Helsingin pitäisi pyrkiä maan hinnassa markkinahinnoitteluun

10.11.2014 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Helsinki luovuttaa tontteja asuntotuotantoon myymällä tai vuokraamalla. Jos tontti myydään tarjouskilpailun perusteella, kyse on periaatteessa markkinahinnasta, jos nyt olettaa, että kilpailuolosuhteet ovat kunnossa. Vähän on ihmetyttänyt, että uusien asuntojen alueelliset hintaerot heijastuvat niin vähän noihin markkinahintoihin. Ilmaisesti rakennusliikkeille tulee aina yllätyksenä se, kuinka paljon asukkaat ovat valmiita maksamaan asunnoista hyvillä paikoilla.  🙂 Tontteja vuokrattaessa ei voida käyttää markkinahintaa, koska maata myydään markkinoilla niin vähän, että markkinahintaa ei ole saatavilla. Näin se siis selitetään. Niinpä vuokrauksen perusteena käytetään hallinnollisia vyöhykehintoja. Kovan rahan tuotantoon maanvuokra on 4 % tontin arvosta. Hitas-tuotantoon tästä annetaan 20 % alennusta ja ARAVA-tuotantoon muistaakseni 40 %.

Aivan kohdallaan nuo hinnat eivät ilmeisesti ole, koska Viikinmäessä Hitas-asuntoja on vaikea saada kaupaksi ja Jätkäsaaren Hitas-asuntoarpajaisiin on valtava tunku. Viikinmäessä yhtiövastiketta rasittaa liian suuri ja Jätkäsaaressa liian pieni maanvuokra, jos nyt olettaa, et5tä ostajat ovat rationaalisia.

Ei pidä lainkaan paikkaansa, että tonttien markkinahinnoista ei olisi tietoa. Tontin hinta on residuaali asuntojen markkinahinnoista. Periaatteessahan jos kahdesta samanlaisesta asunnosta maksetaan kahdessa eri paikassa toisesta 500 euroa neliötä enemmän, pitäisi tuon hintaeron jokseenkin kokonaisuutena näkyä erona tontin hinnassa. (viisastelijoille pieni myönnytys: tietysti muuntokerroin asuinpinta-ala/kerrosneliöt on otettava huomioon.) Oikeasti pitäisi olla niin, että samanlaiset vuokratontilla olevat asunnot maksaisivat eri puolilla kaupunkia yhtä paljon. Kun jotkut alueet ovat halutumpia kuin toiset, pitäisi tämän näkyä tontinvuokrassa, ei asuntojen myyntihinnoissa, koska rakentamisen hinta ei riipu kaupunginosasta.

Siltä osin kuin rakentamisen hinta riippuu tontista esimerkiksi maaperän kautta, pitäisi myös tämän hintaeron näkyä tontin hinnassa. En tiedä, onko asia yhä näin, mutta aikanaan oli tilanteita, joissa vierekkäisillä tonteilla rakentamiskustannukset erosivat satoja euroja kerrosneliöltä maaperän takia, mutta tontin hinta oli sama.

Miksi tästä kirjoitan?

Koska Helsingillä on valtakuinnallinen velvollisuus kaavoittaa enemmän asuntoja ja koska tämä tulee investointien kautta Helsingille kalliiksi, pitäisi kaupungin omistamasta maasta saada parempi korvaus, jotta rahaa riittäisi kasvuun. Asunnot ovat joka tapauksessa niin kalliita kuin ne ovat. Nyt tuosta hinnasta valuu liikaa muihin taskuihin. Asuntojen hintoja alentaa parhaiten se, että niitä rakennetaan paljon ja erityisesti alueille, joilla on kysyntää.

Joku tietysti väittää, etteivät yhtiövastikkeita rasittavat maanvuokrat heijastu oikealla tavalla asuntojen myyntihintoihin, koska ostajat ovat epärationaalisia. Katajanokalla, jossa Hitas-säännöstelystä on päässyt eroon, kun suostuu korkeampaan tontinvuokraan, asunnoista ei yllättäen olekaan saanut niin paljon kuin on luultu. Kolmen eron tontinvuokraosuuden pitäisi laskea myyntihintaa yli 1300 euroa neliöltä (4 %:n reaalikorolla). Näyttää laskevan.

 

Kommentit

33 Vastausta artikkeliin “Helsingin pitäisi pyrkiä maan hinnassa markkinahinnoitteluun”

  1. Risto Peltola kirjoitti 10.11.2014 kello 14:06

    Saman ongelman parissa olen kamppaillut minäkin. Hyvälläkin paikalla uuden asunnon hinnasta on tontin hintaa vähemmän kuin rakennuttajan katetta, vaikka toimivilla markkinoilla tontin hinnan pitäisi olla moninkertainen katteeseen verrattuna.

