Hallituksen rakennepoliittinen ohjelma (11): Asuntomarkkinoiden rakenteet

Asun­tomarkki­noiden rakenteet

Tont­ti­maan ja kohtu­uhin­tais­ten vuokra-asun­to­jen puute eivät saa olla talouden uud­is­tu­misen ja kasvun este. Tämä edel­lyt­tää, että asun­torak­en­tamiseen käytet­tävis­sä ole­van tont­ti­maan tar­jon­taa pitää pyrk­iä lisäämään pääkaupunkiseudul­la ja muis­sa kasvukeskuk­sis­sa. Lisäk­si kan­nustei­ta rak­en­taa eri­tyis­es­ti vuokra-asun­noik­si tarkoitet­tu­ja asun­to­ja tulee lisätä.

2.15            Muute­taan työeläke­laitosten sijoi­tus­toim­intaa ohjaavaa sään­te­lyä siten, että se mah­dol­lis­taa työeläke­laitosten suurem­man asun­tosi­joit­tamisen Suomes­sa. (STM)

Työeläke­laitosten tuot­to­tavoite on jotain viisi pros­ent­tia reaal­i­tuot­toa. Ne eivät ole hyviä asun­tosi­joit­ta­jia. Jos asun­to mak­saa 400 €/neliö, viisi pros­ent­tia siitä on 200 euroa/vuosi ja 13,30/ kuukausi, minkä päälle tule­vat pois­tot ja hoitoku­lut. Menee selvästi yli 20 euron/neliö. Kaupun­gin mak­sama reaa­liko­rko on nol­lan vai­heil­la. Koti­talouk­sil­la on melkein sata mil­jar­dia nol­lako­rkoisil­la tileil­lä (reaa­liko­rko – 2%). Vuokra-asun­to­tuotan­toon pitäisi olla organ­isoitavis­sa halvem­paa rahaa. Eläkey­htiöi­den vas­taus on, että ne saa­vat tuot­ton­sa vivut­ta­mal­la. Joo, mut­ta mihin niiden vipua tässä tarvi­taan? Lisää se kuitenkin asumiskustannuksia.

 2.16            Sääde­tään asun­torak­en­tamiseen kun­nille tapah­tu­va maan myyn­ti määräaikaises­ti verova­paak­si sil­loin, kun myyjänä on luon­nolli­nen henkilö. (VM)

Kun kaht­e­na vuote­na kolmes­ta maan myyn­ti on vero­ton­ta, täl­lä alkaa olla pelkästään maan­myyn­tiä rajoit­ta­va vaiku­tus sinä kol­man­te­na vuote­na. Mut­ta ei vastusta.

2.17            Valmis­tel­laan säädös­muu­tok­set niin, että Helsin­gin seudulle osoite­tun vuokra-asun­to­tuotan­non käyn­nistysavus­tus kohdis­te­taan tasasu­u­ruise­na kaikille toim­i­joille (YM, VM)

Ketä nyt on syr­jit­ty? Kuntia?

21 vastausta artikkeliin “Hallituksen rakennepoliittinen ohjelma (11): Asuntomarkkinoiden rakenteet”

  1. Kohtu­uhin­taisia asun­to­ja saadaan vain tuhoa­mal­la monop­o­lit. Kun­tien kaavoitus­mo­nop­o­li ja poli­itikko­jen “kivat kaver­it” pitää lait­taa aisoi­hin. En usko, että tuo toteutuu.

  2. Muute­taan PK-seudul­la ole­vat vil­japel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Viik­istä, Pih­la­jamäestä, Pukinmäestä…
    Mis­sä muus­sa euroopan kaupungis­sa on vil­japel­toa pääkaupunkialueella.

  3. 2.17 Valmis­tel­laan säädös­muu­tok­set niin, että Helsin­gin seudulle osoite­tun vuokra-asun­to­tuotan­non käyn­nistysavus­tus kohdis­te­taan tasasu­u­ruise­na kaikille toim­i­joille (YM, VM)

    Ketä nyt on syr­jit­ty? Kuntia?

    Tuo uusi pykälä näyt­täisi suo­si­van Helsinkiä, eli syr­jivän kaikkia muita.

    Luin tuon pykälän niin, että halu­taan vain varmis­taa *uuden* säädök­sen tas­a­puolisu­us esim. kaikille rakennusyrityksille.

