Hallituksen rakennepoliittinen ohjelma (11): Asuntomarkkinoiden rakenteet

30.8.2013 · Aihe: Eduskuntatyö, Talouspolitiikka 

Asuntomarkkinoiden rakenteet

Tonttimaan ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute eivät saa olla talouden uudistumisen ja kasvun este. Tämä edellyttää, että asuntorakentamiseen käytettävissä olevan tonttimaan tarjontaa pitää pyrkiä lisäämään pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Lisäksi kannusteita rakentaa erityisesti vuokra-asunnoiksi tarkoitettuja asuntoja tulee lisätä.

2.15            Muutetaan työeläkelaitosten sijoitustoimintaa ohjaavaa sääntelyä siten, että se mahdollistaa työeläkelaitosten suuremman asuntosijoittamisen Suomessa. (STM)

Työeläkelaitosten tuottotavoite on jotain viisi prosenttia reaalituottoa. Ne eivät ole hyviä asuntosijoittajia. Jos asunto maksaa 400 €/neliö, viisi prosenttia siitä on 200 euroa/vuosi ja 13,30/ kuukausi, minkä päälle tulevat poistot ja hoitokulut. Menee selvästi yli 20 euron/neliö. Kaupungin maksama reaalikorko on nollan vaiheilla. Kotitalouksilla on melkein sata miljardia nollakorkoisilla tileillä (reaalikorko – 2%). Vuokra-asuntotuotantoon pitäisi olla organisoitavissa halvempaa rahaa. Eläkeyhtiöiden vastaus on, että ne saavat tuottonsa vivuttamalla. Joo, mutta mihin niiden vipua tässä tarvitaan? Lisää se kuitenkin asumiskustannuksia.

 2.16            Säädetään asuntorakentamiseen kunnille tapahtuva maan myynti määräaikaisesti verovapaaksi silloin, kun myyjänä on luonnollinen henkilö. (VM)

Kun kahtena vuotena kolmesta maan myynti on verotonta, tällä alkaa olla pelkästään maanmyyntiä rajoittava vaikutus sinä kolmantena vuotena. Mutta ei vastusta.

2.17            Valmistellaan säädösmuutokset niin, että Helsingin seudulle osoitetun vuokra-asuntotuotannon käynnistysavustus kohdistetaan tasasuuruisena kaikille toimijoille (YM, VM)

Ketä nyt on syrjitty? Kuntia?

Kommentit

21 Vastausta artikkeliin “Hallituksen rakennepoliittinen ohjelma (11): Asuntomarkkinoiden rakenteet”

  1. Kalle kirjoitti 30.8.2013 kello 21:43

    Kohtuuhintaisia asuntoja saadaan vain tuhoamalla monopolit. Kuntien kaavoitusmonopoli ja poliitikkojen “kivat kaverit” pitää laittaa aisoihin. En usko, että tuo toteutuu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 18

  2. SideShowBob kirjoitti 30.8.2013 kello 22:33

    Muutetaan PK-seudulla olevat viljapellot tonttimaaksi. Löytyy Viikistä, Pihlajamäestä, Pukinmäestä…
    Missä muussa euroopan kaupungissa on viljapeltoa pääkaupunkialueella.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 21

  3. Juho Laatu kirjoitti 30.8.2013 kello 23:55

    2.17 Valmistellaan säädösmuutokset niin, että Helsingin seudulle osoitetun vuokra-asuntotuotannon käynnistysavustus kohdistetaan tasasuuruisena kaikille toimijoille (YM, VM)

    Ketä nyt on syrjitty? Kuntia?

    Tuo uusi pykälä näyttäisi suosivan Helsinkiä, eli syrjivän kaikkia muita.

