AM-ohjelman kommentointia (5)

1.2.2016 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Kaupunki hankkii maata ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin, ja maata pyritään hankkimaan hyvissä ajoin ennen niiden asemakaavoitusta. Muita maanhankintakeinoja, kuten etuosto-oikeutta ja lunastusta, voidaan käyttää poikkeustapauksissa. Vapaaehtoisiin kauppoihin perustuvaa maanhankintaa voidaan tarvittaessa täydentää raakamaan lu- nastamisella, jotta eheän ja taloudellisen yhdyskuntakehityksen mahdollisuudet voidaan varmistaa. Mahdollisissa lunastustilanteissa maan käypä hintataso määräytyy alueella toteutettujen vapaaehtoisten kaup- pojen perusteella. Kaupungin johdonmukaisilla toimilla pidetään yllä maanomistajien luottamus kaupungin asemaan luotettavana ja tasa- puolisena neuvottelukumppanina.

Olen tästä kyllä aivan eri mieltä. Kaavoituksesta aiheutuva maapohjan arvonnousu on täysin oikeutettua rahastaa kunnalle, erityisesti, koska kunta huolehtii tarvittavista infrainvestoinneista. Lunastushinnan ja vapaaehtoisten kauppojen hinnan on tarkoitus vaikuttaa toisin päin kuin tässä on esitetty. Lunastusmahdollisuuden on tarkoitus pitää hintapyynnöt kohtuullisina. Siksi on aivan hölmöä sanoa, ettei lunastusmahdollisuutta käytetä ja että kaupoissa pyritään markkinahintaan. Lunastusmahdollisuus on olemassa juuri sitä varten. Lain noudattaminen ei ole Suomessa laitonta. Tämä hyvin kokoomuslainen mielipide on tullut Helsingille hyvin kalliiksi.

Tiivistyvä yhdyskuntarakenne edellyttää maapoliittisia toimia myös jo olemassa olevan kaupunkira- kenteen sisällä. Niillä alueilla maanomistajien kanssa maankäyttösopi- muksia tehdään lähinnä vanhassa kaupunkirakenteessa asemakaavo- jen muutosalueilla, joilla kunnallistekniikan ja palveluiden järjestämisestä kaupungille aiheutuvat toteuttamiskustannukset jäävät uudisalueita selvästi vähäisemmiksi.

Minusta kaupunki rahastaa taas näistä tiivistyskaavoista jopa liikaa. Kaupungin pitäisi iloita siitä, että asuntoyhtiöt haluavat täydennysrakentamista tontilleen, koska tämä rakentaminen ei tuota kuluja kaupungille toisin kuin suuret uustuotantokohteet. Se, että kaupunki rahastaa arvonnoususta, on eräänlainen haittavero, jolla jarrutetaan haluja täydennysrakentamiseen.

Voidaan myös talousteoreettisesti kysyä, mitataanko kaavoitushyötyä oikein. Jos tontille tulee rakennusoikeutta 2 000 neliötä arvoltaan 600 €/neliö, onko taloyhtiön voitto 1,2 miljoonaa? Jotainhan asukkaat myös menettävät: pihan, edullisen parkkipaikan, näköalan jne. Voivat menettää konkreettista rahaa asuntojen arvon alentumisena.

= = =

Helsingissä omistusasuntojen osuus asunnoista on noin 43 prosenttia ja vuokra-asuntojen osuus 45 prosenttia. Asumisoikeusasuntojen osuus on 2 prosenttia.

Tässä se nyt nähdään, miksi on asuntopulaa. Asuntoja on yhteensä vain 90 %, kun pitäisi tietysti olla mielellään yli 100 %.  🙂

 

Kaupunginhallitus totesi myös, että auto- paikkamäärät määrätään jatkossakin asemakaavassa ja toteutetaan samassa tahdissa rakentamisen kanssa, pysäköinti voi perustua myös keskitettyyn pysäköintiin, jossa eri toimijoiden roolit, rahoitusvastuut ja tehtävät tulee selvittää.

Tämä kerralla toteuttaminen estää pysäköintipaikkojen maksattamisen niiden käyttäjillä, koska maksuhalukasta kysyntää ei ole ainakaan aluksi niin paljon kuin normi vaatii pysäköintipaikkoja rakennettavaksi. On se kumma, kun jokseenkin kaikki tahot vaativat Helsinkiä järkevöittämään pysäköintipolitiikkaansa, mutta ei vaan saada aikaiseksi.

No, höllennettiinhän sitä normia vähän joulukuun viimeisessä kokouksessa.

