Vaaliohjelmaani: Sosiaalisen asuntotuotannon rahoitus

Eri tahot yrit­tävät kek­siä kaiken­laisia taloudel­lisia silmänkään­tötemp­pu­ja sosi­aalisen asun­to­tuotan­non rahoit­tamisek­si. Niille yhteistä on aja­tus, että rahoit­ta­van tahon pitäisi päästä jotenkin hyö­tymään val­lit­sev­as­ta asun­top­u­las­ta ja tästä seu­raavas­ta markki­navuokrien korkeas­ta tasos­ta. Tästä palkin­nok­si ne antaisi­vat asun­not vähäk­si aikaa vuokralle vähän edullisem­paan hintaan.

Kokoomuk­sen ja raken­nus­te­ol­lisu­u­den aja­ma välimuo­toma­lli tarkoit­taa, että sijoit­ta­ja saa yhteiskun­nan sub­ven­tion asun­non lainalle ja kunnal­ta edullisen ton­tin, jos asun­to sitoutuu pitämään asun­non vuokra-asun­tokäytössä 5–10 vuot­ta. Sen jäl­keen sen voi pan­na lihoik­si. Sijoite­tulle pääo­ma­lle tulee täl­laises­sa melkoisen hyvä tuotto.

Vaku­u­tusy­htiöt ovat valmi­it rahoit­ta­maan vuokra-asun­to­jen tuotan­toa vähän saman­laisin ehdoin. Ymmär­rän vaku­u­tusy­htiöi­den huolen siitä, miten ne voisi­vat saa­da tuot­toa pääo­ma­lleen, mut­ta tässä mallis­sa vuokralaiset tuk­i­si­vat eläke­vaku­u­tus­ta eivätkä eläke­vaku­u­tusy­htiöt vuokralaisia. Eläke­vaku­u­tusy­htiöt havit­tel­e­vat pääo­ma­lleen viiden pros­entin reaal­i­tuot­toa, mikä kol­men pros­entin inflaa­tion val­lites­sa tarkoit­taa siis kahdek­san pros­entin nimel­lisko­rkoa sijoite­tulle pääo­ma­lle. Rahaa saa markki­noil­ta huo­mat­tavasti halvem­mal­la ja käytän­nössä rajattomasti.

Emme tarvitse sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon mitään siiv­el­läeläjiä. Asun­to­ja tarvi­taan vain kasvukeskuk­sis­sa, jois­sa voi olla melko var­ma niiden arvon säi­lymis­es­tä. Sik­si sosi­aalisen asun­tokan­nan omis­ta­jak­si sopii parhait­en kun­ta tai use­am­man kun­nan muo­dosta­ma yhteen­li­it­tymä. Rahoi­tus otet­takoon markki­noil­ta kun­nan takaa­mana. Näin korko saadaan pysymään matalana.

Nyt rahaa saa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la. Entä jos korot myöhem­min nou­se­vat selvästi? Kiin­nitet­täköön kiin­teistöy­htiöi­den raken­nus­lainas­taan mak­samien korko­jen ja lyhen­nys­ten sum­ma sopi­valle tasolle, vaikka­pa neljään pros­ent­ti­in vuodessa ja sidot­takoon tämä sum­ma hin­tain­dek­si­in. Sil­loin rasitus jakau­tuu tasais­es­ti yli raken­nuk­sen elinajan.

Voidaan tietysti kysytä, tarvi­taanko edullis­ten vuokra-asun­to­jen tuot­tamisek­si rak­en­taa eril­lisiä talo­ja pien­i­t­u­loisille. Voisiko näitä yksinker­tais­es­ti ostaa hajaute­tusti ihan taval­li­sista asun­to-osakey­htiöistä? Täl­löin voisi myös ajatel­la, että asukas saisi lunas­tu­soikeu­den asuntoonsa.

Helsin­gin ei tule antaa yhtään tont­tia yleishyödyl­lisille raken­nut­ta­jille, elleivät nämä sitoudu siihen, etteivät ne har­joi­ta vuokrien ”tasaus­ta” kun­nan rajan yli siten, että otta­vat Helsingis­sä markki­navuokraa ja sub­ven­toi­vat täl­lä ennestään matalia vuokria siel­lä, mis­sä vuokra-asun­noille ei ole kysyntää.

 

61 vastausta artikkeliin “Vaaliohjelmaani: Sosiaalisen asuntotuotannon rahoitus”

  1. Eli ongel­man ydin on epäter­ve asun­torak­en­tamisen pääomi­tus Suomes­sa. Ennen sotia tarvit­si­ja pääomit­ti myös vuokra-asun­to­tuotan­non. Nyt val­tio ja kun­nat sekoil­e­vat markki­noil­la aiheut­taen vain hin­to­jen nousua. Sosi­aa­li­nen asun­to­tuotan­to siinä mielessä kuin sen nyt ymmär­rämme, pitää yksinker­tais­es­ti lopettaa.

    Myös muut asumisen tuet, kuten korko­tu­ki omis­tusasun­noille, pitää saa­da pois päiväjärjestyk­ses­tä. Kukaan ei voita korkotues­sakaan, kos­ka tutk­i­tusti kaik­ki asun­toi­hin liit­tyvät tuet val­u­vat suo­raan hintoihin.

  2. Helsin­gin kaupun­ki halu­aa tar­jo­ta hal­paa sosi­aal­ista asum­ista ja samaan aikaan pitää kaupun­gin statuk­sen / asun­to­jen hin­nat korkeal­la. Kokeil­lut yhtälöt ovat ehkä olleet liian vaikei­ta, jos kaupun­ki on aiem­min sor­tunut hölmöi­hin sopimuk­si­in (ml. Hitas).

    Yksinker­tainen ja sik­si toimi­va ratkaisu olisi se, että kaupun­ki rak­en­taisi nuo sosi­aaliset asun­not itse ja vuokraisi niitä sopi­vak­si kat­so­ma­l­laan hin­nal­la. (Jos asukkai­ta halu­taan sekoit­taa, nii­in laite­taan iso osa raken­ne­tu­ista osakkeista myyn­ti­in vapaille markkinoille.)

    Jos kaavoituk­ses­sa, rak­en­tamises­sa ja vuokraamises­sa on var­mo­ja voit­to­ja tar­joil­la, kaupun­gin kan­nat­taa pitää ne itse, eikä lahjoit­taa yri­tyk­sille tai asun­to­jen osta­jille. Omas­sa omis­tuk­ses­sa vuokrienkin tasaus onnis­tu­isi halu­tul­la taval­la. Jos pitää narut omis­sa käsis­sä, ei tule edes tarvet­ta yrit­tää viritel­lä sopimuk­sia sel­l­aisik­si, että lahjoituk­set saa­neet yri­tyk­set tai yksilöt eivät pysty­isi pelaile­maan raho­ja muualle kuin Helsin­gin suun­nit­tele­man asun­topoli­ti­ikan tukemiseen.

  3. OS: “Voidaan tietysti kysytä, tarvi­taanko edullis­ten vuokra-asun­to­jen tuot­tamisek­si rak­en­taa eril­lisiä talo­ja pien­i­t­u­loisille. Voisiko näitä yksinker­tais­es­ti ostaa hajaute­tusti ihan taval­li­sista asunto-osakeyhtiöistä?”
    Hyvä idea. Taval­lisel­la keski­t­u­loisel­la veron­mak­sa­jal­la ei ole varaa ostaa uut­ta hyväkun­toista asun­toa Helsinkistä hyväl­lä sijain­nil­la. Mik­si siihen pitäisi sit­ten olla oikeus yhteiskun­nan tukien varas­sa eläväl­lä? Sit­ten vielä ihme­tel­lään Hal­la-ahon suosiota.

  4. Tässä ei ole mainit­tu sosi­aalisen asun­to­tuotan­non mie­lenki­in­toista eri­ty­ispi­ir­ret­tä. Vuokralainen mak­saa lainara­hoil­la raken­netun talon lainan lyhen­nyk­set ja korot. Eli 20–30 vuo­den kulues­sa asun­non rakennuttaja/omistaja saa melkoisen omaisu­us­mas­san velat­tomana hallintaansa ilman, että on mak­sanut siitä itse mitään. 

    Joskus jää mieti­tyt­tämään pitääkö tuon lainan lyhennykset+korot päälle vielä saa­da inflaa­tioko­r­jat­tu lisä­tuot­to. Kuten edel­lä kir­joituk­ses­sa mainit­tu 8%.

    Tuo­ta 3% inflaa­ti­olisää tuot­to­laskelmis­sa hiukan kum­mek­sun. Eikö asun­to­jen enää kat­so­takaan säi­lyt­tävän reaaliar­voaan kuten aikaisem­min? Vai lask­isiko asun­non reaaliar­vo arvo inflaa­tion tahdis­sa ja sekin pitäisi sik­si rokot­taa vuokralaisil­ta? Myyjän markki­noil­la, jol­laiset vuokra-asun­tomarkki­nat pääkaupunkiseudul­la tun­tu­vat ole­van tuo on ehkä mahdollista.

