Kaavoituksen nopeuttaminen

15.2.2014 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Helsingin kaupunki on lisännyt tavoitettaan asuntotuotannossa asuntoon 5500 vuodessa. Lisäys tuli minun ehdotuksestani, mutta tarkoitin kyllä olennaisesti suurempaa lisäystä. Olen edelleen sitä mieltä, että Helsinkiin voitaisiin rakentaa 10 000 asuntoa vuodessa.

Kaupungintalolla järjestettiin parin tunnin seminaari kaavoituksen nopeuttamisesta, jotta uuteen tavoitteeseen päästäisiin. Toiminnan järkeistäminen on sinänsä tärkeää. Se säästää ihmisten aikaa ja kaupungin rahaa, mutta ei tuo lisää asuntoja kuin hetkellisesti. Jos kaavoitus kestää liian kauan, sen voi aloittaa aiemmin. Jos syötämme vakionopeudella vettä putkea pitkin, veden kulku kestää sitä kauemmin, mitä pidempi on putki, mutta ulos tulee niin paljon kuin sisään syötetään ihan riippumatta putken pituudesta.

Kaavoittavien neliöiden vähäisyys ei voi riippua siitä, paljonko on rahaa ostaa mustetta kaavoittajan kynään. Kaavoitus ei paljon maksa, eikä sen tasosta kannata tinkiä, koska hutaisten tehty kyllä maksaa. Jos halutaan lisää kaavoja, pitää panna lisää voimavaroja kaavoitukseen. Vähemmällä rahalla toki selvitään, jos turhat työvaiheet saadaan pois, mutta tämän merkitys on aika vähäistä. Kannattaisi lisätä kaavoituksen voimavaroja jo senkin vuoksi, että järkevintä olisi täydentää olemassa olevia alueita, mutta se on aidosti työlästä.

Helsinki panostaa nyt vähintään 200 M€ kasvuun. Luku on itse laskemani, mutta väitän, että se on alaestimaatti. Ajattelin, että vähintään puolet investointitarpeesta johtuisi kasvusta. Pelkästään kasvava autoliikenne vie summasta sata miljoonaa vuodessa. Varmaan autot mahtuisivat entisille teille, jos väkiluku pysyisi entisellään. Jos rakentaisimme kaksi kertaa enemmän, hyvä arvaus on, että se maksaisi kaksi kertaa enemmän, siis investointeina vähintään 40 000 miljoonaa.

Tuo 200 M€ on noin 500 € kerrosneliötä kohden. Väitän, että hyvällä politiikalla kasvu rahoittaisi itsensä. Omistaahan kaupunki maan. Asunnot ovat Helsingissä niin turkasen kalliita, että kaupungin, jolla on sekä omistuksessaan maa että hallussaan kaavoitusmonopoli, pitäisi voida rahoittaa uusien asukkaiden vaatimat investoinnit tontinluovutustuloilla.

Periaatteessa tontin hinnan pitäisi olla suunnilleen asuntojen myyntihinta vähennettynä rakennuskustannuksilla. En näe mitään syytä lahjoittaa tuota erotusta millekään muulle taholle. Tästä näemme, kenen maksettavaksi epätaloudelliset kaavat tulevat. Asunnon ostajat eivät niita joudu maksamaan, koska asunnot myydään markkinahintaan, eivätkä ne nosta markkinahintaa. Eivät ne koidu (JOS kilpailu toimii) myöskään rakennusliikkeen maksettavaksi, koska kallis kaava tarkoittaa halpaa tonttia. Maksajaksi tulee maanomistaja, siis kaupunki.

Tontinluovutustuloilla en tarkoita tonttien myynnistä saatavia tuloja. Tontit voidaan myös vuokrata ja vuokratulot rediskontata nykyhetkeen. En tiedä, miten kaupungin kirjanpidossa näkyy maan arvonnousu, mutta kun raakamaa kaavoitetaan ja vuokrataan, arvonnousun pitäisi näkyä taseessa ja sen vuoden tuloksessa. En kannata julkisen sektorin holtitonta velkaantumista, mutta lainan ottaminen vuokratuloja vastaan on ihan yhtä hyväksyttävää kuin maan myyminen. Oikein laskettuna vaikutus taseeseen on sama.

 

Kommentit

15 Vastausta artikkeliin “Kaavoituksen nopeuttaminen”

  1. Antsa kirjoitti 16.2.2014 kello 14:41

    Yritin hahmottaa itselleni, mitä tuollainen 10000 asuntoa tarkoittaa kaupunkilaisen silmissä. Omassa talossani on täsmälleen 100 asuntoa sekä 10 pientä liikehuoneistoa (kulmatalo) ja kerroksia on 5-7. Umpikorttelissani on 10 asuinrakennusta sekä koulu ja päiväkoti. Melkein joka talossa on kellarissa autohalli. Eli asuntoja noin 1000. Samanlaisia kortteleita tarvitaan 10 eli 5 pääkadun molemmin puolin. Alue ulottuu siis esim. Merikadulta Jääkärinkadulle. Pituutta 500 metriä.

