Lisää markkinoita asuntomarkkinoille

11.6.2016 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Kirjoitin kansantaloudelliseen aikakauskirjaan arvostelun Liberan pamfletista Pursiainen, H. ja Saarimaa, T. (2016),  Lisää markkinoita asuntomarkkinoille, Libera Analyysi, Helmikuu.

Se on julkaistu eilen ilmestyneessä kansantaloudellisessa aikakauskirjassa. Siinä myös kirjoittajat vastaavat arvbosteluuni. Se on luettavissa tästä. Vähän ihmettelen vastusta. Minua ei ole ennensyytettykään siitä, että hyväksy esimerkiksi autopaikkanormin. Pikemminkin yritin kirjoituksessani huutaa ekoomisteja apuun tämän järjettömyyden korjaamiseksi. Ja siihen taloudelliseen järjettömyyteen, että kaupunkien rahapula hidastaa menestyvien kaupunkien kasvua samanaikaisesti, kun Ruotsissa valtio tukee jättimäisin infrainvestoinnein Tukholman kaupungin kasvua.

= = = =

Heikki Pursiainen ja Tuukka Saarimaa kirjoittavat tuoreessa pamfletissaan tärkeästä ja täysin alitutkitusta asiasta (Pursiainen ja Saarimaa 2016). Kaupunkien rakentaminen on Suomen suurin investointi – Helsingin valmisteilla olevan yleiskaavan toteuttaminen maksaa suunnilleen 60 miljardia euroa. Kaupunkia ja asumista koskevat päätökset tehdään yhä pitkälti perinteisen suunnitteluideologian varassa, joka ekonomistikoulutuksen saaneen silmin on joskus peräti outoa. Tähän asiaan pitäisi taloustieteilijöiden paneutua nykyistä paljon intensiivisemmin.

Tätä taustaa vasten on käsittämätöntä, että Suomen ainoa kaupunkitaloustieteen professuuri näyttää loppuvan Heikki. A. Loikkasen siirryttyä eläkkeelle.

Sekin on hyvä, että kirjoittajat yrittävät puhutella suurta yleisöä ja käyttävät paljon tilaa taloustieteellisten työkalujen periaatteiden selvittämiseen. Ei nimittäin riitä, että taloustieteilijät kirjoittelevat toisilleen ja päivittelevät päättäjien tyhmyyttä.

Kirjoituksen ydinsanoma on printattu kansilehteen: Suomessa ja erityisesti Helsingissä harjoitettu asuntopolitiikka ja maankäytön sääntely on huonoa ja sitä voidaan parantaa. Toimin Helsingissä kaupunkisuunnittelulautakunnan varapuheenjohtajana, enkä oikein tiedä, miten pystyisin väistämään syyttävää sormea.

Pamfletin johdantoon on piirretty kuva asuntojen hintojen kehityksestä pääkaupunkiaseudulla ja muualla maassa sekä rakennushintaindeksistä, kaikki indeksinä niin, että perusvuosi on 1995. Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat lähes 2,5-kertaistuneet, muualla maassa 1,5-kertaistuneet ja kuitenkin rakennusindeksi on noussut vain noin 10 %. Epätasapaino näyttää valtavalta.

Valtava se onkin, mutta ei nyt sentään noin iso. Indeksin perusvuoden valinta vuoteen 1995 on lähellä tilastoilla valehtelemista. Laman ja korkojen takia asuntojen hinnat olivat silloin niin matalalla, ettei edes Helsingissä kannattanut rakentaa vapaarahoitteisia asuntoja. Muun maan hintoja taas painavat alas eräät muuttotappiopaikkakunnat, joissa asuntojen hinnat lähestyvät nollaa.

Kuva kuitenkin kertoo asian, jonka toivoisin ymmärrettävän. Vireillä on taas tukitoimia asuntotuotannon nopeuttamiseksi. Kukapa ei ottaisi vastaan valtion tukea, jos sitä oikein tyrkytetään. Pullonkaulana ei kuitenkaan ole rakentamisen kannattavuus vaan tontit. Tuotannon tukemiseen ei tarvita rahaa. Tarvitaan tontteja.

Tilanne on monimutkaisempi. Asuntojen hinnat eivät ole nousseet pääkaupunkiseudulla koko maata nopeammin lukuun ottamatta Helsingin kantakaupunkia ja sen läheisyydessä olevia alueita ja joitakin Espoon ja Vantaan rajattuja alueita. Helsingin seudulta saa asunnon kohtuuhinnalla, jos ei ole kranttu sijainnin suhteen.

Hintojen kaupunginosakohtaiseen eriytymiseen viitaten kirjoituksessa sanotaan aivan oikein, että asuntoja pitää rakentaa sinne, missä niistä ollaan valmiita maksamaan eniten suhteessa rakentamiskustannuksiin. Tämäkin itsestään selvältä tuntuva väite on haastettu sanomalla, että jos asuntoja rakennetaan sinne, missä ihmiset haluavat asua, niistä tulee suuren kysynnän takia kalliita. Kuten sanoin, ekonomisteja kaivataan tähän keskusteluun.