  5. Asi­aa, kuten aina.
    Lisäk­si sosi­aaliseen tarkoituk­seen raken­netun asun­non pitämi­nen vuokrakäytössä 5–10 vuot­ta olisi aivan nau­ret­ta­va sys­tee­mi. Vuo­ral­la, sosi­aalis­es­ti tuet­tunakin, asumisen tulisi olla var­teenotet­ta­va, jatku­vu­u­den takaa­va asum­is­muo­to, jos­sa muut­to­tarve syn­tyy vas­ta oman elin­ta­son nousus­ta. Sosi­aal­is­ten vuo­ra-asun­to­jen tulisikin pysyä sel­l­aisi­na aina. Hajautet­tu kun­nan omis­ta­ma malli voisi toimia seg­re­gaa­tion ehkäisyn näkökul­mas­ta hyvin. Yleis­es­ti tarvi­taan toimi­vat vuokra-asun­tomarkki­nat, jol­loin kun­nan vuokra-asun­to­jen sosi­aa­li­nen aspek­ti ei tulisi niin silmi­in­pistäväk­si. Lisäk­si pienet vuokra-asun­tomarkki­nat ja asun­to­tar­jon­nan niukku­us ovat johta­neet tilanteeseen jos­sa vuokra-asun­nolle odote­taan vuodessa mak­si­maal­ista pääo­man tuot­toa. Asun­tokan­nan tulisi olla omis­ta­jalleen ns. his­taasti tuot­tavaa mut­ta var­maa pääo­maa, jos­sa 20–30%:n osu­us nyky­i­sistä tuot­to-odotuk­sista eli 2 pros­entin vuo­tu­inen tuot­to pääo­ma­lle olisi riit­tävä. Nykyi­nen vapail­la markki­noil­la ole­vien asun­to­jen tuot­to-odotushan tarkoit­taa, että jokaisen joka suinkin saa pank­in­ta lainaa, kan­nat­taa itse ostaa asun­ton­sa, eikä mak­saa sijoit­ta­jan lainan korko­ja hyö­tymät­tä siitä itse mitenkään. Täl­lainen tilanne on jär­jetön ja kestämätön.

  6. Kalle:
    ‘snip’
    Kukaan ei voita korkotues­sakaan, kos­ka tutk­i­tusti kaik­ki asun­toi­hin liit­tyvät tuet val­u­vat suo­raan hintoihin.

    Jaa, eikös juuri siitä tule voittoa?

  7. Osmo: “Helsin­gin ei tule antaa yhtään tont­tia yleishyödyl­lisille raken­nut­ta­jille, elleivät nämä sitoudu…”

    Mitähän nämä ns. yleishyödyl­liset rak­en­ta­jat oikeasti ovat? Ilmeis­es­ti sel­l­aisia kuin kuu­luisa Nuorisosäätiö, kovaa bisnestä tehdään hyvän­tekeväisyy­den nimis­sä, mut­ta hyvää tehdään aivan muulle kuin nimel­liselle kohderyhmälle.
    Helsin­ki on sen ver­ran suuri organ­isaa­tio, että voi hoitaa koko sosi­aalisen asun­to­tuotan­non ihan itse: suun­nit­telu, rak­en­t­a­mi­nen, vuokraus — ilman välikäsiä hom­ma pysyy hanskassa.
    Sitoumuk­set ovat papere­i­ta pape­rien joukossa.

  8. Joskus olen ihme­tel­lyt, mik­si kun­nat eivät juurikaan myy markki­nahin­taisia tont­te­ja vaan omakoti­ton­tit menevät sosi­aal­isil­la perusteil­la — vas­taus köy­hänkin pitää saa­da mah­dol­lis­usu. No, ilmeis­esi siinä joku vaurastuu.

    Kun­tien var­maan pitäisi kek­siä tapa ryhdis­täy­tyä asun­to­totan­nos­saan siis raken­nuittmises­sa. Per­in­teiesti kun­tien tämä puoli on ollut umpi polit­tisil­la nim­i­tyk­sil­lä ei ehkä pätev­in­tä joukkoa ja lisäk­si kokoa­jan liikkunut lähel­lä kor­rup­tio­ta enem­män kun kun­ta­lais­ten etua.

    Tässä onkin tämän kun­ta­mallin ongel­ma — kuka on asi­akas, jolle tehdään asuntoja?

    Ehkä myös on hyvä myön­tää, että tarvi­taan mon­laista rak­en­tamista niin sun­not­tomien asun­toloik­si kuin ikään­tyvien asun­noik­si enem­män kuin yksioikoista ele­ment­tio­hjel­man mukaista 30 vuo­den kuntakerrostaloa.

  9. Kan­nate­taan.

    Kokoomuk­sel­la on kum­malli­nen ide­ologi­nen jumi kaik­keen kun­nan- ja val­tion­hoitoon liit­tyvis­sä asiois­sa. Ei pystytä ymmärtämään, että kun­tia pitäisi ajaa kun­nan asukkaiden etu­ja, eikä kupa­ta kun­nil­ta rahaa yrityksille. 

    Jos kun­nan näkee isona yri­tyspuis­tona joka tar­joaa kun­ta­laisille ja yri­tyk­sille infra­struk­tu­uri­palvelui­ta, Oden ideat ovat juuri sitä bis­ne­sosaamista mitä kokoomus aina väit­tää edustavansa. 

    Halvem­mat vuokrat näkyvät lop­ul­ta pienemp­inä asumiskus­tan­nuksi­na ja paine palkko­jen nousu­un Helsingis­sä helpot­taa. Pääkaupunkiseu­tu tar­joaa yri­tyk­sille ja yrit­tämiselle val­tavasti etu­ja ver­rat­tuna muuhun suomeen kun­han hin­tata­so vain saadaan pidet­tyä kuris­sa ja työn­tek­i­jät löytävät asuntoja.

  10. Kalle:
    Kukaan ei voita korkotues­sakaan, kos­ka tutk­i­tusti kaik­ki asun­toi­hin liit­tyvät tuet val­u­vat suo­raan hintoihin. 

    Siinä voit­ta­vat asun­to­ja omis­ta­vat ja häviäjinä ovat vuokralaiset.

  11. GranpaIg­or: …Eikö asun­to­jen enää kat­so­takaan säi­lyt­tävän reaaliar­voaan kuten aikaisemmin…

    Toiv­ot­tavasti ei tuol­laista virheel­listä perustet­ta käytetä. Nyky­is­ten talo­jen run­got on tehty niin lyhytelinkaarisil­la tekni­ikoil­la, että arvon säi­lymi­nen lasken­ta­pe­rus­teena antaa pahasti mus­tan­pekan käteen. 😀

  12. JTS:
    Joskus olen ihme­tel­lyt, mik­si kun­nat eivät juurikaan myy markki­nahin­taisia tont­te­ja vaan omakoti­ton­tit menevät sosi­aal­isil­la perusteil­la – vas­taus köy­hänkin pitää saa­da mah­dol­lisu­us. No, ilmeis­esi siinä joku vaurastuu.
    ‘snip’

    Ihme­tel­lä sitä sopi­ikin, kun sitä ei oikeasti tapah­du. Mikähän kun­ta jakaa ton­tit sosi­aal­isin perustein, ei ainakaan mikään niistä, jot­ka minä tun­nen — no, jaa… vara­ton olympiavoit­ta­ja voi tosi­aan ton­tin saada.
    Toki eräät kun­nat houkut­tel­e­vat uusia asukkai­ta läh­es nol­lahin­taisil­la ton­teil­la, mut­ta ne ovat alueil­la, joil­la ei juuri halu­ta asua.

  13. Asun­to­jen hin­nois­sa on ongel­mana kaavoite­tun maan pula ja osin raken­nusy­htiöi­den oli­gop­o­li. Jos kaupun­ki halu­aisi toimia markki­na­t­alout­ta hyö­dyn­täen, se voisi men­nä näin:

    1. Kaupun­gin oma ATT kil­pailee kovan rahan tuotan­nos­sa mui­ta raken­nusy­htiöitä vas­taan kohtu­ullisel­la kat­teel­la (= rahaa kaupungille, ei ylimääräisiä voit­to­ja muille rakentajille).

    2. Kaupun­ki ostaa tai vuokraa vuokra-asun­ton­sa vapail­ta markki­noil­ta sosi­aalis­es­ti ja taloudel­lis­es­ti järkeviltä alueilta.

    3. Kaupun­ki vuokraa ja myy asun­to­ja myös vapaille markki­noille sil­loin, kun se on aluer­ak­en­teel­lis­es­ti ja taloudel­lis­es­ti järkevää.

