Suunnittelu vai markkinat kaavoituksen perustana?

7.12.2014 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu, Yleiskaava 2016 

Yksi Helsingin kaavoitusristiriidoista koskee sitä, pitäisikö joitakin työpaikkatontteja muuttaa asuntotonteiksi, koska asunnoista maksetaan enemmän. Kun olen yrittänyt esittää, että jos tonteista maksetaan asunnoiksi kaavoitettuna paljon enemmän kuin autokauppa-alueena, ne kannattaa kaavoittaa asunnoiksi, on minua syytetty kiinteistökeinottelijoiden ja muidenkin pahisten edun ajamisesta.

Vastakkain on ekonomistien ja suunnittelijoiden maailmankuva – tai siis ajattelutapa, joka koulutuksessa on mieliin iskostunut.

Suunnittelijat puolustavat työpaikkoja Helsingin keskustassa sillä, että Helsingin keskusta on menestyvintä ja kannattavinta työpaikka-aluetta Suomessa. Siksi toimistoja on siellä puolustettava.

Ekonomisti huomauttaa tähän, että Helsingin keskusta on myös halutuinta asuinaluetta Suomessa. Yhtä hyvin voidaan siis perustella sitä, että keskustassa puolustetaan asumista.

Kaikki toiminnot hyötyvät hyvästä ja helposti saavutettavissa olevasta sijainnista. Kysymys on siitä, kummat hyötyvät siitä enemmän. Tässä tulee vastaan yksi taloustieteen peruskäsitteistä, suhteellinen etu: kumpi toiminto hyötyy edullisesta sijainnista enemmän.

Jos vertaamme paikkoja A ja B, joista A on edullisempi sekä asunnoille että toimistoille. Asuntoina A:ssa rakennusoikeudesta maksetaan kaksi kertaa enemmän kuin B:ssä ja toimistoina 50 % enemmän kuin B:ssä. On suhteellisen edun periaatteen mukaista sijoittaa asuntoja A:han ja jättää B toimistoille. (Hyvä, ei se mene aivan näin yksinkertaisesti, mutta täsmällinen esitys olisi pitkä ja vaikealukuinen)

Hieman yksinkertaisten voidaan sanoa, että pääsääntö on, että tontit kannattaa kaavoittaa asumiseen siellä, missä asumisesta maksetaan enemmän kuin toimistoista ja päinvastoin. Siinä ei ole kyse kinteistökeinottelusta vaan siitä, että tonteista on asuntoina hyötyä enemmän.

Tähän taas joku sanoo, että asunnoistahan maksetaan nykyisin liki kaikkialla enemmän kuin toimistoista. Niin maksetaan, koska toimistotontteja on kaavoitettu liikaa ja asuntotontteja liian vähän. Sekin on peruste suosia asumista kaavoituksessa.

Pääsääntö siis on, että tontit pitäisi kaavoittaa tarkoitukseen, jossa ne ovat arvokkaimpia. Tästä pääsäännöstä on kuitenkin poikkeuksia.

Ulkoisvaikutukset.

Halukkuus maksaa tontista kertoo vain, kuinka paljon toiminnosta koituu hyötyä sen haltijalle, mutta ei kerro, paljonko siitä koituu hyötyä (tai haittaa) ulkopuolisille. Vaikka kaupalle kaavoitettu tontti ei olisi kovin arvokas, asukkaille on hyötyä (kuluttajan ylijäämä) kaupan olemassaolosta.

Työpaikka-alueiden osalta merkittävä ulkoisvaikutus on kasautumishyöty. Kun paljon (osaamispainotteisia) työpaikkoja on lähellä toisiaan, niiden kaikkien tuottavuus nousee kontaktien määrän vuoksi. Tämä on perusta tehdä työpaikkakeskittymiä, ja sillä voidaan perustella työpaikkojen suosimista Helsingin keskustassa.

Kaupunkisuunnittelulautakunnassa on pöydällä Hämeentie 153:n kaava, jossa toimitilaksi kaavoitettu rakennus puretaan ja korvataan asunnoilla. Arabianrannan asukkaat vastustavat, koska talo ei suinkaan ole tyhjillään, vaan siellä on paljon asukkaiden käyttämiä palveluja (urban amenities), joiden menettäminen suistaisi Arabianrannan kohti tavanomaista lähiötä.

Varautuminen tulevaan

Vaikka asuntojen tarve olisi suurempi nyt, tulevaisuudessa tilanne voi muuttua. Herttoniemen teollisuusalueelle oletetaan (toivotaan) olevan käyttöä myöhemmin, kun metron varrella Herttoniemestä itään asuu satatuhatta asukasta enemmän kuin nyt. Voi kyllä mennä kauan, ennen kuin Herttoniemeen suuri työpaikkakeskittymä syntyy, koska Kalasataman keskittymä on vain kahden metropysäkin päässä.

Jos me kaavoittaisimme kaiken rationaalisesti, muutaman kymmenen vuoden päässä ei olisi vajaakäytössä olevia alueita ja kaiken uuden syntyminen on hankalaa. Tyhmissä päätöksissä voi siis olla järkeä juuri siksi, että ne ovat tyhmiä.

Elinkeinopoliittinen järki

Kun kaikkea ei kaavoiteta tarkoituksenmukaisesti, syntyy myös halpoja tiloja, joissa menestyvät vähemmänkin tuottavat yritykset. Formaalille ekonomistille tällainen peruste on peräti virheellinen, sillä miksi suosia huonotuottoista toimintaa, kun voi suosia hyvätuottoista? Berliinistä opimme, että kun kaupungissa oli edullisesti sijaitsevia halpoja asuntoja ja toimitiloja, sinne syntyi suuri joukko innovatiivisia start-upeja, joista moni pystyy kyllä nyt maksamaan korkeampiakin vuokria. Jos kaupungissa kaikki on rationaalisessa käytössä, halpaa tilaa löytyy vain kaupungin ulkopuolelta, ei niin kovin innovatiivisesta ympäristöstä.