  4. Nyt on vaikea uskoa, etteikö asun­tosi­joit­ta­mi­nen kan­nat­taisi myös työeläkey­htiöille. Ole­tan, että lask­it vain vuokrat­u­lon, mut­ta et asun­non arvon­nousua. On sekin taval­laan oikein, sil­lä jos asun­to myy­dään, ei se enää ole vuokra-asun­to. Mut­ta pitäisi se silti näkyä taseessa.

    1. Jos eläkeyy­htiöt olet­ta­vat riihikuiv­aa rahaa tule­van eoläkkei­den mak­su­un aer­von­nousus­ta, niiden tarkoi­tus on pitää asun­not vuokrakäytössä vain vähän aikaa ja edelleen ole­tuk­se­na on, että ne saa­vat ton­tin kaupungilta ale­hin­taan. Helsinkiläisenä kun­nal­lispoli­itikkona en kat­so perustel­luk­si, että käytämme tont­tiv­far­al­lisu­ut­tamme eläkey­htiöi­den tukemiseen. Kaupun­ki saa lainaa nol­lako­rol­la (reaalis­es­ti) joten sen kan­nat­taa ottaa tuo hyö­ty itselleen.

  5. SideShow­Bob:
    Muute­taan PK-seudul­la ole­vat vil­japel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Viik­istä, Pih­la­jamäestä, Pukinmäestä…
    Mis­sä muus­sa euroopan kaupungis­sa on vil­japel­toa pääkaupunkialueella.

    Köln ei ole pääkaupuni mut­ta suuri kaupun­ki kumminkin.

    1. Aika mon­es­sa Helsin­gin kokoises­sa kaupungis­sa on vil­japel­to­ja yhtä kaukana keskus­tas­ta kuin Viik­ki on, Puk­in­mäestö nyt puhu­mat­takaan. Helsin­gin erikioisu­us on siinä, että meil­lä kaupun­ki on laa­jen­tunut niin kauas kuin Pukinmäkeen.

  6. Osmo Soin­in­vaara:
    Juho
    Miten rahoituk­sen tas­a­puolisu­us syr­jii jotakin? 

    Ymmärsin että tuos­sa pykälässä halut­ti­in jakaa tas­a­puolis­es­ti rahaa Helsin­gin seudulle, mut­ta ei muualle. Kaik­ki muutkin kun­nat var­masti halu­ais­vat saman­laista rahaa.

    1. Peri­aate ei sauraa maanti­eteestä vaan asun­top­u­las­ta. Löy­tyykö yksi­ty­isiä rahoit­ta­jia rak­en­ta­maan vuokrak­er­rostalo­ja vaik­ka saisi­vat pienen avus­tuk­sen siel­lä, mis­sä vuokrat­alo­ja on nytkin tyhjil­lään. Rahoi­tuse­htoi­hin ei sisäl­ly mitään tappiontakausta.

  7. SideShow­Bob:
    Muute­taan PK-seudul­la ole­vat vil­japel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Viik­istä, Pih­la­jamäestä, Pukinmäestä… 

    Tuoss taas ei ole mitään järkeä. Hajote­taan Helsin­gin entis­es­tään hajanaista kaupunki­raken­net­ta entis­es­tään. Kehä I.n ulkop­uolelle ei ole tässä vai­heessa mitään tarvet­ta eri­tyis­es­ti tukea ja kan­naus­taa rakentamista.

    Kehä I:n ulkop­uolel­la oleel­lista on lait­taa esemien seudut kun­toon. Ter­veitä keskuk­sia on vain yksi, Kau­ni­ainen. Ase­maseu­tu­jen irrot­ta­mi­nen omik­si kun­nikseen on järkevä tapa hoitaa asia. Siis kun­tau­ud­is­tus­ta tarvitaan.

  8. Jos asun­to­jen korkea hin­ta tulk­i­taan asun­top­u­lak­si, ja tämä on peruste mak­saa tuki­aisia, kai noi­ta tuki­aisia pitäisi antaa kaikille Suomen kun­nille suh­teessa niiden asun­to­jen hintoihin.

    Olisiko­han rehellisem­pää sanoa, että kyse on avus­tuk­sil­la kiihdyte­tys­tä keskittämispolitiikasta?

  9. SideShow­Bob:
    Muute­taan PK-seudul­la ole­vat vil­japel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Viik­istä, Pih­la­jamäestä, Pukinmäestä…
    Mis­sä muus­sa euroopan kaupungis­sa on vil­japel­toa pääkaupunkialueella. 

