Kaupunkirakentamisen aika (25) Ylimääräiset pysäköintipaikat maksaa kaupunki

31.3.2017 · Aihe Kaupunkirakentamisen aika · 2 Kommenttia 

Argumenttina pysäköintipaikkanormin puolesta on sanottu, että niiden poistaminen ei tee asunnoista halvempia, vaan lisää rakennusliikkeiden voittoja, koska asuntojen markkinahinta ei laske, mutta rakennusliikkeen kustannukset laskevat.

Tämä argumentti sisältää monta kummallisuutta.

Helsingissä AM-ohjelman mukaisessa asuntotuotantojakaumassa vain 40 % on vapaasti hinnoiteltavia kovanrahan kohteita, joita tuo väite ylipäänsä voisi tarkoittaa. Loput ovat eri tavoin hintasäännösteltyä tuotantoa, jossa kustannukset siirtyvät suoraan asumisen hintaan. Uusien Ara-tonttien pysäköintikustannukset jaetaan vuokrien tasauksen kautta kaikkien maksettavaksi niin, että myllypurolaiset Ara-asukkaat joutuvat maksamaan Jätkäsaaren pysäköinnistä.

Vapaarahoitteisessa tuotannossa asunnot myydään markkinahintaan eniten tarjoaville. Tuotantokustannuksilla ei todellakaan ole vaikutusta siihen, millä hinnalla rakennuttaja saa myydyksi. Autopaikkojen kalleus ei siis välttämättä vaikuta markkinahintaan. Mutta jos näin todella on, silloinhan asunnon ostajat pitävät autopaikkoja arvottomina. Tämä on pikemminkin peruste vähentää niitä.

Vaikka autopaikkojen olemassaolo ei nostakaan asuntojen arvoa, niiden rakentaminen ei ole pois rakennuttajan voitosta. Rakentamista on edeltänyt tarjouskierros tontista.  Kallis autopaikkavaatimus on tiedossa tarjouskilpailuvaiheessa ja se alentaa tontin arvoa rakennuttajien silmissä aivan samalla tavalla kuin sitä alentaa vaikeasti rakennettava maaperä. Tappio kalliista autopaikoista siirtyy sellaisenaan tontin arvoon. Koska kaupunki yleensä omistaa maan, kallis kaava vähentää kaupungin tontinluovutustuloja. Toisin sanoen kalliit autopaikat maksaa kaupunki.

Välillisesti autopaikkavaatimus nostaa myös kaikkien asuntojen hintoja. Asuntotuotantoa kahlitsee pula tonteista. Tonttipula ei johdu siitä, että kaupungilla ei olisi varaa ostaa mustetta kaavoittajan kynään, vaan siitä, että kaupungilla ei ole varaa rahoittaa kasvun vaatimia investointeja. Jos tonteista maksettaisiin enemmän, niitä voitaisiin luovuttaa rakentamiseen enemmän ja lisääntynyt tarjonta alentaisi asumisen hintaa.

Kaupunkirakentamisen aika (24) Sisäpiha on pieni puisto

31.3.2017 · Aihe Kaupunkirakentamisen aika · 11 Kommenttia 

Umpikortteleista voidaan tehdä myös kaikille avointa puistotilaa. Näin on tehty esimerkiksi Kalasatamassa ja Barcelonan Eixamplessa. Kun korttelipuistojen läpi käveleminen mahdollistetaan, syntyy jalankulkijoille helppoja ja suoria kävelyreittejä vaihtelevassa ympäristössä. Sisäpihojen puistot ovat hiljaisia ja vehreitä ja kaduilla on runsaasti palveluita ja elämää. Kalasatamassa sisäpihojen julkisuus on toteutettu siten, että sisäpihat ovat omia tonttejaan, jotka omistaa alueellinen ympäristöä hoitava yhtiö.