Kuntien välinen osaoptimointi

Monia tyhmiä ratkaisuja perustellaan menestymisellä kuntien välisessä miinussummakilpailussa. Tämä on typerää, mutta niillä säännöillä pelataan, jotka valtiovalta on kunnille asettanut. Hinta tästä on korkea, mutta yksikään kunta ei voi pelissä luovuttaa, koska muut kyllä ovat valmiit korjaamaan voiton itselleen. Siksi esimerkiksi kaavoitetaan pientaloalueita hyvien yhteyksien päähän, vaikka pitäisi tietysti kaavoittaa kerrostaloja, jolloin edullisemmasta sijainnista hyötyisi moninkertainen määrä ihmisiä.

Jos valinta kerrostalo- ja pientalokaavan välillä tehtäisiin sillä perusteella, kummassa käytössä tontti on tuottavampi, se ei merkitsisi, että rakennettaisiin vain kerrostaloja. Sen sijaan se merkitsisi, että keskeisille paikoille rakennettaisiin vain kerrostaloja. Ei Lepsämään kukaan kerrostaloa rakentaisi, vaikka saisi. Tällainen kaupunkirakenne olisi toimivampi, mutta siinä voisi olla paha segregaation uhka.

Kuntien välinen osaoptimointi on johtanut toimistotonttien ylitarjontaan koko seudulla. Erityisesti Espoo on erikoistunut tyhjilleen jääviin toimistotaloihin. Sieltä päin on vaadittu Helsinkiä kaavoittamaan vähemmän hyvin sijoittuvia toimistoja, jotta huonosti sijoittuviinkin riittäisi tulijoita. Jos yritykset arvostavat hyvää sijaintia niin paljon, ettei huonosti sijaitsevasta kannata maksaa vuokrana edes lämmityskuluja, silloin huonosti sijaitsevia ei vain tarvita.

Segregaatio

Asuntotuotannossa ei kannatta antaa tontteja vain eniten tarjoaville, koska silloin kaupunki jakautuisi entistä jyrkemmin rikkaiden ja köyhien alueisiin. Ruotsin kaupungit ovat tästä varoittava esimerkki.

= = =

Mutta autokauppa joka tapauksessa on Herttoniemessä väärässä paikassa. Autokauppiaat haluavat itsekin muualle, erityisesti, koska he sattuvat omistamaan maan alueella. (?) Metron läheisyydestä ala hyötyy tuskin lainkaan. Kuten yksi autokauppias asian minulle esitti, alan liikeideana on, että asiakas tulee kauppaan vanhalla autolla ja lähtee pois uudella. Varmaan viikossa voi olla useampikin asiakas, joka tulee metrolla, mutta missä muussa toiminnassa hyvänsä metrosta olisi enemmän hyötyä.

= = =

Nyt tietysti joku irvileuka sanoo taas, että jos kaikki kaavoitettaisiin sen mukaan, mistä eniten maksetaan, mitään ei kaavoitettaisi puistoiksi. Ei se näin ole. Viheralueet lisäävät merkittävästi lähellä olevien tonttien arvoa. Kaupunkirakenne, joka maksimoi maan arvon, sisältää myös puistoja ja muita viheralueita.

 

Kommentit

45 Vastausta artikkeliin “Suunnittelu vai markkinat kaavoituksen perustana?”

  1. Leo kirjoitti 7.12.2014 kello 21:58

    Minä haluan, että kaikilla tulotasoon katsomatta on mahdollisuus asua keskustassa. Köyhillä, pienituloisilla, keskituloisilla ja rikkailla. Kaikilla. Tämä saavutetaan maksimoimalla kaupungin tonttimaan kokonaisarvo ja purkamalla segregoivat ja muilla tavoilla tätä tavoitetta haittaavat säännöt ja lait. Tämä palvelee kaupunkia ja sen asukkaita parhaiten.

    Köyhällä on varaa asua kalliilla maalla, jos hänen asuntonsa vie siitä kovin vähän tilaa. Kääntäen tontille mahtuu paljon köyhiä, joiden kokonaistuotto rakennuksen rakennuttajalle tai vuokranantajalle on kilpailukykyinen rikkaampien ihmisten isompien kämppien kanssa. Asuntoja kannattaa tietysti rakentaa myös kaikille muillekkin hintatasoille, ja mielellään samaan taloon iloisesti sekaisin: yläkerroksiin ja hyviin kohtiin kalliita asuntoja, alempiin kerroksiin ja hankaliin paikkoihin halvempia. Kyllä kiinteistökehittäjä ahneena tiristää vaivannäöstään maksimihinnan.

    Suomessa ja Helsingin kaupungilla on kuitenkin käytössä rakennusnormeja, jotka käytännössä kirjaavat segregaation lakiin: ei ole laillista rakentaa taloja, joissa voisi olla riittävän pieniä ja tiiviisti ladottuja asuntoja mahdollistamaan halvan asumisen kalliilla maalla. Köyhän ainoa vaihtoehto nykyisin on asua halvalla maalla, siis kaukana keskustasta. Tämä johtaa väärään johtopäätökseen, ettei kaupungin pidä yrittää kasvattaa maansa arvoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 12

  2. maiju kirjoitti 7.12.2014 kello 21:58

    joutaa koko kaavoitus historian romukoppaan sosialismin jäänteenä, kyllä markkinat osaavat itse päättää rakentamisensa

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  3. -e- kirjoitti 7.12.2014 kello 22:16

    Hyvä kirjoitus. Tuo toimistojen muuttaminen keskustassa asuinrakennuksiksi vähän hirvittää, mutta tämä tunne perustuu vain havaintoihin, ei mihinkään laskelmiin tai edes tilastotietoihin. Toivottavasti tiedätte mitä teette.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  4. Petteri Kosonen kirjoitti 7.12.2014 kello 22:26