    4. Kaupun­ki huole­htii siitä, että kaavoitet­tua maa­ta on tarjolla.

    5. Kaavoite­tun mut­ta rak­en­ta­mat­toman maan kiin­teistövero nos­te­taan tasolle, jos­sa se ylit­tää arvonnousun.

    6. Hitas, tont­tiarpa­jaiset ja muut vas­taa­vat arvon­taan perus­tu­vat sys­teemit hävitetään (= ne tuot­ta­vat etu­ja har­voille ja tekevät epätasa-arvoa).

    Täl­löin kaupungilla ei olisi tavanomaista hin­tat­uet­tua sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa uud­is­tuotan­tona vält­tämät­tä lainkaan. ATT:nkin tekemät talot myytäisi­in mah­dol­lisim­man kovaan hin­taan, jol­loin kaupun­ki saisi niistä rahaa tukea sosi­aal­ista asumista.

    Tämän jäl­keen ei enää olisi mitään kam­mot­tu­ja kaupun­gin vuokrat­alo­ja. Aluei­den välisiä ero­ja saataisi­in tasat­tua. Enti­sistä vuokrat­aloista saataisi­in toden­näköis­es­ti kohtu­uhin­taisia omistusasuntoja.

    Jär­jeste­ly lisäisi kaupun­gin tulo­ja (myyn­tivoitot, kiin­teistöverot, mah­dol­liset vuokrat­u­lot). Julk­ista tuki­ra­haa käytet­täisi­in vain vuokra-asumisen tukemiseen ja aluei­den slum­mi­u­tu­misen ehkäisemiseen. Raho­jen pitäisi riit­tää huo­mat­tavasti nyky­istä paremmin.

    Jär­jestelmässä olisi tilaa myös kau­pal­lisille toim­i­joille, jos ne pystyvät hoita­maan hom­man kaupunkia tehokkaammin.

  14. Raimo K: kuu­luisa Nuorisosäätiö, kovaa bisnestä tehdään hyvän­tekeväisyy­den nimis­sä, mut­ta hyvää tehdään aivan muulle kuin nimel­liselle kohderyhmälle.

    Tähän pitää protestoi­da sen ver­ran, että tiedän nuorisoa, joka on saanut Nuorisosäätiöltä oikein main­ion vuokrakäm­pän, ja melko edullis­es­ti. Ihan niin kuin säätiön nimelli­nen tarkoi­tus onkin.

  15. Andy: . Asun­tokan­nan tulisi olla omis­ta­jalleen ns. his­taasti tuot­tavaa mut­ta var­maa pääo­maa, jos­sa 20–30%:n osu­us nyky­i­sistä tuot­to-odotuk­sista eli 2 pros­entin vuo­tu­inen tuot­to pääo­ma­lle olisi riittävä. 

    Jot­ta asia jotenkin hah­mot­tuisi yksi­tyisen vuokranan­ta­jan kannal­ta, niin ehkä kan­nat­taa vähän laskea. Laskel­man kohteena on 200 000 euron asun­to, jol­la on 55 m² pinta-alaa.

    Jos käm­pän reaaliar­vo pysyy paikallaan, asun­nos­ta pitää vuokralaiselta saa­da yhtiö­vastike, kor­jausku­lut (perusko­r­jaus ja pienem­pi remp­paami­nen), tyhjänäoloa­jan kor­vaus ja vähän työpalkkaa.

    Asun­non kaik­ki ylläpi­to mak­saa noin 10 €/m2 karkeana arviona. Tyhjänäoloaikaa on asun­nos­ta riip­puen enem­män tai vähem­män, mut­ta käytän­nössä siihen saa laskea ehkä 5 %. Sit­ten vähän vaivan­palkkaa työmäärästä päälle, niin nol­lata­so on 12 €/m2, ts. 660 €/kk.

    Tämä siis sijoituk­sen reaalisel­la nol­latuo­tol­la. Tilanteesta riip­puen verot­ta­ja voi vielä vähän halu­ta lisää, kos­ka tule­vi­in kor­jauk­si­in varautu­mi­nen ei ihan hel­posti mene vähennyksenä.

    Jos sijoituk­selle sit­ten halu­aa reaalis­es­ti 2 % tuot­toa, siitä tulee 4000 euroa lisää vuodessa, joten vuokra onkin hyvin lähel­lä 1000 €/kk. Tuokin tuot­to on aika mata­la riski­ta­soon nähden.

    Jos vuokra-asun­not oli­si­vat oikeasti lois­ta­va sijoi­tus, niitä olisi paljon enem­män. Nyt niitä on sen ver­ran, että hin­tata­so pysyy mui­hin vas­taavi­in sijoituk­si­in näh­den järkevänä. Tosin pääo­mat­ulovero­jen pro­gres­sio­por­ras tekee vuokra-asun­noista aikaisem­paa hie­man huonom­pia sijoi­tusko­htei­ta, kos­ka myyn­ti­ta­pah­tu­ma voi viedä osan tuo­toista ylem­mälle veroportaalle.

    Toinen jut­tu on se, että näille yleishyödyl­lisille vuokra-asun­not voivat olla kovinkin kan­nat­tavia, kos­ka pelisään­nöt poikkea­vat markki­na­t­aloud­es­ta. Ei pitäisi.

  16. Viherinssi: …Jos vuokra-asun­not oli­si­vat oikeasti lois­ta­va sijoi­tus, niitä olisi paljon enemmän… 

    Ja yhtälön ongel­ma on pääo­mavero­tus. Vero­tus­ta tehdään ide­ol­o­gisin (por­vari on ros­vo) perustein ymmärtämät­tä kokon­aisu­ut­ta. On ole­mas­sa help­po tapa laskea vuokra-asun­to­jen hin­to­ja! Ei tarvi­ta muu­ta kuin per­in­töveron pois­to, niin hin­tata­so korjaantuu.

    Ongel­ma ratkais­us­sa vain on, että poli­itikko­ja lähel­lä ole­vat insti­tu­tion­aaliset sijoit­ta­jat saa­vat kil­pail­i­joi­ta eikä se suo­ma­laises­sa yhteiskun­nas­sa ole hyväksyt­tävää??? 😉 Suomes­sa asun­to­tuotan­to ja siten myös vuokra-asun­not ovat sotien jäl­keen olleet epäter­veel­lä poh­jal­la. Val­tio ja kun­nat ovat sekoilleet markki­noil­la aiheut­taen vain hin­to­jen kohoamista.

    1. Vuyokra-asu­to­ja tulee lisää tekemäl­lä vuokrat­u­lo verot­tomak­si. Sitä edel­lyt­tää myös ver­po­tuk­sen neu­traal­isu­us, kos­ka asun­to­tu­lo on vero­ton­ta. Näin on tehty Belgiassa.

  17. JTS:
    Joskus olen ihme­tel­lyt, mik­si kun­nat eivät juurikaan myy markki­nahin­taisia tont­te­ja vaan omakoti­ton­tit menevät sosi­aal­isil­la perusteil­la – vas­taus köy­hänkin pitää saa­da mah­dol­lis­usu. No, ilmeis­esi siinä joku vaurastuu.

    Keskustel­lessani ihmis­ten kanssa olen tul­lut siihen lop­putu­lok­seen, että yleis­es­ti ajtel­laan, että tont­tien ali­hin­taan arpomi­nen on parem­pi vai­h­toe­hto kuin markki­nahin­ta. Jotenkin aja­tus menee niin, että köy­häl­läkin (sic!) pitää olla mah­dol­lisu­us rak­en­taa 200 000 euron omakoti­ta­lo, eikä tähän kuvioon sovi enää täysin markki­nahin­tainen tontti.

  18. Mitä enem­mäm pide­tään kaavoitusmonopolia,säädellään, verote­taan ja kytätään, sitä vähem­män tulee kaiken sort­tisia asuntoja.

    1. On kokeil­tu myös sitäkin, ettei kun­ta käytä kaavoitus­mo­nop­o­lia vaan antaa alueen aluer­ak­en­ta­jalle raken­net­tavak­si ja suun­niteltavak­si. Ei tul­lut hyvää.

  19. Osmo Soin­in­vaara:
    Vuokra-asu­to­ja tulee lisää tekemäl­lä vuokrat­u­lo verot­tomak­si. Sitä edel­lyt­tää myös vero­tuk­sen neu­traal­isu­us, kos­ka asun­to­tu­lo on vero­ton­ta. Näin on tehty Belgiassa.

    Asun­to­tu­lo on vero­ton­ta sik­si, että sitä ei oikeasti ole ole­mas­sa. Ei Bel­gias­sakaan. Jos olisi, toki siitä vero pidätettäisiin.