    Älä nyt ihmeessä mene sanomaan täm­möistä ääneen. Helsingis­sähän on tont­tip­u­la ja suurin kaupu­g­in ongel­ma on autot, joille ei löy­dy mis­tään tilaa.

    Nythän tärkein asia on repiä isol­la rahal­la raken­netut kehä i:n sisäl­lä ole­vat motar­it pois ja ehdä tilalle bule­varde­ja, käve­lykatu­ja ja pyöräteitä. Paljon järkeväm­pää kuin turhan vil­japel­lon muut­ta­mi­nen asunnoiksi.

    Vai olisiko ongel­ma kuitenkin se, että tont­ti­maa­ta on, sitä ei vaan halu­ta kaavoit­taa. Ja halu­taan tarkasti sanel­la asuin­raken­nuk­sien korkeuk­sia ettei vaan joku käyt­täisi tont­ti­ti­laa liian tehokkaasti. Ja muutenkin halut­taisi­in järke­vien päätök­sien sijaan ajaa puoluepolitiikkaa.

  10. “Koti­talouk­sil­la on melkein sata mil­jar­dia nol­lako­rkoisil­la tileil­lä (reaa­liko­rko – 2%) Vuokra-asun­to­tuotan­toon pitäisi olla organ­isoitavis­sa halvem­paa rahaa.”

    Eikö koti­talouk­sen varo­jen siirtämistä asun­to­tuotan­toon suosit­tu juuri velko­jen verovähen­nysoikeudel­la, jota ollaa poistamassa?

    Nähdäk­seni asun­to­tuotan­toa voidaan rahoit­taa kolmes­ta läh­teestä. Yksi­tyi­nen raha mak­saa aina tuon 5% yli inflaa­tion vuodessa, velka­vivul­la saadaan jonkin ver­ran alaspäin. Yhteiskun­nan raha on hitusen yli inflaa­tion ja yksi­ty­ishenkilöi­den raha käytän­nössä usein alle inflaa­tion. Oletko siis sanomas­sa, että asun­to­tuotan­to pitäisi rahoit­taa vain kahdel­la jälkim­mäisel­lä? Yri­tyk­set ja sijoit­ta­jat pois markkinalta?

  11. Lai­tan­pa taas jul­ki yhden kuningasajatukseni:

    PIENOSAKKAIDEN SIJOITUKSIIN PERUSTUVAT VUOKRA-ASUNTOYHTIÖT YHTENÄ RATKAISUNA VUOKRA-ASUNTOJEN RAHOITUKSEEN

    Ystäväni SYP:n enti­nen notari­aat­ti­jo­hta­ja ja pankin johtokun­nan sih­teeri piti aja­tus­tani hyvänä ja real­is­tise­na Hän tosin epäili, että varsinkin sosialidemokraat­tisille ja poli­itikoille täl­lainen rahoi­tus­muo­to on myrkkyä. Heistä ain­oa hyväksyt­tävä on sel­l­ainen, jos­sa raha kul­kee vain julkisen val­lan kaut­ta, ja mieluiten on hal­li­tuk­sen suo­ras­sa valvon­nas­sa. Ja itsekin pelkään samaa.
    .

    1. Aja­tus on lyh­esti se, että julkisen val­lan toimes­ta tai aloit­teesta peruste­taan vuokra-asun­toy­htiöitä tai –rahas­to­ja, joiden osakkuuk­sia yleisö voi merk­itä. Sopi­va min­imisi­joi­tus lie­nee 150 euroa. Englan­nis­sa on käytössä ns. build­ing soci­eties, mut­ta täy­tyypä myön­tää, että en ole niihin ehtinyt perehtyä.

    2. Helsingis­sä tämä merk­it­sisi sitä, että osa kaupun­gin asun­to­tuotan­tomäärära­hoista sijoitet­taisi­in täl­laiseen yhtiöön ja houkutel­laan kaupunki­laisia sijoit­ta­maan siihen raho­jaan. Yhtiö voisi mah­dol­lis­es­ti rak­en­taa osan asun­noista Van­taan alueelle, jos­sa on rit­tävästi tont­ti­maa­ta tar­jol­la. Jos pääo­maa saadaan riit­tävästi kokoon, yhtiö voisi jopa rak­en­taa kun­nal­lis­tekni­ikan eli toimisi aluer­ak­en­ta­jana. Jär­jestelmä oli mainet­taan parempi.