    Esim. Sato osti kaupungilta Kalasatamien Huvilat as oy:n tontin 1,1 miljoonalla eurolla (1216 euroa/kem2) ja nyt se myy tai ainakin yrittää myydä tuolta tontilta 11 asuntoa, josta halvin maksaa 775000 euroa (5400 euroa/m2). Huvittavana lisäpiirteenä autopaikan hinta 16.000 euroa, ja toisen autopaikan saa ilmaiseksi! Eli pukkaa kallista asuntoa ja halpaa autopaikkaa.

    Toisaalta kaupungin on vaikea myydä tontteja kalliimmalla, koska rakennuttajat eivät usko että katteet pysyisivät aina niin muhkeina kuin viimeiset 10-15 vuotta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 16

  2. Risto Peltola kirjoitti 10.11.2014 kello 14:16

    Korjaus: Kalasataman Huvilat as oy:lla taitaa olla kaksi tonttia, jotka yhteensä maksoivat 2,0 miljoonaa, mutta kem-hinta on tuo 1220.

    Itse asia tuo Kalasataman Huvilat on Kalasataman korkeimpia kem-hintoja, Fregatin tontti oli vielä vähän kalliimpi. Trokarinlinnan tontti oli halvempi, vaikka asunnot ovat pienempiä ja kalliimpia. Fregatin ja Trokarinlinnan tontit ovat molemmat vastapäätä Mustikkamaata.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  3. j-lu kirjoitti 10.11.2014 kello 14:42

    Markkinahinta olisi helppo saada, kun myytäisiin samoilla ehdoilla kuin pientalotontit ja eikä harrastettaisi rakennusvalvontaa vielä kaavoitusvaiheessa.

    Korkeimman tarjouksen tehnyt saa tontin, määräajassa pitää olla talo pystyssä sekä lopputarkastus suoritettu ja suunnitelmat alusta loppuun pitää hyväksyttää kaupungilla.

    Suomessa asiat ovat monimutkaisia lähinnä siksi, että siten voidaan suosia yksiä toisten kustannuksella. Pätee niin verotukseen kuin kaavoitukseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 24

  4. Liian vanha kirjoitti 10.11.2014 kello 14:52

    Enpä tiedä, muualla Suomessa hinnoitteluperiaatteena on , että asukkaille saadaan edelullisia tontteja ja niinpä maan hinta pyitään pitämään alhaisena

    Kun kunta ostaa/lunastaa maata raaka-maan hinnalla niin koko kaavoitushyöty siirtyy kunnalle.Ja kun kunta perii asukkaalta vain kaavoitukseen ja kunnallistekniikan rakentamiseen kuluneen kulun niin kaavoitushyöty kyllä siirtyy periaattessa asukkaalle, mutta käytännössä ei, koska vastaavilla alueilla on saatavana halpoja tontteja

    Vain erikoispaikat esim rannat kaupataan markkinahintaan tai varataan yhteisiksi alueiksi

    Näin tonttien markkinahintaa pidetään kurissa Kepulandiassa.Kunta on merkittävin rakennusmaan tarjoaja ja pitämällä hintataso matalana eivät yksityistenkään tonttien hinnat nouse.

    Ja kun tonttitarjonnassa pidetään hieman ylitarjontaa niin kysyntäkään ei nosta hintatasoa

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  5. Viherinssi kirjoitti 10.11.2014 kello 15:12

    Risto Peltola: Esim. Sato osti kaupungilta Kalasatamien Huvilat as oy:n tontin 1,1 miljoonalla eurolla (1216 euroa/kem2) ja nyt se myy tai ainakin yrittää myydä tuolta tontilta 11 asuntoa, josta halvin maksaa 775000 euroa (5400 euroa/m2). Huvittavana lisäpiirteenä autopaikan hinta 16.000 euroa, ja toisen autopaikan saa ilmaiseksi! Eli pukkaa kallista asuntoa ja halpaa autopaikkaa.

    Ei tuo nyt minusta siltä näytä, että rakennusliike sentään enemmän katetta tekisi kuin mitä tontti maksaa. Paikka ei ole rakentamiselle välttämättä niitä halvimpia, ja sinne halutaan rakentaa hyvälaatuista. Katteen arviointi vaatisi vähän enemmän tietoa siitä, kuinka kallista pohjarakentamista tuolla tarvitaan.