    Vuokrat­u­lon verot­to­muus taas merk­it­sisi tietyn pääo­mat­u­lon verot­to­muut­ta ja sitä on aika vaikea jär­jel­lis­es­ti perustel­la. On henkilöitä, joil­la on kym­meniä, jopa sato­ja vuokra-asun­to­ja, mik­si juuri niistä saata­va pääo­mat­u­lo olisi verotonta?

    1. Raimo K
      Jos Vir­tasel­la ja Lah­tisel­la on täs­mälleen saman­laiset asun­not ja he asu­vat vuokral­la tois­t­en­sa asun­nois­sa, asum­istapah­tu­ma syn­nyt­tää verotet­tavaa tuloa molem­mille, mut­ta jos he muut­ta­vat omi­in asun­toi­hin­sa, verotet­tavaa tuloa ei ole. Tästä saa neu­traalin joko vapaut­ta­mal­la vuokrat­u­lon veros­ta tai verot­ta­mal­la lasken­nal­lista vuokraa oms­ta asun­nos­ta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

  20. Kalle: Ja yhtälön ongel­ma on pääo­mavero­tus. Vero­tus­ta tehdään ide­ol­o­gisin (por­vari on ros­vo) perustein ymmärtämät­tä kokon­aisu­ut­ta. On ole­mas­sa help­po tapa laskea vuokra-asun­to­jen hin­to­ja! Ei tarvi­ta muu­ta kuin per­in­töveron pois­to, niin hin­tata­so korjaantuu.

    No höpöhöpö sen­tään­sä. En minä ainakaan vuokraisi per­in­tönä saat­ua asun­toa yhtään halvem­mal­la tai kalli­im­mal­la sen mukaan, minkälainen per­in­tövero sieltä räp­sähtää mak­set­tavak­si. Kyl­lä vuokrat määräy­tyvät ihan markki­noiden mukaan eikä markki­nahin­taan kyl­lä per­in­tövero vaikuta. 

    Jos per­in­tövero on saa­jalleen liian korkea, niin kämp­pä menee myyn­ti­in, mut­ta ei asun­to sil­lä katoa vaan yksinker­tais­es­ti vain vai­h­taa omis­ta­jaa. Minä väit­täisin että nol­laper­in­tövero piekem­minkin johtaa päin­vas­toin siihen, että pienen vuokratuo­ton asun­to­ja ei real­isoi­da niin nopeasti ja asun­not pikem­minkin jäävät sik­si vajaakäyt­töön ts. asun­to-ongel­ma vain pahenisi kun perikun­nil­la ei olisi niin suur­ta intoa real­isoi­da omistuksiaan.

    Kat­sokaa Oulus­ta mallia. Oulu taitaa jär­jestelmäl­lis­es­ti pakkol­u­nas­taa maat, jos ei niitä vapaae­htois­es­ti kaupungille myy ja vas­ta sit­ten kaavoit­taa. Itse olen pata­mus­ta kap­i­tal­isti, mut­ta jos maan­omis­ta­ja ei ole itse tehnyt mitään sen hyväk­si että maan arvo nousee, niin sil­loin se arvon­lisä ei kuu­lu maanomistajalle.

  21. Osmo Soin­in­vaara: Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää? 

    Syr­jäy­tymiskom­menteis­sa on puhut­tu koti­työstä ja paidan­pe­su­ista. Mik­si sil­lä puolel­la ei ehdotet­taisi ratkaisuk­si oman työn verottamista? 

    Jos vir­ta­nen pesee työk­seen lah­tisen paidan ja lahti­nen vir­tasen, syn­tyy molem­mille verotet­tavaa tuloa. Jos vir­ta­nen pesee itse oman pai­tansa, yhteiskun­ta ei pääsekään osille eli vir­ta­nen syyl­listyy tuomit­tavaan verosuunnitteluun. 

    Sama pätee mm. valmis­ruoki­in, yhteiskun­ta ei saa niitä alve­ja jota omat ruokansa kotona kokkail­e­va mak­saisi rainbow-eineksistä. 

    Tämän tilanteen saa neu­traa­lik­si verot­ta­mal­la omaa koti­työtä. Eikö?

  22. Jotenkin tun­tuu vier­aal­ta että yhteiskun­ta tukee mak­samista ja sit­ten asukas saa sen hal­val­la itselleen.

    Eikö sosi­aaliset asun­not pitäisi pitää sosi­aal­isi­na ja vuo­den kah­den välein tark­istaa onko vielä oikeutet­tu asumaan. Ei kai se vuokratukikaan olen lop­puelämän oikeus?

  23. Osmo Soin­in­vaara:
    Raim­no K
    Jos Vir­tasel­la ja Lah­tisel­la on täs­mälleen saman­laiset asun­not ja he asu­vat vuokralöla tois­t­en­sa asun­nois­sa, asum­istapah­tu­ma syn­nyt­tää verot­get­tavaa tuloa molem­mille, mut­ta jos he muut­ta­vat omi­in asun­toi­hin­sa, verotet­tavaa tuloa ei ole. Tästä saa neut6raalin joko vapaut­ta­mal­la vuokrat­u­lon veros­ta tai verot­ta­mal­la lasken­nal­lista vuokr­taa oms­ta asun­nos­ta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää? 

    Asun­to­tu­lon käsite on tosi­aan aika kiero. Yksi helpom­pi läh­estymistapa olisi antaa noiden ris­ti­in vuokral­la asu­vien vähen­tää vuokra­menon­sa vuokratulostaan.

    1. Juho
      Se ris­ti­in omis­t­a­mi­nen oli tarkoitet­tu vaimn havain­nol­lis­ta­maan, että vuokra-asun­nos­ta syjn­tyy yhteiskun­nalle vero­tu­loa ja omis­tusasun­nos­ta ei synny.

  24. Osmo Soin­in­vaara:

    Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Mik­si Vir­ta­nen ja Lahti­nen asu­isi­vat tois­t­en­sa asun­nois­sa kun omakin löy­tyy? Eihän siinä ole mitään järkeä, kos­ka vastike on yleen­sä aina mata­lampi kuin vuokra.

  25. Raimo K:
    Vuokrat­u­lon verot­to­muus taas merk­it­sisi tietyn pääo­mat­u­lon verot­to­muut­ta ja sitä on aika vaikea jär­jel­lis­es­ti perustel­la. On henkilöitä, joil­la on kym­meniä, jopa sato­ja vuokra-asun­to­ja, mik­si juuri niistä saata­va pääo­mat­u­lo olisi verotonta? 

    Noin kol­mannes Suomen vuokra-asun­tokan­nas­ta (250’000 asun­toa) on yksi­ty­is­ten vuokraisän­tien hal­lus­sa. Hei­dän kes­ki-ikän­sä on n 60v.

    Aika yksinker­tainen päätelmä edel­lis­es­tä on se että asun­to­jen vuokraus ei enää vuosikym­meni­in ole ollut mitenkään kiin­nos­tavaa liike­toim­intaa yksi­tyisen ihmisen kannalta.

    Toinen päätelmä on tietenkin se että lähivu­osi­na merkit­tävä osa nyky­i­sistä vuokra-asun­noista pois­tuu markki­noil­ta kun vuokraisän­nät siir­tyvät eläkeikään.

    1. Vuokra-asun­not ovat ikään­tyneil­lä sik­si, että ensin säästetään oma asun­to ja kun se on vela­ton, ei osa­ta hel­lit­tää vaan säästetään pari lisää ja pan­naan ne vuokralle. Paljon kan­nat­tavam­paa kuin menet­tää rahansa pörssiosakkeisiin.

  26. Tehdään vuokra­menos­ta vuokralaiselle verovähen­nyskelpoista. Poli­it­tis­es­ti helpompaa.

  27. Osmo Soin­in­vaara:
    Jos Vir­tasel­la ja Lah­tisel­la on täs­mälleen saman­laiset asun­not ja he asu­vat vuokral­la tois­t­en­sa asun­nois­sa, asum­istapah­tu­ma syn­nyt­tää verotet­tavaa tuloa molem­mille, mut­ta jos he muut­ta­vat omi­in asun­toi­hin­sa, verotet­tavaa tuloa ei ole. 

    Etpä ole tain­nut miet­tiä tätä lop­pu­un asti.

    Omis­tusasun­non vastik­keel­la mak­se­taan kiin­teistöveroa, työn­tek­i­jöi­den vero­ja, jne. En viit­si laskea mut­ta väit­täisin että suurin osa vastik­keesta val­uu eri­laisi­in veroi­hin matkan varrella.

    Ja kun sit­ten ver­rataan vähen­nys­ten jälkeis­es­tä vuokrat­u­losta saatavaa veroa yllä­mainit­tuun niin jälleen väit­täisin että kun­nol­la las­ket­tuna näi­den asum­istapo­jen vero­tuot­to on erit­täin lähel­lä toisiaan.