    Lattea mutta oikentyyppinen vastaus otsikon kysymykseen taitaa olla, että molempia tarvitaan. Koko kaavoituksen ja kaupunkisuunnittelun perusoikeutus kai on kuitenkin siinä , että säätelämätön markkinatalous ei johda optimaaliseen kaupunkirakenteeseen tai hyvään kaupunkiympäristöön. Toisaalta monet blogin aktiivilukijat varmaan ovat kuitenkin yhtämieltä siitä, että monessa suhteessa nimenomaan erilaiset tiukat säädökset ovat tällä hetkellä estämässä hyvän kaupungin luomista. Työpaikkojen sijoittumista ei kuitenkaan voida mielestäni miettiä puhtaasti siitä näkökulmasta, kuinka paljon kukakin on mistä sijainnista valmis maksamaan, jos halutaan miettiä myös kaupunkirakenteen kehitystä pidemmällä aikavälillä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  5. Kivikaupungin kasvatti kirjoitti 8.12.2014 kello 7:37

    Hyvä kirjoitus! Mitä tuohon enää lisäisin?

    Kaupunki tarvitsee tosiaankin monenlaisia alueita, myös niitä, jotka eivät ole optimaalisessa tai tuotot maksimoivassa käytössä. Silloin on myös parempi mahdollisuus reagoida tuleviin ja jopa ennakoimattomiin muutoksiin muita, viimeistä piirtoa myöten viritettyjä, mutta ehkä jäykempiä rakenteita omaavia kilpailijoita ketterämmin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  6. Tiedemies kirjoitti 8.12.2014 kello 8:51

    Minä haluan, että kaikilla tulotasoon katsomatta on mahdollisuus asua keskustassa.

    Minäkin haluan viinitilan jostain välimeren maasta, ja on epäreilua että minä en saa sitä vain siksi että sellainen maksaa monta miljoonaa. Vaadin että poliitikot EU-tasolla pitävät huolen, että kaikilla on mahdollisuus viinitilaan jossakin välimeren maassa. Paitsi Kreikassa, se on niin mälsä paikka. Eikä oikeastaan Adrianmeren rannalla. Siis, jossain Etelä-Ranskassa, Italian Rivieran tuntuma nyt menettelee. Espanja ehkä kelpaa joillekin. Mutta VAADIN, minun pitää saada sellainen. Vähänkö epistä, menen rikkomaan ikkunoita itsenäisyyspäivänä, jos sossu ei osta minulle viinitilaa!!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 29

  7. Ila I kirjoitti 8.12.2014 kello 9:47

    Ei kannattaisi vedota Berliinin opintomatkoihin, jos ei halua kaupungin asuntopolitiikasta mitään ymmärtää.

    Berliinissä uudet lait nimenomaan suojelevat keskusta-alueiden kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja vanhoja asukkaiden käyttöön, täysin tietoisena siitä, että tontille saisi suuremmankin tuoton.

    Pankowissa on kielletty luksusremontit ja kylppäriremontit:

    „Verboten sind ab Januar der Einbau eines zweiten Bades, Fußbodenheizung, Innenkamin, separate Auto-Stellplätze, ein zweiter Balkon und Wärmedämmungen, so sie nicht unbedingt nötig sind. Das hat das Bezirksamt Pankow beschlossen. („Pankow verbietet den Luxus”, 1.12.2012.)

    Berliinin vuoden 2013 laki kieltää asuntojen käyttötarkoituksen muutoksen:

    ”Zweckentfremdungsverbotgesetz – ZwVbG

    (1) Soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden.“ (Vom 29. November 2013 GVBl. Berlin 2013, S. 626)

    usw., säännöksiä löytyy ja lisää laaditaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  8. Osmo Soininvaara kirjoitti 8.12.2014 kello 11:04

    Nyt olikin kyse siitä, pitäisikö asumista lisätä, mutta virasto haluaa suojella toimistoja asumiselta, siis päinvastoin kuin Berliinissä.
    Saksalainen asuntoipolitikkka poikkeaa suomalaisesta monella muualin tavalla. Siellä ei esimerkiksi ole vuokralla asumista syrjivää verolainsäädäntöä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Marjatta Halttu kirjoitti 8.12.2014 kello 9:55

    Oulusta, huomenta! Vähän aiheen sivusta, mutta niin oleellista mielestäni. Minua mietityttää että miksi nykyään vielä pitää kaavoituksella päättää kiinteästi jakaa alueet ja korttelit niin tarkoin erikseen asumiseen, työntekoon, kauppaan, kun havaintoni mukaan tarve sekakäytölle kasvaa koko ajan. Yhteistyötiloja tarvitaan kyllä, mutta ei enää lainkaan samassa määrin kuin ennen eikä kiinteästi yhden yrityksen tarpeisiin vaan hetkestä riippuen eri projekteihin ja hankkeisiin. Iso osa itsenäisestä työstä tehdään kotona kotitoimistossa. Kaupan vaatima tila on jo rajusti muuttunut. Verkkokauppa, muuttunut jakelu ja pop-up tilojen tarve on täällä tänään. Toimistoille kotitoimistot, coffeehouse-office tapaamistilat, projetiaikaiset tstohotellit ja muut enemmän ja vähemmän lyhytaikaiset ratkaisut lisääntyvät ja tekevät tilankäytöstä resurssitehokkaampaa. Onko kaavoittajalla edes käytössään vielä tapoja suunnitella kaupunkirakennetta tämän päivän ja huomisen tarpeisiin? Remonttiin myös verotus, lainoitus ym lainsäädäntö ja käytännöt tukemaan tulevaa tarvetta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 14

  10. Juha M. kirjoitti 8.12.2014 kello 9:56

    Herttoniemen teollisuusalue on paitsi työpaikka-alue myös palvelutoimintojen alue. Itse arvostan mm. rautakauppoja ja erikoisliikkeitä.