    Luin tuon pykälän niin, että halutaan vain varmistaa *uuden* säädöksen tasapuolisuus esim. kaikille rakennusyrityksille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  4. Osmo Soininvaara kirjoitti 31.8.2013 kello 9:11

    Juho
    Miten rahoituksen tasapuolisuus syrjii jotakin?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Mörötti kirjoitti 31.8.2013 kello 0:15

    Nyt on vaikea uskoa, etteikö asuntosijoittaminen kannattaisi myös työeläkeyhtiöille. Oletan, että laskit vain vuokratulon, mutta et asunnon arvonnousua. On sekin tavallaan oikein, sillä jos asunto myydään, ei se enää ole vuokra-asunto. Mutta pitäisi se silti näkyä taseessa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  6. Osmo Soininvaara kirjoitti 31.8.2013 kello 9:15

    Jos eläkeyyhtiöt olettavat riihikuivaa rahaa tulevan eoläkkeiden maksuun aervonnoususta, niiden tarkoitus on pitää asunnot vuokrakäytössä vain vähän aikaa ja edelleen oletuksena on, että ne saavat tontin kaupungilta alehintaan. Helsinkiläisenä kunnallispoliitikkona en katso perustelluksi, että käytämme tonttivfarallisuuttamme eläkeyhtiöiden tukemiseen. Kaupunki saa lainaa nollakorolla (reaalisesti) joten sen kannattaa ottaa tuo hyöty itselleen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Markku af Heurlin kirjoitti 31.8.2013 kello 8:00

    SideShowBob:
    Muutetaan PK-seudulla olevat viljapellot tonttimaaksi. Löytyy Viikistä, Pihlajamäestä, Pukinmäestä…
    Missä muussa euroopan kaupungissa on viljapeltoa pääkaupunkialueella.

    Köln ei ole pääkaupuni mutta suuri kaupunki kumminkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  8. Osmo Soininvaara kirjoitti 31.8.2013 kello 9:07

    Aika monessa Helsingin kokoisessa kaupungissa on viljapeltoja yhtä kaukana keskustasta kuin Viikki on, Pukinmäestö nyt puhumattakaan. Helsingin erikioisuus on siinä, että meillä kaupunki on laajentunut niin kauas kuin Pukinmäkeen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Juho Laatu kirjoitti 31.8.2013 kello 10:09

    Osmo Soininvaara:
    Juho
    Miten rahoituksen tasapuolisuus syrjii jotakin?

    Ymmärsin että tuossa pykälässä haluttiin jakaa tasapuolisesti rahaa Helsingin seudulle, mutta ei muualle. Kaikki muutkin kunnat varmasti haluaisvat samanlaista rahaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  10. Osmo Soininvaara kirjoitti 31.8.2013 kello 10:14

    Periaate ei sauraa maantieteestä vaan asuntopulasta. Löytyykö yksityisiä rahoittajia rakentamaan vuokrakerrostaloja vaikka saisivat pienen avustuksen siellä, missä vuokrataloja on nytkin tyhjillään. Rahoitusehtoihin ei sisälly mitään tappiontakausta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Kalle kirjoitti 31.8.2013 kello 11:31

    SideShowBob:
    Muutetaan PK-seudulla olevat viljapellot tonttimaaksi. Löytyy Viikistä, Pihlajamäestä, Pukinmäestä…

    Tuoss taas ei ole mitään järkeä. Hajotetaan Helsingin entisestään hajanaista kaupunkirakennetta entisestään. Kehä I.n ulkopuolelle ei ole tässä vaiheessa mitään tarvetta erityisesti tukea ja kannaustaa rakentamista.

    Kehä I:n ulkopuolella oleellista on laittaa esemien seudut kuntoon. Terveitä keskuksia on vain yksi, Kauniainen. Asemaseutujen irrottaminen omiksi kunnikseen on järkevä tapa hoitaa asia. Siis kuntauudistusta tarvitaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 8

  12. Juho Laatu kirjoitti 31.8.2013 kello 12:53

    Jos asuntojen korkea hinta tulkitaan asuntopulaksi, ja tämä on peruste maksaa tukiaisia, kai noita tukiaisia pitäisi antaa kaikille Suomen kunnille suhteessa niiden asuntojen hintoihin.

    Olisikohan rehellisempää sanoa, että kyse on avustuksilla kiihdytetystä keskittämispolitiikasta?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  13. K. Uokka kirjoitti 1.9.2013 kello 7:24

    SideShowBob:
    Muutetaan PK-seudulla olevat viljapellot tonttimaaksi. Löytyy Viikistä, Pihlajamäestä, Pukinmäestä…
    Missä muussa euroopan kaupungissa on viljapeltoa pääkaupunkialueella.

    Älä nyt ihmeessä mene sanomaan tämmöistä ääneen. Helsingissähän on tonttipula ja suurin kaupugin ongelma on autot, joille ei löydy mistään tilaa.