    1. Sun Tzu,
      Yrit­täkö sanoa, ettei vuokrat­u­loa syn­ny lainkaan? Nuo mainit­se­masi verot rasit­ta­vat tas­a­puolis­es­ti omis­tus- ja vuokra-asuntoja.
      Noiden yhtiö­vastikkei­den takia on yksinker­taisem­paa tehdä vuokrat­u­losta vero­ton kuin vuokras­ta vähen­nyskelpoinen. Toki voi ajatel­la, että vähen­nyskelpoinen olisi vuokra vähen­net­ty­na kuudel­la eurol­la neliötä kohden.

  28. Osmo Soin­in­vaara:
    On kokeil­tu myös sitäkin, ettei kun­ta käytä kaavoitus­mo­nop­o­lia vaan antaa alueen aluer­ak­en­ta­jalle raken­net­tavak­si ja suun­niteltavak­si. Ei tul­lut hyvää.

    Ei tul­lut hyvää. Tuli kuitenkin paljon parem­paa kuin esimerkik­si Helsingis­sä nyt, kun kaupun­ki pitää yllä tiukkaa kaavoitus- ja maankäyt­tö­mo­nop­o­lia. Osaa­mat­tomis­sa käsis­sä monop­o­li on vaarallinen.

  29. Kalle: ”Myös muut asumisen tuet, kuten korko­tu­ki omis­tusasun­noille, pitää saa­da pois päiväjärjestyk­ses­tä. Kukaan ei voita korkotues­sakaan, kos­ka tutk­i­tusti kaik­ki asun­toi­hin liit­tyvät tuet val­u­vat suo­raan hintoihin.”

    Minäkin jaan hypo­teesisi, että korko­jen verovähen­nysoikeus kap­i­tal­isoituu asun­to­jen hin­taan ja että se pitäisi pois­taa, mut­ta ker­ro ihmeessä meille kaikille, mis­tä sitä tutkimusti­etoa löy­tyy. Olen ollut siinä käsi­tyk­sessä, että asian tärkey­destä huoli­mat­ta sitä on tutkit­tu huonosti.

    Toisaal­ta voi ihan perustel­lusti epäil­lä, toimi­iko tämä teo­reet­ti­nen mekanis­mi ihan puh­taasti — näp­pitun­tu­mal­la asun­tomarkki­noil­ta vaikut­taisi siltä, että ainakaan vastikkei­den suu­ru­us ei ihan kään­täen kor­reloi hin­taan. Ja oman koke­muk­seni mukaan pankit ovat jät­täneet verovähen­nysoikeu­den pois omista laskelmis­taan lainan­ot­ta­jan mak­sukyvys­tä, joten myön­net­tävien lain­o­jen suu­ru­u­teen se ei vaikuta.

  30. Osmo Soin­in­vaara:
    Raimo K
    Jos Vir­tasel­la ja Lah­tisel­la on täs­mälleen saman­laiset asun­not ja he asu­vat vuokral­la tois­t­en­sa asun­nois­sa, asum­istapah­tu­ma syn­nyt­tää verotet­tavaa tuloa molem­mille, mut­ta jos he muut­ta­vat omi­in asun­toi­hin­sa, verotet­tavaa tuloa ei ole. Tästä saa neu­traalin joko vapaut­ta­mal­la vuokrat­u­lon veros­ta tai verot­ta­mal­la lasken­nal­lista vuokraa oms­ta asun­nos­ta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Tuo vero­han on jo. Aikanaan asun­to­tulovro, katu­mak­su ym. yhdis­tet­ti­in kiin­teistöveroksi. Asun­to­tulovroa ei siis ole pois­tet­tu, se on vaan nimet­ty uudelleen. 

    (Hal­li­tuk­sen esi­tys Eduskun­nalle kiin­teistövero­laik­si sekä siihen liit­tyväk­si lainsäädännöksi:

    Esi­tyk­sessä ehdote­taan otet­tavak­si käyt­töön kiin­teistön arvoon perus­tu­va kiin­teistövero. Tämä uusi vero kan­net­taisi­in vuosit­tain, ja se kor­vaisi kiin­teistö­jen hark­in­tavero­tuk­sen, asun­to­tu­lon vero­tuk­sen ja katumaksun)

    1. Kiin­teistövero mak­se­taan myös siitä vuokra-asun­nos­ta, minkä lisäk­si vuo­ra-asun­nos­ta mak­se­taan vero vuokratulosta.

  31. Osmo Soin­in­vaara:
    Oletko tosis­sasi, että nyt tehdään huonom­paa kuin 1960-luvulla? 

    Ei 60-luvun met­sälähiöistä tul­lut sel­l­aisia kun ne ovat sik­si, että kaavoitus­pros­es­si olisi men­nyt jotenkin eri taval­la kuin nyt. Niistä tuli sel­l­aisia sik­si että se oli sil­loin trendikästä. Kaik­ki tapah­tui kaupun­gin hyväksymis­sä rajoissa.

    Arkkite­htien ammat­tikun­ta ajat­telee ja suun­nit­telee kunakin aikakaut­e­na hyvin homogeenis­es­ti ja sisään­päin­lämpiävästi, riip­pumat­ta pro­jek­tin toimek­sianta­jas­ta tai rahoitusmallista.

  32. Osmo Soin­in­vaara: Paljon kan­nat­tavam­paa kuin menet­tää rahansa pörssiosakkeisiin. 

    Sekä pörssiosakkeis­sa että asun­to-osakkeis­sa ajoi­tus on tärkeää. 90-luvun puo­livälis­sä kan­nat­ti (nyky­hetken kristal­li­pal­losta kat­sot­tuna) ostaa kumpaisiakin. 

    Alku­vuodes­ta 2000 tai 2008 ostet­tu pörssiosake on saat­tanut fir­mas­ta riip­puen käy­dä alhaal­la ja joko nous­sut takasin ylös, jäänyt sinne tai tul­lut vielä alem­mas. Asun­nois­sa näin ei ole käynyt. 

    Täl­lä het­kel­lä Helsingis­sä ei vuokratuot­to kuitenkaan ole kovin kum­moinen tämän päivän osto­hin­taan näh­den, arvon­nousu kuulem­ma on vakaa­ta kysyn­nän var­mas­ta kasvus­ta johtuen. Ja kun asun­to­ja on riit­tävän mon­ta, alkaa niiden hallinnoin­ti käy­dä työstä jolle kan­nat­taisi määrit­tää ainakin se lasken­nalli­nen palkka. 

    Pitkäl­lä tähtäimel­lä ja hyvin hajautet­tuna pörssiosakkei­den tuot­to on yleen­sä ollut parem­pi kuin sijoi­tusasun­to­jen. Kaik­ki on toki mah­dol­lista menet­tääkin, molem­mat sijoi­tus­muodot ovat alt­ti­ita poli­itikko­jen ailahteluille.

    Ja vain kymp­pi­ton­ninkin salkku on aina helpom­pi hajaut­taa kuin sijoitusyksiö.

  33. Osmo Soin­in­vaara:
    Vuokra-asun­not ovat ikään­tyneil­lä sik­si, että ensin säästetään oma asun­to ja kun se on vela­ton, ei osa­ta hel­lit­tää vaan säästetään pari lisää ja pan­naan ne vuokralle. Paljon kan­nat­tavam­paa kuin menet­tää rahansa pörssiosakkeisiin.

    Toisaal­ta tässä kohdas­sa voi joskus epäil­lä sijoit­ta­jien ratio­naal­isu­ut­ta. Muu­ta­man ikäih­misen vuokra-asun­to­ja seu­rates­sa on tul­lut mieleen, ettei sil­lä tuo­tol­lakaan ole niin väliä, eikä sitä oikeasti osa­ta laskeakaan. Todel­li­nen tuot­to selviää vas­ta sit­ten, kun mam­mas­ta tai papas­ta aika jät­tää, ja perikun­ta lait­taa käm­pät lihoiksi.

    Ei silti. Parem­pi ne rahat on seini­in lait­taa kiin­ni kuin nou­dat­taa pankkien sijoi­tus­neu­vo­jien ohjei­ta, noin keskimäärin…

  34. Osmo Soin­in­vaara:
    KariS. Oletko tosis­sasi, että nyt tehdään huonom­paa kuin 1960-luvul­la? Ikään kuin vähän liioittelisit?

    Pih­la­jämä­ki, ensim­mäi­nen aluer­aken­nusko­hde, on nyky­isin suo­jel­tu ja tun­netaan kan­sain­välis­es­ti tun­nuste­tus­ta arkkite­htu­urista, tehokkaas­ta ja tiivi­istä kaupunki­rak­en­teesta jos­sa on kuitenkin säi­lytet­ty luontoa.

    Kon­tu­la sai vuon­na 2006 Suomen kotiseu­tuli­itol­ta vuo­den kaupungi­nosa Suomes­sa nim­i­tyk­sen. Se on niinikään tiivis ja tehokkaasti raken­net­tu ja lisäk­si vielä raideli­iken­teen (Metro) varrella.

