Asuminen Helsingin seudulla (4): Vuokra-asuntojen rakentamiseen ei tarvita yksityistä rahaa

Kun asun­to­jen markki­nahin­ta on korkea, eri­laiset hyeenat kokoon­tu­vat saali­in­jaolle. Tämä kos­kee myös vuokra-asun­to­jen rakentamista.

Tähän asti aravavuokrat­alo­ja on raken­net­tu niin, että yleishyödylli­nen yhtiö tai kun­ta perus­taa kiin­teistöy­htiön muodol­lisel­la oma­l­la pääo­ma­l­la. Oman pääo­man määrä on ymmärtääk­seni viisi pros­ent­tia kus­tan­nuk­sista. Lop­ut lainataan raha­laitok­ses­ta. Korko on markki­nae­htoinen, jos se ei ylitä 3,4 pros­ent­tia vuodessa. (Vuon­na 2014 omavas­tuuko­rko ale­nee 1,7 pros­ent­ti­in) Ylimenevästä koros­ta val­tio antaa korko­tukea 90 pros­ent­tia. Vuokralaisil­ta per­itään vuokra, joka kat­taa kiin­teistön ylläpi­don, varautu­misen perusko­r­jauk­seen, koron JA LAINAN LYHENNYKSET. Talo on pidet­tävä vuokrakäytössä säädel­tyine vuokri­neen määräa­jan. Ennen tuo määräai­ka oli 41 vuot­ta. Siihen men­nessä vuokralaiset oli­vat mak­sa­neet lainan pois kokon­aan ja kiin­teistö jäi omis­ta­jansa vapaak­si ja velat­tomak­si omaisu­udek­si. Ei huono bisnes.

Nyt vaa­di­taan tuon rajoi­tusa­jan lyhen­tämistä olen­nais­es­ti, 20 vuo­teen tai jopa viiteen. Muuten aravavuokrat­alo­jen rak­en­t­a­mi­nen ei ole riit­tävän houkut­tel­e­vaa, eivätkä sijoit­ta­jat avaa kukkaron nyöre­jään. Noil­la ehdoil­la aravavuokrat­a­lo Jätkäsaa­res­sa olisi todel­la kan­nat­ta­va sijoitus.

Minus­ta paras omis­ta­ja ainakaan pääkaupunkiseudul­la sosi­aaliselle asun­to­tuotan­nolle on kun­ta. Jos nuo asun­not joskus vapau­tu­vat sään­nöstelystä, on oikeu­den­mukaisin­ta, että kun­ta omis­taa ne. Lisäk­si kun­ta pystyy tuot­ta­maan ne halvem­mal­la. Joidenkin ide­olo­gian mukaan yksi­tyisen voiton­tavoit­telun on saata­va lait­taa haavin­sa väli­in joka toim­intaan.  En ymmär­rä, mitä yksi­tyi­nen sijoit­ta­ja tuo tähän muu­ta kuin halun­sa hyö­tyä asun­top­u­las­ta taloudellisesti.

Pääo­mas­ta nimit­täin ei todel­la ole pulaa. Rahaa saa hakea EKP:sta niin paljon kuin huvit­taa läh­es korot­ta. Pulaa on vakuuk­sista, mikä tekee markki­nae­htois­es­ta lainara­has­ta paljon keskus­pankki­ra­haa kalli­im­paa yri­tyk­sille, mut­ta ei vakavaraisille kun­nille. Helsin­ki saa lainaa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la. Sen ver­ran synkältä näyt­tää Euroopan taloudelli­nen tule­vaisu­us, että matal­ien korko­jen aika taitaa jatkua pitkään ja vaik­ka ei jatkuisikaan, korko­tuk­i­lainas­sa ei ole korko­riskiä. Muut­to­tap­pioalueille raken­net­tavas­sa vuokrat­alos­sa on omat riskin­sä, joi­ta Helsingis­sä ei tun­nu olevan.

Kos­ka kun­ta saa lainaa halvem­mal­la kuin yksi­tyiset sijoit­ta­jat, kun­ta on asun­noille parem­pi omis­ta­ja. Aivan vihovi­imeinen omis­ta­ja olisi eläkey­htiöt, jot­ka tavoit­tel­e­vat sijoituk­silleen moninker­taista korkoa markki­nako­rkoon verrattuna.

79 vastausta artikkeliin “Asuminen Helsingin seudulla (4): Vuokra-asuntojen rakentamiseen ei tarvita yksityistä rahaa”

  1. Hyvin san­ot­tu, ei mitään välikäsiä eikä leikkili­ike­laitok­sia vaan kun­nat itse raken­nut­ta­vat ja omistavat.

    Sel­l­a­nen liike­toim­inta aja­tus joka lisäisi omis­tusasun­to­jen vuokraus­ta on kovasti alka­nut vai­va­ta. Ruot­sis­sa­han ei sijoit­ta­jil­la ole toisen­laisen sys­teemin takia mah­dol­lista ostaa yhtä tai muu­ta­maa ker­rostaloa­sun­toa vuokrat­tavak­si ja van­hu­u­den turvaksi.

    Täy­ty­isi vis­si­in haka duu­ni­in vuokratur­vaan jol­la on valmis paket­ti asun­toi­hin sijoit­ta­jille, tai itse ruve­ta isän­nöin­ti­hom­mi­in ja sit­ten rykästä Ruot­si­in kaikille sijoittajamessuille.

  2. Näin sen pitäisikin men­nä. Kun­han vain val­tu­ute­tut ynnä muut ymmärtäi­sivät ole­vansa isän­tiä ja emän­tiä talos­saan, eivätkä antaisi renkien häärätä. Muuten asun­top­u­lal­la tehdään paljon rahaa, ja vielä aikamoi­sel­la inhimil­lisel­lä kär­simyk­sel­lä, kun pulaa pide­tään yllä.

  3. Maakun­nis­sa ovatkin jo keksi­neet että kun­nan tai kaupun­gin vuokra-asun­toy­htiö on oiva tapa lapi­oi­da val­tion mak­samat tuet kun­nan kas­saa turvottamaan.

  4. Mikä siis on johtopäätös tästä kaikesta? Mik­si kun­nat eivät toi­mi niin kuin Osmon mielestä kan­nat­taisi toimia? Mik­si pääkaupunkiseudul­la uusien asun­to­jen ja eri­tyis­es­ti vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen ja tar­jon­ta on niin vähäistä kuin on viime aikoina ollut?

    1. Vuokra-asun­to­jen tuotan­to on niin vähäistä, kun on tämä kun­tien väli­nen kil­pailu. Kaik­ki tavoit­tel­e­vat ter­veitä ja työssäkäyviä. Sik­si kuntauudistus.

  5. Näin. Yksi­tyisen rahan osu­ut­ta voi perustel­la sil­lä että se luo insen­ti­iviä pitää raken­nuskus­tan­nuk­set kuris­sa, mut­ta tuo hyö­ty ei tässä tapauk­ses­sa oikein kohtaa kus­tan­nusten kanssa ja voi tuon hoitaa muutenkin. Ehkä vaik­ka niin että rak­en­ta­ja saa osana raken­nus­palkkio­ta jonkun osu­u­den talon asun­noista ihan halu­aa­mansa käyt­töön ja lop­ut menee kaupungille.

    Kat­telin tossa Eläke-Fenn­ian sijoi­tusjo­hta­jan esi­tys­tä asun­to­min­is­ter­ille, mis­tä pisti silmään tuot­tavaade noin 6%. Jos asun­to mak­saa esim. 4000€/m2, niin 6% tuos­ta on 20€/m2 kuukau­sivuokras­sa, mihin sit­ten muut kulut päälle. Ei tää nyt vaan ynnää.

  6. Mika:
    Maakun­nis­sa ovatkin jo keksi­neet että kun­nan tai kaupun­gin vuokra-asun­toy­htiö on oiva tapa lapi­oi­da val­tion mak­samat tuet kun­nan kas­saa turvottamaan. 

    Vähän huono liikeidea:

    Suomen kun­tien omis­ta­mat vuokrat­aloy­htiöt mak­soi­vat viime vuon­na 130 miljoon­aa euroa val­tion kas­saan, kos­ka val­tio peri antamis­taan 8,5 mil­jardin lain­ois­taan läh­es kak­si pros­ent­tiyk­sikköä enem­män korkoa kuin vapail­la markkinoilla.

    http://www.hs.fi/kaupunki/Suuret+kaupungit+vaativat+lis%C3%A4%C3%A4+tukea+vuokra-asuntotuotantoon/a1360637462906

  7. Kun­nan omis­tuskin on han­kala, jos asun­not yhtiöitetään . Sil­loin ne häipyvät demokraatt­tisen päätök­sen­teon ja valvon­nan piiristä.

    Yleen­säkin asukkail­la pitäisi olla edus­tus asun­to­jen hallinnoin­nis­sa ja laa­ja tarkas­tus­valvon­ta, jot­ta asun­to­jen käyt­tö kun­nan ja yksi­ty­isi­in businek­si­in estetään.

    Kat­selin noi­ta EU tasoisia raport­te­ja ja yllät­tävää on, että asumisku­lut ovat tuloi­hin näh­den EU:n korkeimmat.

    Ei ihme, että suo­ma­lais­ten kulu­tuskyky on alhainen, kun rahat tuh­lau­tu­vat asumiseen

    Enkä saanut linkkiä taaskaan kopioitua

  8. Osmo Soin­in­vaara:
    Vuokra-asun­to­jen tuotan­to on niin vähäistä, kun on tämä kun­tien väli­nen kil­pailu. Kaik­ki tavoit­tel­e­vat ter­veitä ja työssäkäyviä. Sik­si kuntauudistus. 

    Run­saan asun­to­jen tar­jon­nan ja halpo­jen hin­to­jen Oulus­sa on muuten onnis­tut­tu vält­tämään tämä(kin) ongel­ma. Melkein kaik­ki kehyskun­nat liit­tyivät Oulu­un 2013 alka­en ja kaupungis­sa on nyt alhaisem­pi kun­nal­lisvero­pros­ent­ti kuin vielä itsenäi­sis­sä naa­purikun­nis­sa (Kem­pele, Limin­ka). Keskuskaupungis­sa on myös hyvin tar­jol­la kaiken­laista asum­ista yliopis­tokaupungik­si edulliseen hin­taan, on vuokra-asun­to­ja, omakoti­talo­ja, tont­te­ja, uusia ja van­ho­ja ker­rostalo­ja, jne.

  9. Mik­si ei voisi olla jonkin­laisia asun­to-oblig­aa­tioi­ta, joi­ta myytäisi­in kansalle ja joista saatavil­la rahoil­la raken­net­taisi­in aravavuokrataloja?

  10. Mik­sköhän raken­net­tavi­in laivoihin halu­taan val­tion lainaa jos se on pari prossaa kalli­im­paa kuin pankissa?

  11. eri­laiset hyeenat kokoon­tu­vat saali­in jaolle 

    Muuten aika lail­la samaa mieltä kir­joituk­ses­ta, mut­ta ei fir­mo­ja voi kut­sua hyeenoitk­si sik­si, että ne etsivät kan­nat­tavia raken­nusko­htei­ta. Tarvi­taan vähän enem­män todis­tei­ta tai edes väit­teitä ennen tuol­laisia ilmaisu­ja. Jos tässä jotaku­ta pitäisi mot­tia, niin ehkä ensim­mäisenä poli­itikko­ja, jot­ka kaata­vat lah­jara­haa noiden raken­nus­fir­mo­jen suuhun (kolut­ta­vat kai niitä “hyeenoik­si”). Mut­ta poli­itikko hakee tietenkin vihol­lisku­vansa muualta :-).

  12. Eikös kaupun­ki luovu­ta vuokra-asun­to­ton­tit jätkäsa­res­sakin vuokra­sopimuk­sel­la johon kir­jataan ehto asun­to­jen pitämis­es­tä vuokrauskäytössä.

    Eikös seg­re­gaa­tion kannal­ta ole kuitenkin parem­pi että asun­not muut­tuvat vapaara­hoit­teisik­si ja kaikkien saatavil­la ole­viksi 20 vuo­den jälkeen. 

    Nyky­i­sis­sä ARA sään­nök­sis­sä on var­al­lisu­us­ra­jat, täl­löin joku osu­us per­in­tökesämök­istä tai maati­las­ta, mah­dolli­nen uusiop­er­heen toisen puoli­son myymästä asun­nos­ta jäänyt säästötilin sal­do yms. estävät oikeal­ta asun­non­tarvisi­jal­ta ARA asun­non saamisen.

    Osa asun­noista pysynee alku­peräisen tai jonkin toisen sijoit­ta­jan omis­tuk­ses­sa vuokra-asun­toina rajoi­tusten jäl­keenkin ja tarvit­taes­sa kaupun­ki voi seme­toi­da käyt­tö­tarkoituk­sen em. ton­tin vuokra­sopimuk­sel­la pysyvästi. 

    Jos omis­ta­jal­la on kohtu­ulli­nen bisnes kan­nat­taa tehdä kor­jauk­sia ja pitää asun­not kun­nos­sa kokon­ais­vas­tu­ullis­es­ti, ARA:n mallis­sa reaa­liko­rot, lyhen­nuk­set ja kor­jauk­set tärähtävät samanaikaises­ti mak­su­un. Sään­nök­sil­lä kasa­taan pom­mia tulevaisuuteen.

  13. Kan­natan mallia, jos­sa Helsin­ki kaavoit­taisi tont­te­ja paljon nyky­istä enem­män ja myisi raken­nu­soikeudet eniten tar­joavalle. Kysyn­tä ja tar­jon­ta kohtaa­vat aina ja byrokra­ti­ahim­melit ovat pahasta.

  14. Mika: Maakun­nis­sa ovatkin jo keksi­neet että kun­nan tai kaupun­gin vuokra-asun­toy­htiö on oiva tapa lapi­oi­da val­tion mak­samat tuet kun­nan kas­saa turvottamaan.