    Nythän tärkein asia on repiä isolla rahalla rakennetut kehä i:n sisällä olevat motarit pois ja ehdä tilalle bulevardeja, kävelykatuja ja pyöräteitä. Paljon järkevämpää kuin turhan viljapellon muuttaminen asunnoiksi.

    Vai olisiko ongelma kuitenkin se, että tonttimaata on, sitä ei vaan haluta kaavoittaa. Ja halutaan tarkasti sanella asuinrakennuksien korkeuksia ettei vaan joku käyttäisi tonttitilaa liian tehokkaasti. Ja muutenkin haluttaisiin järkevien päätöksien sijaan ajaa puoluepolitiikkaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  14. Herbert Havu kirjoitti 1.9.2013 kello 7:29

    “Kotitalouksilla on melkein sata miljardia nollakorkoisilla tileillä (reaalikorko – 2%) Vuokra-asuntotuotantoon pitäisi olla organisoitavissa halvempaa rahaa.”

    Eikö kotitalouksen varojen siirtämistä asuntotuotantoon suosittu juuri velkojen verovähennysoikeudella, jota ollaa poistamassa?

    Nähdäkseni asuntotuotantoa voidaan rahoittaa kolmesta lähteestä. Yksityinen raha maksaa aina tuon 5% yli inflaation vuodessa, velkavivulla saadaan jonkin verran alaspäin. Yhteiskunnan raha on hitusen yli inflaation ja yksityishenkilöiden raha käytännössä usein alle inflaation. Oletko siis sanomassa, että asuntotuotanto pitäisi rahoittaa vain kahdella jälkimmäisellä? Yritykset ja sijoittajat pois markkinalta?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  15. Markku af Heurlin kirjoitti 1.9.2013 kello 9:17

    Laitanpa taas julki yhden kuningasajatukseni:

    PIENOSAKKAIDEN SIJOITUKSIIN PERUSTUVAT VUOKRA-ASUNTOYHTIÖT YHTENÄ RATKAISUNA VUOKRA-ASUNTOJEN RAHOITUKSEEN

    Ystäväni SYP:n entinen notariaattijohtaja ja pankin johtokunnan sihteeri piti ajatustani hyvänä ja realistisena Hän tosin epäili, että varsinkin sosialidemokraattisille ja poliitikoille tällainen rahoitusmuoto on myrkkyä. Heistä ainoa hyväksyttävä on sellainen, jossa raha kulkee vain julkisen vallan kautta, ja mieluiten on hallituksen suorassa valvonnassa. Ja itsekin pelkään samaa.
    .

    1. Ajatus on lyhesti se, että julkisen vallan toimesta tai aloitteesta perustetaan vuokra-asuntoyhtiöitä tai –rahastoja, joiden osakkuuksia yleisö voi merkitä. Sopiva minimisijoitus lienee 150 euroa. Englannissa on käytössä ns. building societies, mutta täytyypä myöntää, että en ole niihin ehtinyt perehtyä.

    2. Helsingissä tämä merkitsisi sitä, että osa kaupungin asuntotuotantomäärärahoista sijoitettaisiin tällaiseen yhtiöön ja houkutellaan kaupunkilaisia sijoittamaan siihen rahojaan. Yhtiö voisi mahdollisesti rakentaa osan asunnoista Vantaan alueelle, jossa on rittävästi tonttimaata tarjolla. Jos pääomaa saadaan riittävästi kokoon, yhtiö voisi jopa rakentaa kunnallistekniikan eli toimisi aluerakentajana. Järjestelmä oli mainettaan parempi.

    3. Yhtiö vuokraa asunnot tarvitseville kohtuullista vuokraa vastaan eli tarkoitus on myös näiden avulla vaikuttaa vuokramarkkinoihin. Silloin kun ajatusta kehitin yli kaksikymmentä vuotta sitten, ajattelin, että vuokra olisi VN:n suositusten mukainen, mutta säännöstelyhän on purettu, ei yksinomaan myönteisin seurauksin. Tavoitettu tuotto on vanhan huoneenvuokralain perusteiden mukainen 4 % pääoman reaaliarvolle. Periaatteessa puhdas tuotto jaetaan (lähes) kokonaan osinkoina sijoittajille.