    Nuo pari esimerkkiä osoit­taa, että ennen tehti­in asun­to­ja ihmisille ja siinä sivus­sa syn­tyi ihan oikeaa kaupunkia. Nyt ei saa­da aikaan oikeas­t­aan kumpaakaan, asun­to­tuotan­non määrä laa­haa hirvit­tävästi kysyn­nän ala­puolel­la eikä se kaupunkiku­valli­nen laatukaan hääp­pöistä ole. Talo­jen tekni­ik­ka on paran­tunut, siinä ain­oa edis­tys 60 luvul­ta tähän päivään

    Ongel­mat nois­sa esimerkkilähiöis­sä syn­tyi sil­loinkin kaupun­gin toimista, tai toim­i­mat­to­muud­es­ta. Koulu­ja ja sosi­aali­palvelu­ja ei saatu tehtyä samas­sa tahdis­sa kuin aluer­ak­en­ta­jat tekivät talot ja muun kun­nal­lis­tekni­ikan. Siinäkin ollaan ihan samas­sa, ellei vielä heikom­mas­sa jamas­sa edelleen, esimerkik­si Viikki­in ei ole vieläkään saatu ter­veysase­maa eikä mui­ta sosi­aali­palvelu­ja, vaik­ka alueel­la asuu jo yli 10 000 asukas­ta ja rak­en­t­a­mi­nen alkaa olla lopuillaan.

  35. KariS: Nuo pari esimerkkiä osoit­taa, että ennen tehti­in asun­to­ja ihmisille ja siinä sivus­sa syn­tyi ihan oikeaa kaupunkia. 

    Ei nyt suo­ranais­es­ti liity aiheeseen, mut­ta mis­sä Pih­la­jamäessä tai Kon­tu­las­sa muka on oikeaa kaupunkia?

    (Asun­to­ja niis­sä lähiöis­sä kyl­lä on—tosin Kon­tu­las­sakin vain puo­let siitä mitä voisi olla, elleivät metro­ra­ta ja Kon­tu­lantie katkai­sisi lähiötä ja täten sijoit­taisi ase­maa lähiön laitaan vaik­ka se ase­ma voisi olla keskelläkin.)

  36. Osmo Soin­in­vaara:

    Vuyokra-asu­to­ja tulee lisää tekemäl­lä vuokrat­u­lo verot­tomak­si. Sitä edel­lyt­tää myös ver­po­tuk­sen neu­traal­isu­us, kos­ka asun­to­tu­lo on vero­ton­ta. Näin on tehty Belgiassa.

    Tämä olisikin oiva tapa paran­taa mah­dol­lisuuk­sia veronkiert… ei kun vero­su­un­nit­telu­un. Kun jo nyt monel­la alal­la uutis­ten mukaan har­joite­taan palkko­jen nos­tamista hold­ing-yhtiöi­den kaut­ta, jatkos­sa tähän voisi yhdis­tää sen, että annetaan vielä “yrit­täjälle” asun­toe­tu. Työ­nan­ta­ja (hold­inh-yhtiö) vuokraa työn­tek­i­jän (eli fir­man omis­ta­jan) asun­non osana työ­suhde-etu­ja. Laite­taan vuokrak­si vaik­ka 5000 euroa. Vero­tuk­ses­sa asun­toe­dun arvo määrit­tyy kuitenkin toisin. Asun­non vero­tusar­vo voisi olla tässä tapauk­ses­sa vaikka­pa 1000 euroa kuussa. 

    Lop­putu­lok­se­na olisi veronkier­toau­tomaat­ti, jol­la yhtiöstä voisi nos­taa varat vero­ja mak­samat­ta ulos, vält­täen jopa se yhteisövero, jon­ka nyky­isin hold­ing-yhtiöitä vero­su­un­nit­telus­sa käyt­täen sen­tään joutuu vielä mak­samaan, vaik­ka ansio­tuloverot voikin välttää.

    Toisin­sa­noen: Suomen nyky­isil­lä verovähen­nyssys­teemeil­lä tuo idea johtaisi melkoiseen verosuunnittelupommiin.

  37. Odel­la on kun­noitet­ta­van paljon asumiseen liit­tyviä kohtia vaalio­hjel­mas­sa. Hyvä!

    Kaikissa näis­sä nousee enem­män tai vähem­män merk­i­tyk­sel­lisenä asiana asumiseen liit­tyvä vero­tus ja toisaal­ta kaikenkar­vaiset tuet ja tuke­mat­ta jättämiset. 

    Vaik­ka tämä menee enem­män eduskun­tatyön piiri­in, niin tulisiko Suomes­sa tehdä asumiseen liit­tyvän vero­tuk­sen kokon­aisu­ud­is­tus? Las­ke­taan paljonko fyrkkaa asumis­es­ta nyt ote­taan kun­nille ja val­ti­olle ja kuin­ka sama euromäärä saadaan kerät­tyä järkeväm­min. Paljonko kiin­teistöveron tulisi olla mikäli leimavero olisi 0%, vuokrat­u­lo­jen vero olisi 0% ja lain­o­jen korkovähen­nys poistettaisiin? 

    Tai kuin­ka paljon asuin­raken­nuk­si­in toimitet­tua ener­giaa pitäisi verot­taa, jot­ta kaik­ki asumis­es­ta ker­tyvät verot ja verovähen­nyk­set tuli­si­vat hoidet­tua hait­taverona? Tässä tapauk­ses­sa ener­gia­re­mont­tei­hin saat­taisi tul­la vauhtia 🙂

    (Huo­matkaa, että mak­sa­jan näkökul­mas­ta on aivan sama meneekö raha kun­nalle vai val­ti­olle. Eli kokon­aisu­ud­is­tuk­ses­sa tulisi keskit­tyä kuin­ka paljon ja mil­lä nimik­keel­lä ihmisen raha­pus­sista menee rahaa yhteiskunnalle.)

  38. Mulle tulee tästä mieleen yksi idea, joka tietenkin minus­ta on maail­man hienoin, ja toiv­ot­tavasti joku ker­too ne sudenkuopat. Voisiko sosi­aa­li­nen rak­en­t­a­mi­nen olla asukaslähtöistä?

    Eli jotenkin näin: Vaikka­pa ryh­mä mie­len­ter­veyskuntoutu­jia, pitkäaikaistyöt­tömiä, tai mik­sei vaik­ka ihan vaan yksin­huolta­jia toimii oma­toimi­rak­en­ta­ji­na jonkun asiantun­te­van avus­tuk­sel­la. Joku pikkiri­iki­nen omara­hoi­tu­so­su­us, suh­teessa tuloi­hin tietenkin, niin on joukkois­tet­tua kulukon­trol­lia. Jne.

  39. komm:

    Työ­nan­ta­ja (hold­inh-yhtiö) vuokraa työn­tek­i­jän (eli fir­man omis­ta­jan) asun­non osana työ­suhde-etu­ja. Laite­taan vuokrak­si vaik­ka 5000 euroa. Vero­tuk­ses­sa asun­toe­dun arvo määrit­tyy kuitenkin toisin. Asun­non vero­tusar­vo voisi olla tässä tapauk­ses­sa vaikka­pa 1000 euroa kuussa.

    Lop­putu­lok­se­na olisi veronkier­toau­tomaat­ti, jol­la yhtiöstä voisi nos­taa varat vero­ja mak­samat­ta ulos, vält­täen jopa se yhteisövero, jon­ka nyky­isin hold­ing-yhtiöitä vero­su­un­nit­telus­sa käyt­täen sen­tään joutuu vielä mak­samaan, vaik­ka ansio­tuloverot voikin välttää

    Ei se verot­ta­jan hui­jaami­nen ihan noin help­poa ole. Jo pelkkä ylivuokran mak­sami­nen osakkaan omis­ta­mas­ta asun­nos­ta on aivan selkää peit­el­tyä osin­gon­jakoa, jos­ta löy­tyy vino pino ennakko­ta­pauk­sia. Yhtiö ei saa vero­tuk­ses­saan laskea kuluk­si vain markki­nae­htoisen osan mak­se­tus­ta vuokrasta.
    Tuo esit­tämäsi asun­toe­tuhui­jaus vie hom­man vielä paljon pitem­mälle (ei ole kyse pelkästään peit­ellystä voiton­jaos­ta) lain­vas­taisu­u­den puolelle.

  40. Viherinssi: Jot­ta asia jotenkin hah­mot­tuisi yksi­tyisen vuokranan­ta­jan kannal­ta, niin ehkä kan­nat­taa vähän laskea. Laskel­man kohteena on 200 000 euron asun­to, jol­la on 55 m² pinta-alaa.