Helsinki on vastannut kysynnän muutokseen ja lisännyt rakentamista kantakaupungissa. Nämä asunnot ovat kalliita myös rakentaa. Hyvä rakennusmaa on käytetty kauan sitten, ahtaalla tontilla rakentaminen on kallista ja tiiviissä kaupunkirakenteessa pysäköinti tulee kalliiksi, koska sitä ei voi toteuttaa maanvaraisena. Pelkkä rakennuskustannusindeksi antaa asiasta vähän väärän kuvan.

1.       Kaavoituksen hitaus

Olennainen kysymys kuitenkin on, miksi kaupungit kaavoittavat niin hitaasti. Kirjoittajat ovat lukeneet amerikkalaisia kaupunkitaloustieteilijöitä, jotka syyttävät tästä nimbyjä ja näitä liehakoivia lyhytnäköisiä poliitikkoja. Vanhat asukkaat eivät halua asuntoja lähelleen, koska se vie puistoja ja viheralueita. Siksi kaupungit eivät pysty kasvamaan niin kuin niiden pitäisi.

Tällainen ilmiö on olemassa. Kaupunkisuunnittelulautakuntaan tulevasta palautteesta valtaosa on tätä. Se ei ole kuitenkaan pääsyy kaavoituksen hitauteen.

Kaupunkien kasvu vaatii kaupungeilta suuria investointeja infrastruktuuriin, raiteisiin, kouluihin, päiväkoteihin ja muuhun vastaavaan. Helsingissä lasketaan, että kaupungin kasvu maksaa investointikuluina kaupungille noin 30 000 euroa uutta asukasta kohden. Tämä on vain noin kuudes osa kaupunkien kasvun vaatimista kokonaisinvestoinneista, joista asukkaan maksettavaksi yleensä jäävä asunto on yli puolet. Kaupungille se on kuitenkin iso raha. Näin laskien Helsingissä nykyinen kasvuvauhti, noin 8 000 asukasta vuodessa, maksaa liki kaksi veroprosenttia. Osa, mutta vain pieni osa tästä saadaan tontinluovutustuloina. Pitäisi saada enemmän.

Helsingissä on sovittu kaupungin talouden turvaamiseksi investointikatosta, joka on todellisuudessa katto kaupungin kasvulle. Tämä on kansantaloudellisesti järjetöntä, mutta kunnallistaloudellisesti välttämätöntä.

.Valtion pitäisi rahoittaa suurempi osa kaupunkien kasvun vaatimista investoinneista, kuten se tekee vaikkapa Ruotsissa,  ja asuntojen korkeista myyntihinnoista pitäisi saada ohjatuksi nykyistä suurempi osuus kaupungeille, jotta niillä olisi varaa kasvattaa tonttitarjontaa.

Valtio nimittäin on kaupungistumisen suurin voittaja. Kaupunkivaltaisella Uudellamaalla asuu 27 % tulonsaajista, mutta nämä maksavat 44 % valtion tuloveroista.

2.       Tuen läpinäkymättömyys

Kirjoittajat arvostelevat voimakkaasti pitkää perinnettä jakaa yhteiskunnan tukea tiskin alta alihinnoitellulla maan hinnalla. Tästä ei voisi olla enempää samaa mieltä. Juuri nyt päättäjien käsittelyssä on HIFK:n hanke rakentaa uusi jäähalli ”täysin ilman yhteiskunnan tukea”. Heille riittää tontti Mäntymäeltä ja sille valtavasti kaupallisesti arvokasta rakennusoikeutta.

Kirjoittajat sanovat, ettei kukaan tiedä, paljonko maksaa Talin golfkenttä arvokkaan Munkkiniemen kupeessa ja Kivinokan varaaminen virkistykseen ja ay-liikkeen mökkikyläksi. Kyllä tiedetään. Menetetyn rakennusoikeuden arvon laskeminen on helppoa., mutta kaupungin budjetissa lukua ei näy, koska kyse ei ole menosta vaan menetetystä tulosta. Malmin lentokentän vaihtoehtona esimerkiksi on miljoona kerrosneliötä asuinkerrosalaa, joka vuokratontteina tuottaisi vuosittain noin 25 miljoonan euron vuokratulot.

Kirjoituksen alussa puhutaan ulkoisvaikutuksista, mutta myöhemmin tämä näkökohta tuntuu unohtuneen. Ne kannattaisi muistaa tässäkin. Hyvä tavoite voisi olla maksimoida maan arvo koko kaupungin alueella. Siihen ei päädytä maksimoimalla jokaisen tontin arvoa erikseen, koska sellainen tekisi kaupungista tylsän ja monotonisen. Asutuksen väliin jätetty puisto esimerkiksi voi nostaa ympäröivien tonttien arvoa enemmän kuin menetetään jättämättä puisto rakentamatta.