Pysäköintipaikkoja rakennettakoon kysyntää vastaavasti – kysynnällä tarkoitetaan tällöin sellaista kysyntää, jossa ollaan valmiit maksamaan kustannuksia vastaava hinta tai vuokra pysäköintipaikasta. Kaikkialla vaiheittain toteuttaminen ei ole mahdollista, mutta tehtäköön niin siellä, missä se on mahdollista. Keskitetyssä pysäköinnissä nyt ainakin on mahdollista lisätä kapasiteettia asteittain.

 

 

 

Huomattakoon, että kaupungilla on tonttivarantona maata 20 000 asunnon rakentamiseen.

Asuntotuotantoa pitäisi lisätä nopeasti ja paljon. Oleva tonttivaranto pitää tarjota rakennettavaksi nopeammin.

Ei siis olisi mitään vaikeuksia nopeuttaa asuntotuotantoa. Jatkossa kalasatama pitäisi rakentaa suunniteltua nopeammin, samoin Malmin lentokentän alue.

 

 

Kommentit

6 Vastausta artikkeliin “AM-ohjelman kommentointia (5)”

  1. Sakke kirjoitti 2.2.2016 kello 8:22

    Mitä kaikkea sisältyy käyttämääsi käsitteeseen ‘kaavoitus’?

    Esimerkkialueina voinet käyttää vaikkapa aluetta pohjoiseen vievän rautatien ja Vanhankaupunginlahden välissä.

    Entä mitä kaikkea pitää Helsingissä sisällään ns. käsite ‘uudelleenkaavoitus’ alueella, jossa on jo likipitäen kaikki ns. perusinfra?

    Uudelleenkaavoituksen voisi ajatella olevan kaupungille karkeasti katsoen lähes puoli-ilmaista, lähes pelkkää toimistotyötä, jos alueen uusien ja vanhojen asukkaiden kuvitellaan selviävän vanhojen, nopeasti alimitoitetuiksi muuttuvien kunnallisten palvelujen varassa (kuten tapana tuntuu ainakin tietyillä alueilla olevan).

    – – – – –
    Verrataanpa tilannetta ravintolaan:

    Mitä mahtaisi tuumata “Ismo” ravintoloitsijasta, tai toisesta, joka myy hänelle yhden lautasellisen hernekeittoa (tai kaalisoppaa), antaa lusikan ja osoittaa pitkään vapaana olleen paikan ikkunapöydän ääressä, jotka kuuluvat molemmat kalliimman soppa-annoksen hintaan? “Ismon” odotellessa keiton jäähtymistä, sitä nuuhkien ja ehkä jo maistellessa varovaisesti kuumaa keittoaan, päättäisi ravintoloitsija asettaa itse vuokrata nopeasti tai myydä heti sen jälkeen tuon ikkunapöydän vieressä olevan ikkunan isokokoisten julisteiden mainostilaksi, julisteiden, joissa mainostetaan ravintoloitsijan myyvän lusikoita kaikille, jotka haluavat syömään ikkunapöydässä, mutta vähän edullisemmin ja, yllätys yllätys, “Ismon”(!) lautaselta.

    Pöytäkumppanien tuoma yllätys, heidän määränsä kasvu, sekä ennennäkemättömät, poikkeukselliset “pöytätavat” nostaisivat punan “Ismon” niskaan. Silloin tulisi avulias ravintoloitsija toki paikalle kylmän vesikannun kanssa, mutta ei kuten ehkä luulit, vaan tarkoituksenaan jatkaa “Ismon” soppaa vedellä, jotta sitä laihempaa soppaa riittäisi paremmin kaikille. Jos sopan vesitys ei “Ismolle” kelpaa, vetoaa ravintoloitsija seinällään oleviin ‘sääntöihin’ joiden mukaan tyytymättömät asiakkaat voidaan heittää tuosta ravintolasta ulos.

    Lisätuoli- ja lusikkainvestointeihin joutuisi (kapenevan pöytätilansa jakamisen lisäksi) osallistumaan ainakin “Ismo”. Näinkö pitäisi tehdä “Ismon” lisäksi myös Osmon?

    Ehkä tuo Osmon kirjoitus yllä antaa vihdoin jotain vinkkejä asiasta. Taidanpa lukea sen illalla toisenkin kerran, vaikka mm. Malmin lentokentän käytöstä saatankin olla toista mieltä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  2. Pete kirjoitti 2.2.2016 kello 8:37

    Kaavoituksesta aiheutuva maapohjan arvonnousu on täysin oikeutettua rahastaa kunnalle, erityisesti, koska kunta huolehtii tarvittavista infrainvestoinneista. Lunasrtushinnan ja vapaaehtoisten kauppojen hinnan on tarkoitus vaikuttaa toisin päin kuin tässä on esitetty. Lunastusmahdollisuuden on tarkoitus pitää hintapyynnöt kohtuullisina. Siksi on aivan hölmöä sanoa, ettei lunastusmahdollisuutta käytetä ja että kaupoissa pyritään markkinahintaan.