    3. Yhtiö vuokraa asun­not tarvit­seville kohtu­ullista vuokraa vas­taan eli tarkoi­tus on myös näi­den avul­la vaikut­taa vuokra­markki­noi­hin. Sil­loin kun aja­tus­ta kehitin yli kak­sikym­men­tä vuot­ta sit­ten, ajat­telin, että vuokra olisi VN:n suosi­tusten mukainen, mut­ta sään­nöste­ly­hän on puret­tu, ei yksi­no­maan myön­teisin seu­rauksin. Tavoitet­tu tuot­to on van­han huoneen­vuokralain perustei­den mukainen 4 % pääo­man reaaliar­volle. Peri­aat­teessa puh­das tuot­to jae­taan (läh­es) kokon­aan osinkoina sijoittajille. 

    Ystäväni piti 4 %:n tuot­toa hyvänä. Eräi­den käsi­tys­ten mukaan (mm. Jor­ma Lep­pinie­mi ja Antti Hele­nius) osake­si­joi­tusten ja teol­lisu­u­den investoin­tien inflaa­tios­ta puhdis­tet­tu tuot­to on n. 4 – 5 %. Sil­mays pörs­si­uutisi­in nor­maali­akoina osoit­taa, että osakkei­den P/E –arvo liikkuu yleen­sä siinä 20 – 25 luke­mis­sa eli osak­keet peri­aat­teessa tar­joa­vat 4–5 %:n tuo­ton. Niiden arvon­nousus­ta saadut koke­muk­set ovat olleet hyvin vaihtelevia.

    SYP:in osakekurssi oli 1989 29 markkaa eli nykyra­has­sa 8 euroa ja sen osinko­tuot­to 3 %. Kurssi on on nyt 9,45 euroa eli reaaliar­vo kas­vanut vuodessa keskimäärin 0,7 % ja osinko­tuot­to on 3,6, %. Vuosi sit­ten Nordean osake mak­soi siinä 6 euroa.

    Täl­lä het­kel­lä yksiöi­den vuokrat anta­vat tietääk­seni n. 6 – 7 %:n tuo­ton, joten tarkoi­tus on siis vähen­tää vuokra-asun­to­jen nyky­tuot­toa. Korkea vuokrata­so perus­tuu hyvin paljon siihen, että mah­dol­lisia sijoit­ta­jia on kaiken kaikki­aan vähän. 

    Oblig­aa­tioiden ja muiden pitkäaikaisten velka­kir­jo­jen nimel­lis­tuot­to oli 2000-luvun alus­sa kan­sain­välis­es­ti noin 6 %. Näi­den reaa­li­nen tuot­to siis on sama 4 %.

    4. Yhtiön osak­keet (osakku­udet) on noteer­at­tu pörssis­sä tai niil­lä on muuten julkises­ti noteer­at­tu hinta. 

    5. Pitkäl­lä tähtäimel­lä sijoi­tus tar­joaa sekä sen reaaliar­von että tuo­ton reaaliar­von säi­lymisen. Vuokra­han olisi taval­la tai toisel­la sidot­tu elinkus­tan­nusten nousuun.
    6. Mietin jopa sitä, että näistä osakkeista ei myytäessä jou­tu­isi mak­samaan 2 %:n varain­si­ir­toveroa, jol­loin ne ovat sijoi­tusko­hteena hie­man houkut­tel­e­vampia ilman, että val­tio oikeas­t­aan menet­täisi paljoa vero­tu­lo­ja. Lisäk­si osakkei­ta voisi käytää sil­loin hel­posti vai­h­tora­hana kaup­po­jen „dilkkauk­ses­sa“, mikä sekin lisää kohteen houkutteluvuutta. 

    7. Osakkuuk­sien merk­it­si­jöik­si ajat­te­len lähin­nä asun­tovelka­nsa mak­sa­neen ylem­män ja alem­man keskilu­okan per­heet, jon­ka tulot ovat työ- tai eläke­tu­lo­ja ja joille pääo­mat­u­loil­la on mar­gin­aa­li­nen merk­i­tys, mut­ta sijoituk­sen arvon säi­lymisel­lä ja real­isoitavu­udel­la suurem­pi. Lisäk­si, vas­toin ilmeis­es­ti yleistä käsi­tys­tä, keskilu­okan sosi­aa­li­nen vas­tu­un­tun­to on hyvin suuri. 