    Tuon hintaluokan kohteissa on myös aika kovat markkinointi- ja rahoituskustannukset (jälkimmäiset tietysti nykyään vähän pienemmät), ja kuka hyvänsä rakentaja laskee niille näinä aikoina kohtuullisen pitkän myyntiajan.

    En yritä väittää, että Sato noita ilman katetta tekisi, mutta se kate ei välttämättä kuitenkaan ole kovin monta sataa euroa neliöltä enemmän kuin mitä aidosti toimivassa kilpailussa olisi. Kate on kyllä hyvä, jos nuo menevät kaupaksi pyyntihintaan nopeasti, mutta riskipreemiota siihen on laskettava aika paljon.

    Itse asiassa tuo myyntihintakin näyttää siltä, että alueesta ei lopulta veikata ihan hillittömän haluttua. Vastaavan kokoluokan uusien omakotitalojen (ja tonttien) hinnat ovat suunnilleen tuota luokkaa paljon kauempanakin keskustasta Espoon ja Helsingin kalliimmilla keskiluokan omakotialueilla.

    Autopaikkahinnoittelu nyt on ihan puhdasta komiikkaa tuossa(kin) tapauksessa. Jos autopaikat joka tapauksessa rakennetaan jokaisen townhousen kellariin, niiden eriyttäminen tuntuu kovin keinotekoiselta. Se on jo vähän kuin myisi omakotitalon ja sen kellarissa olevan autopaikan erikseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 9

  6. Viherinssi kirjoitti 10.11.2014 kello 15:16

    Tonttien hinnan oikeellisuuteen uusien tonttien kohdalla on helppo mittari. Jos ovella on jonoa, tontit ovat liian halpoja. Jos tontit eivät mene, ne ovat liian kalliita.

    Vanhoissa tonteissa tarvitaan vähän enemmän matematiikkaa, mutta ihan selvästi kaupungin vahojen tonttien vuokrat ovat pääosin kovin matalia. Tonttien arvo on viime laman jälkeen noussut hyvin huomattavasti, vuokrat eivät ollenkaan samaa vauhtia.

    Kaikkiaan vuokratontit ovat hyvä asia sekä asukkaan (vähemmän rahaa kiinni, pienempi riski) että kaupungin (tasaisempi tulovirta, osuus suhdannevaihteluista) kannalta. Niiden alihinnoittelu taas on Hitas-tyyppistä hölmöilyä, jossa muutamalle nopalla heitetylle ei-niin-köyhälle annetaan veronmaksajien tuki.

    Pienituloista varmasti lämmittää mukavasti tieto siitä, että se puolen miljoonan tuliterä omakotitalo tönöttää alihintaisella tontilla, ja että Jätkäsaaressa olevan Hitas-asunnon tuki menee asunnon ostaneelle sijoittajalle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 26

  7. Capella kirjoitti 10.11.2014 kello 16:28

    Mihin se perustuu, että Helsingin asunnot olisivat jotenkin erityisen kalliita? Jos verrataan johonkin Utsjoen taajamaan, niin kyllähän ne silloin voivat olla aika kalliin oloisia.

    Helsingin hintatasoa pitäisi kuitenkin verrata esimerkiksi Tukholmaan tai Kööpenhaminaan, eikä Suomen kyliin.

    Kyse onkin toisenlaisesta tilanteesta, joka on se, että Helsingin seutua lukuunottamatta muualla Suomessa menee surkeasti.

    Siellä täällä on jokin valopilkkuna toimiva yritys, mutta muuten on harmaata ja hiipuvaa kipunaa.

    Edelliset kaksi keskustalaishallitusta laiminlöivät törkeästi kaupunkien kehittämisen, mutta myös tietoisesti kaupunkien sosiaalihuollon.

    Suomalaisten kaupunkien kehittäminen tulisi olla jopa talouskasvuakin tärkeämpää, koska megakaupungeissa sitä tulevaisuuden talouskasvua vuollaan.

    Suomessa puhutaan pelkästään yritysten kustannuskilpailukyvystä, kun pitäisi puhua suomalaisten kaupunkien ja kaupunkien vetovoimasta.

    Ei tänne saada sen enempää maahanmuuttajiksi ihmisiä kuin yrityksiäkään, jos Suomi on kuin Neuvostoliitto!