Seurasaari olisi asuinalueena valtavan arvokas, mutta sen rakentaminen alentaisi maan arvoa muualla Länsi-Helsingissä. Sen rakentamista ei ole kukaan esittänyt.

Tämä kaikki on kuitenkin aivan mutu-tietoa, koska kunnollista tutkimusta ei ole. Pitäisi olla.

Esimerkkinä menetetystä arvosta kirjoittajat käyttävät sitä, että Jätkäsaari on rakennettu niin väljästi. Väljää se onkin verrattuna vaikkapa Kruununhakaan. Kirjoittajille tiedoksi, että suurempi rakennustehokkuus kaatui kaavatalouteen, tarkemmin autopaikkoihin. Autopaikat maksavat Jätkäsaaressa nyt yli 50 000 euroa kappale. Seuraavat autopaikat olisivat tulleet tätkinä olennaisesti kalliimmiksi.

Voi tietysti kysyä, että kun puolet helsinkiläisistä kotitalouksista on autottomia, olisiko Jätkäsaareen voinut lisätä asuntoja ilman autopaikkaa.

Jätkäsaaren väljää rakentamista merkittävämpi kysymys olisi ollut, miksi kaavoitetaan pientalotontteja alueelle, joissa kerrostalotontista saisi paljon korkeamman hinnan. Jos noudatettaisiin markkinataloutta, pientalot sijoittuisivat vähän etäämmälle ja hyvillä paikoilla olisi vain kerrostaloja. Tämä olisi järkevää kaikkien muiden näkökohtien kannalta paitsi ajatellen kuntien välistä kilpavarustelua terveistä ja hyvätuloisista asukkaista. Tämä kilpailu on yksi pahimmista yhdyskuntarakennetta vinouttavista kannusteista.  Se on merkittävä peruste siirtää sosiaali- ja terveysmenot maakuntien maksettavaksi.

Kustannusten läpinäkymättömyys on todennäköisesti syynä siihen, että pienituloisten tukimuodoksi asuntopolitiikassa on otettu seinien tukeminen asukkaiden tukemisen sijasta. Vaihtoehtona sosiaaliselle asuntotuotannolle olisi se, että köyhät ja rikkaat asuisivat samoissa taloissa, mutta pienituloisia tuettaisiin asumistuella. Asumistuki olisi kuitenkin näkyvä meno, sosiaaliseen asuntotuotantoon liittyvät tulojen menetykset eivät sitä ole.

Asumistuen väitetään valuvan vuokriin. Näin varmasti tapahtuukin, mutta kyllä asumisen hintaa nostaa sekin, että osa asuntokannasta varataan pienituloisille hallinnollisesti. Sitä ei ole kunnolla tutkittu, kumpi nostaa asumisen hintaa enemmän. Sillä tiedolla emme tee mitään, että asumisen hinta laskisi, jos köyhät haihtuisivat savuna ilmaan. Eniten asumisen hintaa kuitenkin nostavat omistusasumisen verotuet.

Sosiaaliseen asuntotuotantoon liittyy paljon haittapuolia, jotka eivät näy kustannuksina. Niistä ylivoimaisesti suurin on lukitusvaikutus. Kun on kerran saanut edullisen asunnon, siitä on pidettävä kiinni, vaikka työpaikka siirtyisi kaupungin toiselle puolelle. Erityisesti näin on, jos on onnistunut saamaan halvan asunnon arvostetusta kaupunginosasta.

Toinen ongelma ovat ylituloiset  sosiaalisessa asuntokannassa. Markkinahintoja selvästi halvemmasta asumisesta pääsevät nauttimaan myös entiset pienituloiset, joiden tulotaso on noussut huomattavasti.   Valtiovarainministeriö on vaatinut näiden häätämistä kaupungin vuokrataloista. Näin leivottaisiin valtava kannustinloukku. Periaatteessa yhden euron liian korkeat tulot voivat johtaa tuhansien eurojen vuotuisen edun menettämisen eliniäksi. Olisi paljon järkevämpää tehdä sosiaalisessa asuntotuotannossa vuokra riippuvaiseksi tuloista, mutta juristi ei osaa kirjoittaa pykälää niin, että se soveltuu yhteen muun lainsäädännön kanssa.

Ihmiset pitävät aina vallitsevaa järjestelmää parhaana. Siksi hyvätkään argumentit eivät saa vaihtamaan asuntopolitiikan keinoa sosiaalisesta asuntotuotannosta asumistukeen. Kuvitelkaamme että meillä köyhät ja rikkaat asuvat samoissa taloissa toistensa naapureina ja köyhiä tuettaisiin asumistuella. Mitä tapahtuisi, jos Liberan pamfletissa esitettäisiin, että asumistuki lopetetaan ja köyhät siirretään erillisiin vuokrakasarmeihin tuomasta hiekkaan asumisensa itse maksavien rappuihin?  Tilannetta voisi vielä pahentaa tutkimuksella, joka kertoo, kuinka paljon yksi työtön laskee asunto-osakeyhtiön muiden asuntojen arvoa.