    Tot­ta puhut. turha pitää van­hainko­tia kun perus­taa oman säätiön tai houkut­telee jonkin ole­mas­saol­e­van rak­en­ta­maan ARA-senioriko­hteen johon val­tion investoin­ti­avus­tuk­sel­la omat varat ja takaus lainoille.
    Sit­ten vuokra sääde­tään mak­sim­i­ta­solle että mum­mo saa täy­den asum­istuen valtiolta.
    Kun asum­is­tarve kyseisel­lä paikkakun­nal­la päät­tyy ikälu­okkien pienen­tyessä 15–20 vuo­den kohdalla
    voi asum­istuen ulkop­uolelle jääneetkin olla tyytyväisiä.
    Lain­oista on onnek­si lyhen­tynyt vas­ta 20 %, eli palvelu on tuotet­tu omakus­tan­nushin­nal­la ja pääo­maku­lut on var­masti alle kiin­teistön ikävähen­nys­ten. Ja säätiö voi ryhtyä anomaan purkuako­r­dia ARA:lta avus­tuk­sek­si kun ei kan­na­ta korjata.

  15. Osmo Soin­in­vaara:
    Vuokra-asun­to­jen tuotan­to on niin vähäistä, kun on tämä kun­tien väli­nen kil­pailu. Kaik­ki tavoit­tel­e­vat ter­veitä ja työssäkäyviä. Sik­si kuntauudistus. 

    Tämä osoit­taa hyvin kom­pak­tisti, mik­si rajo­jen siirte­ly on täysin väärä lähtöko­h­ta kuntauudistukselle.

    Helsin­ki ehkä ajat­telee, että se pakot­taisi naa­purin­sa seu­raa­maan omaa vuokra-asun­topoli­ti­ikkssnsa, jos se saisi päät­tää mitä naa­pureis­sa tehdään. Voisi toisn hyvin käy­dä niinkin, että uudessa Suur-Helsingis­sä nou­datet­taisi­in van­ho­jen kun­tien poli­ti­ikan keskiar­voa eikä Helsin­gin mal­l­lia (osan Helsin­gin puolueista tukies­sa tuo­ta muu­ta mallia). Ehkä jotkut helsinkiläiset toisaal­ta toivo­vat, että osa vuokra-asun­noista häip­y­sisi sen nyky­isiltä mail­ta kauemmas.

    No, muual­la, ja uusien kun­tien välil­lä (ml. Suur-Helsin­ki) ter­vei­den ja työssäkäyvien tavoit­telu jatkuisi aivan ennal­laan. Täl­lä kun­tali­itosre­sep­til­lä ongel­ma kor­jaun­tu­isi vas­ta kun Suomes­sa olisi jäl­jel­lä enää yksi suuri kunta.

    Jos tuo­ta ongel­maa halu­taan ihan oikeasti kor­ja­ta, pitäisi kor­ja­ta syitä, jot­ka aiheut­ta­vat tuon kil­pailun. Kun­tara­jat eivät ole täl­lainen syy. Kyse on kai lähin­nä siitä, että kun­ta tarvit­see rahaa perus­palveluien jär­jestämiseen jok­seenkin vakiomäärän per asukas, mut­ta rikkail­taa asukkail­ta se saa paljon enem­män vero­tu­lo­ja kuin köy­hiltä, jot­ka ehkä vain vievät rahaa. Rajo­jen siirte­lyn sijaan uud­is­tuk­sen voisi siis aloit­taa järkeväm­min rahavir­to­jen järkeistämis­es­tä. Val­tio siis voisi kan­taa hie­man suurem­man osan köy­hien kun­nille aiheut­tamista kus­tan­nuk­sista / tulonmenetyksistä.

    Ai niin, rahaa­han Helsin­ki saisi rutkasti lisää kaap­paa­mal­la Espoon ja Kau­ni­aisen. Olisiko­han tämä tuo­ta kaipaa­maani uut­ta “rahavir­to­jen jär­jeste­lyä”, tai peräti rikkaista asukkaista kil­pailemisen lopettamista? 🙂

  16. Osmo Soin­in­vaara: Vuokra-asun­to­jen tuotan­to on niin vähäistä, kun on tämä kun­tien väli­nen kil­pailu. Kaik­ki tavoit­tel­e­vat ter­veitä ja työssäkäyviä. Sik­si kuntauudistus.

    Toisaal­ta niitä vähem­män ter­veitä työt­tömiä on kuitenkin rajal­lis­es­ti. Kaupun­gin vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen tuskin lisää työt­tömyyt­tä tai sairastelua. Mitä vähem­män niitä asun­to­ja on, niin toki sitä suurem­pi valikoituminen.

  17. Kos­ka kun­nat tavoit­tel­e­vat ter­veitä, hyvä­tu­loisia työssäkäyviä ja muuten rikkai­ta, niin sil­loin­han kun­nat ovat todel­la huono­ja vuokrat­alo­jen rakentajia. 

    Jos sit­ten tehdään kun­tali­itok­sia, niin eihän se tilan­net­ta muu­ta. Köy­hät ja sairaat yritetään vaan ajaa kauem­mak­si pois omista nurk­ista. Kokoomuk­sen lin­ja ei kun­tali­itok­sis­sa muu­tu mihinkään.

    Olisiko sik­si paras­ta lait­taa val­tio asialle vai yrit­tääkö poli­itikot eduskun­nas­sa ajaa köy­hät ja sairaat ulkomaille?

  18. Mitä tuo nyt tarkoit­ti, Osmo: ihan kuin vuokra-asun­to­jen riit­tävyys vähen­täisi ter­vei­den ja työssäkäyvien osu­ut­ta väestössä? Ymmärsinkö oikein?
    Ja jos, saataisi­inko perustelu­ja myös. 

    Ajat­telua ei ole mikään pakko sitoa ainakaan mieliku­vaan nyky­i­sistä kun­nan vuokrat­aloista, joi­hin niukku­u­den val­lites­sa — siis sen vuok­si — valikoituu hädä­nalais­in­ta väkeä. 

    Kun tar­jon­taa lisätään, asukas­rakenne muut­tuu myös.
    Voitaisi­in myös pelas­taa “yleishyödyl­lisyy­den” idea, ajat­tele­mal­la se alus­ta uudelleen ja kehit­tämäl­lä yhtä mon­imuo­toisia julkisen tuotan­non tai tue­tun tuotan­non ratkaisu­ja kuin muis­sa mais­sa on.
    Sanoit, että asum­isoikeusasum­i­nen on kallista. Ei ole vält­tämät­tä eikä muis­sa mais­sa. Suomes­sa on,
    kos­ka alku­peräis­es­tä mallista muokat­ti­in meil­lä markki­nae­htoinen versio.

    Sama halu­taan tehdä Hitasille.

    Vaikka­pa Tpyy­lu­o­man ehdot­ta­maa seka­muo­toa, Sak­sas­sa tun­net­tu­ja osu­uskun­tia ja asum­isoikeusratkaisu­ja ja var­maan muitakin malle­ja voitaisi­in löytää ja toteut­taa, jos haluttaisiin.

    Meil­lä, toisin kuin vaikka­pa Ruot­sis­sa ja Sak­sas­sa annetaan näköjään sään­nön­mukaises­ti perik­si yksi­ty­is­ten intres­sipi­irien lobbaukselle.

    Sen sijaan, että pidet­täisi­in kiin­ni alku­peräis­es­tä ajatuk­ses­ta: Kaupun­gin tulee huole­htia joka palkkata­son ihmis­ten saatavu­ud­es­ta varmis­ta­mal­la asum­is­mah­dol­lisu­us. Tarvit­taes­sa oma­l­la tarjonnalla.

    Mitä kil­pailu­un ns. hyvistä veron­mak­sajista tulee: Hekö kun­tia ja liike-elämää ylläpitävät, (varsinkaan eri kun­ti­in sir­paloituneena joukkona) vai taval­lis­ten työssäkäyvien ihmis­ten suuri määrä.

    1. HH
      Jos työssäkäyn­tialue muo­dos­tuu yhdestä kun­nas­ta, tuon kun­nan kan­nat­taa suosia vuokra-asun­to­tuotan­toa juuri niistä syistä, joi­ta sanoit. Kun työssäkäyn­tialue mudos­tuu use­asta kun­nas­ta, niiden yhdenkään ei kan­na­ta suosia vuokra-asubto­tuotan­toa oma­l­la alueel­laan, kos­ka ensin pitää aloit­taa niistä naa­purei­den hädänalaisista.

  19. Ei ole kovin kauaa kun vähäistä kaavoitus­ta perustelti­in sil­lä että ei ole rahaa. Nyt rahaa taas ei tarvita.

    Ja sit­ten tälle porukalle pitäisi antaa lisää val­taa jonkun kun­tau­ud­is­tuk­sen muo­dos­sa? Mitä enem­män poli­itikoil­la on val­taa sitä huonom­mak­si tulos muotoutuu. 

    Kun­tau­ud­is­tuk­sen pitäisi jakaa isot kun­nat tehokkaisi­in muu­ta­man tuhan­nen asukkaan yksiköi­hin joille täysi vero­tu­soikeus ja kun­non kisa päälle. Lop­puisi nämä hai­hat­te­lut ja tolku­ton rahan törsääminen.

  20. Mauno:
    Mik­sköhän raken­net­tavi­in laivoihin halu­taan val­tion lainaa jos se on pari prossaa kalli­im­paa kuin pankissa?

    Var­maankaan pank­ki ei suos­tu lain­oit­ta­maan kan­nat­ta­mat­to­mia pro­jek­te­ja. Tai sit­ten lainae­hdot on val­ti­ol­ta kun­nille erit kuin laivanrakentajille.

    Kun­han arvailen.

  21. Tämä on vähän pitkä, ja osak­si van­hen­tunut. Mut­tan panen­pa tämän kuningasa­jatuk­seni taas jakoon.

    PIENOSAKKAIDEN SIJOITUKSIIN PERUSTUVAT VUOKRA-ASUNTOYHTIÖT YHTENÄ RATKAISUNA VUOKRA-ASUNTOJEN RAHOITUKSEEN

    Ystäväni SYP:n enti­nen notari­aat­ti­jo­hta­ja ja pankin johtokun­nan sih­teeri piti aja­tus­tani hyvänä ja real­is­tise­na Hän tosin epäili, että varsinkin sosialidemokraat­tisille ja poli­itikoille täl­lainen rahoi­tus­muo­to on myrkkyä. Heistä ain­oa hyväksyt­tävä on sel­l­ainen, jos­sa raha kul­kee vain julkisen val­lan kaut­ta, ja mieluiten on hal­li­tuk­sen suo­ras­sa valvon­nas­sa. Ja itsekin pelkään samaa.
    .

    1. Aja­tus on lyh­esti se, että julkisen val­lan toimes­ta tai aloit­teesta peruste­taan vuokra-asun­toy­htiöitä tai –rahas­to­ja, joiden osakkuuk­sia yleisö voi merk­itä. Sopi­va min­imisi­joi­tus lie­nee 150 euroa. Englan­nis­sa on käytössä ns. build­ing soci­eties, mut­ta täy­tyypä myön­tää, että en ole niihin ehtinyt perehtyä.

    2. Helsingis­sä tämä merk­it­sisi sitä, että osa kaupun­gin asun­to­tuotan­tomäärära­hoista sijoitet­taisi­in täl­laiseen yhtiöön ja houkutel­laan kaupunki­laisia sijoit­ta­maan siihen raho­jaan. Yhtiö voisi mah­dol­lis­es­ti rak­en­taa osan asun­noista Van­taan alueelle, jos­sa on rit­tävästi tont­ti­maa­ta tar­jol­la. Jos pääo­maa saadaan riit­tävästi kokoon, yhtiö voisi jopa rak­en­taa kun­nal­lis­tekni­ikan ja kaupunki­radan jatkon, jon­ka sit­ten kaupun­ki ja VR vähitellen lunastaisivat

    3. Yhtiö vuokraa asun­not tarvit­seville kohtu­ullista vuokraa vas­taan eli tarkoi­tus on myös näi­den avul­la vaikut­taa vuokra­markki­noi­hin. Sil­loin kun aja­tus­ta kehitin yli kymme­nen vuot­ta sit­ten, ajat­telin, että vuokra olisi VN:n suosi­tusten mukainen, mut­ta sään­nöste­ly­hän on puret­tu, ei yksi­no­maan myön­teisin seu­rauksin. Tavoitet­tu tuot­to on van­han huoneen­vuokralain perustei­den mukainen 4 % pääo­man reaaliar­volle. Peri­aat­teessa puh­das tuot­to jae­taan (läh­es) kokon­aan osinkoina sijoittajille. 

    Ystäväni piti 4 %:n tuot­toa hyvänä. Eräi­den käsi­tys­ten mukaan (mm. Jor­ma Lep­pinie­mi ja Antti Hele­nius) osake­si­joi­tusten ja teol­lisu­u­den investoin­tien inflaa­tios­ta puhdis­tet­tu tuot­to on n. 4 – 5 %. Sil­mays pörs­si­uutisi­in osoit­taa, että osakkei­den P/E –arvo liikkuu yleen­sä siinä 20 – 25 luke­mis­sa eli osak­keet peri­aat­teessa tar­joa­vat 4–5 %:n tuo­ton. Niiden arvon­nousus­ta saadut koke­muk­set ovat olleet hyvin vaihtelevia.

    Täl­lä het­kel­lä yksiöi­den vuokrat anta­vat tietääk­seni n. 6 – 7 %:n tuo­ton, joten tarkoi­tus on siis vähen­tää vuokra-asun­to­jen nyky­tuot­toa. Korkea vuokrata­so perus­tuu hyvin paljon siihen, että mah­dol­lisia sijoit­ta­jia on kaiken kaikki­aan vähän. 

    Oblig­aa­tioiden ja muiden pitkäaikaisten velka­kir­jo­jen nimel­lis­tuot­to on kan­sain­välis­es­ti noin 6 %. Näi­den reaa­li­nen tuot­to siis on sama 4 %.