    Funktionalismi ja keskustalaisuus, siinä ovat kaksi pahinta kansansairautta!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  8. Pekka Pietilä kirjoitti 10.11.2014 kello 17:14

    Tontti on määritelty alue, jolle saa rakentaa kaavan määrittelemän asuinpinta-alan. Sännös jota jatkuvasti rikotaan. Jos tontti rajoittuu yksityisomiisteiseen maahan, sitä yritetään laajentaa polkuja tekemällä naapurin maalle. Vuokrattu maa on niin pyhä, ettei sillä edes itse saa kävellä. Näillä asenteilla vintit pimenevät ja asumisesta tulee ikävää.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  9. Liian vanha kirjoitti 10.11.2014 kello 17:22

    “Tonttien hinnan oikeellisuuteen uusien tonttien kohdalla on helppo mittari. Jos ovella on jonoa, tontit ovat liian halpoja. Jos tontit eivät mene, ne ovat liian kalliita.”

    Kunnan tehtävä on huolehtia, että jonoa ei synny.

    Mutta ei hintaa nostamalla vaan huolehtimalla riittävästä tarjonnasta.Ei kunta ole yhtiö, joka pyrkii voiton maksimointiin

    Voittoa ja maan hintaa se pystyy manipuloimaan kaavoituksella ja maan omistuksella. Kunnalla on oikeus hankkia maata raakamaan hinnalla eli silloin kaavoitushyöty jää kunnalle.

    Mutta ei kunnan tavoite ole tuottaa mahdollisimman paljon voittoa vaan tarjota tontteja tarvitseville ja huolhetia maan hinnan pysymisestä kohtuullisena , ei maan hinnan maksimointi.

    Se edelyttää, että kunta pitää yllä pientä ylitarjontaa .

    Jos kunta pyrkii tuoton maksimointiin niin meillä on asuntopula kuten Helsingissä nyt on ja asuntojen hinta kupla ja perustuu kysynnän aiheuttamaan inflaatioon

    Maksajina tässä systeemissä ovat nuoret ensiasuntoa hankkivat, voittajina eläkeläiset, 20-30 vuotta sitten asunnon hankkineet.

    Voittajat ovat aivan vääriä

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  10. Syltty kirjoitti 10.11.2014 kello 17:31

    Joku tietysti väittää, etteivät yhtiövastikkeita rasittavat maanvuokrat heijastu oikealla tavalla asuntojen myyntihintoihin,

    Tuo tuntuu pitävän paikkansa ainakin täällä missä minä asun. Vuokratontti näkyy kyllä asunnon hinnassa, mutta ei mielestäni täysimääräisesti, ts. hintaero omaan tonttiin on liian pieni.

    Se ei kuitenkaan ole mikään vuokranantajan ongelma eikä näinollen mielestäni mitenkään pätevä argumentti markkinahintaisia vuokria vastaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  11. Viherinssi kirjoitti 10.11.2014 kello 18:50

    Liian vanha: Kunnan tehtävä on huolehtia, että jonoa ei synny.
    Mutta ei hintaa nostamalla vaan huolehtimalla riittävästä tarjonnasta.Ei kunta ole yhtiö, joka pyrkii voiton maksimointiin

    Et kuitenkaan varmaankaan tarkoita sitä, että ilmaisia tontteja pitäisi olla kaikille halukkaille? Ts. niillä on kuitenkin aina jokin hinta.

    Luonnollisesti kysynnällä, tarjonnalla ja hinnalla on paljonkin tekemistä. Olen samaa mieltä siitä, että asuntotarjontaa pitäisi olla paljon nykyistä enemmän, ja tonttitarjonta on siinä avainasemassa. Argumenttini on kuitenkin se, että kulloisellakin hetkellä on typerää myydä tontteja hinnalla, jolla saa jonon ovelle.

    Pointtisi sukupolvien välisestä eriarvoisuudesta on oikea. Siinäkin on yksi hyvä argumentti tontin todelliseen arvoon sidotun kiinteistöveron puolesta. Se tasoittaisi eroa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 18

  12. Juho Laatu kirjoitti 10.11.2014 kello 20:03

    Kirjoituksen alkuosa oli ihan asiaa. Tonttien järkevän hinnan ja kaavoitushyödyn saa helposti selville, kun vertaa eri puolilla Suomea rakennettujen samanlaisten talojen hintaa toisiinsa. Helsinki voi sietää hintaepävarmuutta näissä kaupoissa lähes rajatta, kun taas rakennusfirmoille kyseessä on suuri riski. Sopimuksia voisi tehdä siksi myös niin, että vasta asuntojen lopullinen myynihinta määrää osin tontinin hinnan. Näin kaupunki saisi suuremman osan hinnasta, ja rakennusfirmojen riskit pienenisivät.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  13. Juho Laatu kirjoitti 10.11.2014 kello 20:08

    Kirjoituksen toiseksi viimeinen kappale oli muusta kirjoituksesta poiketen melkoista satuilua.