    Jos Helsinki olisi nauhakaupunki, kasvaisi se Oden tavoitteella vuodessa 500 metriä Hämeenlinnan suuntaan. Helsingin kaupungin tavoitteella siis reilut puolet tästä eli 250 metriä. Todellisuudessa rakennettiin vuodessa vain puolet tavoitteesta http://yle.fi/uutiset/helsinki_tavoittelee_yha_5000_uutta_asuntoa_vuodessa/6274745 eli kaupunki kasvoi vastaavan nauhakaupunkimitoituksen mukaan 125 metriä pääkadun molemmin puolin.

    Todellisuudessa kaupunki kasvaa siis 3 Kolibrin korttelia vuodessa. Jos olisin Oy Helsinki Ab:n hallituksen puheenjohtaja, firman toimitusjohtaja saisi kenkää noin 5 minuutin fundeeraamisen jälkeen

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 24

  2. Tero kirjoitti 16.2.2014 kello 15:03

    Et kannata julkisen sektorin holtitonta velkaantumista. Hyvä!

    Kannatatko keskiluokan holtitonta velkaantumista? Vinkkinä voin kertoa, asuntolainoja on nyt noin 88 miljardia. Onko se paljon vai vähän?

    Arvostaisin, jos joku poliitikko joskus laskisi paljonko perheasunnon tulisi maksaa, jotta keskituloinen perhe pystyisi sen maksamaan takaisin 20 vuodessa. Siitä summasta voisi lähteä laskemaan paljonko tontti voi maksaa ja kuinka kalliita kaavamääräyksiä voi laittaa. Ja kuinka estetään, ettei rakennusliikkeet pääse kuppaamaan liikaa. En vaan usko, että kukaan jo maksetussa omistusasunnossa asuva poliitikko ( tai virkamies) tulee tätä tekemään. Ikuinen arvonnousu on mukavempaa.
    Jos näkökulma olisi alhaalta ylöspäin, niin joku nokkela saattaisi samalla hiffata, että hallinto (myös kaavoitus) on ihmisiä varten eikä ihmiset hallintoa varten.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  3. Tero kirjoitti 16.2.2014 kello 15:14

    Lisäksi yksinkertainen kysymys kaikille:

    Onko asumisen hinta Helsingissä …
    A) matala
    B) sopiva
    C) korkea

    … jos Puolustusvoimien komentaja tarvitsee tarveharkintaista asumistukea?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 21

  4. Mikko kirjoitti 16.2.2014 kello 17:04

    Ja toinen yksinkertainen kysymys: onko pääesikunnan paikka maan kalleimmssa osassa, turvattomassa niemessä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  5. Juho Laatu kirjoitti 16.2.2014 kello 19:12

    Mikko:
    Ja toinen yksinkertainen kysymys: onko pääesikunnan paikka maan kalleimmssa osassa, turvattomassa niemessä?

    Ehkä kannattaisi tehdä laskelma, miten paljon säästäisimme, jos siirtäisimme koko valtion hallinnon jonnekin muualle, joko uusiin rakennuksiin johonkin pikkukuntaan, tai jollekin taantuvalle teollisuuspaikkakunnalle, jolla on tarjota paljon suuria vapaaita rakennuksia. Tamperekin olisi varmasti halvempi.

    Helsinki saisi kaupassa kipeästi kaipaamaansa lisätilaa asunnoille tai muuhun käyttöön. Sekä valtio että Helsingin asukkaat saisivat neliönsä aiempaa havemmalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  6. Simo Melenius kirjoitti 16.2.2014 kello 20:51

    Tero:
    Arvostaisin, jos joku poliitikko joskus laskisi paljonko perheasunnon tulisi maksaa, jotta keskituloinen perhe pystyisi sen maksamaan takaisin 20 vuodessa.

    Sillä ei olisi kyllä merkitystä, koska asunnoilla on markkinahinta riippumatta siitä, mitä sen jonkun mielestä pitäisi maksaa.

    Tästä syystä asuntojen hintaan vaikuttaa pitkälti se, paljonko tämä kyseinen keskituloinen perhe saa pankista euroja ottamalla lainaa ns. tappiin asti. Näin alhaisten korkojen ja vakuusvaatimusten sekä pitkien laina-aikojen aikana tuon yhtälön tulos on selvästi nähtävissä, jos etsii omistusasuntoa PK-seudulta.