    Jos käm­pän reaaliar­vo pysyy paikallaan, asun­nos­ta pitää vuokralaiselta saa­da yhtiö­vastike, kor­jausku­lut (perusko­r­jaus ja pienem­pi remp­paami­nen), tyhjänäoloa­jan kor­vaus ja vähän työpalkkaa.

    Asun­non kaik­ki ylläpi­to mak­saa noin 10 €/m2 karkeana arviona. Tyhjänäoloaikaa on asun­nos­ta riip­puen enem­män tai vähem­män, mut­ta käytän­nössä siihen saa laskea ehkä 5 %. Sit­ten vähän vaivan­palkkaa työmäärästä päälle, niin nol­lata­so on 12 €/m2, ts. 660 €/kk.

    Keskimääräi­nen yhtiö­vastike oli 3,51 €/neliö vuon­na 2009. Jos esimerkkikämp­pän ylläpi­toon kuluu tämän lisäk­si 6,50 €/neliö kuus­sa eli siis n. 4300 € vuodessa niin aika kalli­il­ta vaikut­taa. Tuol­la hin­nal­la teet­tää remon­tin jos toisenkin.

  41. tpyy­lu­o­ma:
    Mulle tulee tästä mieleen yksi idea, joka tietenkin minus­ta on maail­man hienoin, ja toiv­ot­tavasti joku ker­too ne sudenkuopat. Voisiko sosi­aa­li­nen rak­en­t­a­mi­nen olla asukaslähtöistä?

    Eli jotenkin näin: Vaikka­pa ryh­mä mie­len­ter­veyskuntoutu­jia, pitkäaikaistyöt­tömiä, tai mik­sei vaik­ka ihan vaan yksin­huolta­jia toimii oma­toimi­rak­en­ta­ji­na jonkun asiantun­te­van avus­tuk­sel­la. Joku pikkiri­iki­nen omara­hoi­tu­so­su­us, suh­teessa tuloi­hin tietenkin, niin on joukkois­tet­tua kulukon­trol­lia. Jne.

    Tuon kansan­ryh­män paris­sa on koulut­ta­mat­to­muut­ta, kieli­taidot­to­muut­ta, päi­hdeon­gelmia jne. Ja ihan halu­aisit lait­taa mie­len­ter­veyskuntoutu­jat stres­saa­maan jotain taloprojektia?

    Toki sosi­aal­i­sis­sa asun­nois­sa elää myös ihan fik­su­ja ja fil­maat­tisia kelpo kansalaisia, itseni mukaan lukien, jot­ka kyl­lä voisi pro­jek­tista suo­ri­u­tu­akin. Eli jos he jotenkin löytävät toisen­sa, niin mik­sei talot voisi rak­en­taa noinkin.

    Eli: sosi­aa­li­nen asum­i­nen voi olla asukaslähtöistä jos niin sovi­taan, mut­ta väit­täisin sen jäävän kuriositeetiksi.

  42. Osmo Soin­in­vaara:
    On kokeil­tu myös sitäkin, ettei kun­ta käytä kaavoitus­mo­nop­o­lia vaan antaa alueen aluer­ak­en­ta­jalle raken­net­tavak­si ja suun­niteltavak­si. Ei tul­lut hyvää. 

    Osmo, kun kat­sot uuden kir­jasi kant­ta, niin noi­ta talo­ja ei ole tehty kaupun­gin ohjaa­mana eikä sosi­aal­isin perusten saati aluer­ak­en­tamise­na! 😀 😀 😀 Se on kuitenkin juuri sitä kaupunkia, mitä me kaupunki­laiset kaipaamme.

    Kun­nalle kuu­luu katu­jen vetämi­nen, räys­täsko­rkeu­den määrit­tämi­nen ker­roksi­na, joidenkin palvelu­jen rak­en­t­a­mi­nen ja sen ver­ran ohjaus­ta, että kort­telit jakaan­tu­vat riit­tävän pieniksi ton­teik­si eri omis­ta­jata­hoille. 🙂 Ihan kuten kir­jasi kan­nes­sa on. Kun eri raken­nu­ta­jat rak­en­ta­vat vierekkäisille ton­teille, voi osta­ja tehdä aidosti valin­nan. Se raken­nut­ta­ja ja/tai rak­en­ta­ja, joka ei pär­jää kil­pailus­sa menee nurin, mikä on hyvä asia. Peri­aat­teessa kaupungille ei kuu­lu edes, raken­netaanko paikalle asuin­ta­lo, tehdas vaiko toimistotilaa.

  43. Osmo Soin­in­vaara:
    Raimo K
    Jos Vir­tasel­la ja Lah­tisel­la on täs­mälleen saman­laiset asun­not ja he asu­vat vuokral­la tois­t­en­sa asun­nois­sa, asum­istapah­tu­ma syn­nyt­tää verotet­tavaa tuloa molem­mille, mut­ta jos he muut­ta­vat omi­in asun­toi­hin­sa, verotet­tavaa tuloa ei ole. Tästä saa neu­traalin joko vapaut­ta­mal­la vuokrat­u­lon veros­ta tai verot­ta­mal­la lasken­nal­lista vuokraa oms­ta asun­nos­ta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Tämä selvää!
    Mut­ta kun Lah­tisel­la on 30 muu­ta asun­toa, joi­ta hän vuokraa ammatik­seen, mik­si tuon vuokrat­u­lon pitäisi olla verovapaata?
    Ja Vir­tasen tapaus taas on analogi­nen Van­taal­la poli­isi­tutkin­nas­sa ole­van kanssa 😉
    Ja kuten itsekin toteat, “jos he muut­ta­vat omi­in asun­toi­hin­sa, verotet­tavaa tuloa ei ole”. Mik­si pitäisi olla?

  44. con­rad: Keskimääräi­nen yhtiö­vastike oli 3,51 €/neliö vuon­na 2009. Jos esimerkkikämp­pän ylläpi­toon kuluu tämän lisäk­si 6,50 €/neliö kuus­sa eli siis n. 4300 € vuodessa niin aika kalli­il­ta vaikut­taa. Tuol­la hin­nal­la teet­tää remon­tin jos toisenkin.

    Niin teet­tää. Ja niin pitääkin. Tässä ihan esimerkkejä:

    * asun­non pintare­mont­ti 10 vuo­den välein, 100€/m2
    * keit­tiö ja kylp­päri 20 vuo­den välein, 300 €/m2
    * julk­i­sivure­mont­ti (julkkar­it, ikku­nat, parvek­keet) 25 vuo­den välein, 300 €/m2
    * lin­jas­tosa­neer­aus 50 vuo­den välein, 1000 €/m2
    * kodinkonei­den vai­h­to 10 vuo­den välein, 30 €/m2

    Yhteen­sä näistä tulee 60 €/m2/vuosi, 5 €/m2/kk. Remont­tien hin­nat toki riip­pu­vat kiin­teistöstä, mut­ta ne pitää kuitenkin tehdä, jot­ta kiin­teistö pysy­isi teknis­es­ti kunnossa.

    Halvem­mal­lakin pääsee, jos itse tekee. Sil­loin kuitenkin sijoituk­sen työläys ja sitä kaut­ta tuot­to­vaa­timuk­set kasvaa.

  45. Joel Jalka­nen: Tuon kansan­ryh­män paris­sa on koulut­ta­mat­to­muut­ta, kieli­taidot­to­muut­ta, päi­hdeon­gelmia jne. Ja ihan halu­aisit lait­taa mie­len­ter­veyskuntoutu­jat stres­saa­maan jotain taloprojektia?

    Hyvä point­ti, mut­ta näk­isin tän niin päin että taval­la tai toisel­la julk­isra­hoit­tei­sis­sa asun­nois­sa asuu mutu­na tois­tasa­taatuhat­ta helsinkiläistä ja eri ongelmista kuntoutu­jia on aika mon­en­laisia, eli vaik­ka sit­ten kuriosi­teet­ti­na jokuseen pro­jek­ti­in var­maan löy­ty­isi osal­lus­tu­jia. Tuol­lainen pro­jek­ti voisi olla jotain järkevää tekemistä mil­lä pää­sisi taas vähän arkiru­ti­inei­hin kiin­ni. Sehän niiden kuntou­tuskurssienkin idea on, on jotain sään­nöl­listä tekemistä, voisi olla vaan motivoivam­paa jos olisi joku päämääräkin.

  46. tpyy­lu­o­ma: Sehän niiden kuntou­tuskurssienkin idea on, on jotain sään­nöl­listä tekemistä, voisi olla vaan motivoivam­paa jos olisi joku päämääräkin.

    Jos nyt ostet­taisi­in alku­un näille ihmisille pikkuinen kak­tus ja kat­so­taan kuin­ka isol­la pros­en­til­la sel­l­ainen saadaan pysymään hengis­sä ennen kuin lähde­tään rak­en­ta­maan talo­ja. Se poruk­ka joka menet­tää silmiä tai mui­ta ruumi­inosia putoaa suo­raan jatkosta.