    Koska Helsingillä on valtakuinnallinen velvollisuus kaavoittaa enemmän asuntoja

    Tämä tarkoittaa, että valtiolta saamiensa huikeiden raideliikennetukiaisten lisäksi Helsinki onnistui kirjoittamaan “kauppahinnaksi” itse haluamansa tavoitteen kasvattaa Helsingin asukasmäärää entisestään. Taitaa olla pahempaa siltarmpupolitiikkaa kuin mistä kepua koskaan edes syytetty.

    ja koska tämä tulee investointien kautta Helsingille kalliiksi,

    En ole asiantuntija, mutta en usko että tulee kovin kalliiksi investointien osalta. Jos Helsinki haluaa, rakentaja varmaankin rakentaa myös perusinfran Helsingin puolesta. Tai sitten Helsinki rakentaa tonteista ja rakennuksista (heti tai viiveellä) syntyvillä tuloilla. Ei kai tämä rakentaminen vielä aivan tappiollista toimintaa Helsingissä ole.

    pitäisi kaupungin omistamasta maasta saada parempi korvaus, jotta rahaa riittäisi kasvuun.

    Mihin ihmeen kasvuun nyt tarvittaisiin rahaa?

    Asunnot ovat joka tapauksessa niin kalliita kuin ne ovat. Nyt tuosta hinnasta valuu liikaa muihin taskuihin. Asuntojhen hintoja alentaa parhaiten se, että niitä rakennetaan paljon ja erityisesti alueille, joilla on kysyntää.

    Ei alenna. Helsingissä on rakennettu paljon viimeiset 50 vuotta, ja hinnat ovat nousseet. Miksi nyt olisi toisin? Ei kaikkea uutta yhdellä rysäyksellä rakenneta, joten kysyntää varmasti riittää.

    Jos asuntoja rakennetaan slummiutumiseen asti, niin sitten pudotusta on odotettavissa. Mutta pelkkä valtakunnan toimitojen rankka keskittäminen todennäköisesti nostaa hintoja tuossa keskuksessa. (Tähän sisältyy oletus, että Helsinki ei kieltäydy uusista työpaikoistakaan.)

    Helsingin keskustan korkeat hinnat ovat osin myös sen seurausta, että siellä on vähemmän työpaikkoja kuin asuntoja. Siellä työskenteleville ihmisille vaihtoehdot ovat siis joko pitkä työmatka keskustaan tai (osin tuon työmatkapaineen vuoksi) kallis asunto keskustassa. Tästä syystä hintoja voisi alentaa myös niin, että työpaikkoja siirtyisi muualle, esimerkiksi niin, että toimistoja kaavoitettaisiin asunnoiksi, ja uusia työpaikkoja ei alueelle houkuteltaisi. Kuulostaa tosin epätodennäköisesltä, että Helsingin poliitikot luopuisivat lisätyöpaikkojen haalimisesta.

    Siispä on todennäköistä, että asuntoja tulee lisää, ja niille riittää entiseen tapaan kysyntää, joka pitää niiden hinnat huomttavasti muuta maata korkeammalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  14. Juho Laatu kirjoitti 10.11.2014 kello 20:14

    Helsinki siis haluaa suuremman osan alueen kaavoitushyödyistä itselleen. Se on ihna tervettä, että yhteiskunta ei jakele kaavoitushyötyjä yksityisille firmoille, vaan pitää ne istellään. Tosin osa kaavoutushyödystä kuuluisi myös valtiolle. Ainakin se osa, joka syntyy siitä, että valtio on päättänyt aikanaan “kaavoittaa” Helsingin pääkaupungiksi. Tämän kaavoitushyödyn osan koon arvioiminen ei tosin ole kovin helppoa, sillä vastaavan kokoista, muuten samassa tilanteessa olevaa verrokkikaupunkia ei ole.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  15. Risto Peltola kirjoitti 10.11.2014 kello 22:13

    Viherinssi: Ei tuo nyt minusta siltä näytä, että rakennusliike sentään enemmän katetta tekisi kuin mitä tontti maksaa. Paikka ei ole rakentamiselle välttämättä niitä halvimpia, ja sinne halutaan rakentaa hyvälaatuista. Katteen arviointi vaatisi vähän enemmän tietoa siitä, kuinka kallista pohjarakentamista tuolla tarvitaan.

    Tuon hintaluokan kohteissa on myös aika kovat markkinointi- ja rahoituskustannukset (jälkimmäiset tietysti nykyään vähän pienemmät), ja kuka hyvänsä rakentaja laskee niille näinä aikoina kohtuullisen pitkän myyntiajan.