    Autokaupan lisäksi siellä on alan palveluita. Asiakkaat tarvitsevat julkista liikennettä kun auto jätetään huoltoon, siksi Herttoniemen teollisuusalue tuntuu 10 kertaa paremmalta kuin 10 vuotta sitten käyttämäni Koivuhaka Vantaalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  11. Marko Jalonen kirjoitti 8.12.2014 kello 9:57

    Yhteiskunnan rakentama ja ylläpitämä puisto siis lisää lähellä olevien tonttien arvoa ja kannattaa kaavoittaa.

    Mitä jos rakentaisi yhteiskunnan rahoilla parkkitalon? Sehän lisäisi myös lähellä olevien tonttien arvoa. Parkkitalo taitaa olla halvempi ylläpitääkin kuin puisto.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  12. vuokralainen kirjoitti 8.12.2014 kello 11:39

    Markkinat eivät tuota optimia, mutta sääntely tuottaa yleensä paljon huonomman tuloksen. Moni köyhä ystäväni haluaisi asua mikroasunnossa keskustassa eikä isommassa asunnossa lähiössä, mutta kaavoittaja pakottaa isompaan.

    Soininvaaran esimerkit hyödystä 20 vuoden päästä näkyvät tontin hinnassa jo nyt, joten ne eivät ole syy poiketa tuottavimmasta. Ulkoishyödyt ovat harvoin ratkaisevan suuria ja silloinkin ne pääosin näkyvät lähitonteista saatavassa hinnassa, vaikkapa asuntotontit kaupan ympärillä kallistuvat.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  13. Juho Laatu kirjoitti 8.12.2014 kello 11:56

    Työpaikka-alueiden osalta merkittävä ulkoisvaikutus on kasautumishyöty. Kun paljon (osaamispainotteisia) työpaikkoja on lähellä toisiaan, niiden kaikkien tuottavuus nousee kontaktien määrän vuoksi. Tämä on perusta tehdä työpaikkakeskittymiä, ja sillä voidaan perustella työpaikkojen suosimista Helsingin keskustassa.

    Poimin yhden kohdan kommentoitavaksi.

    Kontaktien hyöty tulee esiin lähinnä työssäkäyntialueen tasolla, ei niinkään kaupunginosan tasolla. Yritysten kannalta tärkeää on riittävä oman alan työvoiman saatavuus. Työntekijä taas hakee seuraavan työpaikkansa mieluiten sopivan pendelöintimatkan päästä.

    Palvelualoilla kansa pitää palvelukeskittymistä, mutta tämä hyöty koskee vain ostosalueiden käyttöä ja kaavoittamista. Toimisto- ja tehdastyyppisissä työpaikoissa naapurustolla ei ole Helsingissä pääsääntöisesti juuri mitään väliä.

    Yliopistot ovat yksi merkittävä innovatiivisia yrityksiä ympärilleen luova tekijä. Nimenomaan osaamista vaativilla aloilla hyödyt ovat työssäkäyntialuun kokoisia, eivät kaupunginosakohtaisia. Itse kampus voi tietenkin olla poikkeus sääntöön. Kaupungin tiivistäminen ei innovatiivisuutta paranna. Tähän on parempi hakea apuja viihtyvyydestä ja toimivuudesta.

    Yksi pienempi työpaikkakeskittymiä suosiva tekijä tulee vielä mieleen. Läheiset lounaspaikat voivat antaa alueelle hieman lisäarvoa. Ostosalueiden liepeet (myös kauppakeskusten ylimmät kerrokset) voivat olla tästä syystä (ja muista kulkuyhteyssynergiasyistä) hieman muita alueita luontevampia toimistojen paikkoja.

    Helsingin keskustaa en pidä erityisalueena muista kuin historiallisista ja muista viihtyvyystekijäsyistä. Pendelöinti on jo nyt sille selvä rasite (tosin myös saavuttamattomuuden kautta alueen hintoja ja statustakin nostava). Muutaman keskustan toimistotalon muuttaminen asunnoiksi voisi olla näiden pendelöintirasitteiden vuoksi eduksi koko kaupungille. Toimistotyöpaikkojen lisäkeskittämiselle sinne on vaikea keksiä mitään perusteluja. P.S. Liikenteen solmukohtana mereen pistävällä niemellä sijaitseva vanha jo täyteen rakennettu keskusta on täysin toivoton tapaus.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  14. Osmo Soininvaara kirjoitti 8.12.2014 kello 12:47

    Kontaktien hyöty tulee esiin lähinnä työssäkäyntialueen tasolla, ei niinkään kaupunginosan tasolla.

    Kun minä tapaan puolitutun henkilön sattumalta ratikassa tai Katajanokan nepalilaisessa ravintolassa ja saan häneltä idean tai mielenkiintoisen tie3don, kyllä siinä on kyse kasautumiseduiksta paikalolisesti eikä työssäkäyntialueen tasolla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. tuen maksaja kirjoitti 8.12.2014 kello 12:33

    Hesarissa oli USA:n suurlähettilään haastattelu. Siinä Oreck valitteli, että kylppäriin pitää rakentaa esteetön pääsy asunnon remontin yhteydessä, vaikka talon hissiin ei sellaista esteettömyyttä oltu tehty (eikä hissin leventäminen tai rakentaminen ole aina yksinkertaista, koska pelastustien on oltava tietyn levyinen ja sitten museovirasto lisäksi).

    Oreck tässä nyt kuitenkin haukkui väärää tahoa. Ei rakennusmääräysten noudattaminen ole väärin. Väärin on säätää sellaisia normeja, jotka mahdollistavat tuollaisen ja paljon muita epäjohdonmukaisuuksia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 13

  16. Eero kirjoitti 8.12.2014 kello 13:37

    OS: “Vaikka kaupalle kaavoitettu tontti ei olisi kovin arvokas, asukkaille on hyötyä (kuluttajan ylijäämä) kaupan olemassaolosta.”