Pienenä sivuhuomautuksena esitetään, että asumisen tukeminen on väärä tapa tukea pienituloisia. ”Jos ongelmana on se, että poliiseilla ja sairaanhoitajilla ei ole varaa asua Helsingissä, korotetaan näiden ammattiryhmien palkkoja.”  Tästä aukeaisi mielenkiintoinen näkymä. Olen itsekin kirjoittanut joskus, että moni asia olisi paremmin, jos yleissitovissa työehtosopimuksissa olisi johdonmukaiset alueelliset palkkaerot, jotka kompensoisivat asumisen hintaa. Tämä johtaisi paljon parempaan alueelliseen tasapainoon maassa, kun monet työt tulisivat maakuntien Suomessa kannattaviksi. Nyt kun joissakin palkoissa Helsinki-lisä on ja toisissa ei, nämä edelliset ovat nostamassa asumisen hintaa Helsingissä ja pakottavat asuntopoliittisiin järjestelyihin jälkimmäisten kohdalla

Mitenkähän tästä sopiminen sujuisi työmarkkinajärjestöiltä?

3.       Pitääkö kaupungin omistaa maata?

Kunnat rahoittavat kasvuinvestointeja pyrkimällä ottamaan hyödyn maapohjan arvonnoususta itselleen. Se on perusteltua, koska kunnan tekemistä investoinneista maapohjan arvonnousu myös johtuu. Jos investointeja ei pystytä rahoittamaan, ei maapohjan arvo myöskään nouse. Tuo Helsingin arvioima 30 000 euroa asukasta kohden vastaa 750 euroa kerrosneliötä kohden.

Kirjoittajat esittävät, että kunnan ei pitäisi omistaa maata maan vuokraajana, koska silloin se ei saa tuloa investoinneista, jotka nostavat maan arvoa. Tontit on vuokrattu pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla, eikä vuokra nouse, vaikka tontin viereen tulee metroasema. Jos tontit myytäisiin ja niistä perittäisiin kiinteistöveroa, kiinteistövero nousisi, kun tontin arvo nousee.

Olen kirjoittanut aiheesta itsekin EVA:n julkaisemassa pamfletissa Kaupunkien voitto (Soininvaara ja Särelä 2015). Näin kiinteistöveron pitäisi toimia, mutta niin se ei toimi. Ensiksikin kiinteistövero on vain noin kymmenes osa maan vuokrasta. Toiseksi sillä ei ole sanottavasti tekemistä maapohjan todellisen arvon kanssa, koska sitä ei kuulemma voida mitata. Maan arvon voi mitata melko tarkkaan tehtyjen asuntokauppojen perusteella.

Kaupungeista tulisi paljon parempia, jos meillä kiinteistöverojen rooli olisi yhtä keskeinen kuin Yhdysvalloissa ja jos verotusarvot heijastelisivat maan todellista arvoa. Näin ei nyt kuitenkaan ole.

Miksi Helsinki ei nosta kiinteistöveroa reippaasti? Se voisi samalla alentaa kuntaveroa tuntuvasti. Tähän liittyy siirtymävaiheen ongelmia, koska maan arvo tietysti laskee, ja joillakin voi olla sitä vastaan velkaa. Muuten tämä olisi ehdottoman järkevää, koska ansiotulojen verot alenisivat.

Voimakas kiinteistöveron nosto olisi kutienkin kaupungilta sulaa hulluutta, koska alempi kuntavero kiinnittäisi huomiota. Ei kestäisi kauan, kun kiinteistöveron kohonnut tuotto siirrettäisiin valtion kautta muualle maahan, minkä jälkeen helsinkiläisten nettotappioksi jäisivät korkeammat kiinteistöverot.

Paljon on puhuttu siitä, että kunnat voivat ottaa taloudessaan kohtuuttomia riskejä, koska huonosti asiansa hoitanut saa aina lopulta apua valtiolta tai se pääsee siirtämään velkansa pakkoliitoksella naapurikunnan maksettavaksi.  Asian toinen puoli on se, että minkään kunnan kannata hoitaa asioitaan liian hyvin, koska etu konfiskoidaan pois. Tämä on merkittävänä syynä nihkeyteen ottaa käyttöön kirjoittajien suosittamia tiemaksuja. Saisimme erityisveron pääkaupunkiseudulla, jonka valtio ottaisi tavalla tai toisella itselleen.

 

Kunta-valtio suhdetta voi yksittäisen kunnan kannalta luonnehtia parhaiten sanalla mielivalta.  Kun feodaalivaltioissa feodaali-isäntä konfiskoi mielivaltaisesti alamaistensa menestyksen tuoton itselleen, ei mikään kehittynyt. Tässä on sama ongelma. Koska Helsinki on kaikkien jakaumien ääripäässä, Helsingiltä konfiskoiminen on yhtä helppoa kuin oli presidentti  Rooseveltilta säätää verolaki, joka koski vain Rockefelleriä.

