Kaupunkirakentamisen aika (33) Kannattaa rakentaa sinne, missä asunnot ovat kalliita

Asuntojen hinta kaupungissa määräytyy kysynnän, ei rakennuskustannusten  mukaan. Halutut asunnot ovat kalliita, koska niitä ei riitä kaikille ja vähemmän halutut ovat halpoja. Rakennuskustannusten kanssa tällä on tekemistä vain siltä osin, että jos rakennuskustannus ylittää asunnon markkinahinnan, sitä ei rakenneta.

Moni on vierastanut rakentamisen keskittämistä hyville paikoille – ratikkakaupunkiin, lähelle merenrantaa tai raideliikenteen varteen, koska noista asunnoista tulee niin kalliita, että vain rikkailla on niihin varaa.

Asuntoja kannattaa rakentaa sinne, missä ihmiset mieluiten asuvat ja niistä kannattaa muutenkin tehdä sellaisia, joita ihmiset haluavat. Siis vain asuntoja rikkaille?

Asuntojen rakentaminen hyville paikoille painaa niiden hintoja alas koko kaupungin alueella. Huonoille paikoille rakentaminen alentaa asuntojen hintoja lähinnä vain huonoilla paikoilla, minkä lisäksi yhä useampi päätyy asumaan huonoille paikoille.

Parhaille paikoille pääsee tietysti helpoiten se, jolla on varaa maksaa eniten, mutta hän on tuskin ollut sitä ennen asunnoton – rikkaiden keskuudessa asunnottomuus on peräti harvinaista. Hän muuttaa parhaalle asuinalueelle toiseksi parhaalta, hänen asuntoonsa muuttaa joko kolmanneksi parhaalta alueelta ja niin edelleen. Tässä ketjussa kaikkien asumistaso paranee.

Helsinki ei myöskään rakenna yksipuolisesti rikkaiden asuinalueita vaan on asumisen ja maankäytön AM-ohjelmassa päättänyt, että kaikilla uustuotantoalueilla tietty osa tonteista varataan sosiaaliseen asuntotuotantoon, Hitas-asuntoihin ja muuhun hintasäänneltyyn tuotantoon.

Kommentit

11 Vastausta artikkeliin “Kaupunkirakentamisen aika (33) Kannattaa rakentaa sinne, missä asunnot ovat kalliita”

  1. OJ kirjoitti 3.4.2017 kello 8:39

    Tämä käy järkeen. Mutta käykö se, että parhaimmille ja halutuimmille paikoille sitkeästi rakennetaan Hitas-asuntoja? Siinähän vain järjestetään arpajaiset, joiden voittajille turvataan huikea tuotto sijoitetulle pääomalle lähes olemattomalla riskillä. Mielestäni näitä pitäisi järjestää vähemmän, ja ennemmin ottaa rahat pois ko. kohteista ja käyttää ne rakentaakseen enemmän.

    Itse olen ainakin kuullut monelta kovatuloiselta, että he osallistuvat näihin parhaiden kohteiden arpajaisiin säännöllisesti. Ei ole mitään takeita, että voittavat arvat osuisivat tukea tarvitseville. Porsaanreikä olisi syytä tukkia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Ville kirjoitti 3.4.2017 kello 9:24

    Helsinki ei myöskään rakenna yksipuolisesti rikkaiden asuinalueita vaan on asumisen ja maankäytön AM-ohjelmassa päättänyt, että kaikilla uustuotantoalueilla tietty osa tonteista varataan sosiaaliseen asuntotuotantoon, Hitas-asuntoihin ja muuhun hintasäänneltyyn tuotantoon.

    2012-2015 toteutuneesta rakentamisesta 60% oli vapaarahoitteista, nyt tavoitteena on laskea sen osuus 45%:iin. Kun vapaarahoitteista tuotantoa kaavoitetaan tasaisesti “hyville” ja “huonoille” paikoille, pula “hyvillä” paikoilla olevista vapaarahoitteisista asunnoista vain kasvaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Kalle kirjoitti 3.4.2017 kello 10:13

    OJ:
    Tämä käy järkeen. Mutta käykö se, että parhaimmille ja halutuimmille paikoille sitkeästi rakennetaan Hitas-asuntoja…

    HITAS on markkinahäiriö, jonka kustannukset lopulta maksaa kuluttaja. Ihan yhtä fiksua toimintaa kuin vuokratuki, kaupungin vuokra-asunnot tai omistusasuntojen korkotuki. 🙁 Kaikki nämä lopulta vain luovat tehottomuutta ja nostavat kustannuksia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Tero kirjoitti 3.4.2017 kello 10:20

    Toivoisin, että ehdokkaat ottaisivat kantaa mitä tarkoittaa kohtuuhintainen uudistuotanto eri Helsingin osissa (HKI I-IV) euroissa. Me tavalliset palkansaajat maksetaan myös asumisemme nettopalkkaeuroilla.