    Tämä vaikuttaa jotenkin laiskalta perustelulta jakaa kaupungin maata puoli-ilmaiseksi pois. Miksi laskutaitoinen kauppias ei mittaisi suurinta osaa tuosta kuluttajan ylijäämästä omaan taskuunsa nostamalla tuotteidensa hintoja? Jos kysyntä tippuisi liikaa, asukkaat eivät kyseistä kauppaa ilmeisesti niin paljoa tarvinneetkaan (koska asiakas olisi valmiina viemään rahansa muualle), ja jos ei tippuisi, tuo kauppiaan mahdollisuus pumpata kuluttajan ylijäämää itselle pitäisi kapitalisoitua maan arvoon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  17. Eero Kärki kirjoitti 8.12.2014 kello 13:43

    Baumol aikanaan totesi, että kansantaloustiede kehittyisi paremmin, jos opintonsa kesken jättäneen sosiologit jatkaisivat kansantalouden parissa. Kaavoituksen optimointi, ”ceteris paribus -mallien” avulla on mielestäni turhaa puuhaa. Kun kaupungin väkiluku kasvaa, niin se aina työntää peltihallit tieltään ja rakentaa asuntoja. Äänestäjänä minulle riittää se, että poliitikko ilmaisee intressiryhmänsä ja ajattelunsa kaavoituksesta ja toimii sen mukaan. Luultavasti Baumolin suusta on seuraavakin toteamus: Ekonomisteilta kysytään vääriä kysymyksiä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  18. Syltty kirjoitti 8.12.2014 kello 13:44

    Kyllä siitä on hyötyä jos vaikkapa tilitoimisto tai mainostoimisto on samassa rakennuksessa. Ei mitenkään älyttömästi, mutta on kumminkin. Meidän käyttämämme mainos- ja tilitoimisto ovat samassa rakennuksessa kuin pääkonttori. On siitä tiettyjä etuja. Tilintarkastaja on tuossa muutaman kilometrin päässä ja kun siellä kerran vuodessa pitää asioida, tuhraantuu johdon työaikaa noin 40 minuuttia pelkästään edestakaisiin matkoihin. Ei ole paljoa, mutta on kumminkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  19. hupsis kirjoitti 8.12.2014 kello 14:06

    Mitenkä nämä suunittelijoiden ihannoimat kivijalkakaupat, vaikka markkinoiden ja ihmisten kiistaton valinta ovat isot kauppakeskukset?

    Varsinkin talven riivamilla asteilla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 12

  20. Juho Laatu kirjoitti 8.12.2014 kello 15:14

    Syltty:
    Kyllä siitä on hyötyä jos vaikkapa tilitoimisto tai mainostoimisto on samassa rakennuksessa.

    On tuosta iloa, mutta ei liene riittävä peruste yritykselle valita sijaintipaikkaa tai kaupungille kaavoituksen perustaksi. Voi olettaa, että tilitoimistoja syntyy riittävästi sopiviin paikkoihin, oli kaavoitus millainen tahansa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  21. R.Silfverberg kirjoitti 8.12.2014 kello 15:54

    Kyllä autokauppa hyötyy hyvistä julkisista liikenneyhteyksistä: Minä olen ostanut yhden auton nimenomaan Herttoniemestä niin että menin sinne metrolla ja koeajoin autoja eri kaupoissa. Toisen kerran olen ostanut Tikkurilasta niin että menin sinne junalla.

    Toinen juttu on, kun vie auton huoltoon, niin olisi toivottavaa että korjaamolta pääsisi kohtuuajassa julkisilla omalle työpaikalleen. Toisaalta se tuntuu olevan autokauppiaiden etu saada vuokrattua kalliilla sijaisautoja “rannalle jätetyille” asiakkailleen, mutta mminä suosin joka tapauksessa huoltokorjaamoja jonne pääsee julkisilla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  22. lappeenranta kirjoitti 8.12.2014 kello 16:07

    “Berliinistä opimme, että kun kaupungissa oli edullisesti sijaitsevia halpoja asuntoja ja toimitiloja, sinne syntyi suuri joukko innovatiivisia start upeja, joista moni pystyy kyllä nyt maksamaan korkeampiakin vuokria. Jos kaupungissa kaikki on rationaalisessa käytössä, halpaa tilaa löytyy vain kaupungin ulkopuolelta, ei niin kovin innovatiivisesta ympäristöstä.”

    Lappeenranta on hyvä esimerkki siitä, miten kurja kaupungista tulee kun tila loppuu kesken. Valtaisa kauppa-alue myllymäessä ei ole poistanut painetta keskustasta. Keskustan läheisimmissä lähiöissä ovat perinteisten kaljakuppiloiden mainosvalot vaihtuneet “D&G”:n ja Armanin vastaaviin.

    Esim. ravintolatilaa etsii monet. Tilanteesta saa jonkinlaisen mielikuvan sillä, että esim. hampurilaista ei saa ostettua Lappeenrannan keskustasta. Tuskin toista kaupunkia suomesta löytyy, jossa ei ole mäkkäriä tai heseä keskustassa.

    Kaupungista puuttuu kaikki lapsille ja varhaisteineille suunnatut liikkeet. Kaikki. Minkään harrastuksen ympärille ei voi syntyä liiketoimintaa keskustaan. Wanhat esim. partiokauppa ja kehitysmaakauppa joutuivat lopettamaan.