    Ystäväni piti 4 %:n tuottoa hyvänä. Eräiden käsitysten mukaan (mm. Jorma Leppiniemi ja Antti Helenius) osakesijoitusten ja teollisuuden investointien inflaatiosta puhdistettu tuotto on n. 4 – 5 %. Silmays pörssiuutisiin normaaliakoina osoittaa, että osakkeiden P/E –arvo liikkuu yleensä siinä 20 – 25 lukemissa eli osakkeet periaatteessa tarjoavat 4-5 %:n tuoton. Niiden arvonnoususta saadut kokemukset ovat olleet hyvin vaihtelevia.

    SYP:in osakekurssi oli 1989 29 markkaa eli nykyrahassa 8 euroa ja sen osinkotuotto 3 %. Kurssi on on nyt 9,45 euroa eli reaaliarvo kasvanut vuodessa keskimäärin 0,7 % ja osinkotuotto on 3,6, %. Vuosi sitten Nordean osake maksoi siinä 6 euroa.

    Tällä hetkellä yksiöiden vuokrat antavat tietääkseni n. 6 – 7 %:n tuoton, joten tarkoitus on siis vähentää vuokra-asuntojen nykytuottoa. Korkea vuokrataso perustuu hyvin paljon siihen, että mahdollisia sijoittajia on kaiken kaikkiaan vähän.

    Obligaatioiden ja muiden pitkäaikaisten velkakirjojen nimellistuotto oli 2000-luvun alussa kansainvälisesti noin 6 %. Näiden reaalinen tuotto siis on sama 4 %.

    4. Yhtiön osakkeet (osakkuudet) on noteerattu pörssissä tai niillä on muuten julkisesti noteerattu hinta.

    5. Pitkällä tähtäimellä sijoitus tarjoaa sekä sen reaaliarvon että tuoton reaaliarvon säilymisen. Vuokrahan olisi tavalla tai toisella sidottu elinkustannusten nousuun.
    6. Mietin jopa sitä, että näistä osakkeista ei myytäessä joutuisi maksamaan 2 %:n varainsiirtoveroa, jolloin ne ovat sijoituskohteena hieman houkuttelevampia ilman, että valtio oikeastaan menettäisi paljoa verotuloja. Lisäksi osakkeita voisi käytää silloin helposti vaihtorahana kauppojen „dilkkauksessa“, mikä sekin lisää kohteen houkutteluvuutta.

    7. Osakkuuksien merkitsijöiksi ajattelen lähinnä asuntovelkansa maksaneen ylemmän ja alemman keskiluokan perheet, jonka tulot ovat työ- tai eläketuloja ja joille pääomatuloilla on marginaalinen merkitys, mutta sijoituksen arvon säilymisellä ja realisoitavuudella suurempi. Lisäksi, vastoin ilmeisesti yleistä käsitystä, keskiluokan sosiaalinen vastuuntunto on hyvin suuri.

    Nämä ihmiset voivat lla hyvinkin halukkaita sijoittamaan osan varallisuudestaan vuokra-asuntoihin, mutta y h d e n asunnon omistaminen on korkean kynnyksen takana asunnon suuren hinnan (80 – 150.000 euroa) johdosta. Vaikka vuokralaisriskit ovat kaiken kaikkiaan pienet, niin omalle kohdalle osuttaessa ne ovat suuret. Varallisuukohteella on myös oltava kohtalaisen helppo realisoitavuus.

    Yleisöllä on selvästi pulaa tavallista piensäästäjää kiinnostavista kohtalaisen riskittömistä kohteista ja likvidejä varoja hyvin heikkotuottoisilla tileillä (reaalituotto 0 % tai negatiivnen) kymmeniä miljardeja euroja.