  47. tpyy­lu­o­ma: Hyvä point­ti, mut­ta näk­isin tän niin päin että taval­la tai toisel­la julk­isra­hoit­tei­sis­sa asun­nois­sa asuu mutu­na tois­tasa­taatuhat­ta helsinkiläistä ja eri ongelmista kuntoutu­jia on aika mon­en­laisia, eli vaik­ka sit­ten kuriosi­teet­ti­na jokuseen pro­jek­ti­in var­maan löy­ty­isi osal­lus­tu­jia. Tuol­lainen pro­jek­ti voisi olla jotain järkevää tekemistä mil­lä pää­sisi taas vähän arkiru­ti­inei­hin kiin­ni. Sehän niiden kuntou­tuskurssienkin idea on, on jotain sään­nöl­listä tekemistä, voisi olla vaan motivoivam­paa jos olisi joku päämääräkin.

    Joo, en mä kokon­aan teilaa. Mut­ta en ole ihan var­ma, että talon raken­nut­ta­mi­nen on sel­l­as­ta “sään­nöl­listä tekemistä” mitä haetaan, sem­minkin kun tuo vaatii aika paljon esnäit­teeks paper­i­työtä, joka ei noin keskimäärin ole heil­lä vahvin osaamisalue.

    Siis jos joku poruk­ka lyöt­täy­tyy yhteen ja halu­aa rak­enut­taa itselleen sosi­aalisen talon, niin en mä näe syytä, mik­sei heille voi antaa siihen mah­dol­lisu­ut­ta. Mut­ta ei tota voi kyl­lä keneltäkään vaatia.

  48. pekka:

    Ei se verot­ta­jan hui­jaami­nen ihan noin help­poa ole. Jo pelkkä ylivuokran mak­sami­nen osakkaan omis­ta­mas­ta asun­nos­ta on aivan selkää peit­el­tyä osin­gon­jakoa, jos­ta löy­tyy vino pino ennakko­ta­pauk­sia. Yhtiö ei saa vero­tuk­ses­saan laskea kuluk­si vain markki­nae­htoisen osan mak­se­tus­ta vuokrasta.
    Tuo esit­tämäsi asun­toe­tuhui­jaus vie hom­man vielä paljon pitem­mälle (ei ole kyse pelkästään peit­ellystä voiton­jaos­ta) lain­vas­taisu­u­den puolelle.

    Esimerk­ki oli turhan yksinker­tainen, yliampu­va ja läpinäkyvä, mut­ta point­ti­ni oli sanoa, että tuon suun­tainen toim­inta tulisi huo­mat­tavasti aiem­paa kan­nat­tavam­mak­si ja houkut­tel­e­vam­mak­si. Jär­jeste­ly muut­tuisi vähem­män läpinäkyväk­si jo lisäämäl­lä välikäsiä. Käytän­nössä tuos­sa kan­nat­taisi olla välis­sä vähin­tään yksi, ehkä kak­sikin tahoa. Tai sit­ten tuon jär­jeste­lyn voisi tehdä päik­seen 3 tai use­am­man kaverin kanssa (kuten osa “vero­su­un­nit­telua” har­joit­tavista nykyäänkin tekee — ja ilmoit­taa vero­tuk­ses­saan sit­ten vielä enem­män ja vähem­män tarpeel­lisia remont­ti, tarvike, yms. kulu­ja vuokrat­u­lo­jen vastineik­si — jot­ta min­i­moi henkilöko­htaista vero­tus­taan), esim. niin, että A asuu B:n käm­pässä, B C:n käm­pässä ja C A:n käm­pässä, kaik­ki huo­mat­tavaa ylivuokraa (vero­tusar­voon näh­den) yhtiöstä käsin yksi­ty­ishenkilölle mak­saen, jot­ta verot­ta­jan kanssa ei tule han­kaluuk­sia siitä, että tek­isi jotain vas­tavuorois­es­ti suoraan.

  49. Voisiko joku ker­toa, onko mis­sääan jonkun asial­lisen instans­sain tms laskel­ma, mitä mak­saa esim. ker­rostalon rak­en­t­a­mi­nen pääkaupunkiseudulle ja sit­ten muualle Suomeen. Eli siis mate­ri­aalit+ työt + suun­nit­telu ja mikä lie­nee mis­säkin ton­tin osu­us aatellen niit­ten ole­van saman­ta­soisia siis sijainniltaan.
    Aja­tus vain, että ei kai rak­en­ta­jat revi pos­ket­to­mia voit­to­ja pelkästään kun­nan nimellä?

  50. Osmo Soin­in­vaara:
    Noiden yhtiö­vastikkei­den takia on yksinker­taisem­paa tehdä vuokrat­u­losta vero­ton kuin vuokras­ta vähen­nyskelpoinen. Toki voi ajatel­la, että vähen­nyskelpoinen olisi vuokra vähen­net­ty­na kuudel­la eurol­la neliötä kohden. 

    Jos ollaan huolestunei­ta Vir­tasen ja Lah­tisen ris­ti­in­vuokrauk­sen epä­tasa-arvois­es­ta ase­mas­ta omis­tusasumiseen ver­rat­tuna, tehdään niin, että mak­se­tut vuokrat siitä asun­nos­ta, jos­sa asuu, saa vähen­tää keräämistään vuokrista ennen kuin ale­taan laskea pääo­mat­ulovero­ja. Yhtiö­vastike voidaan ottaa kuvioon sitä kaut­ta, että kum­mas­takin vuokras­ta (oman ja vuokratun asun­non) vähen­netään yhtiö­vastik­keet ennen kuin ryhdytään vähennystouhuun. 

    Täl­löin Lah­tisen ja Vir­tasen kikkailu tulee samaan tilanteeseen kuin se, että he asu­isi­vat omis­sa asun­nois­saan, mut­ta toisaal­ta ei tehdä asun­to­jen vuokraamis­es­ta yleis­es­ti verot­toman pääo­mat­u­lon lähdet­tä ja sitä kaut­ta eri­ar­voista mui­hin sijoitusmuotoihin. 

    Tässä olisi kyse vähän samas­ta kuin koti­taloustyön verovähen­nyk­ses­tä. Siinähän myös koite­taan verovähen­nyk­sel­lä tehdä siitä sama­nar­voista, että Vir­ta­nen pesee Lah­tisen paidan ja Lahti­nen Vir­tasen ver­rat­tuna siihen, että molem­mat pesevät omat paitansa.

    1. Onko vaikea ymmärtää, että tuo esimerk­ki Vir­tases­ta ja Lah­tis­es­ta oli tarkoitet­tu osoit­ta­maan vain sitä, että vuokral­la asum­ista tapah­tu­mana verote­taan enem­män kuin omistusasumista.
      Jos Tam­pereel­la kai­ki asu­isi­vat vuo­ral­la ja Turus­sa kaik­ki omis­tusasun­nois­sa, Ja palkkata­so olisi kaupub­gei­isa eurolleen sama, Tam­pereelta tulisi vero­ja val­tion kas­saan paljon enem­män vero­tu­lo­ja kuin Turusta.

  51. Esimerkkisi osoit­taa sen, että riskipreemion myymistä verote­taan. Tämä kos­kee niin asun­to­jen vuokraamista kuin kaikkea muu­takin. Jos ostan auton, jol­la ajan, kärsin sen omis­tamiseen liit­tyvät riskit itse, mut­ta en joudu mak­samaan veroa siitä, että myyn itse itsel­leni riskipreemion. Jos vuokraan sen, vuokray­htiö laskut­taa min­ul­ta siitä, että he kan­ta­vat auton omis­tamiseen liit­tyvät riskit ja sit­ten mak­saa veroa tästä. 

    Kyse ei siis ole mitenkään eri­tyis­es­ti asumiseen liit­tyvästä asi­as­ta, vaan yleis­es­ti sijoit­tamiseen tai kau­pankäyn­ti­in (jos teen itse itsel­leni lapi­on, en mak­sa veroa sen puoleen työstä kuin lapi­on korkeam­mas­ta arvos­ta ver­rat­tuna lähtöaineisi­in). Min­un point­ti­ni oli se, ettei ole mitään syytä ryhtyä kikkaile­maan juuri asun­to­jen kohdal­la jonkun “asun­to­tu­lon” kanssa, jos ei sit­ten halu­ta ryhtyä samaan kaiken muun kulu­tuk­sen kanssa, joka perus­tuu siihen, että kulute­taan jotain itse omis­tet­tua tai tehtyä. Tai vas­taavasti ei ole mitään syytä vapaut­taa juuri vuokra-asum­ista veroista, jos samaa ei tehdä kaiken muunkin vuokraamisen kohdal­la, ml. “rahan vuokraami­nen” toisille ihmisille eli yleis­es­ti sijoittaminen.

Vastaa käyttäjälle Viherinssi Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.