    Nämä ihmiset voivat lla hyvinkin halukkai­ta sijoit­ta­maan osan var­al­lisu­ud­estaan vuokra-asun­toi­hin, mut­ta y h d e n asun­non omis­t­a­mi­nen on korkean kyn­nyk­sen takana asun­non suuren hin­nan (80 – 150.000 euroa) joh­dos­ta. Vaik­ka vuokralais­riskit ovat kaiken kaikki­aan pienet, niin oma­lle kohdalle osut­taes­sa ne ovat suuret. Var­al­lisuuko­hteel­la on myös olta­va kohta­laisen help­po realisoitavuus.

    Yleisöl­lä on selvästi pulaa taval­lista pien­säästäjää kiin­nos­tavista kohta­laisen riskit­tömistä kohteista ja likvide­jä varo­ja hyvin heikko­tuot­toisil­la tileil­lä (reaal­i­tuot­to 0 % tai negati­iv­nen) kym­meniä mil­jarde­ja euroja. 

    8. Toinen mah­dolli­nen sijoit­ta­jaryh­mä ovat kuolin­pesät, jot­ka voivat myy­dä omis­tuk­seen­sa tulleen huoneis­ton vuokra-asun­toy­htiölle ja saa­da esim 20 % kaup­pahin­nas­ta rahana mm. per­in­töveron mak­samista varten ja lop­ut yhtiön osakkuuksi­na. Tämä helpot­taa pesän jakamista, ja todenäköis­es­ti useim­mat osakkaat pitävät nämä osak­keet itsellään.
    9. Lisäk­si ajat­telin, että eläke­vaku­u­tusy­htiöt voisi­vat samoin sijoit­taa osan kiin­teistö­var­al­lisu­ud­estaan tätä kaut­ta. Ne voisi­vat toimia myös hin­to­jen tasaa­jana pör­sis­sä eli tehdä sitä, mitä säätökas­sat tekevät – tai tekivät Pari­isin pörssissä.
    10. Saat­taa tun­tua ihantel­liselta per­iä „käypää“ alem­paa vuokraa. Ei kuitenkaan tarvitse olla kovinkaan älykäs huo­matak­seen, että keskilu­okalle korkeat vuokrat­u­lot osu­vat omaan nilkkaan sekä korkeamp­ina asun­to­jen hin­toina että hei­dän omien las­ten­sa korkeamp­ina vuokra­menoina. Nämä van­hem­mat joutu­vat taval­la tai toisel­la itse mak­samaan esim. vuokrat­uen vaa­tim­i­na korkeamp­ina veroina.
    11. Vuokra-asun­toy­htiöitä voi olla sekä julk­isia (jois­sa siis kun­nil­la on 10 – 20 %:n omis­tu­so­su­us) ja puh­taasti yksi­ty­isiä. Näitä koske­vat hie­man eri säännökset.
    12. Yhtiö ostaa tai rak­en­taa pait­si ker­ro­taloa­sun­to­ja myös riv­i­talo­ja ja (jos­sain määrin) omakoti­talo­ja vähän sen mukaan miten rahat riit­tävät. Minus­ta nimit­täin olisi tähdel­listä, että myös vuokral­la asum­i­nen rivi- tai omakoti­talos­sa tulisi use­am­mille varsinkin moni­lap­sisille per­heille mah­dol­lisek­si. Eri­tyis­es­ti pyritään luo­maan sekat­alo­ja, jois­sa asuu sekä vuokralaisia että itse asun­ton­sa omistavia.