  1. Pysäköinnissä näkyy ero ekonomistien ja suunnittelijoiden välillä

Kirjoittajat puuttuvat aivan oikein pysäköinnin pakkosubventointiin ja liikenteen ulkoisten kustannusten ongelmaan. He suosittavat, että pysäköintipaikoista pitäisi maksaa kustannuksia vastaava hinta ja että liikenteen ulkoisia haittoja hillittäisiin ruuhkamaksuin.

Tienkäyttömaksujen järkevyydestä on runsaasti kirjallisuutta. Se on jokseenkin selvä asia, enkä siksi puutu siihen enempää. Ongelmana on vain tuo pelko rahojen siirtämisestä valtion kautta jonnekin muualle.

Pysäköinnissä näkyy ekonomistien ajatusmaailman ja suunnitteluideologian ero. Suunnittelija on opetettu suunnittelemaan kaupunkia niin, että kaikki tarpeellinen otetaan huomioon. Pysäköintipaikkoja kaavoissa vaaditaan tehtäväksi tarvetta vastaavasti. Tarve tiedetään jostakin ja siihen varaudutaan.

Ekonomistille tarve tarkoittaa kysyntää ja kysynnällä on aina hintajousto. Suunnittelijan laskelmissa hinta ei ole mukana. Asuntorakentamisen yhteydessä on rakennettava kaavan määräämä määrä pysäköintipaikkoja. Tähän määrään vaikuttaa sijainti ja joukkoliikenneyhteyksien taso, mutta ei lainkaan paikan hinta, vaikka pysäköintipaikka voi maksaa kaupungin laidalla 2 000 euroa kappale ja hankalissa paikoissa 100 000 € kappale.

On esitetty hurskas toive, että rakennusliikkeet myisivät pysäköintipaikat ja asunnot erikseen, mutta eivät ne voi niin tehdä, koska esimerkiksi Jätkäsaaressa ei löydy ostajia yli 4 000 pysäköintipaikalle, jotka maksavat yli 50 000 € kappale. Siksi pysäköinnin hinta on laitettava osaksi asunnon hintaa, jolloin sen joutuu maksamaan, oli autoa tai ei.

Kun pysäköintipaikan hinta maksetaan osana asunnon hintaa ja paikasta ei joudu maksamaan juuri mitään, jossakin vaiheessa ne loppuvat. Eivät loppuisi, jos hinta olisi kohdallaan. Jos pysäköintipaikan hinta olisi oikea, moni auton omistaja siirtyisi auton vuokraajaksi tai yhteiskäyttöautojen käyttäjäksi. Onhan autopaikka kalliimpi kuin auto.

Helsingissä rakennetaan pakollisia pysäköintipaikkoja asumisen hintaan piilotettuna noin sadan miljoonan euron edestä. Hyvä arvaus on, että puolet tästä hinnasta haaskautuu hyvinvointitappioksi, jos tappioksi lasketaan tuotantokustannusten ja markkinahinnan ero.

Tässäkin tarvittaisiin ekonomistien apua.5,

5. Lopuksi

Tällaista keskustelua tarvitaan lisää ja paljon. Pursiaisen ja Saarimaan  kirjoitusta leimaa turhan paljon amerikkalainen kirjallisuus, joka ei ole Suomen oloihin täysin pätevää, joskin siihenkin on hyvä tutustua. Ongelmiin on muitakin syitä, kuin kunnallispoliitikkojen tyhmyys ja lyhytnäköisyys.

Kunnan ja valtion välisessä suhteessa esimerkiksi olisi paljon järkevöitettävää. Kaupungin kasvuinvestoinneista noin kuudesosa menee kunnan maksettavaksi. Se on kuitenkin kunnallistalouden kannalta niin paljon, että kaupungit joutuvat jarruttamaan kasvua. Näin estetään kaupungistumista ja näin estetään suuret rakennusinvestoinnit, jotka voisivat elvyttää Suomen taloutta. Häntä heiluttaa koiraa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentit

20 Vastausta artikkeliin “Lisää markkinoita asuntomarkkinoille”

  1. Tympääntynyt kirjoitti 11.6.2016 kello 10:38

    Pursiainen ei ole koskaan vaikuttanut sellaiselta joka osaisi keskustella siten, että jaksaisi edes kuunnella toisen vastauksen, saati ymmärtää sen. Saavat hirmuista näkyvyyttä rahoillaan, mutta sotkevat vaan asioita. Erikoisinta on se, että edistävät sellaisten poliittista uraa, jotka eivät varmasti edistä mitään puhtaampaa markkinataloutta vähentäen vääristäviä yritystukia ja sen semmoisia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 11

  2. Tuukka Saarimaa kirjoitti 11.6.2016 kello 11:15

    Osmo, emme väitä, että hyväksyisit autopaikkanormin. Pointtimme oli vain se, että on outoa perustella poliittista päätöstä (eli kerroskorkeuden rajaus) toisella poliittisella päätöksellä (autopaikkanormi). Jätkäsaaren mataluus on poliittinen päätös, johtuipa se sitovasta kerrosrajoitteesta tai siitä, että autopaikkanormi tekee kerroskorkeuden kasvattamisesta rakennusliikkeille kannattamatonta.