    Täsmälleen samaa mieltä! Jos kaupunkikin osallistuu ilman pumppaamiseen tonttien hintoihin, ei asumisen hintaa saada milloinkaan järkevälle tasolle. Vantaa teki muutama vuosi sitten älyttömän mokan maksaessaan Kivistön alueen tonteista ihan järjettömän määrän rahaa. Outoa, ettei asiasta ole kohuttu oikeastaan ollenkaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  3. Risto Peltola kirjoitti 2.2.2016 kello 12:12

    “… etuosto-oikeutta ja lunastusta, voidaan käyttää poikkeustapauksissa. Vapaaehtoisiin kauppoihin perustuvaa maanhankintaa voidaan tarvittaessa täydentää raakamaan lu- nastamisella… Mahdollisissa lunastustilanteissa maan käypä hintataso määräytyy alueella toteutettujen vapaaehtoisten kauppojen perusteella.

    Erittäin ok! Tiedoksi, että raakamaan markkinahintaan perustuva lunastushinta tulee suoraan laista, ei AM -ohjelmasta. Raakamaan markkinahinta on vain murto-osa tonttimaan markkinahinnasta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  4. Peter kirjoitti 4.2.2016 kello 13:25

    “Olen tästä kyllä aivan eri mieltä. Kaavoituksesta aiheutuva maapohjan arvonnousu on täysin oikeutettua rahastaa kunnalle, erityisesti, koska kunta huolehtii tarvittavista infrainvestoinneista.”

    Mutta eikö se juuri näin menekin? Sipoolaisella pellolla on markkinahinta peltona ja sitten sillä on markkinahinta pientaloalueena tjms. Jos hinnannousu pellosta pientaloalueeksi ei ole riittävän suurta poliitikkojen mielestä, ei sitä silti oikein voi luoda keinotekoisestikaan maksamalla peltomaasta pakolla alihintaa.

    Tuossahan sitä paitsi puhutaan maan hankkimisesta hyvissä ajoin eli kyse ei voi olla siitäkään, että ilkeät pellonomistajat olisivat tehneet ylisuuria kauppoja spekulatiivisessa mielessä. Kyllä pellon hintaan vaikuttaa enemmän maataloustuki kuin odotus tulevaisuudessa mahdollisesti tapahtuvasta rakentamisesta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  5. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.2.2016 kello 20:49

    Helsinki maksaa Sipoon pelloista paljon enemmän kuin pelloista maksetaan vaikkapa Paimiossa. Ei pitäisi maksaa kuin kymmenen prosenttia enemmän (kitka) muta nyt maksetaan moninkertaisesti enemmän, koska on ilmoitettu että lunastukseen ei turvauduta kuin jos joku yksittäinen maanomistaja yrittää pullikoida keskellä aluetta, jossa on jo tehty ylihintainen kauppa yrittää rahastaa vielä enemmän.
    Tässä on kyse kokoomuslaisuudesta, ei markkinataloudesta

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Ville kirjoitti 4.2.2016 kello 23:05

    Osmo Soininvaara:
    Helsinki maksaa Sipoon pelloista paljon enemmän kuin pelloista maksetaan vaikkapa Paimiossa. Ei pitäisi maksaa kuin kymmenen prosenttia enemmän (kitka) muta nyt maksetaan moninkertaisesti enemmän, koska on ilmoitettu että lunastukseen ei turvauduta kuin jos joku yksittäinen maanomistaja yrittää pullikoida keskellä aluetta, jossa on jo tehty ylihintainen kauppa yrittää rahastaa vielä enemmän.
    Tässä on kyse kokoomuslaisuudesta, ei markkinataloudesta

    Markkinataloudessa tontin käyttötarkoitus ja hinta ratkeaa parhaiten sillä, mistä maksetaan eniten. Vaikka maan käyttötarkoitus säilyisi viljelysmaana, hinta on ihan eri silloin, kun myyjä haluaa myydä tai ostaja haluaa ostaa. Käyttötarkoituksen muutoksesta voidaan ottaa sopiva kaavoitusmaksu.
    Varsinkin lunastuksiin liittyvässä lainsäädännössä on iso epäkohta, että subjektiivisia arvoja ei voida korvata rahallisesti mitenkään. Ei ole sama asia asua perintötilalla Sipoossa kuin saada tilalle millainen tahansa samankokoinen tila Paimiosta tai muualta Suomesta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

Jätä vastaus