    8. Toinen mahdollinen sijoittajaryhmä ovat kuolinpesät, jotka voivat myydä omistukseensa tulleen huoneiston vuokra-asuntoyhtiölle ja saada esim 20 % kauppahinnasta rahana mm. perintöveron maksamista varten ja loput yhtiön osakkuuksina. Tämä helpottaa pesän jakamista, ja todenäköisesti useimmat osakkaat pitävät nämä osakkeet itsellään.
    9. Lisäksi ajattelin, että eläkevakuutusyhtiöt voisivat samoin sijoittaa osan kiinteistövarallisuudestaan tätä kautta. Ne voisivat toimia myös hintojen tasaajana pörsissä eli tehdä sitä, mitä säätökassat tekevät – tai tekivät Pariisin pörssissä.
    10. Saattaa tuntua ihantelliselta periä „käypää“ alempaa vuokraa. Ei kuitenkaan tarvitse olla kovinkaan älykäs huomatakseen, että keskiluokalle korkeat vuokratulot osuvat omaan nilkkaan sekä korkeampina asuntojen hintoina että heidän omien lastensa korkeampina vuokramenoina. Nämä vanhemmat joutuvat tavalla tai toisella itse maksamaan esim. vuokratuen vaatimina korkeampina veroina.
    11. Vuokra-asuntoyhtiöitä voi olla sekä julkisia (joissa siis kunnilla on 10 – 20 %:n omistusosuus) ja puhtaasti yksityisiä. Näitä koskevat hieman eri säännökset.
    12. Yhtiö ostaa tai rakentaa paitsi kerrotaloasuntoja myös rivitaloja ja (jossain määrin) omakotitaloja vähän sen mukaan miten rahat riittävät. Minusta nimittäin olisi tähdellistä, että myös vuokralla asuminen rivi- tai omakotitalossa tulisi useammille varsinkin monilapsisille perheille mahdolliseksi. Erityisesti pyritään luomaan sekataloja, joissa asuu sekä vuokralaisia että itse asuntonsa omistavia.

    Osan pääomastaan yhtiöt voivat sijoittaa toimistoihin ja toimitiloihin erityisesti pienille ja keskisuurille yrityksille. Tällä parannetaan yhtiön tuottoa ilman, että vuokrat menisivät kohtuuttomuuksiin. Toisaalta meillä on pulaa sijoittajista n. 1000 m2:n kokoisille halleille.
    13. Yhtiö voi myös jossain määrin toimia asuntomarkkinoiden tasaajana. Mielessäni on ajatus, että asunnonvaihtajilla olisi hyvä olla mahdollisuus myydä oma asuntonsa (hieman käypää alhaisempaan hintaan) vuokra-asuntoyhtiölle, joka sitten tilanteen mukaan joko vuokraa sen edelleen tai myy pois. Tämä on merkittävä apu nykyisenkaltaisessa tilanteessa, jossa asuntomarkkinat takkuilevat ja pitäsi kuitenkin päästä isompaan asuntoon – tai sellaisesta eroon.
    14. Joissakin tapauksissa vuokralaiselle on vuokrasopimuksen ehtonan ns. säästövelvollisuus. Hänen tulee 10 – 20 vuoden aikana vuokranmaksun yhteydessä säästää 25 – 40 % asunnon hinnasta vastaava määrä vuokra-asuntoyhtiön osakkuuksia. Huomaamme, että ideana on mahdollistaa osittainen omistusasuminen (vrt. VVO) sellaisille lähinnä alempaan keskiluokkaan kuuluvuille perheille ja henkilöille, joilla ei ole mahdollisuutta säästää asunnon koko hintaa, mutta jotka ovat valmiita säästämään kohtalaisen osan tuloistaan.

    Tässä on yksi vähän kenkku verotuksellinen ongelma: Omassa asunnossa asumista ei veroteta. Asiallisesti perhe maksaa itselleen vuokraa 25%:n osuudestaan asunnon arvosta, mutta joutuu tässä tapauksessa maksamaan siitä lähdeveroa. Tämä voi aika lailla harmittaa. Keinot keksittäneen.