    Meille siis syntyi kuva, että sanot, että olisi voitu rakentaa enemmän, mutta oli tämä autopaikkanormi rajoitteena.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 13

  3. Jyri kirjoitti 11.6.2016 kello 12:01

    Osmo hyvä. Rakennusliikkeet voivat vallan hyvin tehdä niin että myyvät autopaikkojen hallintaan oikeuttavat osakkeet ja ne myös tekevät niin. Jopa jätkäsaaressa.

    Avaa vaikka lemminkäisen asuntoesittelysivut niin sieltä löytyy mm uusimpien kohteiden joukossa esimerkkinä vaikka sellainen tapaus kuis as Oy Helsingin kompassi jossa autotallipaikkoja myydään hintaan 40 000 euroa kappale. Noista näemmä about puolet jo myös myyty tuolla hinnalla vaikka edes talon kaikki asunnot eivät ole menneet kaupaksi. Joten jopa ostajiakin on.

    Ei kannata toistella väitettä joka on epätosi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 15

  4. Ekonoomi kirjoitti 11.6.2016 kello 13:06

    Asumistuet valuvat osin tai pahimmillaan kokonaan vuokriin, mutta hyvin toimivilla markkinoilla kohonneiden hintojen pitäisi lisätä vuokra-asuntojen rakentamista ja tarjontaa. Jos tarjontapuoli on kunnossa, tuki ei valu vuokriin täysimääräisesti, vaan markkinat löytävät uuden tasapainon, jossa vuokrat ovat kohonneet hieman, ja vuokra-asuntoja on tarjolla entistä enemmän.

    Mutta mutta.. Kun on nämä Oden mainitsemat pullonkaulat, jotka estävät rakentamasta niin paljon kuin kysyntää on, niin valitettavan suuri osa tuesta valuu vuokriin ilman täysimääräisiä hyötyjä lisääntyneenä rakentamisena.

    Suurimpana ongelmana onkin se, että samaan aikaan tuetaan asuntojen kysyntää (asumistuki, asuntolainakorkojen vähennysoikeus ym.) ja rajoitetaan tarjontaa (kaavoituksen hitaus, parkkinormi, kaavavalitusten pitkät käsittelyajat, pyhä silhuetti ym.). Sekä kysynnän tukeminen että tarjonnan rajoittaminen nostavat hintoja — näiden yhteisvaikutuksesta puhumattakaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 13

  5. Kiinteistöverokonsultti kirjoitti 11.6.2016 kello 13:19

    Osmo ei taida olla vielä tietoinen, että maapohjien verotusarvoja kiinteistöverotuksessa ollaan parhaillaan kehittämässä huomioimaan paremmin maapohjan todellinen hinta.

    Tämän jälkeen poliitikkojen harteille jää uusien kiinteistöveroprosenttien määrittäminen, joilla ulosmitataan sitten itse kiinteistövero.

    http://vnk.fi/artikkeli/-/asset_publisher/tutkimusryhma-esittaa-uuden-menetelman-kayttoonottoa-maapohjien-verotusarvojen-maarittamiseksi

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  6. Osmo Soininvaara kirjoitti 11.6.2016 kello 15:25

    Olen tietoinen, että tällainen asiantuntijalausunto on olemassa. Vähän huolestuttaa, että arvo perustuu 30vuoden mittaisiin tietoihin. Tätä ole kuitenkaan vielä toteutettu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. maija virtanen kirjoitti 12.6.2016 kello 14:28

    En olisi ikinä uskonut , että kauniin Helsingin tuhoaa lopullisesti vihreät .

    Tosin puolue on suora jatkumo natsien ja stalinistien perinteelle ja arvoille, tulossa lienee sota, talouden alasajo ja ihmisten teurastus ja sharia lain voimaan saattaminen.

    Totalitarismi on aina viehättänyt korkeakouluopskelijoita, tässä tapauksessa on harmi että ovat saaneet niin suuren vallan. Ihmettelen, milloin suunta kääntyy ja uskon sekä uskomusten sijaan aletaan toteuttaa politiikka joka pohjautuu tosiasioihin. 50 v. ? 100 v.?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  8. tcrown kirjoitti 12.6.2016 kello 21:36

    Tuukka Saarimaa: Osmo, emme väitä, että hyväksyisit autopaikkanormin.