Avoimessa käytössä olevat vehreät sisäpihat toimivat korttelipuistoina ja näin alueesta voidaan tehdä vielä piirun verran urbaanimpi.

Umpikortteliympäristö tarjoaa lapselle luontevan ja turvallisen tavan harjoitella itsenäistä liikkumista. Ensin omassa asunnossa, sitten umpikorttelin sisäpihalla. Umpikortteli tarjoaa siis kaupunkilaisille perheille samoja hyötyjä kuin oma piha omakotitaloasujille. Tämän opittuaan lasten on helppoa siirtyä leikkimään naapurikortteliin ja sitten ratikalla naapurikaupunginosaan. Jo ala-asteikäinen oppii helposti ratikalla liikkumisen taidon. Lue lisää

Kaupunkirakentamisen aika (23) Kaupungin on turvattava asuntotuotannon määrä

31.3.2017 · Aihe _ · 4 Kommenttia 

Viime aikoina on esiintynyt merkkejä asuntojen hinta- ja vuokratason kasvun taittumisesta. Osassa Helsingin seutua asuntojen hinnat ovat kääntyneet jopa absoluuttisesti laskuun. Tämä on herättänyt asuntosijoittajien keskuudessa vaatimuksia vuokra-asuntojen tuotannon hidastamisesta vuokrien pelätyn laskun estämiseksi.

Vuokrien pitääkin laskea. Asumisen nykyinen hinta on suurimpia sosiaalisia epäoikeudenmukaisuuksia Helsingissä.

Aiemmissa suhdannekäänteissä on nähty, että asuntojen hintojen laskiessa rakennuttajat hidastavat tuotantoa. Nyt vastaava on estettävä. Onneksi kaupunki omistaa suurimman osan rakennusmaasta Helsingissä. Tontteja on luovutettava rakentamiseen hyvään tahtiin ja tontinluovutusehtoihin on laitettava vaatimus asuntojen valmistumisesta määräajassa. Jos tontinluovutus perustuu tarjouskilpailuihin,  kaupungin saama tonttitulo tietysti alenee, jos asuntojen markkinahinnat laskevat, mutta tämä on murheista pienimpiä.

Kaupunkirakentamisen aika (22) Asukaspysäköintitunnuksen hinta eriytettävä alueittain

30.3.2017 · Aihe Kaupunkirakentamisen aika · 4 Kommenttia 

Kantakaupungin alueella, esimerkiksi Töölössä, on edelleen voimassa ristiriita asukaspysäköintipaikkojen riittävyyden ja asuntotuotannon välillä.. Jos uusi rakennus tuo alueelle lisää asukkaita, se tuo sinne myös lisää asukaspysäköintitunnukseen oikeutettuja.

Tähän on kaksi ratkaisua.

Voitaisiin päättää, että uusissa asunoissa asuvat eivät ole oikeutettuja asukaspysäköintitunnukseen. Tätä voi pitää epätasa-arvoisena, mutta ei se niin epätasa-arvoista ole kuin se, että nämä pakotetaan rakentamaan erittäin kalliita autopaikkoja tontille, mitä velvollisuutta vanhoilla kiinteistöillä ei ole. Lue lisää

Kaupunkirakentamisen aika (21) Julkisen ja yksityisen tilan erottelu umpikortteleissa

30.3.2017 · Aihe Kaupunkirakentamisen aika · 2 Kommenttia 

Luku kirjasta Mikko Särelä  Osmo Soininvaara: Kaupunkirakentamisen aika

Umpikorttelit antavat suunnittelijalle vaihtoehtoja. Sisäpihat voidaan suunnitella asukkaiden yksityiseksi tilaksi tai koko aluetta palvelevaksi puistoksi. Molemmissa tapauksissa tila rajautuu neljään seinään, mikä tarjoaa intiimin ja yksityisen tunnelman. Talot suojaavat melulta ja mahdollistavat hiljaisuuden kokemuksia kaupungissa.

