Kaavoituksen nopeuttaminen

Helsin­gin kaupun­ki on lisän­nyt tavoitet­taan asun­to­tuotan­nos­sa asun­toon 5500 vuodessa. Lisäys tuli min­un ehdo­tuk­ses­tani, mut­ta tarkoitin kyl­lä olen­nais­es­ti suurem­paa lisäys­tä. Olen edelleen sitä mieltä, että Helsinki­in voitaisi­in rak­en­taa 10 000 asun­toa vuodessa.

Kaupung­in­talol­la jär­jestet­ti­in parin tun­nin sem­i­naari kaavoituk­sen nopeut­tamis­es­ta, jot­ta uuteen tavoit­teeseen päästäisi­in. Toimin­nan järkeistämi­nen on sinän­sä tärkeää. Se säästää ihmis­ten aikaa ja kaupun­gin rahaa, mut­ta ei tuo lisää asun­to­ja kuin het­kel­lis­es­ti. Jos kaavoitus kestää liian kauan, sen voi aloit­taa aiem­min. Jos syötämme vakionopeudel­la vet­tä putkea pitkin, veden kulku kestää sitä kauem­min, mitä pidem­pi on put­ki, mut­ta ulos tulee niin paljon kuin sisään syötetään ihan riip­pumat­ta putken pituudesta.

Kaavoit­tavien neliöi­den vähäisyys ei voi riip­pua siitä, paljonko on rahaa ostaa mustet­ta kaavoit­ta­jan kynään. Kaavoitus ei paljon mak­sa, eikä sen tasos­ta kan­na­ta tin­kiä, kos­ka hutais­ten tehty kyl­lä mak­saa. Jos halu­taan lisää kaavo­ja, pitää pan­na lisää voimavaro­ja kaavoituk­seen. Vähem­mäl­lä rahal­la toki selvitään, jos turhat työ­vai­heet saadaan pois, mut­ta tämän merk­i­tys on aika vähäistä. Kan­nat­taisi lisätä kaavoituk­sen voimavaro­ja jo senkin vuok­si, että järkev­in­tä olisi täy­den­tää ole­mas­sa ole­via aluei­ta, mut­ta se on aidosti työlästä.

Helsin­ki panos­taa nyt vähin­tään 200 M€ kasvu­un. Luku on itse laske­mani, mut­ta väitän, että se on alaes­ti­maat­ti. Ajat­telin, että vähin­tään puo­let investoin­ti­tarpeesta joh­tu­isi kasvus­ta. Pelkästään kas­va­va autoli­ikenne vie sum­mas­ta sata miljoon­aa vuodessa. Var­maan autot mah­tu­isi­vat entisille teille, jos väk­iluku pysy­isi entisel­lään. Jos rak­en­taisimme kak­si ker­taa enem­män, hyvä arvaus on, että se mak­saisi kak­si ker­taa enem­män, siis investoin­teina vähin­tään 40 000 miljoonaa.

Tuo 200 M€ on noin 500 € ker­rosneliötä kohden. Väitän, että hyväl­lä poli­ti­ikalla kasvu rahoit­taisi itsen­sä. Omis­taa­han kaupun­ki maan. Asun­not ovat Helsingis­sä niin turkasen kalli­ita, että kaupun­gin, jol­la on sekä omis­tuk­ses­saan maa että hal­lus­saan kaavoitus­mo­nop­o­li, pitäisi voi­da rahoit­taa uusien asukkaiden vaa­ti­mat investoin­nit tontinluovutustuloilla.

Peri­aat­teessa ton­tin hin­nan pitäisi olla suun­nilleen asun­to­jen myyn­ti­hin­ta vähen­net­tynä raken­nuskus­tan­nuk­sil­la. En näe mitään syytä lahjoit­taa tuo­ta ero­tus­ta millekään muulle taholle. Tästä näemme, kenen mak­set­tavak­si epä­taloudel­liset kaa­vat tule­vat. Asun­non osta­jat eivät niita joudu mak­samaan, kos­ka asun­not myy­dään markki­nahin­taan, eivätkä ne nos­ta markki­nahin­taa. Eivät ne koidu (JOS kil­pailu toimii) myöskään raken­nus­li­ik­keen mak­set­tavak­si, kos­ka kallis kaa­va tarkoit­taa hal­paa tont­tia. Mak­sa­jak­si tulee maan­omis­ta­ja, siis kaupunki.