    Eikä ongelma ole pelkästään kaupallisissa toiminnoissa. Myös kunnan toiminnot ovat väistäneet tai lakkautettu. Ja meno jatkuu. Nyt on lähdössä keskustasta terveyskeskus, hammashoito ja kuntoutussairaala.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  23. Tapio kirjoitti 8.12.2014 kello 16:32

    Osmo Soininvaara: Kun minä tapaan puolitutun henkilön sattumalta ratikassa tai Katajanokan nepalilaisessa ravintolassa ja saan häneltä idean tai mielenkiintoisen tie3don, kyllä siinä on kyse kasautumiseduiksta paikalolisesti eikä työssäkäyntialueen tasolla.

    Varmaan myös näin, mutta kyllä tällaisen kasaantumisedun kannalta tehokkaimpia paikkoja ovat työssäkäyntialueen lounaspaikat, varsinkin sellaiset, joissa eri firmojen ihmiset tapaavat käydä.

    Tämä otettiin huomioon mm. Oulun Teknologiakylän suunnittelussa, ja ainakin alkuvaiheessa idea toimi. Helpotti myös rekrytointeja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  24. Syltty kirjoitti 8.12.2014 kello 17:18

    R.Silfverberg: Toisaalta se tuntuu olevan autokauppiaiden etu saada vuokrattua kalliilla sijaisautoja “rannalle jätetyille” asiakkailleen, mutta mminä suosin joka tapauksessa huoltokorjaamoja jonne pääsee julkisilla.

    Täällä maakunnissa aika monet huoltoliikkeet ovat kehittäneet palvelun joka kulkee nimellä “sijaisauto”. Tapoja on monia, osa huoltamoista vuokraa halvalla puoliromuja ja toisaalta kun vie ison Audin marmoritiskille, niin sijausauto sisältyy hintaan.

    On kyllä maailman typerin perustelu että joku huoltamoa ei voi siirtää, koska asiakkaat eivät pääse julkisilla mihinkään. Eikö kaupunkien ideana ollut monelaiset palvelut, joihin voi sitten rahansa upottaa? Miksei vuokra-auto olekaan sellainen, miksi ihmeessä pitäisi miettiä julkista liikennettä kun jos ei ole tarvittavia asiakasvirtoja (autohollossa ei varmasti ole)?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  25. Juho Laatu kirjoitti 8.12.2014 kello 17:44

    Osmo Soininvaara: Kun minä tapaan puolitutun henkilön sattumalta ratikassa tai Katajanokan nepalilaisessa ravintolassa ja saan häneltä idean tai mielenkiintoisen tie3don, kyllä siinä on kyse kasautumiseduiksta paikalolisesti eikä työssäkäyntialueen tasolla.

    Ok, on sitä pieniä etuja paikallisista yhteyksitäkin. Toisaalta, hyviä ideoita saisi varmaankin myös itiksen ravintoloissa tai taloyhtiön kokouksessa tai tuttuja tapaillessa. Jos kaupunki haluaa lisätä innovatiivisuuttaan, suosittelisin kuitenkin muita konsteja kuin joidenkin kaupunginosien valjastamista suuriksi työpaikkakeskittymiksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  26. Kalle kirjoitti 8.12.2014 kello 18:25

    Toisaalta esimerkiksi Kanadassa (Toronto) on hyviä kokemuksia segregaatiosta kaupunkirakentamisen voimavarana. Nyt Helsingissä tuloksena on keskimääräistä, harmaata ja ei oikein millekkään ihmisryhmälle sopivaa rakentamista. Pitää uskaltaa tehdä huomattavasti nykyistä omaleimaisempia alueita.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 8

  27. Tapio kirjoitti 8.12.2014 kello 21:58

    Kalle:
    Toisaalta esimerkiksi Kanadassa (Toronto) on hyviä kokemuksia segregaatiosta kaupunkirakentamisen voimavarana. Nyt Helsingissä tuloksena on keskimääräistä, harmaata ja ei oikein millekkään ihmisryhmälle sopivaa rakentamista. Pitää uskaltaa tehdä huomattavasti nykyistä omaleimaisempia alueita.

    Totta, Toronto on hieno paikka. Suomeen sovellettuna se tarkoittaisi, että maahantulijat päästettäisiin/joutuisivat töihin ilman hirmuista hallinto- ja työmarkkinabyrokratiaa.

    Ei sellainen ole mahdollista Suomessa suomalaisellekaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  28. R.Silfverberg kirjoitti 8.12.2014 kello 22:04

    Syltty:
    On kyllä maailman typerin perustelu että joku huoltamoa ei voi siirtää, koska asiakkaat eivät pääse julkisilla mihinkään. Eikö kaupunkien ideana ollut monelaiset palvelut, joihin voi sitten rahansa upottaa? Miksei vuokra-auto olekaan sellainen, miksi ihmeessä pitäisi miettiä julkista liikennettä kun jos ei ole tarvittavia asiakasvirtoja (autohollossa ei varmasti ole)?

    Nyt mä en ymmärrä miten ei isossa autokorjaamossa muka ole asiakasvirtoja? Niissä joissa olen asioinut on asiakkaita vastaanottotiskillä aamuisin jonoksi asti. Olenko jotenkin hölmö jos menen bussilla tai junalla auton jätettyäni sinne töihin enkä jonota jotain sijaisautoa joka on mulle vieras, haisee dieselille, renkaat sileät ja ohjaus puoltaa ja koko auto tärisee kun sitä on rytkytetty päin kanttauksia, ja josta joutuu vielä maksamaan erikseen, kun mulla on seutuliikenteen kausilippu lompakossa? Mä sanon ei kiitos kaikenmaailman auto-airporteille joista pääsee ilman sijaisautoa vain lentokentälle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  29. hukkaan meni kirjoitti 9.12.2014 kello 9:34

    Eero: tuo kauppiaan mahdollisuus pumpata kuluttajan ylijäämää itselle pitäisi kapitalisoitua maan arvoon.