    En yritä väittää, että Sato noita ilman katetta tekisi, mutta se kate ei välttämättä kuitenkaan ole kovin monta sataa euroa neliöltä enemmän kuin mitä aidosti toimivassa kilpailussa olisi. Kate on kyllä hyvä, jos nuo menevät kaupaksi pyyntihintaan nopeasti, mutta riskipreemiota siihen on laskettava aika paljon.

    Itse asiassa tuo myyntihintakin näyttää siltä, että alueesta ei lopulta veikata ihan hillittömän haluttua. Vastaavan kokoluokan uusien omakotitalojen (ja tonttien) hinnat ovat suunnilleen tuota luokkaa paljon kauempanakin keskustasta Espoon ja Helsingin kalliimmilla keskiluokan omakotialueilla.

    Autopaikkahinnoittelu nyt on ihan puhdasta komiikkaa tuossa(kin) tapauksessa. Jos autopaikat joka tapauksessa rakennetaan jokaisen townhousen kellariin, niiden eriyttäminen tuntuu kovin keinotekoiselta. Se on jo vähän kuin myisi omakotitalon ja sen kellarissa olevan autopaikan erikseen.

    Ok. Saton kohdetta parempia katteita on varmaan Kalasataman rantatonteilla, ja Jätkäsaaren tonteilla, varsinkin kanavatonteilla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  16. Liian vanha kirjoitti 10.11.2014 kello 23:28

    Viherinssi: Argumenttini on kuitenkin se, että kulloisellakin hetkellä on typerää myydä tontteja hinnalla, jolla saa jonon ovelle.

    Senpä vuoksi tontteja pitää olla tarjolla niin paljon, ettei jonoa synny. Esim Rovaniemellä ei ole jonoa tonttijakojonossa, koska tontin saa jokainen haluava ja heti.Omakotitonttein hinnat ovat 4000-18000 euroa ja rivitalotontit n 50000. Varastossa onn kymmeniä tontteja ja kaavoja aukaistaan sitä mukaa kun tontteja varataan

    Näin tehdään kepulandiassa ja kaikki ovat tyytyväisiä, kun asunnon saa kohtuuhintaan.

    Asumismenojen osuus kaikista kulutusmenoista ooli 60-luvulla 20 % luokkaa, nyt jo liki 30 %

    Korkeat asumismenot syövät ostovoimaa

    Eivät ne suuret tulot vaan pienet menot…..

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  17. Osmo Soininvaara kirjoitti 11.11.2014 kello 5:52

    Mikähän on ollut Rovaniemen väkiluvun kasvu viimeisen kymmenen vuopden aikana? (Ja ei, Liian Vanha, et voi verrata väkilukua ennen ja jälkeen kuntaliitoksen.) Myöskään Detroitissa eivät asuntojen hinnat ole kohtuuttoman korkeita. Siellä, minne ihmiset haluavat muuttaa asunnnot ovat yleensä kalliita ja päinvastoin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. Liian vanha kirjoitti 10.11.2014 kello 23:33

    Kysymys on pitkälti arvovalinnasta, halutaanko, että ihmiset ovat vain kunnan ja rakennusliikkeiden orjia ja lypsylehmiä .

    Tässäkin halutaan yhteiskunnan toiminnan rakenteella luoda muutama rikas kansan kustannuksella

    Eli perimmäinen kysymys on palvelevatko kunta ja yritysorganisaatiot koko kansaa vai pientä poliitikko-talouseliittiä ??

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  19. Mikko H kirjoitti 11.11.2014 kello 3:27

    Liian vanha:
    Näin tonttien markkinahintaa pidetään kurissa Kepulandiassa.Kunta on merkittävin rakennusmaan tarjoaja ja pitämällä hintataso matalana eivät yksityistenkään tonttien hinnat nouse.

    Ja kun tonttitarjonnassa pidetään hieman ylitarjontaa niin kysyntäkään ei nosta hintatasoa

    Ja näin on myös luotu suurimpaan osaan maata tolkuttoman hajautunut ja tehoton yhdyskuntarakenne, jonka infrastruktuurin kustannusten kattamisessa alkaa olla ongelmia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  20. Liian vanha kirjoitti 11.11.2014 kello 7:45

    Osmo Soininvaara:
    Mikähän on ollut Rovaniemen väkiluvun kasvu viimeisen kymmenen vuopden aikana? (Ja ei, Liian Vanha, et voi verrata väkilukua ennen ja jälkeen kuntaliitoksen.)Myöskään Detroitissa eivät asuntojen hinnat ole kohtuuttoman korkeita. Siellä, minne ihmiset haluavat muuttaa asunnnot ovat yleensä kalliita ja päinvastoin.