Ton­tin­lu­ovu­tus­tu­loil­la en tarkoi­ta tont­tien myyn­nistä saatavia tulo­ja. Ton­tit voidaan myös vuokra­ta ja vuokrat­u­lot rediskon­ta­ta nyky­het­keen. En tiedä, miten kaupun­gin kir­jan­pidos­sa näkyy maan arvon­nousu, mut­ta kun raaka­maa kaavoite­taan ja vuokrataan, arvon­nousun pitäisi näkyä taseessa ja sen vuo­den tulok­ses­sa. En kan­na­ta julkisen sek­torin holti­ton­ta velka­an­tu­mista, mut­ta lainan otta­mi­nen vuokrat­u­lo­ja vas­taan on ihan yhtä hyväksyt­tävää kuin maan myymi­nen. Oikein las­ket­tuna vaiku­tus taseeseen on sama.

 

15 vastausta artikkeliin “Kaavoituksen nopeuttaminen”

  1. Yritin hah­mot­taa itsel­leni, mitä tuol­lainen 10000 asun­toa tarkoit­taa kaupunki­laisen silmis­sä. Omas­sa talos­sani on täs­mälleen 100 asun­toa sekä 10 pien­tä liike­huoneis­toa (kul­mat­a­lo) ja ker­roksia on 5–7. Umpiko­rt­telis­sani on 10 asuin­raken­nus­ta sekä koulu ja päiväkoti. Melkein joka talos­sa on kel­laris­sa auto­hal­li. Eli asun­to­ja noin 1000. Saman­laisia kort­telei­ta tarvi­taan 10 eli 5 pääkadun molem­min puolin. Alue ulot­tuu siis esim. Merikadul­ta Jääkärinkadulle. Pitu­ut­ta 500 metriä.

    Jos Helsin­ki olisi nauhakaupun­ki, kas­vaisi se Oden tavoit­teel­la vuodessa 500 metriä Hämeen­lin­nan suun­taan. Helsin­gin kaupun­gin tavoit­teel­la siis reilut puo­let tästä eli 250 metriä. Todel­lisu­udessa raken­net­ti­in vuodessa vain puo­let tavoit­teesta http://yle.fi/uutiset/helsinki_tavoittelee_yha_5000_uutta_asuntoa_vuodessa/6274745 eli kaupun­ki kasvoi vas­taa­van nauhakaupunkim­i­toituk­sen mukaan 125 metriä pääkadun molem­min puolin.

    Todel­lisu­udessa kaupun­ki kas­vaa siis 3 Kolib­rin kort­telia vuodessa. Jos olisin Oy Helsin­ki Ab:n hal­li­tuk­sen puheen­jo­hta­ja, fir­man toim­i­tusjo­hta­ja saisi kenkää noin 5 min­uutin fun­deer­aamisen jälkeen

  2. Et kan­na­ta julkisen sek­torin holti­ton­ta velka­an­tu­mista. Hyvä!

    Kan­natatko keskilu­okan holti­ton­ta velka­an­tu­mista? Vinkkinä voin ker­toa, asun­to­lain­o­ja on nyt noin 88 mil­jar­dia. Onko se paljon vai vähän?

    Arvostaisin, jos joku poli­itikko joskus lask­isi paljonko per­hea­sun­non tulisi mak­saa, jot­ta keski­t­u­loinen per­he pysty­isi sen mak­samaan takaisin 20 vuodessa. Siitä sum­mas­ta voisi lähteä laske­maan paljonko tont­ti voi mak­saa ja kuin­ka kalli­ita kaavamääräyk­siä voi lait­taa. Ja kuin­ka estetään, ettei raken­nus­li­ik­keet pääse kup­paa­maan liikaa. En vaan usko, että kukaan jo mak­se­tus­sa omis­tusasun­nos­sa asu­va poli­itikko ( tai virkamies) tulee tätä tekemään. Ikuinen arvon­nousu on mukavempaa.
    Jos näkökul­ma olisi alhaal­ta ylöspäin, niin joku nokkela saat­taisi samal­la hif­fa­ta, että hallinto (myös kaavoitus) on ihmisiä varten eikä ihmiset hallintoa varten.