    4. Yhtiön osak­keet (osakku­udet) on noteer­at­tu pörssis­sä tai niil­lä on muuten julkises­ti noteer­at­tu hinta. 

    5. Pitkäl­lä tähtäimel­lä sijoi­tus tar­joaa sekä sen reaaliar­von että tuo­ton reaaliar­von säi­lymisen. Vuokra­han olisi taval­la tai toisel­la sidot­tu elinkus­tan­nusten nousuun.
    6. Mietin jopa sitä, että näistä osakkeista ei myytäessä jou­tu­isi mak­samaan 2 %:m varain­si­ir­toveroa, jol­loin ne ovat sijoi­tusko­hteena hie­man houkut­tel­e­vampia ilman, että val­tio oikeas­t­aan menet­täisi paljoa vero­tu­lo­ja. Lisäk­si osakkei­ta voisi käytää sil­loin hel­posti vai­h­tora­hana kaup­po­jen „dilkkauk­ses­sa“, mikä sekin lisää kohteen houkutteluvuutta. 

    7. Osakkuuk­sien merk­it­si­jöik­si ajat­te­len lähin­nä asun­tovelka­nsa mak­sa­neen ylem­män ja alem­man keskilu­okan per­heet, jon­ka tulot ovat työ- tai eläke­tu­lo­ja ja joille pääo­mat­u­loil­la on mar­gin­aa­li­nen merk­i­tys, mut­ta sijoituk­sen arvon säi­lymisel­lä ja real­isoitavu­udel­la suurem­pi. Lisäk­si, vas­toin ilmeis­es­ti yleistä käsi­tys­tä, keskilu­okan sosi­aa­li­nen vas­tu­un­tun­to on hyvin suuri. 

    Nämä ihmiset voivat lla hyvinkin halukkai­ta sijoit­ta­maan osan var­al­lisu­ud­estaan vuokra-asun­toi­hin, mut­ta y h d e n asun­non omis­t­a­mi­nen on korkean kyn­nyk­sen takana asun­non suuren hin­nan (300 – 600.000 mk) joh­dos­ta. Vaik­ka vuokralais­riskit ovat kaiken kaikki­aan pienet, niin oma­lle kohdalle osut­taes­sa ne ovat suuret. Var­al­lisuuko­hteel­la on myös olta­va kohta­laisen help­po realisoitavuus.

    Yleisöl­lä on selvästi pulaa taval­lista pien­säästäjää kiin­nos­tavista kohta­laisen riskit­tömistä kohteista ja likvide­jä varo­ja hyvin heikko­tuot­toisil­la tileil­lä (reaal­i­tuot­to 0 % tai negati­iv­nen) noin 250 mil­jar­dia markkaa. 

    8. Toinen mah­dolli­nen sijoit­ta­jaryh­mä ovat kuolin­pesät, jot­ka voivat myy­dä omis­tuk­seen­sa tulleen huoneis­ton vuokra-asun­toy­hiölle ja saa­da esim 20 % kaup­pahin­nas­ta rahana mm. per­in­töveron mak­samista varten ja lop­ut yhtiön osakkuuksi­na. Tämä helpot­taa pesän jakamista, ja todenäköis­es­ti useim­mat osakkaat pitävät nämä osak­keet itsellään.
    9. Lisäk­si ajat­telin, että eläke­vaku­u­tusy­htiöt voisi­vat samoin sijoit­taa osan kiin­teistö­var­al­lisu­ud­estaan tätä kaut­ta. Ne voisi­vat toimia myös hin­to­jen tasaa­jana pör­sis­sä eli tehdä sitä, mitä säätökas­sat tekevät – tai tekivät Pari­isin pörssissä.
    10. Saat­taa tun­tua ihantel­liselta per­iä „käypää“ alem­paa vuokraa. Ei kuitenkaan tarvitse olla kovinkaan älykäs huo­matak­seen, että keskilu­okalle korkeat vuokrat­u­lot osu­vat omaan nilkkaan sekä korkeamp­ina asun­to­jen hin­toina että hei­dän omien las­ten­sa korkeamp­ina vuokra­menoina. Nämä van­hem­mat joutu­vat taval­la tai toisel­la itse mak­samaan esim. vuokrat­uen vaa­tim­i­na korkeamp­ina veroina.
    11. Vuokra-asun­toy­htiöitä voi olla sekä julk­isia (jois­sa siis kun­nil­la on 10 – 20 %:n omis­tu­so­su­us) ja puh­taasti yksi­ty­isiä. Näitä koske­vat hie­man eri säännökset.
    12. Yhtiö ostaa tai rak­en­taa pait­si ker­ro­taloa­sun­to­ja myös riv­i­talo­ja ja (jos­sain määrin) omakoti­talo­ja vähän sen mukaan miten rahat riit­tävät. Minus­ta nimit­täin olisi tähdel­listä, että myös vuokral­la asum­i­nen rivi- tai omakoti­talos­sa tulisi use­am­mille varsinkin moni­lap­sisille per­heille mah­dol­lisek­si. Eri­tyis­es­ti pyritään luo­maan sekat­alo­ja, jois­sa asuu sekä vuokralaisia että itse asun­ton­sa omistavia.

    Osan pääo­mas­taan yhtiöt voivat sijoit­taa toimis­toi­hin ja toim­i­tiloi­hin eri­tyis­es­ti pie­nille ja keskisu­urille yri­tyk­sille. Täl­lä paran­netaan yhtiön tuot­toa ilman, että vuokrat meni­sivät kohtu­ut­to­muuk­si­in. Toisaal­ta meil­lä on pulaa sijoit­ta­jista n. 1000 m²:n kokoisille halleille.
    13. Yhtiö voi myös jos­sain määrin toimia asun­tomarkki­noiden tasaa­jana. Mielessäni on aja­tus, että asun­non­va­i­h­ta­jil­la olisi hyvä olla mah­dol­lisu­us myy­dä oma asun­ton­sa (hie­man käypää alhaisem­paan hin­taan) vuokra-asun­toy­htiölle, joka sit­ten tilanteen mukaan joko vuokraa sen edelleen tai myy pois. Tämä on merkit­tävä apu nykyisenkaltaises­sa tilanteessa, jos­sa asun­tomarkki­nat takkuil­e­vat ja pitäsi kuitenkin päästä isom­paan asun­toon – tai sel­l­ais­es­ta eroon.
    14. Jois­sakin tapauk­sis­sa vuokralaiselle on vuokra­sopimuk­sen ehto­nan ns. säästövelvol­lisu­us. Hänen tulee 10 – 20 vuo­den aikana vuokran­mak­sun yhtey­dessä säästää 25 – 40 % asun­non hin­nas­ta vas­taa­va määrä vuokra-asun­toy­htiön osakkuuk­sia. Huo­maamme, että ideana on mah­dol­lis­taa osit­tainen omis­tusasum­i­nen (vrt. VVO) sel­l­aisille lähin­nä alem­paan keskilu­okkaan kuu­lu­vuille per­heille ja henkilöille, joil­la ei ole mah­dol­lisu­ut­ta säästää asun­non koko hin­taa, mut­ta jot­ka ovat valmi­ita säästämään kohta­laisen osan tuloistaan.

    Tässä on yksi vähän kenkku vero­tuk­selli­nen ongel­ma: Omas­sa asun­nos­sa asum­ista ei verote­ta. Asial­lis­es­ti per­he mak­saa itselleen vuokraa 25%:n osu­ud­estaan asun­non arvos­ta, mut­ta joutuu tässä tapauk­ses­sa mak­samaan siitä lähde­veroa. Tämä voi vähän kismittää.

    Toinen tapaus ovat sit­ten ne, joille alem­pi vuokra valuisi vain kurkus­ta alas ilman että se paran­taisi per­heen elämänlaatua.
    15. Halutes­saan vuokralainen voi lunas­taa hal­lit­se­mansa asun­non käyväl­lä tai käypää hie­man alhaisem­mal­la hinnalla.
    16. Ajatuk­sen toimivu­udelle on ensiar­voisen tärkeää, että pienosakkail­la on todel­li­nen mah­dol­lisu­us vaikut­taa yhtiön hallintoon niin, että se ei jää kapean taloudel­lisen ja poli­it­tisen eli­itin yksi­noikeudek­si. Tämä on erit­täin vaikea mut­ta uskoak­seni ratkaisvis­sa ole­va hallinnolli­nen yksi­tyisko­h­ta. Voin halutes­sanne ker­toa yhden mah­dol­lisen ratkaisun.
    17. Lie­nee selvää, että raken­nusy­htiöi­den johtoon kuu­lu­vat tai merkit­tävät omis­ta­jat eivät voi kuu­lua vuokra-asun­toy­htiön hallintoon.
    18. Yhtiö ei ota lainaa mah­dol­lisia lyhy­taikaisia jär­jeste­lyjä luku­unot­ta­mat­ta. Tähän on kak­si syytä: jo melko pienikin vier­aan pääo­man osu­us voi hyvin haitallis­es­ti vaikut­taa yhtiön vakavaraisu­u­teen ja osakkaiden arvoon. Toisaal­ta kos­ka yhtiön koko liikevoit­to jae­taan osinkoina, sil­lä ei myöskään ole velanmaksukykyä.
    19. Lisää pääo­maa saadaan myymäl­lä lisää osakkuuk­sia – tai, mikä sat­taa olla mielekkääm­pää, perus­ta­mal­la uusi yhtiö tai uusia yhtiöitä luo­maan ja ylläpitämään kilpailua.
    20. Pieni yksi­tyiko­h­ta: yhtiöi­den hallinto – siis sel­l­ainen, joka ei vaa­di paikallaoloa – voitaisin sijoit­taa taan­tuville teol­lisu­u­s­paikkakun­nille, esim. Vam­malaan tai Mänt­tään. Toisaal­ta täl­lä vähen­netään painet­ta pääkaupunkiseudul­la. toisaal­ta luo­daan työ­paikko­ja näille paikkakun­nille. Tämä aiheut­taa mar­gin­aal­isia lisäkus­tan­nuk­sia, mut­ta kos­ka yhtiöi­den tarkoi­tus on oleel­lis­es­ti muu­ta kuin mak­si­maalisen voiton tuot­ta­mi­nen mis­tään muus­ta piit­taaa­mat­ta, omis­ta­jat todenäköis­es­ti hyväksyvät tämän.
    21. Kuin­ka paljon vuokra-asun­toy­htiöil­lä saadaan pääo­maa kokooon? Sitä ei tiedä kukaan, mut­ta ei ole mielestäni epäre­al­is­tista olet­taa ylim­män tulon­saa­javi­iden­nek­sen sijoit­ta­van tähän n. pros­entin tulois­taan eli run­saan 300 miljoon­aa euroa vuodessa. Se ei ratkaise yhtään mitään, mut­ta aut­taa paljon.

    Samaa aja­tus­ta voitaisin soveltaa mutatis mutan­dis esim. Balka­nin tai Afgan­istanin alueen jälleen­raken­nu­so­hjel­maan. Näi­den rahoi­tus on edelleen auki.
    EU-maid­en hal­li­tusten myön­tämät hal­pako­rkoiset lainat oli­si­vat rasitus näi­den maid­en julk­isille talouk­sille (ja toden­näköis­es­ti edel­lyt­tävät osto­ja juuri lainan­myön­täjä­maas­ta). Kiin­teistösi­joi­tusy­htiöil­lä on myös se hyvä puoli, että Balka­nin maid­en talouk­sien elpymisen mukanaan tuo­ma hyö­ty kiin­teistö­jen arvon­nousus­ta tulee niihin varo­jaan sijoit­taville EU-maid­en kansalaisille eikä suinkaan hal­pako­rkois­t­en lain­o­jen avul­la keinot­televille – ja samal­la omaa val­taansa lisääville – paikallisille kihoille.
    Luon­nol­li­sista syistä eri­tyis­es­ti Balka­nin alueelta peräisin ole­vat EU-kansalaiset ovat selvä ajatuk­sen kohderyh­mä, mut­ta uskon myös muista löy­tyvän kiin­nos­tus­ta. Itse asi­as­sa kah­denkym­men euron sijoi­tus EU-kansalaista kohti riit­täisi han­kkeen koko rahoitukseen.
    Kansalais­ten omis­ta­mal­la jälleen­raken­nusy­htiöl­lä on moraa­li­nen valt­ti, jota etäisel­lä EU-halli­non koneis­tol­la ei ole: sen voi kokea läheisek­si ja voi kokea sijoituk­sen suo­raan palvel­e­van itse tärtekeinä pitämiän päämääriä.

  22. tpyy­lu­o­ma:
    Kat­telin tossa Eläke-Fenn­ian sijoi­tusjo­hta­jan esi­tys­tä asun­to­min­is­ter­ille, mis­tä pisti silmään tuot­tavaade noin 6%. Jos asun­to mak­saa esim. 4000€/m2, niin 6% tuos­ta on 20€/m2 kuukau­sivuokras­sa, mihin sit­ten muut kulut päälle. Ei tää nyt vaan ynnää.

    Eiköhän tuo tuot­to­vaade ole las­ket­tu eläkey­htiön sijoit­ta­malle pääo­ma­lle. Jos omak­si pääo­mak­si riit­tää Osmon mainit­se­mat 5%, niin eipä siitä hir­muisia tuot­to­ja tarvitse kiskoa asukkaiden selkä­na­has­ta. Ver­tailun vuok­si nk. yleishyödyl­liset puliveivar­it taita­vat parhaim­mil­laan vetää vas­taav­il­la ehdoil­la jotain reilun 30% tuottoja.

  23. Suo­mi on kyl­lä kum­malli­nen kun­nal­lis­sosial­is­min mek­ka — viimeik­si sosial­isoiti­in uuden lain voimal­la jäte­huolto ja nyt sit­ten pitäisi vis­si­in asun­to­tuotan­tokin pan­na “järjestyk­seen” samaan malliin.

    Mitäs jos siir­ret­täisi­in samaan syssyyn kaik­ki yri­tys- ja liike­toim­inta kun­tien hal­tu­un? Jokaiselle kun­ta­laiselle taku­u­työ­paik­ka kun­nan fir­mas­ta, asun­to kun­nan vuokrat­alosta jne.