    Toinen tapaus ovat sitten ne, joille alempi vuokra valuisi vain kurkusta alas ilman että se parantaisi perheen elämänlaatua.
    15. Halutessaan vuokralainen voi lunastaa hallitsemansa asunnon käyvällä tai käypää hieman alhaisemmalla hinnalla.
    16. Ajatuksen toimivuudelle on ensiarvoisen tärkeää, että pienosakkailla on todellinen mahdollisuus vaikuttaa yhtiön hallintoon niin, että se ei jää kapean taloudellisen ja poliittisen eliitin yksinoikeudeksi. Tämä on erittäin vaikea mutta uskoakseni ratkaisvissa oleva hallinnollinen yksityiskohta. Minulla on mielessäni yksi mahdollinen ratkaisu.
    17. Lienee selvää, että rakennusyhtiöiden johtoon kuuluvat tai merkittävät omistajat eivät voi kuulua vuokra-asuntoyhtiön hallintoon.
    18. Yhtiö ei ota lainaa mahdollisia lyhytaikaisia järjestelyjä lukuunottamatta. Tähän on kaksi syytä: jo melko pienikin vieraan pääoman osuus voi hyvin haitallisesti vaikuttaa yhtiön vakavaraisuuteen ja osakkaiden arvoon. Toisaalta koska yhtiön koko liikevoitto jaetaan osinkoina, sillä ei myöskään ole velanmaksukykyä.
    19. Lisää pääomaa saadaan myymällä lisää osakkuuksia – tai, mikä saattaa olla mielekkäämpää, perustamalla uusi yhtiö tai uusia yhtiöitä luomaan ja ylläpitämään kilpailua.
    20. Pieni yksityiskohta: yhtiöiden hallinto – siis sellainen, joka ei vaadi paikallaoloa – voitaisin sijoittaa taantuville teollisuuspaikkakunnille. Toisaalta tällä vähennetään painetta pääkaupunkiseudulla. toisaalta luodaan työpaikkoja näille paikkakunnille. Tämä aiheuttaa marginaalisia lisäkustannuksia, mutta koska yhtiöiden tarkoitus on oleellisesti muuta kuin maksimaalisen voiton tuottaminen mistään muusta piittaaamatta, omistajat todenäköisesti hyväksyvät tämän.
    21. Kuinka paljon vuokra-asuntoyhtiöillä saadaan pääomaa kokooon? Sitä ei tiedä kukaan, mutta ei ole mielestäni epärealistista olettaa ylimmän tulonsaajaviidenneksen sijoittavan tähän n. prosentin tuloistaan eli runsaan 300 miljoona euroa vuodessa. Se ei ratkaise yhtään mitään, mutta auttaa paljon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  16. rolle kirjoitti 1.9.2013 kello 10:24

    HITAS-järjestelmää ja muita “asumiskuluja kohtuullistavia” järjestelmiä olet käsitellyt aiemminkin. Yleensä nämä vasemmalle kallellaan olevien ideat tuppaavat lisäämään julkisia menoja ja kasvattamaan asumiskustannuksia.

    HITAS on tästä hyvä esimerkki. Arpomalla korvamerkitään asuntoja kalliilta alueilta porukalle, jolla ei oikeasti olisi varaa ostaa niitä. Tämän jälkeen ne arvonnassa hävinneet, joilla varaa olisi, menevät kilpailemaan vapaan rahan asunnoista joiden määrää hitakset sakottavat. Tarjonnan rajoittaminen tällä tavalla nostaa hintoja. Onko Hitas lopulta vanhojen asuntojen omistajien juoni puffata omaisuutensa arvoa ylöspäin, minkä vasemmisto on niellyt karvoineen päivineen?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  17. Risto Koivunen kirjoitti 1.9.2013 kello 12:21

    Kalle:
    Kehä I:n ulkopuolella oleellista on laittaa esemien seudut kuntoon. Terveitä keskuksia on vain yksi, Kauniainen. Asemaseutujen irrottaminen omiksi kunnikseen on järkevä tapa hoitaa asia. Siis kuntauudistusta tarvitaan.

    Eivätkö Järvenpää ja Kerava ole kanssa ihan kohtuullisia esimerkkejä tuollaisesta asemanseudun ympärille rakennetusta alueesta? Molemmissa tosin Lahdenväylän läheisyys rajoittaa maankäyttöä itään mennessä.

    Samaan aikaan Espoon Kauklahdessa välittömästi aseman eteläpuolelta avautuu idyllinen peltomaisema.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  18. Tapio kirjoitti 1.9.2013 kello 18:27

    OS:”Työeläkelaitosten tuottotavoite on jotain viisi prosenttia reaalituottoa. Ne eivät ole hyviä asuntosijoittajia.”

    En tiedä työeläkelaitosten vaaditun tuoton (lakimääräistä) laskentakaavaa. Yksityissijoittaja ainakin arvioi sijoitusta tehdessään paitsi sen tuottamaa kassavirtaa myös sijoituksen arvon kasvua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  19. Markku af Heurlin kirjoitti 1.9.2013 kello 21:12

    Risto Koivunen: Eivätkö Järvenpää ja Kerava ole kanssa ihan kohtuullisia esimerkkejä tuollaisesta asemanseudun ympärille rakennetusta alueesta? Molemmissa tosin Lahdenväylän läheisyys rajoittaa maankäyttöä itään mennessä.