    Eli kaupan perustamiseen tarvittaisiin entistä suuremmat alkupääomat ja toisaalta asiakkaille tulisi entistä kannattavammaksi hakea ostokset entistä kauempaa halvemmilta seuduilta…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  30. Osmo Soininvaara kirjoitti 9.12.2014 kello 11:01

    Kauppias ei voi rahjastaa kuluttajan ylijäämää itselleen, koska se ei voi määrätä hintaa asiakaskohtaisesti ja taoauskohtaisesti. Vaikka hinta asetetaan voitonmaksimointitasolle, joku olisi ollut valmis maksamaan enemmänkin. Tämä on kuluttajan ylijäämä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  31. Saara kirjoitti 9.12.2014 kello 10:38

    Nopeana kommenttina: miksi pitää valita joko työpaikat tai asunnot? Etenkin Helsingin keskustassa tehtävä työ on pääosin luonteeltaan sellaista, joka ei häiritse kohtuuttomasti asumista, varsinkin jos tiettyjä normeja muokataan maalaisjärkeä noudatteleviksi (esim. taannoinen tilanne, jossa kahvin haju esti asuntojen rakentamisen..).

    Mielestäni parasta olisi suunnitella alueita, joihin saa laittaa reippaalla kädellä sekä toimitilaa että asuntoja. Tämä takaisi kivjalkapalvelujen kannattavuuden alueella ja säilyttäisi / loisi sitä kaikkien haluamaa kantakaupunkia. Onko tällaista kaavamääräysten tasolla mahdollista tehdä ja miksi ihmeessä niin ei toimita?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  32. Syltty kirjoitti 9.12.2014 kello 13:03

    R.Silfverberg: Nyt mä en ymmärrä miten ei isossa autokorjaamossa muka ole asiakasvirtoja?

    No ei kyllä ole. Joku pienemmistä pienin lähisalekin hakkaa 10-0 isonkin autohuoltamon asiakasmäärissä. Yksi asentaja huoltaa varmaan keskimäärin kolme-neljä autoa päivässä (?), joten vaikkapa kymmenen asentajan huoltamo ei palvele edes viittäkymmentä asiakasta päivässä. Tuo määrä asiakkaita voi käydä jossain R-kioskilla yhdessä tunnissa puhumattakaan marketista tms.

    Olenko jotenkin hölmö jos menen bussilla tai junalla auton jätettyäni sinne töihin

    Et, mutta sensijaan mikäli kuvittelet kaupungin suunnitteluperusteeksi kannattaa ottaa autoilijat pääsevät näppärä pääsy huoltoon ja takaisin, niin silloin kyllä olet!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  33. TimoT kirjoitti 9.12.2014 kello 13:34

    Osmo Soininvaara:
    Kauppias ei voi rahjastaa kuluttajan ylijäämää itselleen, koska se ei voi määrätä hintaa asiakaskohtaisesti ja taoauskohtaisesti. Vaikka hinta asetetaan voitonmaksimointitasolle, joku olisi ollut valmis maksamaan enemmänkin. Tämä on kuluttajan ylijäämä.

    Supermarketeissa hintadiefferointi onkin vähän vaikeaa, mutta sen sijaan on keksitty tuotedifferointi, joka ajaa saman asian.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  34. Anonyymi kirjoitti 9.12.2014 kello 14:51

    Minusta segregaatiosta puhuttaessa on aina kummallista kuinka vain tietyllä skaalalla (kaupunginosien välillä) tapahtuvaa segregaatiota pidetään huonona asiana. Kun segregaatiota tapahtuu kaupunkien välillä (Kajaanissa on köyhempää kuin Espoossa) tai jopa maiden välillä (Suomessa on ihmiset keskimäärin rikkaampia kuin Virossa jossa taas ihmiset ovat keskimäärin rikkaampia kuin Keniassa), sitä ei pidetä samanlaisena ongelmana.

    En näe kuinka voi mitään loogisen ajattelun rippeitäkään säilyttämällä ajatella että keskusta-asumisen pitäisi olla ihmisoikeusasia tulotasoon katsomatta yhtään enempää kuin kolmensadan neliön kartano merinäköalalla ja omalla venepaikalla on sitä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 12

  35. Kalle kirjoitti 9.12.2014 kello 20:29

    Itse kysymykseen sanoisin, että kaikki käytettävissä olevat esimerkit viittaavat markkinoiden tuottavan yliviomaisesti parempilaatuista asumista kuin hallinnollinen kaavoitus. Verratkaa vaikka Helsingin eri alueita! Mitä tarkempaa kaavoitusta, sen hunompaa, epämielyttävämpää jälkeä.

    Sen takia minusta kaavoitukselle kuuluukin mahdollisuuksien rakentaminen ja tontin omistajalle kuuluu, mitä tontille tekee. Ainoa asia, mitä kannattaa ehkä säännellä, on valo = rakennuskorkeus. Helsingissä pikään käytössä ollut kuusi kerrosta luo viihtyisää tilaa, kunhan kadut palo-kujia = bulevardeja lukuunottamatta pidetään riittvän kapeina.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  36. Osmo Soininvaara kirjoitti 9.12.2014 kello 22:09

    esimerkit viittaavat markkinoiden tuottavan yliviomaisesti parempilaatuista asumista kuin hallinnollinen kaavoitus

    Tarkoitat varmaan noista aluerakantamissopimuksilla tehtyjä 1960-luvun lähiöitä, joissa rakennusliike sai vapaat kädet tehdä melkein mitä tahansa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  37. Tapio kirjoitti 9.12.2014 kello 20:37

    Vähän asian viereltä:

    Lukaisin jälkijättöisesti Bruce Orecin HS 7.12.14 haastattelun. Hän mm. toteaa: “Kaupungit kasvavat keskuksistaan ulospäin, kuin puut. Ne eivät kasva lähiöistä sisäänpäin. Sen me olemme Yhdysvalloissa oppineet kalliiseen hintaan.”