    Osan pääo­mas­taan yhtiöt voivat sijoit­taa toimis­toi­hin ja toim­i­tiloi­hin eri­tyis­es­ti pie­nille ja keskisu­urille yri­tyk­sille. Täl­lä paran­netaan yhtiön tuot­toa ilman, että vuokrat meni­sivät kohtu­ut­to­muuk­si­in. Toisaal­ta meil­lä on pulaa sijoit­ta­jista n. 1000 m²:n kokoisille halleille.
    13. Yhtiö voi myös jos­sain määrin toimia asun­tomarkki­noiden tasaa­jana. Mielessäni on aja­tus, että asun­non­va­i­h­ta­jil­la olisi hyvä olla mah­dol­lisu­us myy­dä oma asun­ton­sa (hie­man käypää alhaisem­paan hin­taan) vuokra-asun­toy­htiölle, joka sit­ten tilanteen mukaan joko vuokraa sen edelleen tai myy pois. Tämä on merkit­tävä apu nykyisenkaltaises­sa tilanteessa, jos­sa asun­tomarkki­nat takkuil­e­vat ja pitäsi kuitenkin päästä isom­paan asun­toon – tai sel­l­ais­es­ta eroon.
    14. Jois­sakin tapauk­sis­sa vuokralaiselle on vuokra­sopimuk­sen ehto­nan ns. säästövelvol­lisu­us. Hänen tulee 10 – 20 vuo­den aikana vuokran­mak­sun yhtey­dessä säästää 25 – 40 % asun­non hin­nas­ta vas­taa­va määrä vuokra-asun­toy­htiön osakkuuk­sia. Huo­maamme, että ideana on mah­dol­lis­taa osit­tainen omis­tusasum­i­nen (vrt. VVO) sel­l­aisille lähin­nä alem­paan keskilu­okkaan kuu­lu­vuille per­heille ja henkilöille, joil­la ei ole mah­dol­lisu­ut­ta säästää asun­non koko hin­taa, mut­ta jot­ka ovat valmi­ita säästämään kohta­laisen osan tuloistaan.

    Tässä on yksi vähän kenkku vero­tuk­selli­nen ongel­ma: Omas­sa asun­nos­sa asum­ista ei verote­ta. Asial­lis­es­ti per­he mak­saa itselleen vuokraa 25%:n osu­ud­estaan asun­non arvos­ta, mut­ta joutuu tässä tapauk­ses­sa mak­samaan siitä lähde­veroa. Tämä voi aika lail­la har­mit­taa. Keinot keksittäneen.

    Toinen tapaus ovat sit­ten ne, joille alem­pi vuokra valuisi vain kurkus­ta alas ilman että se paran­taisi per­heen elämänlaatua.
    15. Halutes­saan vuokralainen voi lunas­taa hal­lit­se­mansa asun­non käyväl­lä tai käypää hie­man alhaisem­mal­la hinnalla.
    16. Ajatuk­sen toimivu­udelle on ensiar­voisen tärkeää, että pienosakkail­la on todel­li­nen mah­dol­lisu­us vaikut­taa yhtiön hallintoon niin, että se ei jää kapean taloudel­lisen ja poli­it­tisen eli­itin yksi­noikeudek­si. Tämä on erit­täin vaikea mut­ta uskoak­seni ratkaisvis­sa ole­va hallinnolli­nen yksi­tyisko­h­ta. Min­ul­la on mielessäni yksi mah­dolli­nen ratkaisu.
    17. Lie­nee selvää, että raken­nusy­htiöi­den johtoon kuu­lu­vat tai merkit­tävät omis­ta­jat eivät voi kuu­lua vuokra-asun­toy­htiön hallintoon.
    18. Yhtiö ei ota lainaa mah­dol­lisia lyhy­taikaisia jär­jeste­lyjä luku­unot­ta­mat­ta. Tähän on kak­si syytä: jo melko pienikin vier­aan pääo­man osu­us voi hyvin haitallis­es­ti vaikut­taa yhtiön vakavaraisu­u­teen ja osakkaiden arvoon. Toisaal­ta kos­ka yhtiön koko liikevoit­to jae­taan osinkoina, sil­lä ei myöskään ole velanmaksukykyä.
    19. Lisää pääo­maa saadaan myymäl­lä lisää osakkuuk­sia – tai, mikä saat­taa olla mielekkääm­pää, perus­ta­mal­la uusi yhtiö tai uusia yhtiöitä luo­maan ja ylläpitämään kilpailua.
    20. Pieni yksi­tyisko­h­ta: yhtiöi­den hallinto – siis sel­l­ainen, joka ei vaa­di paikallaoloa – voitaisin sijoit­taa taan­tuville teol­lisu­u­s­paikkakun­nille. Toisaal­ta täl­lä vähen­netään painet­ta pääkaupunkiseudul­la. toisaal­ta luo­daan työ­paikko­ja näille paikkakun­nille. Tämä aiheut­taa mar­gin­aal­isia lisäkus­tan­nuk­sia, mut­ta kos­ka yhtiöi­den tarkoi­tus on oleel­lis­es­ti muu­ta kuin mak­si­maalisen voiton tuot­ta­mi­nen mis­tään muus­ta piit­taaa­mat­ta, omis­ta­jat todenäköis­es­ti hyväksyvät tämän.
    21. Kuin­ka paljon vuokra-asun­toy­htiöil­lä saadaan pääo­maa kokooon? Sitä ei tiedä kukaan, mut­ta ei ole mielestäni epäre­al­is­tista olet­taa ylim­män tulon­saa­javi­iden­nek­sen sijoit­ta­van tähän n. pros­entin tulois­taan eli run­saan 300 miljoona euroa vuodessa. Se ei ratkaise yhtään mitään, mut­ta aut­taa paljon.