    Voitaisi­in ottaa käyt­töön vielä sisäiset pas­sit, jot­ka määräävät asuin­paikan — lop­puisi­han hyvien veron­mak­sajien ryöstökalas­tus naa­purikun­ti­in ker­ta­laak­ista! Näin päästäisi­in esteet­tä suun­nit­tele­maan ekol­o­gista ihan­ney­hteiskun­taa ilman, että omaa paras­taan ymmärtämät­tömien yksilöi­den type­r­ät valin­nat pää­si­sivät sotke­maan virheet­tömiä visioita!

  24. Osmo Soin­in­vaara:
    HH
    Jos työssäkäyn­tialue muo­dos­tuu yhdestä kun­nas­ta, tuon kun­nan kan­nat­taa suosia vuokra-asun­to­tuotan­toa juuri niistä syistä, joi­ta sanoit. Kun työssäkäyn­tialue mudos­tuu use­asta kun­nas­ta, niiden yhdenkään ei kan­na­ta suosia vuokra-asubto­tuotan­toa oma­l­la alueel­laan, kos­ka ensin pitää aloit­taa niistä naa­purei­den hädänalaisista.

    Anteek­si kuin­ka? Val­i­tan: Kood­i­navain hukas­sa — tämä vas­tauk­sesi ei aukene mulle ollenkaan.

  25. Osmo Soin­in­vaara:
    HH
    Jos työssäkäyn­tialue muo­dos­tuu yhdestä kun­nas­ta, tuon kun­nan kan­nat­taa suosia vuokra-asun­to­tuotan­toa juuri niistä syistä, joi­ta sanoit. Kun työssäkäyn­tialue mudos­tuu use­asta kun­nas­ta, niiden yhdenkään ei kan­na­ta suosia vuokra-asubto­tuotan­toa oma­l­la alueel­laan, kos­ka ensin pitää aloit­taa niistä naa­purei­den hädänalaisista.

    Anteek­si kuin­ka? Val­i­tan: Kood­i­navain hukas­sa — tämä vas­tauk­sesi ei oikein aukene mulle. 

    Jos pelkäät Helsin­gin lisärak­en­tamisen aiheut­ta­van köy­hien mas­samuu­ton Helsinki­in, niin mil­lä perusteella?
    Onko sel­l­ais­es­ta näyttöä? 

    Jos ihmisel­lä on jo koti ja ihmis­suh­teet jol­lakin alueel­la työssäkäyn­tialueen sisäpuolel­la, niin mikä hänet panisi muuttamaan?

    Koti on koti ja lähiö on kotiseu­tu myös.

    Sinne juur­ru­taan.

    Eräs esimerk­ki:

    Olen itse toimin­ut use­am­paan oteeseen pere­hdyt­täjänä ja “tur­is­tiop­paana” lähiössä kas­vaneille, jot­ka eivät tien­neet oikein mitään kan­takaupungista ja koki­vat siel­lä itsen­sä aroik­si ja vieraiksi.

    (Oli­vat toki palka­nsaa­jia nämäkin kotikaupun­ki -“tur­is­tit”, vaan eivät aka­teemista kult­tuuriyleisöä. Hah — voitaisko mitenkään alkaa ajatel­la seg­re­gaa­tion ulkop­uolisia ajatuk­sia eli irrot­taa ajat­telu tästä ihmis­ten luokit­telus­ta ja karsinoinnista?)

    1. Pääkaupunkiseudul­la on yhteiset asun­tomarkki­nat, eikä Helsin­ki saa suosia oman kun­nan asukkai­ta asukkai­ta valit­taes­sa. Nin­pä kun­ta, jokan­rak­en­taa vuokra-asun­to­ja, saa vuokra-talo­jen asukkai­ta ja kun­ta, joka rak­en­taa omis­tusasun­to­ka, saa omis­tusasukkai­ta. Jos työssäkäyn­tialue olisi yksi kun­ta, vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen olisi kun­naööe kan­natavaa, nyt hyvin kallista.

  26. Tästä täy­ty­isi pitää enem­män meteliä. En asu Helsingis­sä, mut­ta kun­nal­lis­vaalien aikaan huo­masin, että julk­i­somis­teisen raken­nusy­htiön perus­t­a­mi­nen oli vasem­mis­toli­iton näkyvä kam­pan­jakär­ki siel­lä teil­lä päin. Minus­ta on jo jonkin aikaa tun­tunut, että tässä asi­as­sa he ovat oike­as­sa. Jos vihreis­sä ollaan asi­as­ta samal­la kan­nal­la, se ei ainakaan näy yhtä kauas.

    Jot­ta oikein kovalle por­var­ille ei tule paha mieli, niin siel­lä markki­noil­la­han voidaan sit­ten kat­soa kumpi tekee tässä tapauk­ses­sa tehokkaam­paa jälkeä, julki­nen vai yksi­tyi­nen ja vetää siitä johtopäätökset.

  27. Poth1ue1: Eiköhän tuo tuot­to­vaade ole las­ket­tu eläkey­htiön sijoit­ta­malle pääo­ma­lle. Jos omak­si pääo­mak­si riit­tää Osmon mainit­se­mat 5%, niin eipä siitä hir­muisia tuot­to­ja tarvitse kiskoa asukkaiden selkä­na­has­ta. Ver­tailun vuok­si nk. yleishyödyl­liset puliveivar­it taita­vat parhaim­mil­laan vetää vas­taav­il­la ehdoil­la jotain reilun 30% tuottoja.

    Joo ei tuol­la ole juuri väliä jos yksi­tyisen pääo­man osu­us on pieni, mut­ta noil­la pros­en­teil­la yksi­tyiset vuokrat­alot tun­tuu aika mah­dot­toma­l­ta ajatukselta.

  28. Osmo:
    Mieleen palaa tässä vai­heessa keskustelua Elelä-Afrikan aparthei­din aikainen bantustan-järjestelmä.

    Mustien sal­lit­ti­in tul­la kaupun­gin alueelle tekemään vält­tämät­tömät työt, mut­ta työ­paik­ka ei oikeut­tanut yöpymiseen saati asumiseen kaupungis­sa, joka oli kokon­aisu­udessaan varat­tu valkoisille. 

    Työa­jan päät­tymi­nen merk­it­si pakol­lista siir­tymistä ban­tus­tanin puolelle seu­raavaan työpäivään saakka.

  29. Osmo Soin­in­vaara:
    Pääkaupunkiseudul­la on yhteiset asun­tomarkki­nat, eikä Helsin­ki saa suosia oman kun­nan asukkai­ta asukkai­ta valit­taes­sa. Nin­pä kun­ta, jokan­rak­en­taa vuokra-asun­to­ja, saa vuokra-talo­jen asukkai­ta ja kun­ta, joka rak­en­taa omis­tusasun­to­ka, saa omis­tusasukkai­ta. Jos työssäkäyn­tialue olisi yksi kun­ta, vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen olisi kun­naööe kan­natavaa, nyt hyvin kallista.

    Siis onko vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen kallista vai tule­vatko vuokra-asukkaat kun­nalle kalliiksi?

    Mik­si työssäkäyvä vuokral­la asu­va olisi sen kalli­impi kun­nan näkökul­mas­ta kuin työssäkäyvä omis­tusasun­nos­sa asuva? 

    Tietysti jos vuokra-asun­to­tuotan­nos­sa pide­tään yllä koko ajan pahenevaa ali­jäämää, joka nos­taa vuokrat pil­vi­in, ja kun­ta joutuu kus­tan­ta­maan osan vuokras­ta, tuo pitää paikkansa. Mut­ta sehän on vain erit­täin huonon poli­ti­ikan tulosta, kuten Helsingis­sä nähdään. Helsin­gin tilanne on epäpäte­vien poli­itikko­jen aikaan saa­maa, ei sitä voi yleistää.

  30. Osmo Soin­in­vaara: Pääkaupunkiseudul­la on yhteiset asun­tomarkki­nat, eikä Helsin­ki saa suosia oman kun­nan asukkai­ta asukkai­ta valit­taes­sa. Nin­pä kun­ta, jokan­rak­en­taa vuokra-asun­to­ja, saa vuokra-talo­jen asukkai­ta ja kun­ta, joka rak­en­taa omis­tusasun­to­ka, saa omis­tusasukkai­ta. Jos työssäkäyn­tialue olisi yksi kun­ta, vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen olisi kun­naööe kan­natavaa, nyt hyvin kallista.

    Eikö vuokralaiset käy töissä?

    Helsin­ki on var­masti riit­tävän suuri sekä kovan rahan yksi­tyiselle tuotan­nolle että julk­isin varoin raken­ne­tu­ille vuokra-asun­noille. Puute on poli­it­tis­es­ta tahdosta.

  31. Osmo Soin­in­vaara:
    Pääkaupunkiseudul­la on yhteiset asun­tomarkki­nat, eikä Helsin­ki saa suosia oman kun­nan asukkai­ta asukkai­ta valit­taes­sa. Nin­pä kun­ta, jokan­rak­en­taa vuokra-asun­to­ja, saa vuokra-talo­jen asukkai­ta ja kun­ta, joka rak­en­taa omis­tusasun­to­ka, saa omis­tusasukkai­ta. Jos työssäkäyn­tialue olisi yksi kun­ta, vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen olisi kun­naööe kan­natavaa, nyt hyvin kallista. 

    Tiedätkö Osmo, että miten nämä ongel­mat on ratkaistu Ruot­sis­sa? Tämä olisi kiin­toisaa tietää. Siel­lähän kun­nat ovat edelleen melko pieniä, ja esim. Tukhol­man alueel­la on usei­ta kun­tia. Onko siel­lä sosi­aa­li­nen asun­to­tuotan­to land­stin­gin (= maakun­ta tai metropo­lialue) toim­intaa, jota kus­tan­netaan maakun­nal­lisen veron tuo­toil­la, vai miten asia on siel­lä hoidet­tu? Vai paini­taanko siel­lä näi­den samo­jen ongelmien kanssa kuin Helsin­gin seudulla?

    1. Ruot­sis­sa maakun­ta vas­taa käytän­nössä Suomen kun­taa, tai siis vas­taa rahal­la mitat­tuna suurim­mas­ta osas­ta Suomen kun­tien tehtävistä. Sitä, mikä on val­tion rooli kun­tien välis­ten ero­ja tasoit6tajana, en tiedä, mut­ta asuinaluei­den sosi­aaliset erot ovat Ruo­tis­sa Suomera suurem­mat, ainakin sen vaikutelt­man niistä saa.

  32. Osmo Soin­in­vaara:
    Pääkaupunkiseudul­la on yhteiset asun­tomarkki­nat, eikä Helsin­ki saa suosia oman kun­nan asukkai­ta asukkai­ta valit­taes­sa. Nin­pä kun­ta, jokan­rak­en­taa vuokra-asun­to­ja, saa vuokra-talo­jen asukkai­ta ja kun­ta, joka rak­en­taa omis­tusasun­to­ka, saa omis­tusasukkai­ta. Jos työssäkäyn­tialue olisi yksi kun­ta, vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen olisi kun­naööe kan­natavaa, nyt hyvin kallista. 

    - Työssä käyn­nin muual­la estäviä työssäkäyn­tialuei­ta ei ole. Liiket­tä on aina rajo­jen yli. Ei kai tässä muuri­akaan ehdote­ta. Helsin­gin seudun työssäkäyn­tialue on paljon ehdotet­tua kun­tali­itos­ta laajempi.

    - Eikö noista val­i­tu­ista vuokralai­sista tule pääsään­töis­es­ti Helsin­gin asukkaita?

    - Onko vuokral­la asu­vis­sa jotain huonom­paa kuin omis­tusasu­jis­sa? Ehkä jotain sel­l­aista, mitä Helsin­ki ei halua, vaik­ka rak­en­taakin run­saasti vuokra-asuntoja.

    - Mik­si vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen on kallista? Eivätkö vuokrat kata kuluja?

    - Eli mikä tässä on se varsi­nainen viesti? Sekö että muiden kun­tien “roskaväkeä” vir­taa Helsinki­in? Jos Helsin­ki halu­aa rikkai­ta asukkai­ta ja väl­tel­lä köy­hiä, se voi kaavoit­taa run­saasti hieno­ja vuokra-asun­to­ja tai kalli­ita omako­tialuei­ta. Jos Helsin­ki halu­aa köy­hiä asukkai­ta, niin sit­ten ei vali­ta, ja rak­en­taa vaikka­pa halpo­ja vuokra-asun­to­ja. Vai halu­aisiko Helsin­ki spon­ssa­ta van­ho­ja helsinkiläisiä mut­ta ei uusia?

  33. Mauno:
    Mik­sköhän raken­net­tavi­in laivoihin halu­taan val­tion lainaa jos se on pari prossaa kalli­im­paa kuin pankissa?

    Ero on siinä, että pankista ei STX:n kaltainen ei saa lainaa kuin vakuuk­sia vas­taan, mut­ta val­tiopa antaa lainaa ilman vakuuk­isia ja/tai vakuuk­sik­si kel­paa­vat lai­vat, joiden lop­ullis­es­ta arvos­ta konkurssi­ta­pauk­ses­sa ei ole varmuutta

  34. Osmo Soin­in­vaara:

    Sitä, mikä on val­tion rooli kun­tien välis­ten ero­ja tasoit6tajana, en tiedä, mut­ta asuinaluei­den sosi­aaliset erot ovat Ruo­tis­sa Suomera suurem­mat, ainakin sen vaikutelt­man niistä saa. 

    Kuka täl­laisen vaikutel­man saa ja mil­lä perus­teel­la? Oletko ihan itse käynyt hake­mas­sa vaikut­tei­ta vai oletko kuul­lut kaverin kum­min kaimalta?