    Haastattelu on muutenkin lukemisen arvoinen. Muutamia muitakin viisauksia bodarilta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 10

  38. Kalle kirjoitti 9.12.2014 kello 23:25

    Osmo Soininvaara: Tarkoitat varmaan noista aluerakantamissopimuksilla tehtyjä 1960-luvun lähiöitä, joissa rakennusliike sai vapaat kädet tehdä melkein mitä tahansa.

    Niissä oli joku juju: 25 vuotta ja puskutraktori. Tarkoitan mm. Arabian- ja Kruunuvuorenrannan tapaisia täydellisiä epäonnistumisia. Arbianranta on 60-luvun kopio, mutta tehty paikkaan, jossa olisi pitänyt rakentaa kaupunkia. Kruunuvuorenranta on sekasikiö, jossa jokaiselle poliittiselle puolueelle on annettu oma korttelinsa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  39. Prometheus kirjoitti 10.12.2014 kello 2:46

    Tapio:
    Vähän asian viereltä:

    Lukaisin jälkijättöisesti Bruce Orecin HS 7.12.14 haastattelun. Hän mm. toteaa: “Kaupungit kasvavat keskuksistaan ulospäin, kuin puut. Ne eivät kasva lähiöistä sisäänpäin. Sen me olemme Yhdysvalloissa oppineet kalliiseen hintaan.”

    Haastattelu on muutenkin lukemisen arvoinen. Muutamia muitakin viisauksia bodarilta.

    Kai tämä oli vitsi? Oreck vaikutti haastattelun perusteella kuin joltakin Sarasvuon ja Himasen risteytykseltä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  40. Maurizio kirjoitti 10.12.2014 kello 11:04

    “Minä haluan, että kaikilla tulotasoon katsomatta on mahdollisuus asua keskustassa.”

    Ennenvanhaan ajettiin täysin perustellusti sitä, että samasta työstä/tuottavuudesta on saatava sama korvaus. Mutta nykyään ollaankin sitä mieltä, että kaikesta oleskelusta on saatava sama elintaso. Ja sitten vielä ihmetellään, kuinka Suomen kansantalous on niin ruvella kuin on 😀

    Joku taisi tuolla aiemmin vaatia, että yhteiskunnan on kustannettava hänelle viinitila Ranskasta. No mä haluan 2 että sivupersoonakin saa omansa. Miksei yhteiskunta tee mitään???!!!11

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  41. Tapio kirjoitti 10.12.2014 kello 19:01

    Prometheus: Kai tämä oli vitsi? Oreck vaikutti haastattelun perusteella kuin joltakin Sarasvuon ja Himasen risteytykseltä.

    Puuvertaus oli mielestäni hyvä analogia kaupungin terveestä kasvusta. Samaa asiaa tässäkin blogissa käsitellään toistuvasti.

    Myös muussa tekstissä oli hyviä huomioita mm. suomalaisesta byroratiasta. Pitää jaksaa lukea muutakin kuin haastattelun loppu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  42. Osmo Soininvaara kirjoitti 10.12.2014 kello 23:50

    Minä en todelaa ymmärrä mitä Oreck tarkoitti tällä puuvertauksellaan. Ongelma voi olla siinä, että välissä oli kääntäjä ja toimittaja. USA:n kaupungit ovat kääntymässä sisäänpäin, koska niin moni haluaa asuakin kaupungissa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  43. Tapio kirjoitti 10.12.2014 kello 19:40

    Maurizio: Ennenvanhaan ajettiin täysin perustellusti sitä, että samasta työstä/tuottavuudesta on saatava sama korvaus.

    Itse asiassa ammattiliittojen ajatus oli ja taitaa olla edelleen, että samasta työstä sama palkka, tuottavuudesta viis.

    Tuottavuudesta huolehtiminen on selkeästi työnantajien tehtävä ja ne hoitivat aluksi tuottavuuden palkitsemisen henkilökohtaisella urakkapalkkauksella. Se vain toimii aika harvoissa töissä.

    Seuraava yhteinen kehitelmä palkita tuottavuudesta oli rakentaa erilaiset vaativuus/taito-luokitukset, mutta niilläkin oli taipumus ajan saatossa korruptoitua entropian kasvun mielessä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  44. Tapio kirjoitti 11.12.2014 kello 10:04

    Osmo Soininvaara:
    Minä en todelaa ymmärrä mitä Oreck tarkoitti tällä puuvertauksellaan. Ongelma voi olla siinä, että välissä oli kääntäjä ja toimittaja. USA:n kaupungit ovat kääntymässä sisäänpäin, koska niin moni haluaa asuakin kaupungissa.

    Ymmärrän vertauksen seuraavasti: Kaupungin terve kasvu tapahtuu puun tapaan ytimen ympärille. Vahva runko kantaa vahvan oksaston ja lehvästön ja puun kasvu jatkuu.

    USA:ssa on suosittu (jopa pientalovaltaisten) nukkumalähiöiden rakentamista, ja monet keskustat ovat iltaisin lähes kuolleet. Tämä on Oreckin mielestä osoittautunut kalliiksi virheeksi. Näin todellakin on, jos ihmiset nyt suosivat asumista keskustoissa. Monista keskustoistahan puuttuu normaaliin elämiseen ja viihtymiseen tarvittava infra, mikä joudutaan rakentamaan, minkä lisäksi nykyiset lähiöt saattavat rappeutua ja menettää arvonsa.

    Toki vain USA:ssa on kaupunkeja, joissa on terve ja elävä keskusta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  45. Taneli kirjoitti 17.12.2014 kello 12:05

    Guardianissa oli muuten mielenkiintoinen juttu siitä, millaiseksi byrokratian purkutalkoot ovat muuttaneet Lontoon kaupunkisuunnittelun:
    http://www.theguardian.com/cities/2014/sep/17/truth-property-developers-builders-exploit-planning-cities

    Vain kiinteistösijoittajilla on merkitystä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

Jätä vastaus