    Nykyiset hinnat eivät laske, ennen kuin kysyntä hiipuu joko tarjonnan lisääntyessä tai rahojen loppuessa. Mieluummin edellisen takia, mutta arvelen nykymeiningin perusteella, että leikki loppuu kyllä jälkimmäiseen vaihtoehtoon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 12

  7. lurkki kirjoitti 16.2.2014 kello 22:14

    ‘miten paljon säästäisimme, jos siirtäisimme koko valtion hallinnon jonnekin muualle’ (Juho Laatu)
    Ongelmana on se, että se ‘me’, joka säästäisi ei ole päättämässä asioista, vaan asioista päättavät sektoriviranomaiset, jotka eivät säästäisi omasta näkökulmastaan mitään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  8. Seppo S kirjoitti 16.2.2014 kello 23:44

    Jos asuntojen hinnat nousevat jatkuvasti ja jos sen vuoksi Helsingin kaupungin saamat voitot tonttien luovutuksista kasvavat, niin epäilemättä jossakin vaiheessa uudet asukkaat yhtenä joukkona tarkasteltuna tulevat Helsingille hyväksi liiketoiminnaksi.

    Tällöin uudet asukkaat maksavat kalliiden asuntojen ja vuokrien kautta kaupungin vanhojenkin asukkaiden menoja. Paitsi että vuokrien nousun kautta vuokralla elävät ovat ikuisia maksajia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  9. ML kirjoitti 17.2.2014 kello 5:40

    Mikäli asuntoja rakennettaisiin nykyistä huomattavasti enemmän, niitä rakentamaan palkattaisiin vähemmän ammattitaitoisia rakentajia, niitä suunnittelisivat nykyistä keskimäärin taitamattomammat suunnittelijat, niitä rakennettaisiin nykyistä kovemmalla kiireellä, rakentamista valvottaisiin todennäköisesti nykyistä huonommin…

    Rakentamisen laatu on jo nykyisellään katastrofaaliseen surkeaa. Rakennusvirheiden korjaaminen tulee toivottoman kalliiksi. Kosteusvauriot ovat ennemmin sääntö kuin poikkeus ja erilaiset home- ja sisäilmaongelmat ongelmat aiheuttavat huomattavia kustannuksia terveydenhuoltomenojen ja sairauspoissaolojen myötä sekä inhimillisiä kärsimyksiä.

    Eräs ammatikseen rakennuvirheiden parissa työskentelevä asiantuntija kertoi minulle, ettei ikimaailmassa ostaisi asuntoa uudesta talosta.

    Rakentamisen määrän lisääminen olisi oikein suotava tavoite helpottamaan pääkaupunkiseudun asumisen kalleutta. Olisi kuitenkin erinomaisen tärkeää huolehtia, ettei se uusi rakentaminen olisi sutta jo syntyessään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  10. Mikko H kirjoitti 17.2.2014 kello 17:03

    Simo Melenius: Nykyiset hinnat eivät laske, ennen kuin kysyntä hiipuu joko tarjonnan lisääntyessä tai rahojen loppuessa. Mieluummin edellisen takia, mutta arvelen nykymeiningin perusteella, että leikki loppuu kyllä jälkimmäiseen vaihtoehtoon.

    Miten mahtaa olla… Länsinaapurissa ollaan tässäkin asiassa meitä edellä ja luterilaisesta itseruoskinnasta asuntolainan maksamisessa on jo osattu luopua. Tukholmalaisilla on asuntolainoja, joiden maksuaika on 100 tai 120 vuotta, ts. lainoja ei ole tarkoituskaan maksaa vaan siirtää edelleen asunnon seuraavalle omistajalle. Tilanne muistuttaa siis jossain määrin vuokra-asumista, mikä taitaa kertoa jotain varsinaisten vuokramarkkinoiden toimimattomuudesta. Pää tulee tietysti vetävän käteen, jos käy ilmi, että asunto ei olekaan velan arvoinen. Ts. pankki luottaa siihen, että rakennus kestää ja että Tukholmassa piisaa kysyntää vuosikymmenien päästäkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  11. Sepi kirjoitti 17.2.2014 kello 23:13

    Mites jos kaavoitusta nopeutettaisiin tihentämällä sitä? Sama määrä tonttineliöitä vuodessa, mutta enemmän asuinneliöitä vuodessa?

    Tai jos ihan kiusallaan testataan sitä, että tehdaan ihan tahallaan “liian tiheää”?

    Jos katsotaan asuntojen neliöhintoja suhteessa asukastiheyteen, niin saattaapi olla, että asukastiheys ja neliöhinnat korreloivat varsin voimakkaasti. Samaten myös pienet asunnot ovat paljon halutumpia kuin isot tai edes keskisuuret asunnot suhteessa neliöihinsä.