    Heh, Rovaniemi on 8000 km2 kun Uusimaa 9500 km2

    Kun kaupunki on tätä kokoluokkaa niin sisäinen muutto on merkittävää eikä sitä löydy kovin helposti, joten vertailukelpoista lukua on vaikea saada.

    Kokonaisasukamäärä on yhdistymisen jälkeen kasvanut n 0,4-1 % välillä, joten positiivinen sekin on .Ennen yhdistymistä luku oli huomattavasti korkeampi, joten keskustaajaman kasvu on samaa luokkaa tai vähän pienempi kuin Helsingin

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  21. Liian vanha kirjoitti 11.11.2014 kello 7:55

    Mikko H: Ja näin on myös luotu suurimpaan osaan maata tolkuttoman hajautunut ja tehoton yhdyskuntarakenne, jonka infrastruktuurin kustannusten kattamisessa alkaa olla ongelmia.

    Ei kannata verrata tyhmää Uudemaan rakentamista Kepulandiaan. Rovaniemelläkin asukkaat keskittyvät alueelle, joka on n 10 kmx10 km ja sekin johtuus siitä, että joet halkovat aluetta

    Koko Suomi voitaisiin asutata 1000 m2 tontilla oleviin omakotitaloihin eikä alue olisi silti kuin 70 kmx70 km ja tontit veisivät tuostakin alasta vain n 40 %, joten tilaa teille, liikerakentamiseen etc jäisi runsaasti.

    Tiivistämisvaraakin olisi

    Uudellamaalla asutus on ripotetu muutaman talon ryppäisiin , kunnallistekniikka on vuorenvarmasti kallista tällaisesa ympäristössä. Etenkin kun jokainen laitos kaivaa infransa omein aikataulujen mukaan eikä yhteistoimintaa ole

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  22. Juri Pakaste kirjoitti 11.11.2014 kello 8:12

    Liian vanha:
    Se edelyttää, että kunta pitää yllä pientä ylitarjontaa.

    Pientä ylitarjontaa ei valitettavasti pysty pitämään kantakaupungissa ja sen välittömässä läheisyydessä, koska maata on paljon vähemmän kuin halukkaita asukkaita. Siihen ei tontit Östersundomissa auta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  23. Marko V kirjoitti 11.11.2014 kello 9:15

    “Ilmaisesti rakennusliikkeille tulee aina yllätyksenä se, kuinka paljon asukkaat ovat valmiita maksamaan asunnoista hyvillä paikoilla.”

    Kyse on myös maksukyvystä. Viikinmäki on tyypillinen autosijainti, jonka myötä aiheutuu ylimääräisiä kuluja 600 – 900 e/kk.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  24. Capella kirjoitti 11.11.2014 kello 10:46

    Nimimerkki “Liian vanha” on todellakin liian vanha, kun ei ymmärrä, että nykyisiä nuoria sukupolvia ei kiinnosta elämä Rovaniemen maaseudulla, vaikka talon saisi ilmaiseksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  25. Liian vanha kirjoitti 11.11.2014 kello 11:54

    Juri Pakaste: Pientä ylitarjontaa ei valitettavasti pysty pitämään kantakaupungissa ja sen välittömässä läheisyydessä, koska maata on paljon vähemmän kuin halukkaita asukkaita. Siihen ei tontit Östersundomissa auta.

    Rakentamisoikeutta lisäämällä ylitarjonta säilyy

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  26. Liian vanha kirjoitti 11.11.2014 kello 11:56

    Capella:
    Nimimerkki “Liian vanha” on todellakin liian vanha, kun ei ymmärrä, että nykyisiä nuoria sukupolvia ei kiinnosta elämä Rovaniemen maaseudulla, vaikka talon saisi ilmaiseksi.

    Kuitenkin kauunki kasvaa koko ajan ja keskusta-alue suhteessa yhtä paljon kuin Helsinki. Ei sielläkään erämaassa tarvitse asua

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  27. Mikko H kirjoitti 11.11.2014 kello 16:17

    Liian vanha:

    Koko Suomi voitaisiin asutata 1000 m2 tontilla oleviin omakotitaloihin eikä alue olisi silti kuin 70kmx70 km ja tontit veisivät tuostakin alasta vainn 40 %, joten tilaa teille, liikerakentamiseen etc jäisi runsaasti.

    Suomessa asuu viisi ja puoli miljoonaa ihmistä erittäin suuressa maassa, mutta sillä nyt ei ole asian kanssa mitään tekemistä. Kysymys on yhdyskuntarakenteen tehokkuudesta.