    Jos jos­sain Malmössä tai Tukhol­mas­sa on yksi ongel­malähiö, joka on joskus päässyt Suomes­sakin uutisi­in asti, niin ei vält­tämät­tä kan­nat­taisi sen perus­teel­la tehdä kovin pitkälle meneviä johtopäätök­siä. Ruot­sis­sa on päästy naut­ti­maan pait­si maa­han­muu­ton myön­tei­sistä vaiku­tuk­sista niin myös kiel­tei­sistä huo­mat­tavasti Suomea enem­män. Eli haas­teet asuinaluei­den sosi­aal­is­ten olo­jen eriy­tymisen estämisessä ovat olleet Suomea mit­tavam­mat, kun köy­hillä ja rikkail­la sekä ongel­maisil­la ja ongel­mat­tomil­la on taipumus han­kki­u­tua tois­t­en­sa seu­raan. Näi­hin haasteisi­in ei Ruot­sis­sa ymmär­ret­ty tart­tua riit­tävän ajois­sa riit­täväl­lä tar­mol­la, mut­ta sanois­in, että nykyään monia ongelmia on saatu vähen­net­tyä ja tyyp­il­lisessä ruot­salaiskaupungis­sa on asi­at paljon tyyp­il­listä suo­ma­laiskaupunkia parem­mal­la tolal­la (niin kalleim­mis­sa kuin köy­him­mis­säkin kaupunginosissa).

  35. H.H.: Jos ihmisel­lä on jo koti ja ihmis­suh­teet jol­lakin alueel­la työssäkäyn­tialueen sisäpuolel­la, niin mikä hänet panisi muuttamaan?

    Tot­ta, mut­ta entä jos ei ole kotia työssäkäyn­tialu­ueen sisäpuolel­la eikä omis­tusasun­toon oikeut­tavia tulo­ja ja kaipuu parem­paan on kova. 

    Oulu, jota tässä keskustelusar­jas­sa on pidet­ty Helsinkiä onnis­tuneem­pana toim­i­jana, on saman haas­teen edessä: Oulu­un muute­taan opiskele­maan, bailaa­maan ja muu­ta­mat jopa töi­hin. Nuoriso­työt­tömyys on huo­mat­ta­van korkea.

    Myös Oulun seudul­la asiansa aikoinaan hyvin hoi­ta­neet naa­purikun­nat vas­tus­ta­vat Oulu­un liit­tymistä. Seu­tukun­ta (=työssäkäyn­tialue) kär­sii osaop­ti­moin­neista, päällekkäi­sistä han­kkeista ja isän­nät­tömistä pro­jek­teista. Vapaa­makus­tatkin kär­sivät aikanaan, mut­ta eivät täl­lä vaalikaudella.

  36. Tapio:

    Myös Oulun seudul­la asiansa aikoinaan hyvin hoi­ta­neet naa­purikun­nat vas­tus­ta­vat Oulu­un liit­tymistä. Seu­tukun­ta (=työssäkäyn­tialue) kär­sii osaop­ti­moin­neista, päällekkäi­sistä han­kkeista ja isän­nät­tömistä pro­jek­teista. Vapaa­makus­tatkin kär­sivät aikanaan, mut­ta eivät täl­lä vaalikaudella. 

    Jaa, mitähän “asiansa hyvin hoi­tanei­ta naa­purikun­tia” mah­dat oikein tarkoit­taa? Kem­pele lie­nee ain­oa kun­ta, joka tähän määritelmääsi hyvin sopii, mut­ta siel­läkin on kun­nal­lisvero­pros­ent­ti korkeampi kuin Oulus­sa, joten kovin mit­tavas­ta vapaa­matkus­tamis­es­ta tuskin voi puhua, eikä siitä Kem­peleen tai muiden pienem­pi­en eteläis­ten naa­purien itsenäisyy­destä kyl­lä suur­ta hait­taa ole. Heil­lä on siel­lä omat taa­ja­mansa ja niiden kehit­tämiseen liit­tyvät haas­teet, ja on mielestäni vain parem­pi, että ei ale­ta rak­en­taa liian suuria kokon­aisuuk­sia, jois­sa paikallis­ten yhteisö­jen tarpeet unohtuvat. 

    Sel­l­ainen muu­tos Oulun seudulle ja mui­hinkin maakun­ti­in toki tarvit­taisi­in, että sosi­aali- ja ter­veystoi­mi (mukaan lukien sosi­aa­li­nen asun­to­tuotan­to), ammat­tik­oulu­tus, yleiskaavoitus ja joitakin mui­ta tehtäviä pitäisi saa­da siir­ret­tyä maakun­nal­liselle tasolle suo­ril­la vaaleil­la val­i­tun maakun­taval­tu­us­ton alaisuuteen.

    Oulun seudun työt­tömyys on toki ongel­ma, mut­ta siihen ei ole kun­nis­sa nyky­isil­lä rak­en­teil­la kovin help­po vaikut­taa. Eduskun­nal­la olisi mah­dol­lisu­us vaikut­taa asi­aan enem­män vii­sail­la ratkaisuil­la. Kun­nat ovat kuitenkin hoi­ta­neet leiviskän­sä melko hyvin, yhteistyö on eden­nyt mit­tavaan kun­tali­itok­seen asti ja riit­tävästä asun­to­tuotan­nos­ta on huole­hdit­tu, jol­loin asumiskus­tan­nuk­sista ainakaan ei pitäisi tul­la kasvun ja työl­listämisen este.

  37. Osmo Soin­in­vaara:
    Pääkaupunkiseudul­la on yhteiset asun­tomarkki­nat, eikä Helsin­ki saa suosia oman kun­nan asukkai­ta asukkai­ta valit­taes­sa. Nin­pä kun­ta, jokan­rak­en­taa vuokra-asun­to­ja, saa vuokra-talo­jen asukkai­ta ja kun­ta, joka rak­en­taa omis­tusasun­to­ka, saa omis­tusasukkai­ta. Jos työssäkäyn­tialue olisi yksi kun­ta, vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen olisi kun­naööe kan­natavaa, nyt hyvin kallista.

    Tämä ajat­teluhan muis­tut­taa sitä sodan­jälkeistä Helsin­gin puoli­ra­sis­tista lin­jaa, jos­sa pelät­ti­in, että maal­ta tulee huonosa aines­ta Helsinki­in. Onko siis Stadin Ars­ka edelleen parem­pi kuin maal­ta muut­ta­va kirvesmies Mat­ti? Olen luul­lut, että Helsin­ki halu­aa nyt mah­dol­lisim­man paljon asukkai­ta, että siitä tulisi oikea metropoli.

    Aina tulee ole­maan rajo­jen yli tapah­tu­vaa työ­matkali­iken­net­tä, ei kai muure­jakaan voi­da rak­en­taa niinkuin aikanaan kes­ki-Euroopas­sa. Rajat saat­ta­vat vaan olla eri paikassa.

    1. coun­try­boy ei nyt yrit­tänytkään ymmärtää.
      On ker­takaikki­aan epäkelpo aja­tus, että samal­l­la työssäkäyn­tialueel­la yksi kun­ta kan­taa sosi­aalisen vas­tu­un huono-osai­sista ja toinen hyväksyy asukkaik­seen vain rikkai­ta. Kun asi­as­ta ei päästä sopimuk­seen, tai sopimuk­sia ei usko­ta nou­datet­ta­van, kaikkien kan­nat­taa har­joit­taa osaop­ti­moin­tia, jos­sa kär­si­jöinä ovat huono-osaiset. Tämä peli pitää viheltää poik­ki. Se edel­lyt­tää joko kun­tara­jo­jen tai kun­nan tehtävien muuttamista.

  38. Ehkä näin, mut­ta ei nyt Espoon Suve­las­sakaan juuri kum­mem­mal­ta näytä kuin Itä-Helsingis­sä. Kau­ni­ainen on asia erikseen.

  39. Juho Laatu: Muuten aika lail­la samaa mieltä kir­joituk­ses­ta, mut­ta ei fir­mo­ja voi kut­sua hyeenoitk­si sik­si, että ne etsivät kan­nat­tavia raken­nusko­htei­ta. Tarvi­taan vähän enem­män todis­tei­ta tai edes väit­teitä ennen tuol­laisia ilmaisu­ja. Jos tässä jotaku­ta pitäisi mot­tia, niin ehkä ensim­mäisenä poli­itikko­ja, jot­ka kaata­vat lah­jara­haa noiden raken­nus­fir­mo­jen suuhun (kolut­ta­vat kai niitä “hyeenoik­si”). Mut­ta poli­itikko hakee tietenkin vihol­lisku­vansa muual­ta :-) .

    Yri­tyk­sil­lä on oikeus tavoitel­la voit­toa lail­lisin tavoin. Niin­pä kuka tahansa voi tar­joutua rahas­ta­maan itselleen sen eron, joka niukku­u­den val­lites­sa on asun­to­jen tuotan­tokus­tan­nusten ja markki­nahin­to­jen välil­lä, mut­ta päät­täjien taas pitää kat­soa, ettei täl­laista ansioton­ta rahas­tamista tapah­du. Jos Suomen Pank­ki myy 50 euron seteleitä 20 eurol­la, ei ole rikolli­nen se, joka käy osta­mas­sa, vaan se, joka pankissa on päät­tänyt tällaisesta.
    Kokoomuk­sen aja­tus jakaa tont­te­ja “Jätkäsaaren kär­jestä” raken­nus­li­ikkeille sil­lä ehdol­la, että nämä vuokraa­vat asun­not ensin markki­nahin­taan (25 €/m2) viidek­si vuodek­si ja sen jäl­keen myyvät ne 9000 euroa neliöltä, on vähän samaa luokkaa.
    Hyvä, ei kokoomus sen­tään tätä esitä, mut­ta ilmainen (vuokra­tont­ti) Helsingistä on rak­en­teeltaan vähän sama, vaik­ka pienem­mässä mittakaavassa.

  40. Nukku­Mat­ti: Sel­l­ainen muu­tos Oulun seudulle ja mui­hinkin maakun­ti­in toki tarvit­taisi­in, että sosi­aali- ja ter­veystoi­mi (mukaan lukien sosi­aa­li­nen asun­to­tuotan­to), ammat­tik­oulu­tus, yleiskaavoitus ja joitakin mui­ta tehtäviä pitäisi saa­da siir­ret­tyä maakun­nal­liselle tasolle suo­ril­la vaaleil­la val­i­tun maakun­taval­tu­us­ton alaisuuteen.

    Nimeno­maan suo­ril­la vaaleil­la val­i­tun maakun­taval­tu­us­ton, jol­la olisi myös vero­tu­soikeus. Ruot­sis­sa täl­lainen hallinto toimii kohtu­ullisen hyvin sekä tiheästi että har­vaan asu­tu­il­la seuduilla.

  41. Coun­try­boy:
    Ehkä näin, mut­ta ei nyt Espoon Suve­las­sakaan juuri kum­mem­mal­ta näytä kuin Itä-Helsingis­sä. Kau­ni­ainen on asia erikseen. 

    Eikä Kau­ni­ai­sis­sa sen kum­mem­mal­ta näytä kuin vaik­ka Etelä-Haa­gas­sa tai Oulunkylässä. 

    Kaik­ki ovat van­ho­ja itsenäisiä kun­tia eikä tont­ti­jaos­ta tai suun­nit­telus­ta ole vas­tan­nut komitea, lau­takun­ta tai yksi ain­oa rakennusliike.

  42. Osmo Soin­in­vaara: Kokoomuk­sen aja­tus jakaa tont­te­ja “Jätkäsaaren kär­jestä” raken­nus­li­ikkeille sil­lä ehdol­la, että nämä vuokraa­vat asun­not ensin markki­nahin­taan (25 €/m2) viidek­si vuodek­si ja sen jäl­keen myyvät ne 9000 euroa neliöltä, on vähän samaa luokkaa.

    Ei esitä ei. Edes tont­ti Jakomäestä ja ARA-vuokra 20–25 vuodek­si on liian kohtu­u­ton­ta vihreille ja vasem­mis­tolle. Vois vaik­ka vähen­tää pulaa vuokra-asunnoista.

  43. Mul­la on sem­moinen epäilys, että se markki­namekanis­mi joka hinaa vuokra- ja omis­tusasun­to­jenkin hin­nan pil­vi­in johtuu eroista tuottodotuksissa:

    Tehdään sel­l­ainen ole­tus etä asukas joko ostaa tai vuokraa, riip­puen siitä kumpi tulee hänel­lä halvem­mak­si. Asukkaan on pakko asua jos­sain, uno­hde­taan nyt se että voi muut­taa muulle markki­nalueelle, eli hänen kannal­taan asun­to ei ole oikeas­t­aan sijoi­tus vaan kulu siinä kuin vuokrakin. Omis­tusasu­jalle tuo kulu muo­dos­tuu vastik­keest, kor­jausve­las­ta, sekä pääo­man koros­ta. Jos tuo on pienem­pi kuin vuokra, niin asukas ostaa. Verovähen­nys vielä las­kee kus­tan­nus­ta, lisäk­si omis­tusasun­nos­sa on tiet­tyjä etu­ja kuten että sitä voi rem­pa­ta miten halu­aa. San­o­taan nyt vaik­ka esimerkin vuok­si että tämä on yhteen­sä noin 5% asun­non hankintahinnasta.

    Kiin­teistösi­joit­ta­jalle taas asun­to on nimeno­maan sijoi­tus siinä kuin muutkin. Eli tuot­to­vaade on Vastik­keen lisäk­si kor­jausvel­ka, jon­ka ammat­ti­lainen toden­näköis­es­ti arvioi real­is­tisem­min eli suurem­manksi, sekä vuokraamis­es­ta aiheutu­vat kulut, ja mui­ta sijoituk­sia vas­taa­va tuot­to. San­o­taan että tämä on vaik­ka 8% asun­non hankintahinnasta.

    Kier­teen tästä tekee se että markki­noil­la joil­la suurin osa asun­nonos­ta­jista ostaa itselleen asut­tavak­si, han­k­in­tahin­ta määräy­tyy omis­tusasu­jien mukaan. Jos itselleen osta­van vuokra on 10 000 € vuodessa, hänen kan­nat­taa ole­tuk­sel­la 5% mak­saa 200 000 € asun­nos­ta. Sijoit­ta­jan kannal­ta taas 8% lask­ien asun­non jos­ta saa vuokaa 10 000 € vuodessa on 125 000 €. Jos sijoit­ta­ja mak­saa 200 000 € asun­nos­ta, niin sitä pitäisi saa­da vuokraa 16 000 € vuodessa. Tämä nos­taa vuokria, mikä nos­taa sitä vuokraa mihin itselleen osta­va ver­taa ja niin edelleen.