    Eli jos vaikka kerrankin koitetaan tehdä joku alue, jossa asuntojen keskikoko on tyyliin 35 neliötä ja asukastiheys on luokkaa Hong Kong. Edes pari korttelia?

    Sitten voidaan parin vuoden päästä katsoa, että kuinka haluttuja nuo oikein ovat…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  12. Ville kirjoitti 18.2.2014 kello 14:54

    Osmo, suosittelen että tutustut lean-ajatteluun ja erityisesti siihen mitä k.o. ajatusmallissa pidetään hukkana (waste). Ei todellakaan ole merkityksetöntä meneekö kaavoituksessa 1 vai 5 vuotta, vaikka kaavoitus jälkimäisessä tapauksessa aloitettaisiin 4 vuotta aikaisemmin. Tiedäkö, miksi Dellin tapa toimittaa tietokoneita ainoastaan tilauksesta asiakkaalle ilman välivarastoja oli aikoinaan vallankumouksellisen kannattava? Tai minkä takia tänä päivänä on ihmisiä ja ohjelmistoja jotka erikoistuvat tavarankierron nopeuden ja varastoinventaarion määrän optimointiin? Kaavoitus on kuin äärimmäisen pitkä vesiletku jossa on koko ajan varastossa kymmenien miljoonien eurojen arvosta vettä sen sijaan, että letku olisi sopivan mittainen ja ne kymmenet miljoonat olisi investoitu johonkin tuottavampaan kuin vesivarastoon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  13. anonyymi kirjoitti 18.2.2014 kello 19:49

    Sepi:Eli jos vaikka kerrankin koitetaan tehdä joku alue, jossa asuntojen keskikoko on tyyliin 35 neliötä ja asukastiheys on luokkaa Hong Kong. Edes pari korttelia?

    Sitten voidaan parin vuoden päästä katsoa, että kuinka haluttuja nuo oikein ovat…

    Tulos on parhaimmillaankin suuntaa-antava.
    Pari korttelia ei varmastikaan riitä juurikaan huonontamaan ympäristön vetovoimaa, koska pariin minkälaiseen tahansa kortteliin varmasti löytyy tällaista haluavaa asujaimistoa, ja toki asukaslisäys voisi tuoda lisäpalveluita. Tulosta ei kuitenkaan voi yleistää, koska tällaista ympäristöä haluavia asukkaita ei välttämättä löydy tarpeeksi ja koska tällaisen alueen vaikutus asumisympäristöön kumuloitunee epälineaarisesti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  14. happosai kirjoitti 19.2.2014 kello 11:05

    Kaavoituksen nopeuteen auttaisi kilpailu. Nyt rakennetaan paljon sekä espoossa, vantaalla ja helsingissä, koska kaikilla on kiire saada veronmaksajia itselleen.

    Läänin kokoisessa kunnassa kaavoitus hidastuu entisestään, kun kaavoittajien ei tarvitse kilpailla kenenkään kanssa. Kaavaa voi askarella rauhassa vaikka 10v.

    Ja kaavoituksen laatua olisi varaa huonontaa runsaastikkin (hyvien julkisten yhteyksien luona). Korkea laatu maksaa – asunnoista tulee kalliita. Asuntoihin ja asuinalueille tulee paljon ominaisuuksia joita kaikki eivät tarvitse. Esim. tarvitseeko jokaisessa uudiskohteessa olla leikkipiha, kun suomessa on kuitenkin myös paljon lapsettomia? Pitääkö jokaisen talon olla melunormin mukainen, kun suomalaisista on kuitenkin 15% huonokuuloisia, jotka ei mitään melua huomaisi?

    Ainut tapa saada edullsia asuntoja pienituloisille on tehdä asuntoja jotka eivät keskiluokkaisille kelpaa. Jos jokaikinen uusi talo tehdään samanlaiseksi normien vuoksi, ainoa ero talojen välillä on sijainti, jolloin pienituloiset pakkautuvat huonoille syrjäseuduille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  15. Mauno kirjoitti 24.2.2014 kello 18:15

    Aika hidasta on julkinen toiminta. Kaartin autopataljoonan tönöillekin poliitikot ja virkamiehet välillä ovat miettivinään jotakin käyttöä. Vaikka eivät vielä ole keksineet tsaarin hevostalleille ja maneeseillekkaan uutta käyttöä, puhumattakaan kaikista muista tyhjinä rapistuvista 1800-luvun taloista.

    100 vuotta on lyhyt aika kun virkamies yrittää saada ahteriaan kärrystä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

Jätä vastaus