    Myönnän, että äidinkieli ei ollut vahvimpia aineitani koulussa, joten sisälukutaitoni voi olla vajaa. Kirjoitatte:

    Soininvaaran kanssa samaa mieltä lähes kaikesta. Eroa on lähinnä näkökulmassa.

    meidän näkökulmastamme ne näyttäytyvät juuri niinä asioina jotka pitäisi muuttaa

    Miten muuten tuon voi tulkita kuin väitteenä, että Osmon näkökulma on se, että Osmon mielestä pysäköintipaikkanormeja ei pitäisi muuttaa (eli että Osmo hyväksyisi parkkipaikkanormin)?

    Niin kauan kuin ko. normeja ei saada kumottua, ne ovat annettuja. Se kumoaminen tuskin onnistuu Osmolta yksin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  9. Risto Peltola kirjoitti 13.6.2016 kello 0:01

    Osmo Soininvaara:
    Olen tietoinen, että tällainen asiantuntijalausunto on olemassa. Vähän huolestuttaa, että arvo perustuu 30vuoden mittaisiin tietoihin. Tätä ole kuitenkaan vielä toteutettu.

    Hinnoilla on historiansa, tuossa selvityksessä se oli 30 vuoden mittainen. Kenties Helsingin vihreät voivat myötävaikuttaa toteutukseen, verotusarvojen päivitykseen? Palaan asiaan tällä viikolla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  10. Osmo Soininvaara kirjoitti 13.6.2016 kello 7:43

    Helsingin vihreillä ei ole mitään mahdollisuutta vaikuttaa verotusarvojen päivitykseen. 30 vuoden takaiset hinnat nyt vaikkapa Jätkäsaaresta ovat vähän harhaanjohtavia. Tai vaikapa Kivistössä. Jos jonnekin rakennetaan metroyhteys, luulisi sen vaikuttavan maan arvoon nopeammin kuin 30 vuoden kuluttua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Sakke kirjoitti 13.6.2016 kello 6:22

    tcrown: Myönnän, että äidinkieli ei ollut vahvimpia aineitani koulussa, joten sisälukutaitoni voi olla vajaa. Kirjoitatte:

    Miten muuten tuon voi tulkita kuin väitteenä, että Osmon näkökulma on se, että Osmon mielestä pysäköintipaikkanormeja ei pitäisi muuttaa (eli että Osmo hyväksyisi parkkipaikkanormin)?

    Niin kauan kuin ko. normeja ei saada kumottua, ne ovat annettuja. Se kumoaminen tuskin onnistuu Osmolta yksin.

    Eikö asiasta olisi syytä järjestää mielummin rajoitettu kokeilu Jätkäsaaressa. Siihen olisi varmaankin monen helpompi suostua, ja sen perusteella saataisiin lisää tietoa, jota tänä päivänä puuttuu. Helsingin eri alueet ovat varsin erilaisia. Kokemukset esim. Herttoniemenrannasta eivät välttämättä kerro mitään Jätkäsaaresta, josta sentään moni pääsee näppärästi keskustaan jopa kävellen.

    Jätkäsaari voisi olla tuollaista kokeilua varten sopiva, selkeästi rajattu alue, jonne kulkee julkinen liikenne, mm. raitiovaunut. Ruoholahden metroasemakin on aika lähellä. Jätkäsaari on autoliikenteen kannalta jo nyt hämmästyttävän paha liikennesumppu, mikä on kyllä varmasti ollut päättäjien tiedossa alusta alkaen, elleivät sitten ole mitään ymmärtämättömiä pässinpäitä, mitä en (kaikkien osalta!) usko.

    Ehkä norminpurkukokeilu onkin ollut päättäjien mielessä tältä osin, eli Jätkäsaaren tapauksessa, jo aivan alusta alkaen. Eihän moiseen paikkaan kai muutoin kukaan järkevä rakentaisi tuollaista määrää asuntoja, kun pääosa alueen teistä ja kaduista on syytä kuitenkin rauhoittaa vilkkaan matkustajasataman sujuviksi kulkuväyliksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  12. Osmo Soininvaara kirjoitti 13.6.2016 kello 7:48

    Ymmärtääkseni Jätkäsaaren pysäköintiluola (53 000 €/paikka) on jo louhittu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Risto Peltola kirjoitti 13.6.2016 kello 9:21

    Osmo Soininvaara:
    30 vuoden takaiset hinnat nyt vaikkapa Jätkäsaaresta ovat vähän harhaanjohtavia. Tai vaikapa Kivistössä. Jos jonnekin rakennetaan metroyhteys, luulisi sen vaikuttavan maan arvoon nopeammin kuin 30 vuoden kuluttua.