    Nou­se­vien hin­to­jen pitäisi nos­taa tuotan­toa joka kor­jaisi tuo­ta kier­ret­tä, mut­ta raken­nus­markki­noil­la on tar­jon­ta­puolen jäykkyyk­siä kuten kaavoitus, sekä määräl­l­lis­es­ti että ajal­lis­es­ti, ja raken­nus­te­ol­lisu­u­den kapasiteetti.

    Laskevil­la markki­noil­la toki toisin päin, ja tämä selit­täisi asun­tomarkki­noiden taipumus­ta ampua yli ja ali syk­leis­sä. Tämänkin takia julkises­ti taat­tu ja omakus­tan­teinen vuokra-asun­to­tuotan­to on perusteltua.

    Tai sit­ten olen väärässä, mut­ta tältä tämä minus­ta näyttää.

  44. tpyy­lu­o­ma: Tämänkin takia julkises­ti taat­tu ja omakus­tan­teinen vuokra-asun­to­tuotan­to on perusteltua.

    Syk­lit ja kuplat ovat yksi asia, joka on tietysti ongel­ma. Ongel­ma kuitenkin tulee paljolti rahoi­tus­mall­eista, jois­sa ehkä olisi vähän viilat­tavaa. Voisi esimerkik­si vaa­tia, että asun­tove­lal­lisen pitäisi jenkki­tyyli­in päästä aina asun­nos­taan velat­tomana eroon toimit­ta­mal­la avaimet pankki­in. Jos pank­ki tämänkin jäl­keen halu­aa antaa 120 vuo­den asun­to­lainan, niin vassokuu.

    Min­ua kuitenkin koko keskustelus­sa jak­saa aina häir­itä se, että kat­so­taan yhtä palaa ker­ral­laan. Kuitenkin asun­to­jen — sekä vuokra- että omis­tusasun­to­jen — korkea hin­ta johtuu kahdes­ta asi­as­ta: asun­to­jen saatavu­ud­es­ta ja rahan saatavu­ud­es­ta. Lop­pu on pien­tä hienosäätöä, mukaan­lukien se, mitä ja kuka rakentaa.

    Rahan saatavu­u­teen vaikut­ta­mi­nen on vähän arka aihe, vaik­ka siihenkin ehkä pitäisi jotain miet­tiä. Sen sijaan tuo asun­to­jen saatavu­us on avain asumiskus­tan­nuk­si­in. Pitää rak­en­taa lisää asuntoja.

    Kaik­ki tar­mo pitää keskit­tää siihen, miten se saadaan aikaan. Kaavoitus ja maan saatavu­us on yksi asia. Siihen pitäisi kuitenkin liit­tää vielä jokin syöt­ti perään, esimerkik­si hyvin korkea kiin­teistövero rak­en­ta­mat­toma­lle maalle tai sakkopy­kälät rak­en­ta­mat­to­muudelle. Kaupun­ki voisi esimerkik­si myy­dä maa­ta sil­lä ehdol­la, että maa palau­tuu kor­vauk­set­ta kaupungille, jos siinä ei viiden vuo­den kulut­tua ole tönöä.

    Tämä — ja kaik­ki muutkin vas­taa­vat kon­stit — toki alen­taa maan myyn­ti­hin­taa, kos­ka speku­loin­ti­aspek­ti jää väli­in. Mut­ta jos myyn­ti­hin­ta uhkaa jäädä liian alhaisek­si, kaupun­ki voi aina itse raken­nut­taa niitä talo­ja ja myy­dä sit­ten asuntoja.

    Toki näi­den asun­to­jenkin myyn­ti­hin­ta jää alhaisem­mak­si kuin mitä se olisi ilman rak­en­tamiseen pakot­tamista. Mut­ta eikö hin­tata­son alen­t­a­mi­nen juuri ollutkin tavoitteena?

    Yleishyödyl­lisen rak­en­tamisen paikkaa on vaikea hah­mot­taa. Jos se tarkoit­taisi sitä, että joku perus­taa ilman katet­ta toimi­van raken­nus­li­ik­keen, niin sil­loin sil­lä olisi markki­noi­ta ter­ve­hdyt­tävä vaiku­tus esimerkik­si kartel­li­ti­lanteis­sa. Nyky­tyyli­in sille on vaikea kek­siä sijaa.

  45. Juho Laatu: Jos Helsin­ki halu­aa rikkai­ta asukkai­ta ja väl­tel­lä köy­hiä, se voi kaavoit­taa run­saasti hieno­ja vuokra-asun­to­ja tai kalli­ita omako­tialuei­ta. Jos Helsin­ki halu­aa köy­hiä asukkai­ta, niin sit­ten ei vali­ta, ja rak­en­taa vaikka­pa halpo­ja vuokra-asun­to­ja. Vai halu­aisiko Helsin­ki spon­ssa­ta van­ho­ja helsinkiläisiä mut­ta ei uusia?

    Helsin­ki ihan var­masti halu­aisi paljon vero­ja mak­savia ja vähän palvelui­ta käyt­täviä kansalaisia. Siis niitä kalli­il­la alueil­la asu­via omako­ti­a­sukkai­ta. Siinä on kuitenkin sel­l­ainen pieni jut­tu, että Espookin halu­aa niitä. Ja Espoon väen­ti­heys on neljännes Helsin­gin väen­ti­hey­destä, joten ne ton­tit löy­tyvät Espoos­ta. Helsin­ki on omas­sa kon­tek­stis­saan varsin täy­teen rakennettu.

    Sekä sosi­aalisen vas­tu­ullisu­u­den että koko alueen kehit­tämisen nimis­sä kuitenkin kun­tien pitää huole­htia siitä, että vähä­varaisil­lakin on mah­dol­lisu­us asua alueel­la. Nykyrak­en­teessa kuitenkin käy niin, että niiden vuokrat­alo­jen rak­en­ta­ja häviää itse ja naa­pu­rit voit­ta­vat. Ei juuri kan­nus­ta rak­en­ta­maan vuokrataloja.

    Tietysti voidaan hyväksyä se, että alueet saman työssäkäyn­tialueen sisäl­läkin ovat eri­laisia. Ihan hyvä aja­tus, mut­ta saako sen viivan vetää vaik­ka Munkkiniemen, Jol­lak­sen tai Pak­i­lan ympärille? Uskoisin, että näi­den aluei­den asukkaat ihan mielel­lään perus­taisi­vat omat kun­tansa, joiden sisälle ei raken­net­taisi enää yhtään mitään, ja jon­ka kun­nal­lisvero pysyy maltillisena.

  46. Osmo Soin­in­vaara:
    Helsin­ki vuokraa maat ehdol­la, että talon on nous­ta­va määräa­jas­sa, tai sopimus purkautuu.

    Onko vuokralai­sista ollut pulaa?

    1. Ajoit­tain on ollut. Käsi­tys, että raken­nus­li­ik­keet kuopi­vat her­mostuk­sis­saan maa­ta ja odot­ta­vat vain tont­te­ja, ei oikein pidä paikkaansa. Hin­tasään­nel­tyn tuotan­toon ei tah­do tul­la edes tarjouksia.

  47. Viherinssi, ihan hyvä tiivistys tuo rahan ja asun­to­jen saatavu­us. Min­u­akin tympii se että kat­so­taan vain yhtä asi­aa, mut­ta minus­ta kumpaakin tulee kor­ja­ta. Osit­tain rahoi­tus­puolen ongel­mat ovat asun­to­tuotan­top­uolen ongelmia, esimerkik­si infrarak­en­tamisen rahoitus.

    Viherinssi: Yleishyödyl­lisen rak­en­tamisen paikkaa on vaikea hah­mot­taa. Jos se tarkoit­taisi sitä, että joku perus­taa ilman katet­ta toimi­van raken­nus­li­ik­keen, niin sil­loin sil­lä olisi markki­noi­ta ter­ve­hdyt­tävä vaiku­tus esimerkik­si kartel­li­ti­lanteis­sa. Nyky­tyyli­in sille on vaikea kek­siä sijaa.

    Niin siis kun­tien raken­nus­li­ik­keet esimerkik­si on juurikin tuol­laisia, ja juurikin sik­si ollaan sitä mieltä että ne voisi hoitaa tuon yleishyödyl­lisen rakentamisen.

  48. Osmo Soin­in­vaara: Ajoit­tain on ollut. Käsi­tys, että raken­nus­li­ik­keet kuopi­vat her­mostuk­sis­saan maa­ta ja odot­ta­vat vain tont­te­ja, ei oikein pidä paikkaansa. Hin­tasään­nel­tyn tuotan­toon ei tah­do tul­la edes tarjouksia.

    Hin­tasään­nöstellyssä tuotan­nos­sa on ongel­mana sään­nöste­lyn puute, joka mah­dol­lis­taa hin­taläskin ker­tymisen kaikil­la tasoil­la ton­tin­hin­ta- kaavoitus — suun­nitel­man kalleus- urakas­ta käytävä kil­pailu (pro­jek­ti ote­taan jos sat­tuu tulemaan). 

    Vielä 1990 luvun lop­ul­la ARA:sta ei men­nyt kuin erit­täin kohtu­uhin­taiset hin­nat läpi,
    mm. Ruo­ho­lahdessa, Hert­toniemessä, Vuosaa­res­sa kaik­ki eri raken­nut­ta­jien kohteet mah­tu­vat erit­täin pienen hajon­nan sisälle.

    Nykyisel­lään on hyvä että ARA huomioi käsit­telyssää raken­nut­ta­jan panos­tuk­set laatuun.
    Parveke­l­a­situk­set, par­ketit, hyvät poh­jat asun­nois­sa = aiem­min mak­si­moiti­in neliöt että saati­in edullisem­pi neliöhinta.

    Tuo on johtanut valitet­tavasti siihen että nyt kohteet ovat toinen tois­taan kalli­impia (kaa­vat, pakko arkkite­htik­il­pailui­hin jne.) kaikille näille on tietysti omat perus­teen­sa. Vähän kuin hölmöläisen tukkikuor­ma hin­nan muo­dos­tu­misen kannal­ta kuitenkin.

    ARA:n kus­tan­nu­so­h­jaus ei kuitenkaan onnek­si ole täysin kateis­sa vaan yrit­tävät pitää annetut hin­tapäätök­set kohtu­uhin­taisi­na nykyiseen vaikeusas­teeseen suhteutettuna. 

    Tästä tavoit­teesta huoli­mat­ta kohteet ovat ker­ta toisen­sa jäl­keen edel­listä kalli­impia ja ajoit­tain ARA:ssa tulee het­kelli­nen kat­to vas­taan — ja kohde ei saa hin­tapäätöstä tar­jouk­si­in perus­tuvil­la hinnoilla.

    Tästä sit­ten lähde­tään käymään lop­ut­to­mia kehit­tämiskier­roksia (raken­nut­ta­ja — kisan voit­tanut urakoit­si­ja) eli tin­kimään ja muut­ta­maan suun­nitelmia neu­vot­te­lut vaa­ti­vat n. 6 kk. 

    Urakkatar­jouk­sen muo­dost­a­mi­nen suo­ma­laisil­la käytän­nöil­lä jos­sa las­ke­taan määrät ja kysytään ennakko­tar­jouk­set mak­saa henkilöstöku­lut huomioiden min 15000 euroa / tarjous.
    Esim. Sak­sas­sa raken­nut­ta­ja lähet­tää valmi­it määräluet­telot jot­ka hinnoitellaan.
    Lisäk­si viit­taa­masi kohteet Helsingis­sä ovat suuria (100 as * kpa 50 m² * 3700 € = 18,5 milj. Kaiken lisäk­si kohteet ovat teknis­es­ti vaa­tivia ja näi­nollen pro­jek­tille tulee vara­ta riit­tävän pätevä tuotanto-organsaatio.
    Mikäli alus­ta­van tarkastelun perus­teel­la näyt­tää että kohteen suju­va käyn­nistymi­nen ei ole toden­näköistä ei kan­na­ta uhra­ta tar­jousku­lui­hin rahaa ja ennenkaikkea varat­tua tuotan­to-organ­isaa­tio­ta ei voi pitää odot­ta­mas­sa jos kohde sat­tuisikin lähtemään tai sit­ten ei.

  49. Osmo Soin­in­vaara:
    Ajoit­tain on ollut. Käsi­tys, että raken­nus­li­ik­keet kuopi­vat her­mostuk­sis­saan maa­ta ja odot­ta­vat vain tont­te­ja, ei oikein pidä paikkaansa. Hin­tasään­nel­tyn tuotan­toon ei tah­do tul­la edes tarjouksia.

    Puhuimme eri asi­as­ta, anteek­si. Tarkoitin sitä, että jos kaupun­ki tar­joaa narun päässä ole­via tont­te­ja (rak­en­tamis­pakko) vapail­la markki­noil­la, onko niil­lä markkinoita.

    Kun sama­han se lop­ul­ta on, raken­netaanko sään­nel­tyä vai sään­telemätön­tä, kun­han rakennetaan.

  50. Suo­ma­laiset melu­alueet ovat eri­laisia kuin muual­la Euroopassa. 

    Varsi­nainen luovu­us näköjään löy­tyy sil­loin, kun pitää kek­siä miten yhtään min­nekään tien, lento­ken­tän tai radan lähelle ei voi rak­en­taa mitäämn ja vas­taavasti ainakaan rato­ja ja raitoteitä ei saa rakentaa.

    Rak­en­teelli­nen meluer­i­tys onnis­tuu ihan hyvin. Sit­ten lie­nee hin­tata­so ja val­in­takysymys mis­sä halu­aa asua.