    Uudellamaalla asutus on ripotetu muutaman talon ryppäisiin , kunnallistekniikka on vuorenvarmasti kallista tällaisesa ympäristössä. Etenkin kun jokainen laitos kaivaa infransa omein aikataulujen mukaan eikä yhteistoimintaa ole

    Kyllä se on ripoteltu samalla tavalla tai vielä pienempiin ryppäisiin muualla. Rovaniemeä en tunne, mutta se ei liene kovin edustava esimerkki verrattuna maan asuttuihin osiin, noin rumasti sanottuna.

    “Infrastruktuurilla” tarkoitin tuolla aiemmin myös asukkaiden omasta pussistaan maksamia liikennekuluja. Hevonkuusessa asuminen tulee siltä osin joka tapauksessa kalliiksi, vaikka vedet, sähköt ja tiet olisi järjestetty miten näppärästi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  28. Realisti kirjoitti 11.11.2014 kello 16:59

    Mina en kantakaupungin kivislummiin muuttaisi millaan. Ostin 2002 ok-tontin Pohjois-Hgista 500e krsnelio. Tontilla on talon lisaksi autotalli ja pari tolppapaikkaa. Palvelut on vieressa tai Keha3lla. Kulut asumisesta 250e kuussa. Vuokratonttilla maksavat tontista 500e kuussa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  29. K-Veikko kirjoitti 11.11.2014 kello 19:29

    Pähkäilysi on oikea. Vapaat markkinat eivät toimi, koska korkotaso on täysin keinotekoinen. Määrätty hallinnollisella päätöksellä keskuspankissa. – Näin tontin ostajalla, myyjällä tai tontinvuokraajallakaan ei ole mitään luotettavaa tapaa arvioida sitä, mikä on oikea hinta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  30. K-Veikko kirjoitti 11.11.2014 kello 19:54

    Kommenttini vaatii lisäselityksen:

    Selitit, että
    > Oikeasti pitäisi olla niin, että samanlaiset
    > vuokratontilla olevat asunnot maksaisivat eri
    > puolilla kaupunkia yhtä paljon

    Tästä voi periaatteessa päätellä “oikean” korkotason. Mutta silloin samaa korkotasoa pitäisi soveltaa myös asunnon ostajan ottamaan lainaan. Jos mennään pidemmälle, niin saman korkotason pitää koskea myös asunnonostajan lainanantajaa ja sitä jolle tuo lainanantaja myy tämän lainan (keskuspankki?) ja niin edelleen.

    Jos asunnon ostaja ottaa lainansa kokonaan eri lainamarkkinoilta, pääomauniversumista, kuin millä tontin vuokraaja toimii, eivät asuntojen hinnat ja tontinvuokrat voi mitenkään kohdata.

    Tietenkin voisi ajatella, että kielletään asuntojen myyminen muille kuin niille, jotka ottavat asuntolainan tontin omistajalta samalla korolla millä tontinvuokra on laskettu …

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  31. -e- kirjoitti 11.11.2014 kello 20:24

    “Kolmen eron tontinvuokraosuuden pitäisi laskea myyntihintaa yli 1300 euroa neliöltä (4 %:n reaalikorolla).”

    Mitentuohon pädyit? 3 x 12 / 0,04 = 900 euroa. Kiinteistöveroa ei käsittääkseni vuokratontista makseta, joten ero vielä pienenee sen takia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  32. Osmo Soininvaara kirjoitti 11.11.2014 kello 21:40

    Mitentuohon pädyit? 3 x 12 / 0,04 = 900 euroa. Kiinteistöveroa ei käsittääkseni vuokratontista makseta, joten ero vielä pienenee sen takia.

    Perhana, olet oikeassa. Päässälaskuvirhe. Siis kaksinkertasinen. Olen tottunut käyttämään kerrointa neljä ja nollia perään, mutta se kerroin on kuukausivuokralle, 400 ja perustuu kolmen prosentin korkokantaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  33. Ex-asunnoton kirjoitti 16.11.2014 kello 11:24

    Hyvä kirjoitus ja tärkeästä aiheesta. Liian usein yhteisöllinen näkökulma unohtuu tästä keskustelusta. Kaupungin tonttimaa on meidän yhteistä omaisuutta kunnes se myydään yksityisiin käsiin. On päättäjien ja virkamiesten moraalinen velvollisuus hoitaa yhteistä omaisuutta niin, että siitä hyötyvät kaikki kaupunkilaiset optimaalisella tavalla. Nykyisellään näin ei ole ja vaikka ymmärränkin yksittäisten vuokratonttilaisten dilemman markkinavuokrien edessä, ei voi eikä saa olla niin, että asuminen muiden piikkiin olisi jonkinlainen ihmisoikeus.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

Jätä vastaus