  3. Lisäk­si yksinker­tainen kysymys kaikille:

    Onko asumisen hin­ta Helsingissä …
    A) matala
    B) sopiva
    C) korkea

    … jos Puo­lus­tusvoimien komen­ta­ja tarvit­see tarve­hark­in­taista asumistukea?

  4. Ja toinen yksinker­tainen kysymys: onko pääe­sikun­nan paik­ka maan kalleimmssa osas­sa, tur­vat­tomas­sa niemessä?

  5. Mikko:
    Ja toinen yksinker­tainen kysymys: onko pääe­sikun­nan paik­ka maan kalleimmssa osas­sa, tur­vat­tomas­sa niemessä? 

    Ehkä kan­nat­taisi tehdä laskel­ma, miten paljon säästäisimme, jos siirtäisimme koko val­tion hallinnon jon­nekin muualle, joko uusi­in raken­nuk­si­in johonkin pikkukun­taan, tai jollekin taan­tu­valle teol­lisu­u­s­paikkakun­nalle, jol­la on tar­jo­ta paljon suuria vapaai­ta raken­nuk­sia. Tam­perekin olisi var­masti halvempi.

    Helsin­ki saisi kau­pas­sa kipeästi kaipaa­maansa lisäti­laa asun­noille tai muuhun käyt­töön. Sekä val­tio että Helsin­gin asukkaat saisi­vat neliön­sä aiem­paa havemmalla.

  6. Tero:
    Arvostaisin, jos joku poli­itikko joskus lask­isi paljonko per­hea­sun­non tulisi mak­saa, jot­ta keski­t­u­loinen per­he pysty­isi sen mak­samaan takaisin 20 vuodessa. 

    Sil­lä ei olisi kyl­lä merk­i­tys­tä, kos­ka asun­noil­la on markki­nahin­ta riip­pumat­ta siitä, mitä sen jonkun mielestä pitäisi maksaa.

    Tästä syys­tä asun­to­jen hin­taan vaikut­taa pitkälti se, paljonko tämä kyseinen keski­t­u­loinen per­he saa pankista euro­ja otta­mal­la lainaa ns. tap­pi­in asti. Näin alhais­ten korko­jen ja vaku­us­vaa­timusten sekä pitkien laina-aiko­jen aikana tuon yhtälön tulos on selvästi nähtävis­sä, jos etsii omis­tusasun­toa PK-seudulta.

    Nykyiset hin­nat eivät laske, ennen kuin kysyn­tä hiipuu joko tar­jon­nan lisään­tyessä tai raho­jen lop­pues­sa. Mielu­um­min edel­lisen takia, mut­ta arve­len nykymeiningin perus­teel­la, että leik­ki lop­puu kyl­lä jälkim­mäiseen vaihtoehtoon.

  7. ‘miten paljon säästäisimme, jos siirtäisimme koko val­tion hallinnon jon­nekin muualle’ (Juho Laatu)
    Ongel­mana on se, että se ‘me’, joka säästäisi ei ole päät­tämässä asioista, vaan asioista päät­tavät sek­torivi­ra­nomaiset, jot­ka eivät säästäisi omas­ta näkökul­mas­taan mitään.

  8. Jos asun­to­jen hin­nat nou­se­vat jatku­vasti ja jos sen vuok­si Helsin­gin kaupun­gin saa­mat voitot tont­tien luovu­tuk­sista kas­va­vat, niin epäilemät­tä jos­sakin vai­heessa uudet asukkaat yht­enä joukkona tarkastel­tuna tule­vat Helsingille hyväk­si liiketoiminnaksi. 

    Täl­löin uudet asukkaat mak­sa­vat kalli­iden asun­to­jen ja vuokrien kaut­ta kaupun­gin van­ho­jenkin asukkaiden meno­ja. Pait­si että vuokrien nousun kaut­ta vuokral­la elävät ovat ikuisia maksajia.