    Miten ihmeessä Kirkkon­um­melta juna­mat­ka (!) Helsinki­in sadaan kestämään 44 min­u­ut­tia!! Ei mikään ihme, että Helsinki­in on pakko muut­taa, jos työ­matkan halu­aa pitää alle 45 min­uutis­sa suuntaansa.

  51. tpyy­lu­o­ma: Niin siis kun­tien raken­nus­li­ik­keet esimerkik­si on juurikin tuol­laisia, ja juurikin sik­si ollaan sitä mieltä että ne voisi hoitaa tuon yleishyödyl­lisen rakentamisen.

    Eli siis lop­ul­ta ARA:t plus yleishyödyl­liset rak­en­ta­jat ja muut him­melit tun­tu­isi­vat ole­van kovinkin teho­ton tapa hoitaa asiaa.

  52. Val­tion korko­tuk­i­lainat ovat kyl­lä jääneet muutenkin ajas­taan jäl­keen. Omako­ti­a­sumiseen, joka on edelleen ihan järkevä asum­is­muo­to suures­sa osas­sa maa­ta, saa peri­aat­teessa ARA:lta korko­tuk­i­lainan. Lainan ehdot ovat vain järjettömät:
    * brut­to­tu­lo­ra­ja nelilap­siselle per­heelle on pääkaupunkiseudun ulkop­uolel­la 3000 euroa/kk
    * täl­lainen per­he rak­en­taa saa enin­tään 90 neliömetrin omakotitalon.
    * omara­hoi­tu­so­su­us on 20%.
    * tuet­ta­va laina-aika on 12 vuotta.
    * tukea saa 3,8%:n tason ylit­tävän koron maksuun.

    Tosi­a­sia on, että tuol­laisen talon rak­en­t­a­mi­nen mak­saa n. 200 000 euroa. Sitä ei ole mah­dol­lista rak­en­taa niil­lä tuloil­la, joil­la voisi saa­da täl­laisen korkotue­tun lainan.

    On tietysti yksi asia, halu­taanko omis­tusasun­torak­en­tamista tukea. Jos ei halu­ta, pitäisi ARA-rahoi­tus pois­taa lain­säädän­nöstä. Jos halu­taan, pitäisi rajat aset­taa niin, että joku voisi täl­laista tukea saadakin. Nykyi­nen malli on lähin­nä irviku­va sosi­aalipoli­ti­ikas­ta pahim­mil­laan: merk­i­tyk­setön tuki myön­netään hirveän yksi­tyisko­htais­ten ehto­jen perus­teel­la ain­oas­taan niille, joil­la ei ole varaa sitä ottaa vas­taan. Täm­möiset jär­jet­tömyy­det syövät koko hallinnon uskottavuutta.

  53. JTS:
    Ei mikään ihme, että Helsinki­in on pakko muut­taa, jos työ­matkan halu­aa pitää alle 45 min­uutis­sa suuntaansa. 

    No tuo lyhyen keston autu­us ei kyl­lä mitenkään automaat­tis­es­ti ole tulok­se­na siitä Helsinki­in muutosta. 

    Ellei satu asumaan metroase­man vier­essä ja käymään töis­sä rauta­tien­torin reunalla…

  54. JTS ijroit­ti:

    “Miten ihmeessä Kirkkon­um­melta juna­mat­ka (!) Helsinki­in sadaan kestämään 44 min­u­ut­tia!! Ei mikään ihme, että Helsinki­in on pakko muut­taa, jos työ­matkan halu­aa pitää alle 45 min­uutis­sa suuntaansa.”

    Juna pysähtyy hyvin monil­la väliasemil­la. Nopein yhteys eli Y‑juna vie 30 min­u­ut­tia. — Itsel­leni tämä ei ollut ongel­ma. Tulin junaan, istu­uduin. ter­ve­hdin vak­i­tuisek­si tul­lut­ta matka­tove­ria, lääni­hal­li­tusken virkail­i­jaa ja otin kir­jan käteeni. Aika kului nopasti.

  55. <a href=”#comment-.Niin siis kun­tien raken­nus­li­ik­keet esimerkik­si on juurikin tuol­laisia, ja juurikin sik­si ollaan sitä mieltä että ne voisi hoitaa tuon yleishyödyl­lisen rakentamisen.

    Ei muu­ta kuin rekrykon­sult­ti keräämään parhaat voimat koolle ja kas kaupungilla on oma raken­nus­li­ike. Toimin­nan pitäisi olla melkoisen laa­ja että hyödyt oli­si­vat puhet­ta suurem­mat, ATT:n kil­pailut­ta­mat kohteet ovat ollet n. 3500 euroa / asm2 alvillisina.
    Yhtiö voisi tehdä vaikka­pa 200 asun­toa ja tietysti siltä vaikeim­mas­ta päästä kun niihin ei tule niitä tarjouksia.
    Talon rak­en­tamiseen löy­tyy van­ho­jen ref­er­enssien poh­jal­ta hyviä ammat­ti­laisia ja työ­maan poruk­ka onkin aika liikku­vaa oikea palk­ka ja organ­isaa­tio on hel­posti kasas­sa. Tämän ryh­män voi ottaa leas­ing­sopimuk­sel­lakin joltakin projektinjohtokonsultilta.

    Tuon porukan kasaamiseen ja johtamiseen tarvi­taan kont­to­rille työpääl­likkö. Sit­ten urakkalasken­takin on aika tärkeä osa vähin­tään lasken­tapääl­likkö ja mielel­lään kus­tan­nus­lask­i­jakin niin on kak­si kat­so­mas­sa tar­joush­in­taa ja arvioimas­sa toteutusriskejä.
    Toteu­tus­vai­heen han­k­in­toi­hin ja osin lasken­tavai­heessakin sidot­tui­hin panosh­in­toi­hin tarvi­taan han­k­in­toi­hin ammattilainen.
    Taloushallintoon olisi hyvä ottaa joku con­trol­leri valvo­maan ja toisaal­ta voisi johtaa ostoreskistäkin OTO:na.

    Tuol­la volyymil­la olisi alvi­ton liike­vai­h­to 200 as * 55 m² kpa *3500/1.24 = 31 milj/euroa.
    Jos­ta kat­teen ja toimis­ton henkilöstön kiin­tei­den kulu­jen osu­us lie­nee 15 % = 4,65 milliä.

    Kiin­tei­den kulu­jen palkat toimis­tovuokri­neen ja sivuku­luineen lienevät n. 180 ton­nia / hlö / vuosi .
    180 * 5 = 900 ton­nia vuosikulut.
    Kak­si kohdet­ta / vuosi on vähän nafti liike­vai­h­to näille kiin­teille kuluille kuitenkin toimis­tolle vain 2–3 henkilöä on liian vähän tai sit­ten pitäisi johto sitout­taa omis­tamisen kautta.

    Eli 3,5 mil­liä jää sit­ten kapungille säästöä sil­lä edel­ly­tyk­sel­lä että “keltaisil­ta sivuil­ta” rekry­toitu henkilöstö hit­saan­tuu yhteen ja osaa ja halu­aa tehdä yhtä tiukaa kaup­paa ja johtaa työ­maa­ta yhtä tehokkaasti kuin keskisu­uren raken­nus­li­ikeen tai pörssiy­htiön henkilöstö.

    Aikakäsite on häivytet­ty laskel­mas­ta todel­lisu­udessa rak­en­tamis­vai­he kestää 16 kk. ja tämän lisäk­si on vuosi­taku­ut 24 kk kulut­tua valmis­tu­mis­es­ta ja vielä 10-vuotisvastuu.
    Tämä työ­maa­henkilöstö on kuitenkin muut­tu­va kulu jos ei ole pro­jek­tia ei ole kulujakaan.

    Kiin­tei­den kulu­en osalta säästöä saadaan aikaisek­si kas­vat­ta­mal­la tuotan­toa ja nykyisessäkin laskel­mas­sa on oikaistu kun pro­jek­ti kestää yli 12 kk toisaal­ta pitää valmis­tel­la ja laskea tule­van vuo­den kohteita.

    Tuo 3,6 mil­liä / 327 €/asm2 tun­tuu aika näperte­lyltä riskei­hin nähden.
    Säästöä voidaan kas­vat­taa lisäämäl­lä volyymiä tehdään itse 400 asun­toa ja kiin­teät kulut puolittuvat.
    327 euron säästössä pitää huomioi­da että tässä laskel­mas­sa on oletet­tu rak­sali­ik­keen kat­teek­si + kiin­teik­si kuluik­si 7,5+7,5 %.

    Kaupun­gin raken­nus­li­ike­mallia koskevas­sa laske­mas­sani kiin­teät 900 ton­nia on vain 2,9 % liike­vai­h­dos­ta käytän­nössä tämä on urakoin­tili­ikkeil­lä 5–8 %.
    Ja oleel­lista on että tilin­päätösten mukaan raken­nus­li­ikkei­den tulok­set selkeästi alle 10 %. 

    Sil­lä edel­ly­tyk­sel­lä että toim­inta on tehokas­ta on mah­dol­lista saa­da esim. 6 %:n säästö ja jot­ta asial­la olisi merk­i­tys­tä volyy­mi pitäisi olla vähin­tään tuo 30 milj mielu­um­min valmiuk­sia 60 mil­li­in. eli real­isti­nen säästöpotentiaali
    1,8 — 3,6 milj, euroa.

    Noinko­han kannattaa
    Kaupungeil­la ja kun­nil­la on ollut omia raken­nu­sosas­to­ja ja 1980–1990 luvun noususuh­dan­teessa tekivät vaikei­ta urakoi­ta itse ja jois­sakin tapauk­sis­sa oli­vat olleet omis­ta­ji­na osu­uskun­tapo­h­jai­sis­sa rakennusliikkeissä.
    Jotakin ohjau­songelmia niis­sä molem­mis­sa oli kos­ka pitkästi on vai­et­tu hil­jaisik­si urakoiden tulok­set ja organ­i­sa­tio myy­ty liike­toim­intakau­pal­la eteenpäin.

  56. insinööri: Ei muu­ta kuin rekrykon­sult­ti keräämään parhaat voimat koolle ja kas kaupungilla on oma raken­nus­li­ike. Toimin­nan pitäisi olla melkoisen laa­ja että hyödyt oli­si­vat puhet­ta suurem­mat, ATT:n kil­pailut­ta­mat kohteet ovat ollet n. 3500 euroa / asm2 alvillisina.

    Pahoit­te­len huoli­ma­ton­ta kie­lenkäyt­töä, Att on siis tietenkin raken­nut­ta­ja. Mut­ta sain­pa mie­lenki­in­toisen vas­tauk­sen sillä.

    Kun­nan omaa raken­nus­li­iket­tä, vai olisi se sit­ten raken­nus­toi­mi, on muis­taak­seni vasem­mis­tos­ta ehdotel­tu. Idea tuskin on se että se olisi jotenkin sinän­sä tehokkaampi, saat­taa se ollakin ja Helsin­gin mit­takaavas­sa 200 asun­toa vuodessa on aika vähän. Vaan se että kil­pailun puut­teen vuok­si tar­jouk­set on niin kalli­ita, että mitä jos tek­isi vaan omin voimin.

  57. Osmo Soin­in­vaara:
    Ajoit­tain on ollut. Käsi­tys, että raken­nus­li­ik­keet kuopi­vat her­mostuk­sis­saan maa­ta ja odot­ta­vat vain tont­te­ja, ei oikein pidä paikkaansa. Hin­tasään­nel­tyn tuotan­toon ei tah­do tul­la edes tarjouksia. 

    Vaikut­taa kyl­lä siltä, että Helsin­gin seudul­la täy­tyy olla myös jotain mätää raken­nus­li­ikkei­den välisen kil­pailun toimivu­udessa. Mil­laisia kokon­aisuuk­sia näis­sä tar­jouskil­pailuis­sa halu­taan toteutet­ta­van? Ovatko ne liian suuria siten, että poten­ti­aal­isia rak­en­ta­jia on vähän? Vai toimi­iko siel­lä joku raken­nus­li­ikkei­den kartel­li? Vai onko raken­nusalan kap­a­siteet­ti Helsingis­sä jo täyskäytössä ja jostain syys­tä muual­ta Suomes­ta raken­nus­miehet ja raken­nus­li­ik­keet eivät siir­ry sinne parem­pikat­teis­ten pro­jek­tien ääreen?

    Esimerkik­si Oulun seudul­la on paljon pieniä kohtei­ta, joi­ta toteut­taa melkoinen joukko pienehköjä raken­nus­li­ikkeitä. Toki suuretkin yri­tyk­set kaupungis­sa toimi­vat, mut­ta niitäkin on mon­ta (YIT, Skan­s­ka, Raken­nuste­ho, NCC, Peab). Rak­en­ta­jien lisäk­si on myös monia raken­nut­ta­jia (Oulun kaupun­gin Sivak­ka-yhtymä, Sato, VVO, Car­i­tas-säätiö, jne.).

  58. Viherinssi: Tämä – ja kaik­ki muutkin vas­taa­vat kon­stit – toki alen­taa maan myyn­ti­hin­taa, kos­ka speku­loin­ti­aspek­ti jää väli­in. Mut­ta jos myyn­ti­hin­ta uhkaa jäädä liian alhaisek­si, kaupun­ki voi aina itse raken­nut­taa niitä talo­ja ja myy­dä sit­ten asuntoja. 

    Mielestäni tässä ollaan oikeil­la jäljil­lä sylt­tyte­htaalle. Kaupun­ki halu­aa mak­si­moi­da tulon­sa ton­teista, se taas on ris­tiri­idas­sa riit­tävän tar­jon­nan kanssa. Ylläpitämäl­lä niukku­ut­ta ton­teis­sa, saadaan tont­tien hin­nat ja myös ton­tin arvoon sido­tut vuokrat pysymään korkealla.

    Poli­it­ti­nen tah­to asumisen hin­nan järkevöit­tämisek­si siis puut­tuu kuntatasolta.

    Tah­to puut­tuu monil­ta päät­täjiltä myös henkilöko­htaisel­la tasol­la. Koetaan, yleen­sä perus­teet­tomasti, oman asun­non arvon­nousun edis­tävän omaa taloudel­lista tilannetta.