    Avaa selvitys niin näet miten 30 vuoden hintahistoriaa on käytetty. Kaikki hinnat on deflatoitu tuoreeseen ajankohtaan. Pitkä historia antaa paljon kauppoja, jolloin taloyhtiöiden (tonttien) väliset hintaerot saadaan luotettavasti selville.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  14. Risto Peltola kirjoitti 13.6.2016 kello 9:28

    Siinä olet tietysti oikeassa, että alueiden välillä on eroja hintakehityksessä. Selvityksen tarkoituksena oli tuottaa menetelmä, ei verotusarvoja. Varmaankin toteutuksessa tullaan käyttämään vain 5-10 vuoden ikäisiä kauppoja. Tätä vanhemmilla kaupoilla voi joskus olla merkitystä, kun hinta-alueiden tarkkaa rajaa mietitiään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  15. Osmo Soininvaara kirjoitti 13.6.2016 kello 10:44

    Täytynee tutustua tuohon. Olette ilmeisesti tekemässä sitä, mitä olen koko ajan vaatinut. Verotusarvon pitäisi reagoida melko nopeasti sellaisiin tontin arvoa nostaviin parannuksiin, joihin kaupunki on investoinut. (Puisto, metro, Pohjoisrannan puyörä/jalankulkutie jne) näin saadaan kaupunkia parantavat investoinnit kaupungin talouden kannalta kannattavammiksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Kalle kirjoitti 13.6.2016 kello 21:42

    Ekonoomi:
    Asumistuet valuvat osin tai pahimmillaan kokonaan vuokriin…

    Tiettävästi ei ole kyetty mallintamaan tapausta, jossa asumisen tukeminen ei valuisi kokonaan hintoihin! 🙂 Vuokra-asumisen tukeminen ei hyödytä ainakaan asujaa. Yhtä vähän hyödyttää omistusasumisen tukeminen. Valtio säästää kaiketi pari miljardia, kun typerät tuet lopetetaan kertaheitolla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  17. Kalle kirjoitti 13.6.2016 kello 21:46

    Osmo Soininvaara:
    Täytynee tutustua tuohon. Olette ilmeisesti tekemässä sitä, mitä olen koko ajan vaatinut. Verotusarvon pitäisi reagoida melko nopeasti sellaisiin tontin arvoa nostaviin parannuksiin, joihin kaupunki on investoinut. (Puisto, metro, Pohjoisrannan puyörä/jalankulkutie jne) näin saadaan kaupunkia parantavat investoinnit kaupungin talouden kannalta kannattavammiksi.

    Miten kun kaupungin tekoset aiheuttavat vahinkoa tontin omistajalle? HELEN’in kaukokylmästä pitää tuolla logiikalla saada alennusta, samoin Espoon Länsimetrosta, joka slummiuttaa koko alueen muutamassa kymmenessä vuuodessa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  18. Kiinteistöverokonsultti kirjoitti 13.6.2016 kello 22:05

    Osmo Soininvaara:
    Täytynee tutustua tuohon. Olette ilmeisesti tekemässä sitä, mitä olen koko ajan vaatinut. Verotusarvon pitäisi reagoida melko nopeasti sellaisiin tontin arvoa nostaviin parannuksiin, joihin kaupunki on investoinut. (Puisto, metro, Pohjoisrannan puyörä/jalankulkutie jne) näin saadaan kaupunkia parantavat investoinnit kaupungin talouden kannalta kannattavammiksi.

    Olisi mielenkiintoista kuulla kommenttisi menetelmään liittyen. Mielestäni tärkeintä olisi saada keskenään vertailukelpoiset verotusarvot maapohjille eri alueille. Aluksi olisi hyvä, että suhteelliset erot olisivat oikein. Kiinteistöverohan koostuu kaavalla maapohjan aluehinta (€/m2) x rakennusoikeus (m2) x yleinen kiinteistöveroprosentti. Maksettavaa kiinteistöveroahan voidaan helposti säätää kiinteistöveroprosentin kautta, kun suhteelliset erot ovat aluehinnoissa oikealla tasolla.

    Kun menetelmä perustuisi toteutuneisiin (asuntojen)kauppahintoihin, mainitsemasi investoinnithan tulisi näkyä asuntojen kauppahinnoissa, koska kysynnän pitäisi olla kovempi arvokkaiden tonttien (sijaintien) vuoksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  19. Kalle kirjoitti 13.6.2016 kello 23:15

    Osmo Soininvaara:
    Ymmärtääkseni Jätkäsaaren pysäköintiluola (53 000 €/paikka) on jo louhittu.

    On pojilla kate kohdillaan! 😀

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  20. Syltty kirjoitti 15.6.2016 kello 16:43

    Kalle: Miten kun kaupungin tekoset aiheuttavat vahinkoa tontin omistajalle? HELEN’in kaukokylmästä pitää tuolla logiikalla saada alennusta, samoin Espoon Länsimetrosta, joka slummiuttaa koko alueen muutamassa kymmenessä vuuodessa.

    Jos tontin arvo oikeasti laskee, silloinhan laskee markkina-arvoon sidottu kiinteistöerokin.

    Onko metron vaikutusalueella olevat kaupunginosat halventuneet kovastikin?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

Jätä vastaus