Umpikortteli ei “ryöstä” julkista tilaa samalla tavalla kuin avorakenne, koska yksityisen ja julkisen raja on selkeä. Erityisen suositeltavaa on rakentaa katu tai jalkakäytävä kiinni taloon. Näin kulkuväylän sijoittuminen kertoo intuitiivisesti sen, missä menee talon asukkaiden tilan ja julkisen tilan raja.

Julkisen ja yksityinen tilan erottelu auttaa luomaan kortteliyhteisön, jossa asukkaat ja taloyhtiöt voivat yhdessä ottaa vastuun sisäpihan viihtyisyydestä ja asukkaiden hyvinvoinnista. Lue lisää

Tänään torstaina klo 18 Cafe Mascot

30.3.2017 · Aihe _ · 5 Kommenttia 

Paikan osoite on Neljäs linja 2

Saatavana myös uuni tuoretta kirjaamme Kaupunkirakentamisen aika ja Lilja Tammisen ja Juuso Pesälän kirjaa Olipa kerran työ.

Kaupunkirakentamisen aika (20) Helsingin on otettava yli puolet seudun kasvusta

30.3.2017 · Aihe _ · 2 Kommenttia 

Yksi Helsingin seudun keskeisistä kysymyksistä on se, minne uudet asukkaat sijoittuvat. Vuonna 2012 arvioitiin, että seudulle tulee 600 000 uutta asukasta vuoteen 2050 mennessä. Sen jälkeen asukasluku on jo kasvanut 75 000 asukkaalla.

Helsingin uudessa yleiskaavassa on varauduttu siihen, että Helsinki ottaa tuosta kasvusta 260 000, josta kasvua on jo tullut 35 000 asukasta.

Helsingin seudulla kaikista merkittävin vaje on urbaanista kaupunkiympäristöstä ja siksi on perusteltua, että Helsinki rakentaa asuntoja enemmistölle uusista asukkaista. Vaikka seudulle tulisi vain 500 000 asukasta, Helsingin kannattaa edelleen ottaa niin paljon kuin pystyy. Lue lisää

Kaupunkirakentamisen aika (19) Miksi pysäköintipaikkavaatimus oli ennen perusteltu ja nyt turha

29.3.2017 · Aihe Kaupunkirakentamisen aika · 12 Kommenttia 

Vaatimus pysäköintipaikoista tuli Suomeen Yhdysvalloista, kun autoistuminen pääsi kunnolla käyntiin 1960-luvun alussa. Haluttiin, että pysäköintipaikat osoitetaan tontilta sen sijaan, että autoja säilytetään holtittomasti jossain.

Tuohon aikaan rakennettiin lähinnä väljiä metsälähiöitä, joissa maantasoinen pysäköinti ei tuottanut hankaluuksia järjestää eikä maksanut juuri mitään. Kantakaupunki oli valmiiksi rakennettu – tai niin silloin ajateltiin.

Kun kantakaupunkiin tehtiin muutamaa harvaa täydennysrakentamiskohdetta, oli muiden alueen asukkaiden etu, että pysäköintipaikat piti järjestää tontilta. Kadunvarsipaikoista oli huutava pula. Tämä on tyyppillinen esimerkki taloustieteissä käsitellystä yhteismaan ongelmasta.

Jos pysäköintipaikkojen rakentaminen ei olisi ollut pakollista, kukaan ei olisi rakentanut niitä, koska auton saattoi säilyttää ilmaiseksi kadunvarsilla. Motivaatio rakentaa kalliita parkkipaikkoja heräisi vasta, kun tilanne kadunvarsipysäköinnissä olisi kohtuuttoman huono kaikkien kannalta. Niinpä tämä politiikka vaikeuttaisi pysäköimistä kohtuuttomasti.