  12. HITAS-jär­jestelmää ja mui­ta “asumisku­lu­ja kohtu­ullis­tavia” jär­jestelmiä olet käsitel­lyt aiem­minkin. Yleen­sä nämä vasem­malle kallel­laan ole­vien ideat tup­paa­vat lisäämään julk­isia meno­ja ja kas­vat­ta­maan asumiskustannuksia.

    HITAS on tästä hyvä esimerk­ki. Arpo­ma­l­la kor­vamerk­itään asun­to­ja kalli­il­ta alueil­ta porukalle, jol­la ei oikeasti olisi varaa ostaa niitä. Tämän jäl­keen ne arvon­nas­sa hävin­neet, joil­la varaa olisi, menevät kil­paile­maan vapaan rahan asun­noista joiden määrää hitak­set sakot­ta­vat. Tar­jon­nan rajoit­ta­mi­nen täl­lä taval­la nos­taa hin­to­ja. Onko Hitas lop­ul­ta van­ho­jen asun­to­jen omis­ta­jien juoni puffa­ta omaisuuten­sa arvoa ylöspäin, minkä vasem­mis­to on niel­lyt kar­voineen päivineen?

  13. Kalle:
    Kehä I:n ulkop­uolel­la oleel­lista on lait­taa esemien seudut kun­toon. Ter­veitä keskuk­sia on vain yksi, Kau­ni­ainen. Ase­maseu­tu­jen irrot­ta­mi­nen omik­si kun­nikseen on järkevä tapa hoitaa asia. Siis kun­tau­ud­is­tus­ta tarvitaan. 

    Eivätkö Jär­ven­pää ja Ker­a­va ole kanssa ihan kohtu­ullisia esimerkke­jä tuol­lais­es­ta ase­manseudun ympärille raken­netus­ta alueesta? Molem­mis­sa tosin Lah­den­väylän läheisyys rajoit­taa maankäyt­töä itään mennessä.

    Samaan aikaan Espoon Kauk­lahdessa välit­tömästi ase­man eteläpuolelta avau­tuu idylli­nen peltomaisema.

  14. OS:“Työeläkelaitosten tuot­to­tavoite on jotain viisi pros­ent­tia reaal­i­tuot­toa. Ne eivät ole hyviä asuntosijoittajia.”

    En tiedä työeläke­laitosten vaa­di­tun tuo­ton (lakimääräistä) lasken­takaavaa. Yksi­tyis­si­joit­ta­ja ainakin arvioi sijoi­tus­ta tehdessään pait­si sen tuot­ta­maa kas­savir­taa myös sijoituk­sen arvon kasvua.

  15. Ris­to Koivunen: Eivätkö Jär­ven­pää ja Ker­a­va ole kanssa ihan kohtu­ullisia esimerkke­jä tuol­lais­es­ta ase­manseudun ympärille raken­netus­ta alueesta? Molem­mis­sa tosin Lah­den­väylän läheisyys rajoit­taa maankäyt­töä itään mennessä.

    Samaan aikaan Espoon Kauk­lahdessa välit­tömästi ase­man eteläpuolelta avau­tuu idylli­nen peltomaisema.

    Muis­tanko­han väärin eilisetä käyn­nistäni Kauk­lah­den ase­mal­la. Ase­maa vastapäätä on Kauk­lahdne enti­nen lasite­hdas eli nykyi­nen Kuusakosken keräsyase­ma. Ja muutkain teollisuustilaa.

  16. HOAS­sia on sorsittu;
    “Yksi raken­nut­ta­jia houkut­tavista porkkanoista on korko­tuk­i­lainan omavas­tu­un pudot­ta­mi­nen 3,4:sta yhteen pros­ent­ti­in. Korko­tukea mak­se­taan val­tion kirs­tus­ta asun­toraken­nut­ta­jien lainoihin.

