamista. Tontin omistaja voi määrätä minkä tahansa vuokran tontille, jos vuokrasopimuksessa ei ole määritelty vuokran perustetta. Rakentaja on täysin vuokranantajan armoilla. Hänen on jopa purettava rakennuksensa, jos vuokrasopimus jostakin syystä, esim. vuokrariitaan, raukeaa. Tämä on nykyajan vastine torpparilaitokselle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Heikki H kirjoitti 4.4.2017 kello 9:52

    Ode, erinomaista. Juuri tällaista konkreettista kannanottoa tarvitaan. Sait noin tuhat ääntä juuri Lehtisaaresta. Olet ensimmäinen poliitikko, joka uskaltaa sanoa ääneen totuuden. Jatka samaan rataan niin saadaan Helsingistä oikeasti mukava paikka asua. Toimistot voi rakentaa Espooseen!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. ksee kirjoitti 4.4.2017 kello 10:16

    Osmo Soininvaara:
    Maapohjan ansioton arvonnousu koskee yleensä kaavoittamatonta maata, ei asuntoja. Kiinteistöverolla voidaan jonkin verran verottaa arvonnousua, mutta sen käyttö on Suomessa marginaalista.

    Eli siis vaikka maanomistaja olisi valmis omalla kustannuksella saattamaan raakamaan rakennuskuntoon, kustantaisi välittömän infrastruktuurin ja osallistuisi myös muihin yhteiskunnan kuluihin tuhdilla kaavoitusmaksulla, niin ei käy koska ansioton arvonnousu?

    Samalla jos toinen maanomistaja lähinnä katselee vuodenaikojen vaihtumista XO konjakkia siemaillen Esplanaadilla olevan toimistonsa ikkunasta samalla kun vuokratulot rakennetuista tonteista kilisevät tilille, niin arvonnousu on ihan ok, koska hommassa ei ole mitään ansiotonta?

    Jotenkin hämmentävää, mutta tämä ristiriita tietysti poistuu näppärästi sitten kun kunta on sosialisoinut kaiken rakennusmaan ja kansa on puolueiden maaorjina…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. R.Silfverberg kirjoitti 4.4.2017 kello 11:15

    Olen ihmetellyt kanssa tuottoprosenttia. Espoossa sama juttu, kaupunki haluaa 4 % tuoton vuokratonteista. Osassa Espoota on vanhoja sopimuksia jotka raukeaa 5-10 vuoden sisällä ja sitten olisi tulossa hirmukorotuksia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. antti kirjoitti 4.4.2017 kello 16:40

    Täällä kanssa yksi huolestunut kansalainen kysyy että mitä järkeä on Hitas vuokranalennuksissa? Normaalit ihmiset saavat maksaa nekin alennukset omissa kiinteistöveroissaan ja tontinvuokrissaan. Vihreät ja demarit, eriarvoisuuden edunvalvojat!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.4.2017 kello 17:46

    Näitä postauksia on ollut niin paljon, mutta tässä postauksessa sanomme vastustavamme hitas-järjestelmää.
    http://www.soininvaara.fi/2017/03/25/kaupunkirakentamisen-aika-5-markkinatalopuden-hyodyntaminen/

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Samu R kirjoitti 4.4.2017 kello 17:29

    Tämä oli tärkeää sanoa ääneen. Seurakuntien kaavailemat korotukset Lehtisaaren maanvuokra-asiassa ovat täysin kohtuuttomalla tasolla. Seurakuntien päätyö tuntuu kaiken kaikkiaan olevan kiinteistöbisneksessä, mikä asettaa koko kirkon arveluttavaan asemaan. Ihmetyttää myös kirkon haluttomuus myydä tontteja, vaikka lunastuspykälä pääsääntöisesti kuuluu uusittaviin vuokrasopimuksiin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. ksee kirjoitti 4.4.2017 kello 19:22

    Osmo Soininvaara:
    Näitä postauksia on ollut niin paljon, mutta tässä postauksessa sanomme vastustavamme hitas-järjestelmää.
    http://www.soininvaara.fi/2017/03/25/kaupunkirakentamisen-aika-5-markkinatalopuden-hyodyntaminen/