Enää ei tarvitse pelätä, että autot pysäköidään luvattomasti kiellettyihin paikkoihin, jos niille ei vaadita pysäköintipaikkaa tontilta. Siitä pitää huolen pysäköinnin valvonta. Uudella alueella, vaikkapa Jätkäsaaressa, ei ole mahdollista säilyttää autoaan ilmaisilla kadunvarsipaikoilla, koska sellaisia ei ole. Tämä poistaa yhteismaan ongelman. Siksi päätöksen kalliin pysäköintipaikan ostamisesta voi jättää asukkaalle itselleen, eikä pakottaa pysäköinnistä maksamiseen asunnon yhteydessä oli autoa tai ei.

Kaupunkirakentamisen aika (18) Viherkerroin

29.3.2017 · Aihe Kaupunkirakentamisen aika · 15 Kommenttia 

Kun rakennetaan tiivistä kaupunkia, pitää olla entistä tarkempi sen kanssa, että julkiset tilat ja sisäpihat ovat vihreitä ja viihtyisiä. Valitettavasti näin ei nykyään ole. Tonttien kanssa ongelmana on kannustimet. Vehreyteen panostaminen nostaa kaikkien tonttien arvoa, mutta kustannukset tulevat sille yhtiölle, joka vihreyteen panostaa.

Olemme tällä kaudella kannattaneet viherkertoimen käyttöönottoa kaavoituksessa ja saimme sen osaksi Helsingin viherstrategiaa.

Viherkerroin on tapa vaatia vihreyttä ja kasvillisuutta asemakaavassa. Tontin viherkerroin lasketaan pihalla, seinillä ja katolla olevan kasvillisuuden pinta-alan suhde koko tontin pinta-alaan. Eri kasveja painotetaan niin, että vaikkapa puusta saa eri kertoimen kuin nurmikosta.

Näin viherkertoimella voidaan säännellä sitä, kuinka paljon vehreää pitää tontille rakentaa, mutta samalla jätetään täsmällinen toteutus rakennuttajalle. Näin yritykset voivat tehdä kehitystyötä sen eteen, että saadaan aina parempia ja vehreämpiä koteja.

Tiiviisti rakennetussa kaupungissa viherkertoimen käytön tulee olla lähtökohta. Näin yhdistetään urbaani, tiivis ja vehreä samaan paikkaan.

Kaupunkirakentamisen aika (17) Umpikorttelit tuottavat käveltävää ympäristöä

29.3.2017 · Aihe Kaupunkirakentamisen aika · 6 Kommenttia 

Kävelyetäisyys on lähipalveluetäisyys. Umpikorttelirakenteessa matkat ovat lyhyitä. Kun tiiviissä ympäristössä kadut varataan monipuolisesti palveluille, löytyvät ihmisten tarvitsevat asiat läheltä.

Kävely on sekä turvallisempaa että mukavampaa ympäristössä, jossa on runsaasti muita kävelijöitä. Kävelijän merkittävin turvallisuusriski löytyy ratin takaa ja mitä enemmän kävelijöitä on liikkeellä, sitä paremmin autolla ajavat huomioivat kävelijät. Tiivis kaupunki on turvallinen kaupunki.

Kävely on lyhyen matkan kulkumuoto. Suurin osa ihmisten tekemistä kävelymatkoista on selvästi alle kilometrin mittaisia. Tiiviissä kaupunkirakenteessa tuolta etäisyydeltä löytyy jo iso osa päivittäisistä palveluista, joita ihminen kaipaa.

Viihtyisästi rakennetussa ympäristössä ihmiset ovat myös valmiita kävelemään merkittävästi pidempiä matkoja. Ei siis ole mikään ihme, että tiiviissä kantakaupungissa kävelyn osuus kaikista matkoista on melkein kaksinkertainen verrattuna esikaupunkeihin.

Päivittäisen kävelyn lisääntyminen tuo myös merkittäviä kansanterveydellisiä hyötyjä.

Seuraava sivu »