    Samaan aikaan Espoon Kauklahdessa välittömästi aseman eteläpuolelta avautuu idyllinen peltomaisema.

    Muistankohan väärin eilisetä käynnistäni Kauklahden asemalla. Asemaa vastapäätä on Kauklahdne entinen lasitehdas eli nykyinen Kuusakosken keräsyasema. Ja muutkain teollisuustilaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  20. antti kirjoitti 2.9.2013 kello 13:42

    HOASsia on sorsittu;
    “Yksi rakennuttajia houkuttavista porkkanoista on korkotukilainan omavastuun pudottaminen 3,4:sta yhteen prosenttiin. Korkotukea maksetaan valtion kirstusta asuntorakennuttajien lainoihin.

    Juuri korkoavustuksen menetys sapettaa Hoasia.

    “Koron vaikutus asuntojen alkuvuokraan on merkittävä”, Valkjärvi sanoo.

    Säätiö on laskenut, että vaikutus vuokriin voi olla jopa kolme neljä euroa neliöltä.”

    http://www.hs.fi/kaupunki/a1375584139278

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  21. komm kirjoitti 2.9.2013 kello 15:21

    “Työeläkelaitosten tuottotavoite on jotain viisi prosenttia reaalituottoa. Ne eivät ole hyviä asuntosijoittajia. Jos asunto maksaa 400 €/neliö, viisi prosenttia siitä on 200 euroa/vuosi ja 13,30/ kuukausi, minkä päälle tulevat poistot ja hoitokulut. Menee selvästi yli 20 euron/neliö”

    Täytyy olla todella huonoja sijoituksia, jos työeläkeyhtiö maksaisi asunnoista 4000 euroa / neliö. Yksityisasunnoissa on hintalisää sen takia, koska rakennuttaja joutuu ottamaan riskilisiä sen varalta, jos asunnot eivät käykään kaupaksi, ja varautumaan myös huomattaviin markkinointikuluihin. Näitä kuluja ei työeläkeyhtiöiden toimiessa ostajana mene, minkä takia koko kerrostalon kerralla ostavat tahot saavat kiinteistöt huomattavasti alemmalla neliöhinnalla kuin pienet yksityisostajat, joiden asunnot vielä räätälöidään näiden toiveiden mukaisiksi (tarkoittaa lisäkuluja verrattuna siihen, jos toteutetaan identtisiä asuntoja identtisellä sisustuksella). Pidän yllättävänä, jos eläkeyhtiö kuluttaisi yli 3000 euroa per neliö uusiinkaan kiinteistöihinsä, ellei kyse ole jostain arkkitehtonisesta erityisluomuksesta huippupaikalla. Tuottoasteen kannalta nimenomaan hankintakustannusten minimointi on tärkeä asia.

    Kiinteistösijoitusten tuotto-odotuksista osa tulee vuokratuotoista, osa arvonnoususta. Esim. viime vuonna KTI kiinteistöindeksin mukaan vuokra-asuntojen tuotto oli keskimäärin Suomessa 8,4 %, mistä 3 % tuli arvonnoususta ja 5,4 % osuudesta, jolla vuokratuotto ylitti kiinteistön aiheuttamat vuosimenot. KTI kiinteistöindeksi on nähtävissä täältä:
    http://www.kti.fi/kti/doc/indeksi/KTI_Indeksi_2013.pdf

    3000 euron sijoitukselle voitaisiin asettaa esim. eläkeyhtiöiden yleisen 5 % tuottovaatimuksen prosentilla ylittävä 6 % pitkäaikainen tuottotavoite, mikä tarkoittaisi esim. tavoitetta saada 4 % vuokrasta ja 2 % arvonnousua. Vuokrakulujen osalta se tarkoittaisi 3000*0,04 euron vuosituottoa, eli 120 euroa neliöltä kuluja enemmän vuodessa. Ja kuukausitasolla siis 10 euroa neliöltä tuottoa. Koska kulut ovat nykyisin noin 6-8 euroa neliöltä, täytyisi vuokran olla vähintään 16-18 euroa. Ja koska asunnot ovat toisinaan tuottamattomana ilman vuokralaisia, eikä siis tuottavassa käytössä, laitetaan varmuusmarginaaleja vaikkapa 20 euroon asti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

Jätä vastaus