    Kappas… tuo oli mennyt ohi (kirjoituksia on tullut siihen tahtiin, ettei ole perässä pysynyt…) – kuulostaa kyllä kovastikin kannatettavalta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. R. V. kirjoitti 5.4.2017 kello 7:05

    Samu R:
    Tämä oli tärkeää sanoa ääneen. Seurakuntien kaavailemat korotukset Lehtisaaren maanvuokra-asiassa ovat täysin kohtuuttomalla tasolla. Seurakuntien päätyö tuntuu kaiken kaikkiaan olevan kiinteistöbisneksessä, mikä asettaa koko kirkon arveluttavaan asemaan. Ihmetyttää myös kirkon haluttomuus myydä tontteja, vaikka lunastuspykälä pääsääntöisesti kuuluu uusittaviin vuokrasopimuksiin.

    Itse kyllä ymmärrän kirkkoa: se ottaa maasta sen tuoton, minkä siitä saa. Tyhmä on ollut se, joka on rakentanut huonosti siirtyvän rakennuksen vuokramaalle ja luottanut vuokranantajan hyväntahtoisuuteen.

    Vuokrasopimusta uusittaessa maan arvo on käytännössä raakamaan arvo + rakennuksen arvo, koska – kuten Soininvaara hyvin totesi – rakennus on panttivankina.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Osmo Soininvaara kirjoitti 5.4.2017 kello 11:51

    Tämä gvarmaankin menee oikeueen ja oikeus kohtuullistaa vuokran, mutta sinä aikana asuntokauppa seisoo ja osa asunnoista jää tyhjilleen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Petteri kirjoitti 5.4.2017 kello 14:06

    Jos katsotaan noiden Lehtisaaren tonttien arvoa tyhjinä, siis jos niillä ei olisi mitään rakennuksia, 1500-1700 euroa neliöltä lienee ihan realistinen hinta. Rakentamattomina kyseessähän olisivat tontit, jotka ovat hyvällä rakennuspaikalla ja joissa parkkeeraus on maan päällä.

    Vaikka sijainti on huonompi kuin joissain kaupungin myymissä kohteissa, uusilla alueilla pitää usein paaluttaa, eristää pohjavesiä kellareista ja rakentaa autopaikkoja ahtaille tonteille, se nostaa rakennuskustannuksia ja alentaa toki noista tonteista saatavaa hintaa.

    Minusta 1500-1700 euroa neliötä on Lehtisaaressa ihan realistinen kerrostalotontin hinta.

    Tuottovaatimus sen sijaan on kyllä aika paljon yläkantissa. 3 % tontin hinnasta voisi olla suunnilleen kohtuullinen maanvuokrasopimuksen hinta, kun se sidotaan indeksiin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. hfhdf kirjoitti 6.4.2017 kello 0:42

    Petteri:
    Jos katsotaan noiden Lehtisaaren tonttien arvoa tyhjinä, siis jos niillä ei olisi mitään rakennuksia, 1500-1700 euroa neliöltä lienee ihan realistinen hinta. Rakentamattomina kyseessähän olisivat tontit, jotka ovat hyvällä rakennuspaikalla ja joissa parkkeeraus on maan päällä.

    Vaikka sijainti on huonompi kuin joissain kaupungin myymissä kohteissa, uusilla alueilla pitää usein paaluttaa, eristää pohjavesiä kellareista ja rakentaa autopaikkoja ahtaille tonteille, se nostaa rakennuskustannuksia ja alentaa toki noista tonteista saatavaa hintaa.

    Minusta 1500-1700 euroa neliötä on Lehtisaaressa ihan realistinen kerrostalotontin hinta.

    Tuottovaatimus sen sijaan on kyllä aika paljon yläkantissa. 3 % tontin hinnasta voisi olla suunnilleen kohtuullinen maanvuokrasopimuksen hinta, kun se sidotaan indeksiin.

    1500-1700 euroa kerrosneliömetriltä on todella paljon. Ja se on ihan eri asia kuin 1500-1700 euroa neliömetriltä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus