Jaakko Särelältä merkittävä analyysi asuntojen hinnoista

20.5.2015 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu, _ 

Reaktor Oy julkaisin netissä tiedot asuntojen hintakehityksestä postinumeroalueittaan karttatietona. Se on jo sinänsä mielenkiintoinen. Kannattaa käydä katsomassa tästä.

Nyt Jaakko Särelä on analysoinut dataa vuosittain vuosina 2005 – 2014 regressioanalyysilla niin, että hän hintojen muutosta on selitetty asukastieheydellä asukkaita /km2 tai tarkemmin sanoen sen logaritmilla.

Koko maan taso

Koko maan tasolla vuonna 2005 regressiokerroin oli negatiivinen. Asuntojen hinnat nousivat siis nopeammin siellä, missä asukkaita oli vähän ja hitaammin tiivistii rakennetuilla alueilla. Tämä jälkeen negatiivinen kulmakerroin alkoi ensin loiventua ja lopulta muutti etumerkkinsä positiiviseksi vuonna 2010. Sen jälkeen positiivinen kulmakerroin on joka vuosi jyrkentynyt. Kun kyse on koko maan aineistosta, muutos on ollut käsittämättömän nopea.

Silmämääräisesti vaikuttaa siltä, että tiiviisti asuttujen alueiden asuntojen hintojen nousu ei ole kiihtynyt, vaan väljästi rakennettujen alueiden asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun.

Helsinki

Seuraavaksi Jaakko Särelä selvitti asiaa Helsingissä. Helsingissä kulmakerroin on ollut koko ajan positiivinen, mutta jyrkentynyt joka vuosi. Jälleen kyse on enemmänkin siitä, että väljästi rakennettujen alueiden osalta hintojen nousuvauhti on hidastunut ja vuonna 2014 jopa kääntynyt hiuksen hienoon laskuun. Suhteessa tiiviin kaupunkirakenteen arvo on noussut joka vuosi vähän enemmän.

Jälleen silmämääräisesti tarkasteltuna lineraarinen malli ei näyttäisi olevan kovin hyvä. Ero väljästi ja keskimääräisesti rakennettujen alueiden välillä olisi aika pieni ja ero keskimääräisesti ja tiiviisti rakennettujen välillä selvästi isompi. Kantakaupunki vetää, eivät lähiöt!

Yksitoista suurinta kaupunkia

Seuraavaksi Särelä on plotannut kulmakeroimen muuttumisen ajan funktiona yhdessätoista suurimmassa kaupungissa. Helsingissä ja Espoossa kulmakerroin on ollut koko ajan positiivinen, mutta noussut selvästi ajan mukana. Kaikissa muissa kaupungeissa kulmakerroin oli aluksi negatiivinen (väljillä alueilla asunnot kallistuivat suhteessa tiiviisiin alueisiin), mutta on noussut niissä kaikissa selvästi positiiviseksi.

Mikä tässä kaikessa hämmästyttää, on muutoksen tavattoman suuri nopeus!

Mutta käykää itse katsomassa tästä.

Särelän postaus kannattaa lukea!

 

Kommentit

37 Vastausta artikkeliin “Jaakko Särelältä merkittävä analyysi asuntojen hinnoista”

  1. N.N. kirjoitti 20.5.2015 kello 14:02

    Linkki?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  2. Osmo Soininvaara kirjoitti 20.5.2015 kello 14:38

    Linkki on toiseksi viimeisellä rivillä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Ville kirjoitti 20.5.2015 kello 14:33

    Asumispreferenssien muutos näkyy myös siinä, että ennen vuotta 2010 rakennettiin varsin paljon uusia omakotitaloja harvemmin asutuille alueille ja kerrostaloasuntojen rakentaminen tiiviimmin asutuille alueille oli vähäisempää; vuoden 2010 jälkeen tilanne on muuttunut päinvastaiseksi, omakotitalojen rakentaminen on suorastaan romahtanut. Tämä muutos korostaa hintojen muutosta, koska uudet asunnot useimmiten nostavat keskimääräistä hintatasoa enemmän kuin vanhojen asuntojen hinta nousee.
    Mielenkiintoista analyysissa on se, että v. 2010 tehdyn raportin (Rakentaminen 2011) mukaan kaikki muut kaupunkiseudut paitsi Porvoo ja Jyväskylä harvenivat, eli taajama-alue laajeni enemmän kuin väkiluku. Onko tässä trendissä tapahtunut muutos?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  4. veikkonen kirjoitti 20.5.2015 kello 14:39

    Pistihän ATT jo metsälähiöasuntonsa erikoistarjoukseen, eli ei se hinta vaan sijainti. Sääli, että se Viikinmäki piti pilata tuollaisten valkoisten laatikoiden takia, jotka eivät edes myy. Oli kaupungin maalauksellisimpia paikkoja ennen.

    Ihmiset näyttävät odottavan hitaksia jotka tulevat kaupunkimaisille alueille. Mutta mitäs ne markkinat tietää, sanoo valtuusto, ja kohta varmastikin hallituskin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 16

  5. hukkaan meni kirjoitti 20.5.2015 kello 16:19

    Sikäli kuin kuvan (Hgin kehitys) pisteiden liikkeitä yrittää seurata, ne pysyvät paikallaan x-akselilla eli postinumeroalueen asukastiheys lienee(?) otettu viimeisimmästä vuodesta. Tiiveimmät alueet ovat lähimpänä keskustaa, ja uudistuotanto käytännössä aina kalliimpaa kuin vanhat asunnot, joten johtopäätös voi väittää vain että uusilla alueilla on kalliimpia asuntoja. Ja nykyisillä Kalasatama yms. joka vuosi on myyty edellistä vuotta kalliimmalla uudet asunnot. Hyvä yritys, mutta blogauksen johtopäätöksiin ei tässä ole riittäviä tietoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  6. ft maailmalta kirjoitti 20.5.2015 kello 16:52

    Ihan sellainen hölmö kysymys, mutta mistä kohtaa nykyistä suur-Kouvolaa on löytynyt se kaupunki tai muuten tiivistä asutusta, mihin verrataan? Kouvola itsessään, siis se entinen Kouvolan kaupunki ja nykyinen “keskustaajama” on maaseutualueineen yhteensä 30 700 asukkaan alue. Koko kaupungissa on ainoastaan yksittäisiä asuintaloja ja jos hintakehitystä mietitään, niin suomen pahimman muuttotappioalueem tilasto on kummallinen jo yhden keskustaan tehdyn palvelutalon vuoksi.

    Veikkaan, että sama tilanne näkyy jokaisen kunnan kohdalla. Veikkaan esim. että Porin kohdalla yli kolmannes keskustan uusista neliöistä on yli 4750 neliöltä maksavaa seniorikämppää. Se olisikin kummallista, jos vuodeosastojen lakkauttaminen ja koteihin satsaaminen ei vääristäiso näitä tilastoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 8

  7. Timo kirjoitti 20.5.2015 kello 16:56

    Hyvä Osmo, Reaktori Oyn tutkimus on tehty matemaattisella mallilla jossa muuttujia ei huomioida. Tilastotieteilijänä varmasti tämän ymmärrät. Lisäksi kommettisi “silmämääräisesti tarkasteltuna” ei kuulu tilastotieteilijän terminologiaan. Mitä muita asioita esim. Helsingin rakentamisesta olet silmämääräisesti katsonut ? Nyt kyllä pelottaa jos rakentamista/kaavoitusta arvioidaan vain silmämääräisesti….. toki et ole ainoa mutta uskoisin että taustasi on sellainen että sinä edes ymmärtäisit asian, huh huh ! Nyt taas stadilaisia veronmaksajia viedään kuin pässiä narussa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  8. Osmo Soininvaara kirjoitti 20.5.2015 kello 17:09

    Kyllä sen arvioiminen, onko riippuvuus lineaarinen vai jotenkin kaareva, voidaan tehdä silmämääräisesti. Silmä on itse asiassa siihen tarkoitukseen todella hyvä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. kommentoija kirjoitti 20.5.2015 kello 18:19

    Selittäviä tekijöitä Helsingin ja varmaan muidenkin Suomen kaupunkien väljästi rakennettujen lähiöiden hintakehitykselle voivat olla tiiviin asutuksen suosion kasvun ohella ainakin:

    – asuntokannan ikä ja kunto. Väljät lähiöt ovat suurimmaksi osin 50-70 luvuilla rakennettuja, ja 50-lukulaiset rakennettiin keskimäärin laadukkaammin kuin myöhemmät. Niinpä suuressa osaa kyseisen ikähaarukan taloissa peruskorjausten aika on nyt tai lähitulevaisuudessa.
    – lisärakentaminen tai sen pelko. Ei enää huvita maksaa näköalasta, kun tiedossa on ainakin mahdollisuus, että se saattaa tulevaisuudessa korvautua uudella talolla.
    – tontinvuokrien nousu. Kun tontinvuokrien desimaalipilkut siirtyvät pykälän voikealla, se heijastuu asunnon hintaan, myös niissä kohteissa, jossa vuokrasopimus päättyy vasta 10 vuoden päästä. Tämäkin tilanne koskettaa ensisijaisesti vanhoja lähiöitä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  10. Kalle kirjoitti 20.5.2015 kello 19:34

    veikkonen:

    …Ihmiset näyttävät odottavan hitaksia jotka tulevat kaupunkimaisille alueille. Mutta mitäs ne markkinat tietää, sanoo valtuusto, ja kohta varmastikin hallituskin.

    HITAS on sinänsä yksi markkinahäiriö, jossa vain asukas häviää, mutta tuossa yllä olevassa lauseessa tiivistyy mielestäni yksi iso asia. Puhutaan paljon kaupunkimaisista alueista. Itsekkin syylistyn välillä siihen. Pitää puhua kaupungista!

    Viikin rakentaminen tai rakentamatta jättäminen ei ole oleellista, vaan oleellista ovat ne alueet, jotka ovat juuri nyt kaupunkimaisen asutuksen rajalla. Sellaisia ovat esimerkiksi Meilahti, Munkkivuori ja osin Munkkiniemikin lännessä. Haaga on selvästi sellainen, jossa rakennuskanta on kohta tiensä päässä ja kaavat pitää uusia ennen kuin nykyiseen huonoon kaavaan tehdään toista kertaa taloja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  11. Tero Tolonen kirjoitti 21.5.2015 kello 0:09

    on myös huomattava että

    Suhteessa tuloihin kotitalouksien velat ovat melkein triplaantuneet Suomessa vuosien 2000-2011 aikana ja eniten ovat kasvaneet asuntolainojen määrä sekä kulutusluotut ja opintolainat. Velkaantuminen korreloi Suomessakin asuntojen hinnannousun kanssa:

    http://anttironkainen.fi/uusklassisen-teorian-raunioilla-ii-lepomaki-wahlroos/

    Vaikka voitaisiin ajatella että tiivistyminen tuo mukanaan etuja, niin se tuo ainakin lyhyellä aikavälillä myös melkoisen taakan: maaseudulle tehtyjä miljardiluokan investointeja ei tule hyödynnettyä, kun jo pienetkin lapset ymmärtävät että kotipaikka ei tule todennäköisesti koskaan tarjoamaan työtä ja nuoret häipyy pois – hyvällä tuurilla muutama muuttaa takaisin, mutta suurin osa ei koskaan.

    Meillä on tässä kyllä aika monta rakennemuutosta menossa yhtäaikaa – väestö ikääntyy kovaa vauhtia ja samaan aikaan nuoriso ei tahdo päästä työelämään mukaan. Ja sitten on vielä tämä palvelurakenteen muutos, jossa meille täällä Suomessa tuppaa jäämään enemmän kuluttajan kuin myyjän rooli – ei tällä viiden miljoonan ihmisen massalla tahdo pystyä kilpailemaan isoille cityille suunnitelluissa palveluissa, koska cityjen johtajat haluavat tehdä city-kaliiberin ostoksia ja näillä markkinoilla ei kotimainen tuottaja ole aina vahvoilla. Muutama perlifirma on aika laiha lohtu ja se tietyllä tavalla korostaa sitä muutosta, että väestö jakautuu yhä enemmän menestyjiin ja onnistujiin ja epäonnistujiin, joille ei löydy sopivaa työtä tai paikkaa yhteiskunnassa.

    Tietyllä tavalla jos voisi uskoa siihen, että ihmisten muuttaminen isoihin kaupunkehin on jotain suurta ennakkomakua Suomen tulevasta suuresta menestyksestä niin näistä trendeistähän voisi olla jopa iloinen. Mutta kun työllisyysasteen nousussa on kyse siitä että työssäkäyvä väestönosuus pienenee ja eläkeläiset muuttavat kaupunkien keskustoihin opiskelijoiden, pätkätyöläisten ja työttömien seuraksi niin enpä sitten tiedä. Toki erilaista puuhastelua, kuten postin jakoa, siivousta tai elintarvikkeiden myyntiä keskustoista löytyy, mutta eipä noista hommista ole talouden nostajaksi. Tietyllä tavalla nyt ollaan syömässä niitä eväitä mitä Suomi on kerännyt viimeisten vuosien aikana ja nämä eväät alkavat olla loppumassa – tällä “uudella taloudella” alkaa siis olla vähän kiire näyttää kyntensä, mutta huonolta se näyttää kun kasvuyrityksiäkin tänne perustetaan sillä mentaliteetilla että sijoittajien pitää saada exit mahdollisimman pian.

    Mutta, kaiken tämän synkistelynkin jälkeen, ainoa vaihtoehto on vain katsoa tilannetta niin että siinä on myös mahdollisuuksia. Suomi on vielä toistaiseksi osa länsimaista, avointa yhteiskuntarakennetta – täällä on vielä hyvät yliopistot ja erinomaiset suhteet kansainvälisiin toimijoihin, eli mitään estettä menestymiselle ei ole. Mutta se kyllä vaatii nyt sitä, että näistä pienistä resursseista suhteellisesti enemmän kuin muualla tehdään, merkittävästi pidemmän aikaa kuin mitä kukaan toivoisi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  12. Jarkko Johansson kirjoitti 21.5.2015 kello 6:50

    “Ihan sellainen hölmö kysymys, mutta mistä kohtaa nykyistä suur-Kouvolaa on löytynyt se kaupunki tai muuten tiivistä asutusta, mihin verrataan?”

    Postinumeroalue 45100, Kouvolan keskusta. Silmämääräisestikin on mahdotonta erehtyä siitä mikä alue on Kouvolan ydin. Valitettavalta näyttää kyllä reaktorin kartta Kymenlaakson kannalta, ei löydy yhtäkään postinumeroaluetta jossa hintataso olisi siellä nousemassa. Noh, Kotkalla menee toki vielä paljon Kouvolaakin huonommin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  13. JP Lehto kirjoitti 21.5.2015 kello 6:57

    Asuntojen verotusta verotetaan kohtuuttomasti. 200 000 e asunosta joutuu maksamaan verojen takia 400 000.
    Risto ja Sami Järvinen ovat tämän selvittäneet kirjassaan verotuksen synkkähistoria.

    Haistapaska politiikot nostavat tämän lisäksi koko ajan asumisen verotusta.

    Siinä lienee pääsyyllinen asuntojen hinnoille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  14. Osmo Soininvaara kirjoitti 21.5.2015 kello 8:16

    Tuolla tavalla laskien kaikissa tuotteissa on puolet veroa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Syltty kirjoitti 21.5.2015 kello 7:09

    Kyllä nämä ongelmat johtuvat enemmän siitä, että valtio on käyttänyt miljarditolkulla rahaa yrittäessään säilöä ihmmisiä peräkylille. Nyt pitäisi vihdoinkin myöntää että tasajako ei ole taktiikka ja lopettaa rahan ripotteleminen pitkin maita ja mantuja. Jos fyrkkaa suunnataan kasvukeskuksiin, niin saataisiin muitakin kaupunkeja mukaan kunnon kasvuun.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 17

  16. TL kirjoitti 21.5.2015 kello 9:02

    Tampereen kalliimmilla alueilla (keskusta) on näkynyt ainakin 15 vuoden ajan se kehitys, että nyt 35-45 vuotiaat akateemiset maalta muuttaneet jäävät keskustan läheisyyteen asumaan, ja toisaalta lisää muuttaa myös 55-65 eläkeläisiä, jotka ovat realisoineet omaisuutensa maaseuduilla. Nuoret ovat siis muuttaneet jo vuosikymmeniä maaseudulta pois, ja jääneet sille tielle.

    Suomen ongelmiin ei ole mitään yksittäistä erityistä syytä, niitä on kymmenittäin ja ne on varmasti kaikki tässä blogissa ja kommenteissa perattu vuosien varrella läpi.

    Hallitus vain on ollut viimeisen vuosikymmenen totaalisen kyvytön tekemään mitään järkevää. Mutta typeriä päätöksiä on kyllä osattu tehdä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  17. Ville kirjoitti 21.5.2015 kello 10:01

    Osmo Soininvaara:
    Tuolla tavalla laskien kaikissa tuotteissa on puolet veroa.

    Palveluiden hinnassa vasta veroa onkin, kun efektiivisesti vero menee sekä ostajalta että myyjältä – ei kannata myydä omaa työtään ostaakseen toisen työtä, kun kokonaisveroaste (m.l. alv ja eläkemaksut) on helposti yli 80%… 😉

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  18. Risto Peltola kirjoitti 21.5.2015 kello 11:53

    Sörnäinen on kallistunut reippaasti nopeammin kuin esikaupungit ja mm. Munkkiniemi, se on selvää. Mutta johtuuko tämä nimenomaan väentiheydestä? Tuskin ainakaan pääasiassa. Tärkein syy on pieni asuntokoko. Niille saa eniten asumistukea. Myös asuntojen uudistuotanto antaa väärän kuvan trendistä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  19. Risto Peltola kirjoitti 21.5.2015 kello 11:58

    Ajallinen perspektiivi olisi saanut olla pidempi. Punavuori kallistui nopeimmin 1990-luvulla, 2000-luvulta alkaen on itäisen kantakaupungin vuoro, ja nyt 2010-luvulla tulee ehkä kantakaupungin reunojen vuoro, Käpylän taikka pitkään uinuneen Munkkivuoren.

    On hassua tutkia trendin muutoksia 2005-2014 aikasarjasta, kun muutokset tapahtuvat hitaasti ja toisaalta hintadataa on 1980-luvulta alkaen.

    Miten muuten palvelimessa on vuoden 2016 tiedot, mitä ne tarkoittavat?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  20. Risto Peltola kirjoitti 21.5.2015 kello 12:00

    Hieno juttu sinänsä että tämä on tehty koko valtakunnan aineistolla. Tulkinta on kohtuullisen luotettava ainakin Helsingin tarkastelun perusteella.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  21. Lauri Kumpulainen kirjoitti 21.5.2015 kello 12:10

    Suomeen rakennettiin 2000-luvulla paljon isoja omakotitaloja, joiden arvo laskee, koska ne on rakennettu pääsääntöisesti muuttotappioalueille.

    Samaan aikaan Suomen asuntovelallisten kokonaisvelkamäärä kaksinkertaistui.

    Jos nyt vielä rakennetaan kepun ansiosta lisää asuntoja muuttotappioalueille, niin kyllä on rumaa jälkeä.

    Saadaan vielä aikaiseksi ihan kotikutoinen asuntovelkakriisi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 9

  22. anomuumi kirjoitti 21.5.2015 kello 14:45

    hukkaan meni:
    Tiiveimmät alueet ovat lähimpänä keskustaa, ja uudistuotanto käytännössä aina kalliimpaa kuin vanhat asunnot, joten johtopäätös voi väittää vain että uusilla alueilla on kalliimpia asuntoja. Ja nykyisillä Kalasatama yms. joka vuosi on myyty edellistä vuotta kalliimmalla uudet asunnot. Hyvä yritys, mutta blogauksen johtopäätöksiin ei tässä ole riittäviä tietoja.

    Argumenttisi on siis se, että uudistuotannon kalliimpi hinta vääristää tilastoa. Hyvä yritys, mutta käytetty tilastodata sisältää vain vanhojen osakehuoneistojen kaupat, ei uudistuotantoa.

    (http://louhos.github.io/news/2015/05/07/asuntohintojen-muutokset/)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  23. max kirjoitti 21.5.2015 kello 14:52

    Lauri Kumpulainen:
    Suomeen rakennettiin 2000-luvulla paljon isoja omakotitaloja, joiden arvo laskee, koska ne on rakennettu pääsääntöisesti muuttotappioalueille.

    Samaan aikaan Suomen asuntovelallisten kokonaisvelkamäärä kaksinkertaistui.

    Jos nyt vielä rakennetaan kepun ansiosta lisää asuntoja muuttotappioalueille, niin kyllä on rumaa jälkeä.

    Saadaan vielä aikaiseksi ihan kotikutoinen asuntovelkakriisi.

    Helsingissä on kuitenkin suurimmat velat tuloihin nähden. Aivan suurimmat ne eivät olleet jos katsotaan koko rakennuskannan arvoa vasten. Siltikin, pitäisikö oikeus vuokrata kotinsa “maailman airbnblle” muuttaa se velvollisuudeksi jotta saataisiin vieraan pääoman investoinneille tuottoa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  24. Coyntryboy kirjoitti 21.5.2015 kello 15:25

    Lauri Kumpulainen:
    Suomeen rakennettiin 2000-luvulla paljon isoja omakotitaloja, joiden arvo laskee, koska ne on rakennettu pääsääntöisesti muuttotappioalueille.

    Samaan aikaan Suomen asuntovelallisten kokonaisvelkamäärä kaksinkertaistui.

    Jos nyt vielä rakennetaan kepun ansiosta lisää asuntoja muuttotappioalueille, niin kyllä on rumaa jälkeä.

    Saadaan vielä aikaiseksi ihan kotikutoinen asuntovelkakriisi.

    Ei niitä omakotitaloja ole rakennettu pääosin muuttotappioalueille, vaan kasvaville alueille, isojen kaupunkien naapurikuntiin. Ne itse asiassa ovat olleet prosentuaalisesti kaikkein nopeimmin kasvavia kuntia (esim Lohja, Lempäälä, Vesilahti, Ylöjärvi jne jne). Jokainen nousukausi yleensä synnyttää tällaisen ilmiön, joka sitten laantuu taloudellisen tilanteen heiketessä. Tyypillinen rakentaja ja muuttaja on lapsiperhe.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  25. Risto Peltola kirjoitti 21.5.2015 kello 17:04

    Kaksi vuotta käytetyt asunnon ovat 50 % kalliimpia kuin 40 vuotta käytetyt. Monilla alueilla noita vähän käytettyjä ei ollut myynnissä lainkaan vuonna 2005, mutta niitä oli paljon viisi vuotta myöhemmin. Pitäisi vakioida talon ikä ja huoneistokoko.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  26. Janne Sinkkonen kirjoitti 21.5.2015 kello 17:49

    Risto Peltola:
    On hassua tutkia trendin muutoksia 2005-2014 aikasarjasta, kun muutokset tapahtuvat hitaasti ja toisaalta hintadataa on 1980-luvulta alkaen.

    Miten muuten palvelimessa on vuoden 2016 tiedot, mitä ne tarkoittavat?

    Joku aikaraja historiallisille hinnoille piti laittaa, ja se on nyt dokumentoimattomista syistä 2005. Jälkikäteen ajatellen tuo raja on kohtuullisen sopiva, jos nykyisyys kiinnostaa. Ajallisen kehityksen selville saamiseksi tarvitaan muutama vuosi. Jos taas tarkastelujakso olisi selkeästi pidempi, tarvittaisiin ajan suhteen joustavampi malli. Nytkin vuosi 2009 jää hieman kvadraattisessa mallissa hieman anomaliaksi.

    (Toki aiempikin historia on mielenkiintoista, se ei vain mahtunut näihin puitteisiin.)

    Palvelussa olevat v. 2016 hinnat ja trendi on ekstrapoloitu tilastollisesta mallista. Samasta mallista saadaan myös hintoja alueille (ja vuosille) joista on vain vähän tai ei lainkaan kauppoja, tai joista Tilastokeskus on sensuroinut tiedot kauppojen vähäisen määrän takia. Myös Jaakon kuvat perustuvat tälle mallille — raa’at hintatiedot ovat hieman reikäisempiä ja kohinaisempia, eikä siellä ole valmiina trendejä tai niiden muutoksia (jotka olisivat vielä kohinaisempia raakadasta laskettuna).

    Ennuste on hieman viihteellinen, koska asuntojen hinnat riippuvat mm. taloudesta ja talouden ennustaminen on tunnetusti mahdotonta. Pääasia mallinnuksessa ja koko palvelussa on hintojen nykytason ja lähimenneisyyden kehityksen kuvaamisessa, lähinnä alueellisten erojen kannalta. Alueellisten erojen osalta v. 2016 ennusteetkin pitävät varmasti paremmin paikkansa kuin hintojen tai trendien absoluttiset tasot.

    Lisää tietoa: http://louhos.github.io/news/2015/05/07/asuntohintojen-muutokset/

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  27. Janne Sinkkonen kirjoitti 21.5.2015 kello 22:51

    Risto Peltola:
    Kaksi vuotta käytetyt asunnon ovat 50 % kalliimpia kuin 40 vuotta käytetyt. Monilla alueilla noita vähän käytettyjä ei ollut myynnissä lainkaan vuonna 2005, mutta niitä oli paljon viisi vuotta myöhemmin. Pitäisi vakioida talon ikä ja huoneistokoko.

    Kyllä. Onko sinulla tähän julkista dataa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  28. Risto Peltola kirjoitti 22.5.2015 kello 9:08

    Janne Sinkkonen: Kyllä. Onko sinulla tähän julkista dataa?

    Ei ole, mutta kaikilla pitäisi olla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  29. Janne Sinkkonen kirjoitti 22.5.2015 kello 11:04

    Risto Peltola: Ei ole, mutta kaikilla pitäisi olla.

    Itse asiassa Tilastokeskuksella näyttäisi kannattaakokauppa.fi:n tausta-aineisto olevan saatavissa myös talo- ja huoneistotyypeittäin ja rakennusvuosiluokittain. Aineistoista sensuroidaan alle kuudesta kaupasta lasketut keskiarvot, mikä johtaisi todella harvaan dataan paitsi aivan taajamissa.

    Mutta esimerkiksi pääkaupunkiseudun tai ainakin Helsingin osalta tuolla aineistolla saisi mainitsemiasi muuttujia kontrolloitua.

    Tiedot voisi ottaa ulos marginaaleittain (tyyppi ja ikä erikseen) ja yhteisjakaumana. Mallinnus olisi mielenkiintoista.

    Tietojen sensurointi on ymmärrettävää, mutta joku vähemmän informaatiota tuhoava tapa huolehtia tietosuojasta olisi parempi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  30. Risto Peltola kirjoitti 22.5.2015 kello 16:15

    Janne Sinkkonen: Itse asiassa Tilastokeskuksella näyttäisi kannattaakokauppa.fi:n tausta-aineisto olevan saatavissa myös talo- ja huoneistotyypeittäin ja rakennusvuosiluokittain. Aineistoista sensuroidaan alle kuudesta kaupasta lasketut keskiarvot, mikä johtaisi todella harvaan dataan paitsi aivan taajamissa.

    Mutta esimerkiksi pääkaupunkiseudun tai ainakin Helsingin osalta tuolla aineistolla saisi mainitsemiasi muuttujia kontrolloitua.

    Tiedot voisi ottaa ulos marginaaleittain (tyyppi ja ikä erikseen) ja yhteisjakaumana. Mallinnus olisi mielenkiintoista.

    Tietojen sensurointi on ymmärrettävää, mutta joku vähemmän informaatiota tuhoava tapa huolehtia tietosuojasta olisi parempi.

    Tilastokeskuksen PX-Web-tietokannassa on taulukko 4: Vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen hinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain. Sitähän te juuri käytätte, eikö vain? Siellä voi vakioida rakennusvuotta ja huonelukua aika hyvin. (Tontinomistusta ei valitettavasti voi kontrolloida.)

    Tosin ideaalista olisi käyttää primääridataa, kauppoja sellaisenaan. En ymmärrä tietosuojaa asuntohin-tojen osalta. Kannatan avointa dataa, asuntohintojen osalta erityisesti. Sekä VTT:n että Tilastokeskuksen data on jossain tilanteissa käytettävissä, Tilastokeskuksen data lähinnä hyvin rajoitetuissa erityistilanteissa. Toivottavasti pääsette seuraavaksi hyödyntämää jompaakumpaa.

    Vallilan ja Hermannin ja Alppilan (51,52,55,58)huima nousu näyttää hiukan vähemmän huimalta, kun katsoo tyypillisen jälleenrakennuskauden asunnon hintaa, eikä anna uudistuotannon sotkea.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  31. Risto Peltola kirjoitti 22.5.2015 kello 16:32

    Esimerkki. 2000-luvulla valmistuneiden asuntojen osuudet koko asuntokaupasta vuosina 2005,2010 ja 2014 pnro-alueilla 00520 ja 00560 (%):

    520 560
    2005 1 24
    2010 11 59
    2014 25 64

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  32. Sakke kirjoitti 23.5.2015 kello 17:50

    Edelliset kommenttini katosivat näkyvistäni ja ileisesti myös tältä listalta jostain kumman syystä. Sen vuoksi pyydän edes kertomaan, mitä asukastiheyden vaihteluväliä vastaa kuvan x-akselin asukastiheyden logaritmin vaihteluväli arvosta 0.50 arvoon 0.80 ja siitä edelleen arvoon 0.90 ja lopulta arvoon 1.00?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  33. Sakke kirjoitti 23.5.2015 kello 18:01

    Sakke:
    Edelliset kommenttini katosivat näkyvistäni ja ileisesti myös tältä listalta jostain kumman syystä. Sen vuoksi pyydän edes kertomaan, mitä asukastiheyden vaihteluväliä vastaa kuvan x-akselin asukastiheyden logaritmin vaihteluväli arvosta 0.50 arvoon 0.80 ja siitä edelleen arvoon 0.90 ja lopultaarvoon 1.00?

    Pitäisikö kaupunkialueilla keskittyä tarkastelemaan tiivistymisen vaikutuksia lähinnä linkin kuvan asukastiheyden kymmenkantaisen logaritmiarvon, eli x-akselin oikeassa reunassa, eli esimerkiksi sen välillä 0.80-1.00?

    PS. Muistaakseni tuollainen kymmenkantainen logaritmiasteikko on siinä suhteessa esittäjänsä kannalta mukava, että hajanaisiinkin, kuin haulikolla ammuttuihin pisteparviin on sen avulla mahdollista saada loogiselta näyttävää riippuvuutta. Luku r tai sen toinen potenssi muistaakseni kertoo jotakin korrelaatiosta, jonka tulisi kait olla lähempänä ykköstä kuin nollaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  34. Jaakko kirjoitti 25.5.2015 kello 10:54

    Sakke:
    Edelliset kommenttini katosivat näkyvistäni ja ileisesti myös tältä listalta jostain kumman syystä. Sen vuoksi pyydän edes kertomaan, mitä asukastiheyden vaihteluväliä vastaa kuvan x-akselin asukastiheyden logaritmin vaihteluväli arvosta 0.50 arvoon 0.80 ja siitä edelleen arvoon 0.90 ja lopultaarvoon 1.00?

    Tarkoitatko viimeisen kuvasarjan y-akselia? Se on tiheyden luonnollisen logaritmin ja vuotuisen trendiprosentin välisen lineaarisen yhteyden kulmakerroin. Sen tulkinta on, kuinka paljon enemmän tiheämmällä alueella hinta nousee verrattuna vähemmän tiheään alueeseen. Esimerkiksi siis toinen kuvasarja (asuntojen keskihintojen muutokset eri Helsingin postinumeroissa eri vuosina ja niihin sovitettu suora ja viimeisen kuvasarjan ensimmäinen kuva vastaavat toisiaan niin, että Helsingin kuvasarjan kunkin suoran kulmakerroin vastaa yhtä pistettä vastaavana vuonna viimeisen kuvasarjan ensimmäisessä kuvaajassa.

    Sakke: Pitäisikö kaupunkialueilla keskittyä tarkastelemaan tiivistymisen vaikutuksia lähinnä linkin kuvan asukastiheyden kymmenkantaisen logaritmiarvon, eli x-akselin oikeassa reunassa, eli esimerkiksi sen välillä 0.80-1.00?

    PS. Muistaakseni tuollainen kymmenkantainen logaritmiasteikko on siinä suhteessa esittäjänsä kannalta mukava, että hajanaisiinkin, kuin haulikolla ammuttuihin pisteparviin on sen avulla mahdollista saada loogiselta näyttävää riippuvuutta. Luku r tai sen toinen potenssi muistaakseni kertoo jotakin korrelaatiosta, jonka tulisi kait olla lähempänä ykköstä kuin nollaa.

    X-akselilla olevat lukuarvot (100, 1 000, 10 000) ovat asukkaita neliökilometrillä, eli eivät logaritmeja.

    Lineaaristen sovitusten epävarmuus on suhteellisen pientä, joka näkyy harmaana esitetyn luottamusvälin kapeudesta kahdessa ensimmäisessä kuvasarjassa. Samoin viimeisen kuvasarjan luottamusvälit (1 ja 2 keskihajontaa) ovat suhteellisen kapeita ja suurella luottamuksella voidaan päätellä muutoksen suunta (eli, että tiheiden alueiden hinnat ovat nousseet enemmän). Lineaarinen malli väestöntiheyden ja hintatrendin välillä ei tietenkään tavoita kaikkea variaatiota (koska asuntojen hintojen määräytymiseen vaikuttaa moni muukin asia), mutta se ei muuta sitä seikkaa, että väestöntiheyden ja hintojen kehityksen välillä on yhteys ja nimenomaan niin päin, että tiheämpien alueiden hinnat kehittyvät nopeammin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  35. Jaakko kirjoitti 25.5.2015 kello 10:57

    Risto Peltola: Tilastokeskuksen PX-Web-tietokannassa on taulukko 4: Vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen hinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain. Sitähän te juuri käytätte, eikö vain? Siellä voi vakioida rakennusvuotta ja huonelukua aika hyvin. (Tontinomistusta ei valitettavasti voi kontrolloida.)

    Tosin ideaalista olisi käyttää primääridataa, kauppoja sellaisenaan. En ymmärrä tietosuojaa asuntohin-tojen osalta. Kannatan avointa dataa, asuntohintojen osalta erityisesti. Sekä VTT:n että Tilastokeskuksen data on jossain tilanteissa käytettävissä, Tilastokeskuksen data lähinnä hyvin rajoitetuissa erityistilanteissa. Toivottavasti pääsette seuraavaksi hyödyntämää jompaakumpaa.

    Vallilan ja Hermannin ja Alppilan (51,52,55,58)huima nousu näyttää hiukan vähemmän huimalta, kun katsoo tyypillisen jälleenrakennuskauden asunnon hintaa, eikä anna uudistuotannon sotkea.

    Uudistuotanto toki sotkee asiaa, mutta Itäisessä kantakaupungissa ovat vahvasti nousseet myös Kallio (00530), Etu-Vallila (00510) ja Käpylä (00610), joissa ei juurikaan ole uudistuotantoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  36. Risto Peltola kirjoitti 25.5.2015 kello 11:18

    Jaakko: Uudistuotanto toki sotkee asiaa, mutta Itäisessä kantakaupungissa ovat vahvasti nousseet myös Kallio (00530), Etu-Vallila (00510) ja Käpylä (00610), joissa ei juurikaan ole uudistuotantoa.

    Itäinen kantakaupunki on kallistunut enemmän kuin muut, tärkein syy on asuntokannan pieni huoneistokoko, ei esim. väentiheys.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  37. hukkaan meni kirjoitti 25.5.2015 kello 14:26

    Jaakko: tiheämpien alueiden hinnat kehittyvät nopeammin.

    Minkä osuuden selittää tiheämpien aluiden pienempi etäisyys keskustasta? Jäätelö ja hukkumiset…

    Tuli tuossa mieleen, että ei ole keskusteluissa näkynyt sitä kuinka neliöhintojen eriytymiseen on vaikuttanut tässäkin linkatussa analyysissä käytetyille vuosille osuneet kaksi muuta muutosta: erityisosaajien palkkaero keskivertoon on kasvanut, ja laina-ajat pidentyneet merkittävästi? Siinä missä ennen oli mahdollisuus vain 10-15 v laina-aikaan ja suurin mahdollinen asuntolaina eri tulopersentiileissä vaihteli vähemmän, tällä aikavälillä kahden hyvätuloisen asuntolainan maksimi on noussut monin kerroin suuremmaksi kuin matalapalkka-aloilla; ennenkään ei keittäjä ostanut keskusta-asuntoa, mutta mahdollisuuksien ero oli pienempi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

Jätä vastaus