  9. Mikäli asun­to­ja raken­net­taisi­in nyky­istä huo­mat­tavasti enem­män, niitä rak­en­ta­maan palkat­taisi­in vähem­män ammat­ti­taitoisia rak­en­ta­jia, niitä suun­nit­telisi­vat nyky­istä keskimäärin taita­mat­tomam­mat suun­nit­teli­jat, niitä raken­net­taisi­in nyky­istä kovem­mal­la kiireel­lä, rak­en­tamista valvot­taisi­in toden­näköis­es­ti nyky­istä huonommin…

    Rak­en­tamisen laatu on jo nykyisel­lään katas­tro­faaliseen surkeaa. Raken­nusvirhei­den kor­jaami­nen tulee toiv­ot­toman kalli­ik­si. Kos­teusvau­ri­ot ovat ennem­min sään­tö kuin poikkeus ja eri­laiset home- ja sisäil­maon­gel­mat ongel­mat aiheut­ta­vat huo­mat­tavia kus­tan­nuk­sia ter­vey­den­huoltomeno­jen ja sairaus­pois­saolo­jen myötä sekä inhimil­lisiä kärsimyksiä.

    Eräs ammatik­seen raken­nu­virhei­den paris­sa työsken­televä asiantun­ti­ja ker­toi min­ulle, ettei iki­maail­mas­sa ostaisi asun­toa uud­es­ta talosta.

    Rak­en­tamisen määrän lisäämi­nen olisi oikein suo­ta­va tavoite helpot­ta­maan pääkaupunkiseudun asumisen kalleut­ta. Olisi kuitenkin eri­no­maisen tärkeää huole­htia, ettei se uusi rak­en­t­a­mi­nen olisi sut­ta jo syntyessään.

  10. Simo Mele­nius: Nykyiset hin­nat eivät laske, ennen kuin kysyn­tä hiipuu joko tar­jon­nan lisään­tyessä tai raho­jen lop­pues­sa. Mielu­um­min edel­lisen takia, mut­ta arve­len nykymeiningin perus­teel­la, että leik­ki lop­puu kyl­lä jälkim­mäiseen vaihtoehtoon.

    Miten mah­taa olla… Länsi­naa­puris­sa ollaan tässäkin asi­as­sa meitä edel­lä ja luter­i­lais­es­ta itseru­oskin­nas­ta asun­to­lainan mak­samises­sa on jo osat­tu luop­ua. Tukhol­malaisil­la on asun­to­lain­o­ja, joiden mak­suai­ka on 100 tai 120 vuot­ta, ts. lain­o­ja ei ole tarkoi­tuskaan mak­saa vaan siirtää edelleen asun­non seu­raavalle omis­ta­jalle. Tilanne muis­tut­taa siis jos­sain määrin vuokra-asum­ista, mikä taitaa ker­toa jotain varsi­nais­ten vuokra­markki­noiden toim­i­mat­to­muud­es­ta. Pää tulee tietysti vetävän käteen, jos käy ilmi, että asun­to ei olekaan velan arvoinen. Ts. pank­ki luot­taa siihen, että raken­nus kestää ja että Tukhol­mas­sa piisaa kysyn­tää vuosikym­me­nien päästäkin.

  11. Mites jos kaavoitus­ta nopeutet­taisi­in tihen­tämäl­lä sitä? Sama määrä tont­tineliöitä vuodessa, mut­ta enem­män asuin­neliöitä vuodessa?

    Tai jos ihan kiusal­laan tes­tataan sitä, että tehdaan ihan tahal­laan “liian tiheää”? 

    Jos kat­so­taan asun­to­jen neliöhin­to­ja suh­teessa asukasti­hey­teen, niin saat­taapi olla, että asukasti­heys ja neliöhin­nat kor­reloi­vat varsin voimakkaasti. Samat­en myös pienet asun­not ovat paljon halu­tumpia kuin isot tai edes keskisu­uret asun­not suh­teessa neliöihinsä.

    Eli jos vaik­ka ker­rankin koite­taan tehdä joku alue, jos­sa asun­to­jen keskikoko on tyyli­in 35 neliötä ja asukasti­heys on luokkaa Hong Kong. Edes pari korttelia?