    Juuri korkoavus­tuk­sen mene­tys sapet­taa Hoasia.

    “Koron vaiku­tus asun­to­jen alku­vuokraan on merkit­tävä”, Valkjärvi sanoo.

    Säätiö on laskenut, että vaiku­tus vuokri­in voi olla jopa kolme neljä euroa neliöltä.”

    http://www.hs.fi/kaupunki/a1375584139278

  17. “Työeläke­laitosten tuot­to­tavoite on jotain viisi pros­ent­tia reaal­i­tuot­toa. Ne eivät ole hyviä asun­tosi­joit­ta­jia. Jos asun­to mak­saa 400 €/neliö, viisi pros­ent­tia siitä on 200 euroa/vuosi ja 13,30/ kuukausi, minkä päälle tule­vat pois­tot ja hoitoku­lut. Menee selvästi yli 20 euron/neliö”

    Täy­tyy olla todel­la huono­ja sijoituk­sia, jos työeläkey­htiö mak­saisi asun­noista 4000 euroa / neliö. Yksi­ty­isas­un­nois­sa on hin­tal­isää sen takia, kos­ka raken­nut­ta­ja joutuu otta­maan riskil­isiä sen var­al­ta, jos asun­not eivät käykään kau­pak­si, ja varautu­maan myös huo­mat­tavi­in markki­noin­tiku­lui­hin. Näitä kulu­ja ei työeläkey­htiöi­den toimies­sa osta­jana mene, minkä takia koko ker­rostalon ker­ral­la osta­vat tahot saa­vat kiin­teistöt huo­mat­tavasti alem­mal­la neliöhin­nal­la kuin pienet yksi­ty­isosta­jat, joiden asun­not vielä räätälöidään näi­den toivei­den mukaisik­si (tarkoit­taa lisäku­lu­ja ver­rat­tuna siihen, jos toteutetaan ident­tisiä asun­to­ja ident­tisel­lä sis­us­tuk­sel­la). Pidän yllät­tävänä, jos eläkey­htiö kulut­taisi yli 3000 euroa per neliö uusi­inkaan kiin­teistöi­hin­sä, ellei kyse ole jostain arkkite­htonis­es­ta eri­ty­is­lu­o­muk­ses­ta huip­pu­paikalla. Tuot­toas­t­een kannal­ta nimeno­maan han­k­in­takus­tan­nusten min­i­moin­ti on tärkeä asia.

    Kiin­teistösi­joi­tusten tuot­to-odotuk­sista osa tulee vuokratuo­toista, osa arvon­nousus­ta. Esim. viime vuon­na KTI kiin­teistöin­deksin mukaan vuokra-asun­to­jen tuot­to oli keskimäärin Suomes­sa 8,4 %, mis­tä 3 % tuli arvon­nousus­ta ja 5,4 % osu­ud­es­ta, jol­la vuokratuot­to ylit­ti kiin­teistön aiheut­ta­mat vuosi­menot. KTI kiin­teistöin­dek­si on nähtävis­sä täältä:
    http://www.kti.fi/kti/doc/indeksi/KTI_Indeksi_2013.pdf

    3000 euron sijoituk­selle voitaisi­in aset­taa esim. eläkey­htiöi­den yleisen 5 % tuot­to­vaa­timuk­sen pros­en­til­la ylit­tävä 6 % pitkäaikainen tuot­to­tavoite, mikä tarkoit­taisi esim. tavoitet­ta saa­da 4 % vuokras­ta ja 2 % arvon­nousua. Vuokraku­lu­jen osalta se tarkoit­taisi 3000*0,04 euron vuosi­tuot­toa, eli 120 euroa neliöltä kulu­ja enem­män vuodessa. Ja kuukausi­ta­sol­la siis 10 euroa neliöltä tuot­toa. Kos­ka kulut ovat nyky­isin noin 6–8 euroa neliöltä, täy­ty­isi vuokran olla vähin­tään 16–18 euroa. Ja kos­ka asun­not ovat toisi­naan tuot­ta­mat­tomana ilman vuokralaisia, eikä siis tuot­tavas­sa käytössä, laite­taan var­muus­mar­gin­aale­ja vaikka­pa 20 euroon asti.

Vastaa käyttäjälle Markku af Heurlin Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.