    Paljonko voi maksaa uusi 50 m2 kaksio vuokratontilla esimerkikisi Haagassa, jotta se olisi “kohtuuhintainen” ehdokkaan mielestä? Tämän ilmoittaminen kertoisi jotain todellisuudentajusta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Soilikki kirjoitti 3.4.2017 kello 10:35

    Voitko ystävälllisesti vaihtaa tuon hymykuvan vakavampaan? Soininvaara on vakava pohdiskelija, ei hymypoika. Kiitos.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Tapani K kirjoitti 3.4.2017 kello 10:50

    Osmo:
    Asuntojen hinta kaupungissa määräytyy kysynnän, ei rakennuskustannusten mukaan. Halutut asunnot ovat kalliita, koska niitä ei riitä kaikille ja vähemmän halutut ovat halpoja. Rakennuskustannusten kanssa tällä on tekemistä vain siltä osin, että jos rakennuskustannus ylittää asunnon markkinahinnan, sitä ei rakenneta.

    Näin lienee useimmiten. Tietyille rakennuttajille on kuitenkin tärkeämpää, että kovanrahan asunnot saadaan käsistä pois kohtuullisessa ajassa pikemmin kuin kysynnän mahdollistamalla suurimmalla tuotolla, vaikka oltaisiin rakennettu kantakaupungin halutulle paikalle.

    Lehto Group väittää hinnoittelunsa pohjautuvan ennen kaikkea tuotantokustannuksiin. Mene ja tiedä miten totta se on, mutta tiedän että eräässä isommassa rakennusyhtiössä näin on menetelty keskustaankin rakentaessa.

    99% uusista asunnoista myydään listahinnalla. Rakennuttaja mieluummin pidentää myyntiaikaa pitemmäksi kuin mitä myöhemmät omistajat – sijoittaja tai omistaja-asuja – pystyvät odottamaan, kuin alentaa hintaa. Onko silloin korrektia sanoa, että hinta määräytyy “kysynnän mukaan”?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Kalliin tontin asunnot auttavat eniten kirjoitti 3.4.2017 kello 12:08

    Sataan neliöön kalliilla paikalla sijoittuvat ihmiset, jotka halvemmalla paikalla asuttaisivat 200 neliötä. Siksi asuntopula vähenee tehokkaimmin rakentamalla kalleimmille tonteille. Tällöin saadaan myös arvokkaampia ja hyödyllisempiä asuntoja. Mitä kalliimpi tontti, sen ahtaammin mutta tyytyväisempinä ihmiset asuvat.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Jaakko kirjoitti 4.4.2017 kello 11:56

    Osmo, oletko miettinyt asiaa siltä kantilta, että millä tavoin saaataisiin rakennnusliikkeet rakentamaan asuntoja siten, että tarjonta ylittää kysynnän (laskevat hinnat)? Äkkiä ajateltuna se ei ole niiden edun mukaista. Jossain kirjoituksessa väläytit muistaakseni tonttiin rakentamisvelvoitetta sanktioineen, mutta riittääkö sekään. Viime kädessähän yrittäjä pistää vaikka pillit pussiin ja vaihtaa alaa, jos ei usko hankkeen lyövän leiville, ts. pakolla tätä on vaikea saada aikaiseksi. Periaatteessa asuntojen hinnan lasku ei ole ostajankaan edun mukaista, koska asunnon haluttavuus perustuu pitkälti myös sen odotettuun arvonnousuun. Kolmas taho, joka kärsii laskevista hinnoista on rahoittaja eli pankki. Minusta näyttää siltä, että koko järjestelmä on oikeastaan viritetty asuntojen hinnannousun varaan. Sinänsä olen samaa mieltä siitä, että asuminen on Helsingissä liian kallista. Vastaavasti rakentamiskustannukset ovat nousseet erittäin korkeiksi sillä seurauksella, että rakennusliikkeet vaikuttavat kilpailevan enemmänkin nopeudella kuin laadulla. Hyvin uusissakin rakennuksissa on huomattavia laatuongelmia, vaikka näillä hinnoilla ostajalla olisi minun mielestäni oikeus odottaa rahoilleen vastinetta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.4.2017 kello 15:29