    Sit­ten voidaan parin vuo­den päästä kat­soa, että kuin­ka halut­tu­ja nuo oikein ovat…

  12. Osmo, suosit­te­len että tutus­tut lean-ajat­telu­un ja eri­tyis­es­ti siihen mitä k.o. aja­tus­mallis­sa pide­tään hukkana (waste). Ei todel­lakaan ole merk­i­tyk­setön­tä meneekö kaavoituk­ses­sa 1 vai 5 vuot­ta, vaik­ka kaavoitus jälkimäisessä tapauk­ses­sa aloitet­taisi­in 4 vuot­ta aikaisem­min. Tiedäkö, mik­si Dellin tapa toimit­taa tietokonei­ta ain­oas­taan tilauk­ses­ta asi­akkaalle ilman väli­varas­to­ja oli aikoinaan val­lanku­mouk­sel­lisen kan­nat­ta­va? Tai minkä takia tänä päivänä on ihmisiä ja ohjelmis­to­ja jot­ka erikois­tu­vat tavarankier­ron nopeu­den ja varas­toin­ven­taar­i­on määrän opti­moin­ti­in? Kaavoitus on kuin äärim­mäisen pitkä vesiletku jos­sa on koko ajan varas­tossa kym­me­nien miljoonien euro­jen arvos­ta vet­tä sen sijaan, että letku olisi sopi­van mit­tainen ja ne kymmenet miljoonat olisi investoitu johonkin tuot­tavam­paan kuin vesivarastoon.

  13. Sepi:Eli jos vaik­ka ker­rankin koite­taan tehdä joku alue, jos­sa asun­to­jen keskikoko on tyyli­in 35 neliötä ja asukasti­heys on luokkaa Hong Kong. Edes pari korttelia?

    Sit­ten voidaan parin vuo­den päästä kat­soa, että kuin­ka halut­tu­ja nuo oikein ovat…

    Tulos on parhaim­mil­laankin suuntaa-antava.
    Pari kort­telia ei var­mas­tikaan riitä juurikaan huonon­ta­maan ympäristön vetovoimaa, kos­ka pari­in minkälaiseen tahansa kort­teli­in var­masti löy­tyy täl­laista halu­avaa asu­jaimis­toa, ja toki asukaslisäys voisi tuo­da lisä­palvelui­ta. Tulosta ei kuitenkaan voi yleistää, kos­ka täl­laista ympäristöä halu­avia asukkai­ta ei vält­tämät­tä löy­dy tarpeek­si ja kos­ka täl­laisen alueen vaiku­tus asum­isym­päristöön kumu­loitunee epälineaarisesti.

  14. Kaavoituk­sen nopeu­teen aut­taisi kil­pailu. Nyt raken­netaan paljon sekä espoos­sa, van­taal­la ja helsingis­sä, kos­ka kaikil­la on kiire saa­da veron­mak­sajia itselleen.

    Läänin kokoises­sa kun­nas­sa kaavoitus hidas­tuu entis­es­tään, kun kaavoit­ta­jien ei tarvitse kil­pail­la kenenkään kanssa. Kaavaa voi askarel­la rauhas­sa vaik­ka 10v.

    Ja kaavoituk­sen laat­ua olisi varaa huonon­taa run­saastikkin (hyvien julk­isten yhteyk­sien luona). Korkea laatu mak­saa — asun­noista tulee kalli­ita. Asun­toi­hin ja asuinalueille tulee paljon omi­naisuuk­sia joi­ta kaik­ki eivät tarvitse. Esim. tarvit­seeko jokaises­sa uud­isko­hteessa olla leikkip­i­ha, kun suomes­sa on kuitenkin myös paljon lapset­to­mia? Pitääkö jokaisen talon olla melunormin mukainen, kun suo­ma­lai­sista on kuitenkin 15% huonoku­u­loisia, jot­ka ei mitään melua huomaisi?

    Ain­ut tapa saa­da edull­sia asun­to­ja pien­i­t­u­loisille on tehdä asun­to­ja jot­ka eivät keskilu­okkaisille kel­paa. Jos jokaiki­nen uusi talo tehdään saman­laisek­si normien vuok­si, ain­oa ero talo­jen välil­lä on sijain­ti, jol­loin pien­i­t­u­loiset pakkau­tu­vat huonoille syrjäseuduille.

  15. Aika hidas­ta on julki­nen toim­inta. Kaartin autopataljoo­nan tönöillekin poli­itikot ja virkamiehet välil­lä ovat miet­tiv­inään jotakin käyt­töä. Vaik­ka eivät vielä ole keksi­neet tsaarin hevostalleille ja manee­seillekkaan uut­ta käyt­töä, puhu­mat­takaan kaik­ista muista tyhjinä rapis­tu­vista 1800-luvun taloista.

    100 vuot­ta on lyhyt aika kun virkamies yrit­tää saa­da ahte­ri­aan kärrystä.

Vastaa käyttäjälle Mikko H Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.