    Myös val­ti­ol­lisel­la tasol­la tah­to puut­tuu. Pelätään pienenkin tar­jon­nan lisäyk­sen ja hin­to­jen laskun johta­van syöksykier­teeseen, jos­sa laske­vat vaku­usar­vot ja niistä seu­raa­vat luot­to­tap­pi­ot aja­vat koko maan kulu­tuk­sen ja talouden kuralle. Tämä pelko voi olla jopa aiheelli­nen, juuri asun­to­jen hin­to­jen rom­ah­dus johti mm. Jenkkien ja Irlan­nin finanssikriiseihin.

    Turhaan siis pohdimme keino­ja, kos­ka ei niitä halu­ta käyttää. 🙂

  59. insinööri:
    Kiin­tei­den kulu­jen palkat toimis­tovuokri­neen ja sivuku­luineen lienevät n. 180 ton­nia / hlö / vuosi .

    Jos tuo hin­tata­so kuvas­taa joidenkin raken­nus­li­ikkei­den todel­lisu­ut­ta Helsingis­sä, niin ei ihme että rak­en­t­a­mi­nen on kallista. Ei tuos­sa ole mitään tolkkua — tytyy olla yli­hin­taiset toim­i­ti­lat ja ylisu­uret palkat suh­teessa työn todel­liseen vaativuuteen.

  60. Erään Helsin­gin asun­to­tuotan­to­toimikun­nas­sa ole­van jäse­nen www-sivuil­la on tästä Kaupun­gin raken­nus­li­ik­keestä tarinaa.

    Eihän siinä mitään mut­ta kaik­ki toteu­tus­riskik­it ovat sit­ten täl­lä yhtiöl­lä ja hel­posti käy niin että kaupun­gin raken­nus­toimen kil­pailukyky hukkaa koko kus­tan­nuse­dun. Tuol­lainen 60–100 miljoo­nan liike­vai­h­to on melkoisen iso ja sitäkin pitäisi jotenkin valvoa ja ohja­ta, sinän­sä Helsin­gin kaupun­ki pystyy kat­ta­maan liike­toim­intariskin rak­en­tamisen virhev­as­tu­ut takuuaikana.

    Tässä tuleeko vai eikö tule tar­jouk­sia keskustelus­sa tulisi huomioi­da se että Raken­nut­ta­jan tulee hakea ARA:lta korko­tukiko­hteessa hyväksyn­tä toteutushinnalle.
    NS osapäätös on kokon­aish­in­ta­laskel­ma jon­ka raken­nuskus­tan­nusten osu­us on muodostettu
    julkisen tar­jouskil­pailun perusteella.

    YM ohjaa ARA:n hyväksymien hin­to­jen maksimitasoa. 

    Jos on oletet­tavaa että lasken­nas­sa ole­va kohde ei mene näi­hin tiedos­sa ole­vi­in neliöhin­toi­hin on täl­lä tietysti vaiku­tus­ta urakoit­si­joiden laskentahalukkuuteen.

  61. Ville: Jos tuo hin­tata­so kuvas­taa joidenkin raken­nus­li­ikkei­den todel­lisu­ut­ta Helsingis­sä, niin ei ihme että rak­en­t­a­mi­nen on kallista. Ei tuos­sa ole mitään tolkkua – tytyy olla yli­hin­taiset toim­i­ti­lat ja ylisu­uret palkat suh­teessa työn todel­liseen vaativuuteen.

    Jätetään sit­ten kaik­ki kiin­tei­den kulu­jen palkat ja toimis­toku­lut pois laskel­mas­ta jos tuo 2,9 % kiin­teitä kulu­ja suh­teessa 60 millin vai­h­toon on liikaa.

    Tuol­loin säästöpo­ten­ti­aali kas­vaisi 900 tuhat­ta euroa ollen parhaas­sa tapauk­ses­sa noin 5 miljoonaa.
    Eli säästö urakkak­il­pailu­jen tulok­seen olisi hie­man alle 10 % urakkasummasta.
    Vaik­ka työ­maal­la olisikin ammat­ti­laisia on han­k­in­to­jen ja talous­lasken­nan sekä pro­jek­tien con­trol­loin­nin ja har­maan talouden tor­jun­nan toteut­ta­mi­nen hie­man haas­tavaa parak­ista käsin.

    Toisaal­ta kaupun­gin talous kestää riskin ja 60 millin vai­h­toa voi pyörit­tää näppituntumalla.

    Tuon säästön 10 % verol­lis­es­ta sum­mas­ta = 370 euroa sen voisi suh­teut­taa vaikka­pa ARA:n taan­noiseen investoin­ti­avus­tuk­seen 15 000 euroa / asun­to eli noin 300 euroa neliö.

    Ja yhtälail­la tuon 370 euron etumerk­ki voi olla negati­ivi­nenkin jos ei mene kuten on las­ket­tu tai työ­maan toteu­tus pettääkin.
    Onnek­si en mak­sa vero­ja Helsinki­in ja nimeltä­mainit­se­ma­ton län­tisen kaupun­gin vuokrat­aloy­htiö on saanut urakkatar­jouk­sia ja tuotan­tokus­tan­nuk­sil­taan edullisia tont­te­ja kaupungilta. 

  62. Hyvä Ode kun olet alku­osas­sa lihavoin­ut lain­o­jen lyhen­nyk­set eli voiton.
    Toinen asia, jos­ta ei ole kun­non selvi­tyk­siä eteeni sat­tunut on se, että tieto­jeni mukaan esim Siil­i­ti­etä asutet­taes­sa suurin vero­tuot­to kaupungille tuli näiltä vuokrataloalueilta.
    Jos ajatel­laan kaupun­gin jo käytössä ole­vaa ja van­hoista taloista vapau­tu­vaa asun­tomäärää, on käsit­tämätön­tä mik­si uusi­in kalli­isi­in asun­toi­hin pitää edelleen vali­ta “kur­jim­mat” asukkaat eikä esim. edel­lytetä sen sijaan työssäkäyn­tiä ja siten ylläpi­de­tään kaupunkien kil­pailu­asetel­maa ja joudu­taan segregaatio-ongelmiin.

  63. insinööri: Eihän siinä mitään mut­ta kaik­ki toteu­tus­riskik­it ovat sit­ten täl­lä yhtiöl­lä ja hel­posti käy niin että kaupun­gin raken­nus­toimen kil­pailukyky hukkaa koko kus­tan­nuse­dun. Tuol­lainen 60–100 miljoo­nan liike­vai­h­to on melkoisen iso ja sitäkin pitäisi jotenkin valvoa ja ohja­ta, sinän­sä Helsin­gin kaupun­ki pystyy kat­ta­maan liike­toim­intariskin rak­en­tamisen virhev­as­tu­ut takuuaikana.

    Ver­tailun vuok­si, Helsin­gin kaupungilla ei ole vaku­u­tuk­sia vaan oma sisäi­nen vahinko­ra­has­to, siitä mak­set­ti­in kai viimek­si Rauta­tien­torin metroase­man vesi­vahinko. Ihan siitä yksinker­tais­es­ta syys­tä että kaupun­ki on niin iso taloudelli­nen yksikkö, että se pystyy kan­ta­maan riskit ihan itse.

  64. Viherinssi:Sekä sosi­aalisen vas­tu­ullisu­u­den että koko alueen kehit­tämisen nimis­sä kuitenkin kun­tien pitää huole­htia siitä, että vähä­varaisil­lakin on mah­dol­lisu­us asua alueella. 

    Hyvä että Helsingis­sä on intoa pitää huol­ta köy­him­mistäkin, mut­ta tämä ei tai­da kuitenkaan kuu­lua viral­lis­es­ti kun­tien velvol­lisuuk­si­in. No, osin kyl­lä, mut­ta kai vain “oikeasti hädä­nalais­ten” aut­tamisek­si. Ei Savukoskel­lakaan ole velvol­lisu­ut­ta tukea köy­hiä asukkaitaan niin, että he voisi­vat asua paikkakun­nal­la. Aika kevyesti hei­dän olete­taan lähtevän muualle työn perässä, jos tulot eivä riitä elämiseen Savukoskel­la. Ja tois­es­ta suun­nas­ta, aiem­mis­sa keskusteluis­sa käytin esimerkkinä Kask­isaar­ta. Pitäisikö yhteiskun­nan varmista, että köy­him­mätkin voivat asua Kask­isa­res­sa? Helsin­ki on samal­la tavl­la kallis paik­ka, ja köy­hien asut­ta­mi­nen voi käy­dä kalli­ik­si. Hyvä siis, että Helsin­ki tekee näin, mut­ta sen velvol­lisu­udet ovat kai vähäisem­mät kuin hapo­jen vuokra-asun­to­jen kaavoit­ta­mi­nen joka kaupungi­nosaan. Helsin­ki toimii aisas­sa oma-aloit­teis­es­ti. Muut seudun kun­nat eivät kai tee väärin nou­dat­taes­saan hie­man eri­laista poli­ti­ikkaa, eikä niitä sksi voi moit­tia eroista Helsin­gin val­it­se­maan lin­jaan. Jos poli­ti­ikkaa halu­taan muut­taa, kai pitää säätää jotain uut­ta val­tion tasolla.

    Tietysti voidaan hyväksyä se, että alueet saman työssäkäyn­tialueen sisäl­läkin ovat erilaisia. 

    Tur­vataan yhdessä sovi­tut perusedel­ly­tyk­set kaikille, ja annetaan kun­tien kehit­tää omia ratkaisu­jaan noiden sään­nösten puitteissa.

    Ihan hyvä aja­tus, mut­ta saako sen viivan vetää vaik­ka Munkkiniemen, Jol­lak­sen tai Pak­i­lan ympärille? Uskoisin, että näi­den aluei­den asukkaat ihan mielel­lään perus­taisi­vat omat kun­tansa, joiden sisälle ei raken­net­taisi enää yhtään mitään, ja jon­ka kun­nal­lisvero pysyy maltillisena. 

    Min­un puolestani voisimme sal­lia myös kun­tien jakau­tu­misen, asukkaiden halun mukaan. Tästä ei seu­raa noi­ta ongelmia, jos pidämme kun­tien rahoi­tus­mall­in sen ver­ran oikeu­den­mukaise­na, että rikkaat kun­nat eivät saa kohtu­u­ton­ta etua rikkaista asukkaistaan, tai kohtu­u­ton­ta hait­taa köy­histä asukkaistaan (perus­palvelu­iden tuot­ta­mi­nen makssa saman ver­ran molem­mille ryh­mille, joten niiden toteut­tamisen osalta tasara­ha voisi olla hyvä).

  65. Juho Laatu: Muuten aika lail­la samaa mieltä kir­joituk­ses­ta, mut­ta ei fir­mo­ja voi kut­sua hyeenoitk­si sik­si, että ne etsivät kan­nat­tavia raken­nusko­htei­ta. Tarvi­taan vähän enem­män todis­tei­ta tai edes väit­teitä ennen tuol­laisia ilmaisuja. 

    Hah! Et sit­ten ole vaivaan­tunut luke­maan raken­nusy­htiöi­den tilin­päätök­siä koskaan?

    Sieltä voi suo­raan lukea että net­tovoit­to (ei siis kate) on 40% liike­vai­h­dos­ta jokaisel­la suurel­la raken­nusy­htiöl­lä ja se tarkoit­taa suomek­si sitä, että raken­net­tu­jen talo­jen raken­nuskus­tan­nusten ja myyn­ti­hin­nan välis­sä on vähin­tään 100% kate.

    Se on täysin pätevä syy nimit­tää täl­läistä yri­tys­tä hyeenaksi: Varaste­taan köy­hältä pankin ja kaupunkisu­un­nit­teli­jan avus­tuk­sel­la kaik­ki mitä voidaan.

    Aivan ilmi­selvää kun on että raken­nuskus­tan­nuk­sil­la ja hin­nal­la _ei ole mitään yhteyttä_.

    Tämä on siis julkises­ti doku­men­toitu fak­ta. Ei tarvitse kuin etsiä ja lukea.

  66. Tuomas__:

    Hah! Et sit­ten ole vaivaan­tunut luke­maan raken­nusy­htiöi­den tilin­päätök­siä koskaan?
    Sieltä voi suo­raan lukea että net­tovoit­to (ei siis kate) on 40% liike­vai­h­dos­ta jokaisel­la suurel­la rakennusyhtiöllä

    No ei se nyt ihan niin hyvää bisnestä kuitenkaan ole, kat­soin nyt huvikseni YIT:n (suurin suo­ma­lai­sista raken­nusy­htiöistä) tilin­päätök­ses­tä liikevoiton (pros­ent­tia liikevaihdosta):
    2012: 5,3%
    2011: 5,3%
    2010: 6,0%

  67. Tuomas__: Hah! Et sit­ten ole vaivaan­tunut luke­maan raken­nusy­htiöi­den tilin­päätök­siä koskaan?Sieltä voi suo­raan lukea että net­tovoit­to (ei siis kate) on 40% liike­vai­h­dos­ta jokaisel­la suurel­la raken­nusy­htiöl­lä ja se tarkoit­taa suomek­si sitä, että raken­net­tu­jen talo­jen raken­nuskus­tan­nusten ja myyn­ti­hin­nan välis­sä on vähin­tään 100% kate.P>Tämä on siis julkises­ti doku­men­toitu fak­ta. Ei tarvitse kuin etsiä ja lukea.

    Vilka­isin skan­s­ka oy:n sivu­ja ja siel­lä näyt­ti siltä että liikevoit­to vuon­na 2012 oli 2,6% liike­vai­h­dos­ta. Vuon­na 2011 se oli ‑2,0%

    Eli voitko vähän avata.…

  68. Vas­taavasti Lem­minkäisel­lä tilikau­den 2012 tulos on 1,9% liike­vai­h­dos­ta. Talon­rak­en­tamis-toim­into­jen liikevoit­to oli 2,9% liikevaihdosta.

Vastaa käyttäjälle Osmo Soininvaara Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.