    Jaakko,
    Jos kaupunki myy tontit huutokaupalla ja kauppaan sisältyy velvoite rakentaa määräajassa, ne menevät Helsingin kantakaupungissa kyllä kaupaksi huonoinakin aikoina. Jos kaupunki haluaa, se voi estää rakentamisen volyymin laskun omalla alueellaan. Kaupungin saama hinta tontista vain laskee. Kehyskunnissa tilanne voi olla toinen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Jaakko kirjoitti 5.4.2017 kello 10:57

    Osmo Soininvaara:
    Jaakko,
    Jos kaupunki myy tontit huutokaupalla ja kauppaan sisältyy velvoite rakentaa määräajassa, ne menevät Helsingin kantakaupungissa kyllä kaupaksi huonoinakin aikoina. Jos kaupunki haluaa, se voi estää rakentamisen volyymin laskun omalla alueellaan. Kaupungin saama hinta tontista vain laskee. Kehyskunnissa tilanne voi olla toinen.

    Jos oikein ymmärsin, logiikan pitäisi tässä toimia siten, että kun kalliimmille alueille rakennetaan lisää, vapautuu seuraavaksi halvemmilta alueilta asuntoja joihin nokkimisjärjestyksessä seuraavat pääsevät kiinni. Tämän ketjun liikkeellelähtö riippuu nähdäkseni paljon siitä, kuinka paljon varakkaita asunnonvaihtajia löytyy. Mitä kalliimpi alue on kyseessä, sitä harvemmalla siihen on varaa. Kuten todettua, varakkaista asuntoa vailla on kovin harva eli kyseessä useimmiten asunnon vaihto.

    Minun nähdäkseni grynderit pyrkivät rajoittamaan tarjontaa, työmaata ei panna yksinkertaisesti käyntiin ellei ennakkomarkkinoinnissa löydy riittävää määrä ostajia. Tämä näkyy omassa kotikaupungissani (ei ole Helsinki, mutta suhteellisen lähellä), jossa kaksi hyvällä sijainnilla (kaupungin keskustassa) olevaa rakennuskohdetta seisoo, koska ostajia ei ole, ainakaan sillä hinnalla jonka rakentaja siitä halauaisi. Olet varmaankin oikeassa siinä, että Helsingin kantakaupungissa tilanne on toinen.

    Teoriassa sielläkin voisi käydä niin, että tontti ei mene kaupaksi velvoitteiden kanssa, ainakaan sillä hinnalla jonka kaupunki siitä haluaisi, jolloin hankkeesta koituisi kaupungille taloudellista tappiota. Joka tapauksessa asuntojen hinnanlasku aiheuttaisi taloudellisia tappioita jollekin taholle. Käytännössä varmaankin niille, joiden asunto sijaitsee väärässä paikassa, näinhän on kai jossain määrin jo käynytkin. Se aiheuttaa nähdäkseni ongelmia ketjun loppupäähän, koska velasta ei tässä maassa oikein pääse eroon (sitä voidaan periä pitkään) vaikka asunto olisikin myyty. Jenkeissä taitaa olla toisin?

    Tämä kysymys on kokonaisuudessaan minusta aika vaikea ratkaistava ja toivotankin menestystä sen kanssa painimiseen Helsingin kaupunginvaltuustossa, uskon kyllä että pääset sinne.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Ville kirjoitti 5.4.2017 kello 12:45

    Jaakko: Tämän ketjun liikkeellelähtö riippuu nähdäkseni paljon siitä, kuinka paljon varakkaita asunnonvaihtajia löytyy. Mitä kalliimpi alue on kyseessä, sitä harvemmalla siihen on varaa. Kuten todettua, varakkaista asuntoa vailla on kovin harva eli kyseessä useimmiten asunnon vaihto.

    Jossain määrin on ongelma, että uusia kalliita asuntoja hankitaankin kakkosasunnoiksi tms. jolloin ketju ei lähde liikkeelle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus