Vaaliohjelmaani: Sosiaalisen asuntotuotannon rahoitus

21.10.2012 · Aihe: Oden vaaliohjelma 

Eri tahot yrittävät keksiä kaikenlaisia taloudellisia silmänkääntötemppuja sosiaalisen asuntotuotannon rahoittamiseksi. Niille yhteistä on ajatus, että rahoittavan tahon pitäisi päästä jotenkin hyötymään vallitsevasta asuntopulasta ja tästä seuraavasta markkinavuokrien korkeasta tasosta. Tästä palkinnoksi ne antaisivat asunnot vähäksi aikaa vuokralle vähän edullisempaan hintaan.

Kokoomuksen ja rakennusteollisuuden ajama välimuotomalli tarkoittaa, että sijoittaja saa yhteiskunnan subvention asunnon lainalle ja kunnalta edullisen tontin, jos asunto sitoutuu pitämään asunnon vuokra-asuntokäytössä 5-10 vuotta. Sen jälkeen sen voi panna lihoiksi. Sijoitetulle pääomalle tulee tällaisessa melkoisen hyvä tuotto.

Vakuutusyhtiöt ovat valmiit rahoittamaan vuokra-asuntojen tuotantoa vähän samanlaisin ehdoin. Ymmärrän vakuutusyhtiöiden huolen siitä, miten ne voisivat saada tuottoa pääomalleen, mutta tässä mallissa vuokralaiset tukisivat eläkevakuutusta eivätkä eläkevakuutusyhtiöt vuokralaisia. Eläkevakuutusyhtiöt havittelevat pääomalleen viiden prosentin reaalituottoa, mikä kolmen prosentin inflaation vallitessa tarkoittaa siis kahdeksan prosentin nimelliskorkoa sijoitetulle pääomalle. Rahaa saa markkinoilta huomattavasti halvemmalla ja käytännössä rajattomasti.

Emme tarvitse sosiaaliseen asuntotuotantoon mitään siivelläeläjiä. Asuntoja tarvitaan vain kasvukeskuksissa, joissa voi olla melko varma niiden arvon säilymisestä. Siksi sosiaalisen asuntokannan omistajaksi sopii parhaiten kunta tai useamman kunnan muodostama yhteenliittymä. Rahoitus otettakoon markkinoilta kunnan takaamana. Näin korko saadaan pysymään matalana.

Nyt rahaa saa negatiivisella reaalikorolla. Entä jos korot myöhemmin nousevat selvästi? Kiinnitettäköön kiinteistöyhtiöiden rakennuslainastaan maksamien korkojen ja lyhennysten summa sopivalle tasolle, vaikkapa neljään prosenttiin vuodessa ja sidottakoon tämä summa hintaindeksiin. Silloin rasitus jakautuu tasaisesti yli rakennuksen elinajan.

Voidaan tietysti kysytä, tarvitaanko edullisten vuokra-asuntojen tuottamiseksi rakentaa erillisiä taloja pienituloisille. Voisiko näitä yksinkertaisesti ostaa hajautetusti ihan tavallisista asunto-osakeyhtiöistä? Tällöin voisi myös ajatella, että asukas saisi lunastusoikeuden asuntoonsa.

Helsingin ei tule antaa yhtään tonttia yleishyödyllisille rakennuttajille, elleivät nämä sitoudu siihen, etteivät ne harjoita vuokrien ”tasausta” kunnan rajan yli siten, että ottavat Helsingissä markkinavuokraa ja subventoivat tällä ennestään matalia vuokria siellä, missä vuokra-asunnoille ei ole kysyntää.

 

Kommentit

61 Vastausta artikkeliin “Vaaliohjelmaani: Sosiaalisen asuntotuotannon rahoitus”

  1. Kalle kirjoitti 21.10.2012 kello 15:01

    Eli ongelman ydin on epäterve asuntorakentamisen pääomitus Suomessa. Ennen sotia tarvitsija pääomitti myös vuokra-asuntotuotannon. Nyt valtio ja kunnat sekoilevat markkinoilla aiheuttaen vain hintojen nousua. Sosiaalinen asuntotuotanto siinä mielessä kuin sen nyt ymmärrämme, pitää yksinkertaisesti lopettaa.

    Myös muut asumisen tuet, kuten korkotuki omistusasunnoille, pitää saada pois päiväjärjestyksestä. Kukaan ei voita korkotuessakaan, koska tutkitusti kaikki asuntoihin liittyvät tuet valuvat suoraan hintoihin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Juho Laatu kirjoitti 21.10.2012 kello 15:26

    Helsingin kaupunki haluaa tarjota halpaa sosiaalista asumista ja samaan aikaan pitää kaupungin statuksen / asuntojen hinnat korkealla. Kokeillut yhtälöt ovat ehkä olleet liian vaikeita, jos kaupunki on aiemmin sortunut hölmöihin sopimuksiin (ml. Hitas).

    Yksinkertainen ja siksi toimiva ratkaisu olisi se, että kaupunki rakentaisi nuo sosiaaliset asunnot itse ja vuokraisi niitä sopivaksi katsomallaan hinnalla. (Jos asukkaita halutaan sekoittaa, niiin laitetaan iso osa rakennetuista osakkeista myyntiin vapaille markkinoille.)

    Jos kaavoituksessa, rakentamisessa ja vuokraamisessa on varmoja voittoja tarjoilla, kaupungin kannattaa pitää ne itse, eikä lahjoittaa yrityksille tai asuntojen ostajille. Omassa omistuksessa vuokrienkin tasaus onnistuisi halutulla tavalla. Jos pitää narut omissa käsissä, ei tule edes tarvetta yrittää viritellä sopimuksia sellaisiksi, että lahjoitukset saaneet yritykset tai yksilöt eivät pystyisi pelailemaan rahoja muualle kuin Helsingin suunnitteleman asuntopolitiikan tukemiseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. KKK kirjoitti 21.10.2012 kello 15:54

    OS: “Voidaan tietysti kysytä, tarvitaanko edullisten vuokra-asuntojen tuottamiseksi rakentaa erillisiä taloja pienituloisille. Voisiko näitä yksinkertaisesti ostaa hajautetusti ihan tavallisista asunto-osakeyhtiöistä?”
    Hyvä idea. Tavallisella keskituloisella veronmaksajalla ei ole varaa ostaa uutta hyväkuntoista asuntoa Helsinkistä hyvällä sijainnilla. Miksi siihen pitäisi sitten olla oikeus yhteiskunnan tukien varassa elävällä? Sitten vielä ihmetellään Halla-ahon suosiota.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. GranpaIgor kirjoitti 21.10.2012 kello 16:33

    Tässä ei ole mainittu sosiaalisen asuntotuotannon mielenkiintoista erityispiirrettä. Vuokralainen maksaa lainarahoilla rakennetun talon lainan lyhennykset ja korot. Eli 20-30 vuoden kuluessa asunnon rakennuttaja/omistaja saa melkoisen omaisuusmassan velattomana hallintaansa ilman, että on maksanut siitä itse mitään.

    Joskus jää mietityttämään pitääkö tuon lainan lyhennykset+korot päälle vielä saada inflaatiokorjattu lisätuotto. Kuten edellä kirjoituksessa mainittu 8%.

    Tuota 3% inflaatiolisää tuottolaskelmissa hiukan kummeksun. Eikö asuntojen enää katsotakaan säilyttävän reaaliarvoaan kuten aikaisemmin? Vai laskisiko asunnon reaaliarvo arvo inflaation tahdissa ja sekin pitäisi siksi rokottaa vuokralaisilta? Myyjän markkinoilla, jollaiset vuokra-asuntomarkkinat pääkaupunkiseudulla tuntuvat olevan tuo on ehkä mahdollista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Andy kirjoitti 21.10.2012 kello 16:44

    Asiaa, kuten aina.
    Lisäksi sosiaaliseen tarkoitukseen rakennetun asunnon pitäminen vuokrakäytössä 5-10 vuotta olisi aivan naurettava systeemi. Vuoralla, sosiaalisesti tuettunakin, asumisen tulisi olla varteenotettava, jatkuvuuden takaava asumismuoto, jossa muuttotarve syntyy vasta oman elintason noususta. Sosiaalisten vuora-asuntojen tulisikin pysyä sellaisina aina. Hajautettu kunnan omistama malli voisi toimia segregaation ehkäisyn näkökulmasta hyvin. Yleisesti tarvitaan toimivat vuokra-asuntomarkkinat, jolloin kunnan vuokra-asuntojen sosiaalinen aspekti ei tulisi niin silmiinpistäväksi. Lisäksi pienet vuokra-asuntomarkkinat ja asuntotarjonnan niukkuus ovat johtaneet tilanteeseen jossa vuokra-asunnolle odotetaan vuodessa maksimaalista pääoman tuottoa. Asuntokannan tulisi olla omistajalleen ns. histaasti tuottavaa mutta varmaa pääomaa, jossa 20-30%:n osuus nykyisistä tuotto-odotuksista eli 2 prosentin vuotuinen tuotto pääomalle olisi riittävä. Nykyinen vapailla markkinoilla olevien asuntojen tuotto-odotushan tarkoittaa, että jokaisen joka suinkin saa pankinta lainaa, kannattaa itse ostaa asuntonsa, eikä maksaa sijoittajan lainan korkoja hyötymättä siitä itse mitenkään. Tällainen tilanne on järjetön ja kestämätön.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Raimo K kirjoitti 21.10.2012 kello 17:11

    Kalle:
    ‘snip’
    Kukaan ei voita korkotuessakaan, koska tutkitusti kaikki asuntoihin liittyvät tuet valuvat suoraan hintoihin.

    Jaa, eikös juuri siitä tule voittoa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Raimo K kirjoitti 21.10.2012 kello 17:21

    Osmo: “Helsingin ei tule antaa yhtään tonttia yleishyödyllisille rakennuttajille, elleivät nämä sitoudu…”

    Mitähän nämä ns. yleishyödylliset rakentajat oikeasti ovat? Ilmeisesti sellaisia kuin kuuluisa Nuorisosäätiö, kovaa bisnestä tehdään hyväntekeväisyyden nimissä, mutta hyvää tehdään aivan muulle kuin nimelliselle kohderyhmälle.
    Helsinki on sen verran suuri organisaatio, että voi hoitaa koko sosiaalisen asuntotuotannon ihan itse: suunnittelu, rakentaminen, vuokraus – ilman välikäsiä homma pysyy hanskassa.
    Sitoumukset ovat papereita paperien joukossa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. JTS kirjoitti 21.10.2012 kello 17:25

    Joskus olen ihmetellyt, miksi kunnat eivät juurikaan myy markkinahintaisia tontteja vaan omakotitontit menevät sosiaalisilla perusteilla – vastaus köyhänkin pitää saada mahdollisusu. No, ilmeisesi siinä joku vaurastuu.

    Kuntien varmaan pitäisi keksiä tapa ryhdistäytyä asuntototannossaan siis rakennuittmisessa. Perinteiesti kuntien tämä puoli on ollut umpi polittisilla nimityksillä ei ehkä pätevintä joukkoa ja lisäksi kokoajan liikkunut lähellä korruptiota enemmän kun kuntalaisten etua.

    Tässä onkin tämän kuntamallin ongelma – kuka on asiakas, jolle tehdään asuntoja?

    Ehkä myös on hyvä myöntää, että tarvitaan monlaista rakentamista niin sunnottomien asuntoloiksi kuin ikääntyvien asunnoiksi enemmän kuin yksioikoista elementtiohjelman mukaista 30 vuoden kuntakerrostaloa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Tapio kirjoitti 21.10.2012 kello 19:27

    Kannatetaan.

    Kokoomuksella on kummallinen ideologinen jumi kaikkeen kunnan- ja valtionhoitoon liittyvissä asioissa. Ei pystytä ymmärtämään, että kuntia pitäisi ajaa kunnan asukkaiden etuja, eikä kupata kunnilta rahaa yrityksille.

    Jos kunnan näkee isona yrityspuistona joka tarjoaa kuntalaisille ja yrityksille infrastruktuuripalveluita, Oden ideat ovat juuri sitä bisnesosaamista mitä kokoomus aina väittää edustavansa.

    Halvemmat vuokrat näkyvät lopulta pienempinä asumiskustannuksina ja paine palkkojen nousuun Helsingissä helpottaa. Pääkaupunkiseutu tarjoaa yrityksille ja yrittämiselle valtavasti etuja verrattuna muuhun suomeen kunhan hintataso vain saadaan pidettyä kurissa ja työntekijät löytävät asuntoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Antti_A kirjoitti 21.10.2012 kello 19:45

    Kalle:
    Kukaan ei voita korkotuessakaan, koska tutkitusti kaikki asuntoihin liittyvät tuet valuvat suoraan hintoihin.

    Siinä voittavat asuntoja omistavat ja häviäjinä ovat vuokralaiset.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Kalle kirjoitti 21.10.2012 kello 20:57

    GranpaIgor: …Eikö asuntojen enää katsotakaan säilyttävän reaaliarvoaan kuten aikaisemmin…

    Toivottavasti ei tuollaista virheellistä perustetta käytetä. Nykyisten talojen rungot on tehty niin lyhytelinkaarisilla tekniikoilla, että arvon säilyminen laskentaperusteena antaa pahasti mustanpekan käteen. 😀

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Raimo K kirjoitti 21.10.2012 kello 21:24

    JTS:
    Joskus olen ihmetellyt, miksi kunnat eivät juurikaan myy markkinahintaisia tontteja vaan omakotitontit menevät sosiaalisilla perusteilla – vastaus köyhänkin pitää saada mahdollisuus. No, ilmeisesi siinä joku vaurastuu.
    ‘snip’

    Ihmetellä sitä sopiikin, kun sitä ei oikeasti tapahdu. Mikähän kunta jakaa tontit sosiaalisin perustein, ei ainakaan mikään niistä, jotka minä tunnen – no, jaa… varaton olympiavoittaja voi tosiaan tontin saada.
    Toki eräät kunnat houkuttelevat uusia asukkaita lähes nollahintaisilla tonteilla, mutta ne ovat alueilla, joilla ei juuri haluta asua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Viherinssi kirjoitti 21.10.2012 kello 21:29

    Asuntojen hinnoissa on ongelmana kaavoitetun maan pula ja osin rakennusyhtiöiden oligopoli. Jos kaupunki haluaisi toimia markkinataloutta hyödyntäen, se voisi mennä näin:

    1. Kaupungin oma ATT kilpailee kovan rahan tuotannossa muita rakennusyhtiöitä vastaan kohtuullisella katteella (= rahaa kaupungille, ei ylimääräisiä voittoja muille rakentajille).

    2. Kaupunki ostaa tai vuokraa vuokra-asuntonsa vapailta markkinoilta sosiaalisesti ja taloudellisesti järkeviltä alueilta.

    3. Kaupunki vuokraa ja myy asuntoja myös vapaille markkinoille silloin, kun se on aluerakenteellisesti ja taloudellisesti järkevää.

    4. Kaupunki huolehtii siitä, että kaavoitettua maata on tarjolla.

    5. Kaavoitetun mutta rakentamattoman maan kiinteistövero nostetaan tasolle, jossa se ylittää arvonnousun.

    6. Hitas, tonttiarpajaiset ja muut vastaavat arvontaan perustuvat systeemit hävitetään (= ne tuottavat etuja harvoille ja tekevät epätasa-arvoa).

    Tällöin kaupungilla ei olisi tavanomaista hintatuettua sosiaalista asuntotuotantoa uudistuotantona välttämättä lainkaan. ATT:nkin tekemät talot myytäisiin mahdollisimman kovaan hintaan, jolloin kaupunki saisi niistä rahaa tukea sosiaalista asumista.

    Tämän jälkeen ei enää olisi mitään kammottuja kaupungin vuokrataloja. Alueiden välisiä eroja saataisiin tasattua. Entisistä vuokrataloista saataisiin todennäköisesti kohtuuhintaisia omistusasuntoja.

    Järjestely lisäisi kaupungin tuloja (myyntivoitot, kiinteistöverot, mahdolliset vuokratulot). Julkista tukirahaa käytettäisiin vain vuokra-asumisen tukemiseen ja alueiden slummiutumisen ehkäisemiseen. Rahojen pitäisi riittää huomattavasti nykyistä paremmin.

    Järjestelmässä olisi tilaa myös kaupallisille toimijoille, jos ne pystyvät hoitamaan homman kaupunkia tehokkaammin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Pekka Taipale kirjoitti 21.10.2012 kello 21:40

    Raimo K: kuuluisa Nuorisosäätiö, kovaa bisnestä tehdään hyväntekeväisyyden nimissä, mutta hyvää tehdään aivan muulle kuin nimelliselle kohderyhmälle.

    Tähän pitää protestoida sen verran, että tiedän nuorisoa, joka on saanut Nuorisosäätiöltä oikein mainion vuokrakämpän, ja melko edullisesti. Ihan niin kuin säätiön nimellinen tarkoitus onkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Viherinssi kirjoitti 21.10.2012 kello 21:46

    Andy: . Asuntokannan tulisi olla omistajalleen ns. histaasti tuottavaa mutta varmaa pääomaa, jossa 20-30%:n osuus nykyisistä tuotto-odotuksista eli 2 prosentin vuotuinen tuotto pääomalle olisi riittävä.

    Jotta asia jotenkin hahmottuisi yksityisen vuokranantajan kannalta, niin ehkä kannattaa vähän laskea. Laskelman kohteena on 200 000 euron asunto, jolla on 55 m2 pinta-alaa.

    Jos kämpän reaaliarvo pysyy paikallaan, asunnosta pitää vuokralaiselta saada yhtiövastike, korjauskulut (peruskorjaus ja pienempi remppaaminen), tyhjänäoloajan korvaus ja vähän työpalkkaa.

    Asunnon kaikki ylläpito maksaa noin 10 €/m2 karkeana arviona. Tyhjänäoloaikaa on asunnosta riippuen enemmän tai vähemmän, mutta käytännössä siihen saa laskea ehkä 5 %. Sitten vähän vaivanpalkkaa työmäärästä päälle, niin nollataso on 12 €/m2, ts. 660 €/kk.

    Tämä siis sijoituksen reaalisella nollatuotolla. Tilanteesta riippuen verottaja voi vielä vähän haluta lisää, koska tuleviin korjauksiin varautuminen ei ihan helposti mene vähennyksenä.

    Jos sijoitukselle sitten haluaa reaalisesti 2 % tuottoa, siitä tulee 4000 euroa lisää vuodessa, joten vuokra onkin hyvin lähellä 1000 €/kk. Tuokin tuotto on aika matala riskitasoon nähden.

    Jos vuokra-asunnot olisivat oikeasti loistava sijoitus, niitä olisi paljon enemmän. Nyt niitä on sen verran, että hintataso pysyy muihin vastaaviin sijoituksiin nähden järkevänä. Tosin pääomatuloverojen progressioporras tekee vuokra-asunnoista aikaisempaa hieman huonompia sijoituskohteita, koska myyntitapahtuma voi viedä osan tuotoista ylemmälle veroportaalle.

    Toinen juttu on se, että näille yleishyödyllisille vuokra-asunnot voivat olla kovinkin kannattavia, koska pelisäännöt poikkeavat markkinataloudesta. Ei pitäisi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Kalle kirjoitti 21.10.2012 kello 23:14

    Viherinssi: …Jos vuokra-asunnot olisivat oikeasti loistava sijoitus, niitä olisi paljon enemmän…

    Ja yhtälön ongelma on pääomaverotus. Verotusta tehdään ideologisin (porvari on rosvo) perustein ymmärtämättä kokonaisuutta. On olemassa helppo tapa laskea vuokra-asuntojen hintoja! Ei tarvita muuta kuin perintöveron poisto, niin hintataso korjaantuu.

    Ongelma ratkaisussa vain on, että poliitikkoja lähellä olevat institutionaaliset sijoittajat saavat kilpailijoita eikä se suomalaisessa yhteiskunnassa ole hyväksyttävää??? 😉 Suomessa asuntotuotanto ja siten myös vuokra-asunnot ovat sotien jälkeen olleet epäterveellä pohjalla. Valtio ja kunnat ovat sekoilleet markkinoilla aiheuttaen vain hintojen kohoamista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 8:56

    Vuyokra-asutoja tulee lisää tekemällä vuokratulo verottomaksi. Sitä edellyttää myös verpotuksen neutraalisuus, koska asuntotulo on verotonta. Näin on tehty Belgiassa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. Syltty kirjoitti 22.10.2012 kello 8:27

    JTS:
    Joskus olen ihmetellyt, miksi kunnat eivät juurikaan myy markkinahintaisia tontteja vaan omakotitontit menevät sosiaalisilla perusteilla – vastaus köyhänkin pitää saada mahdollisusu. No, ilmeisesi siinä joku vaurastuu.

    Keskustellessani ihmisten kanssa olen tullut siihen lopputulokseen, että yleisesti ajtellaan, että tonttien alihintaan arpominen on parempi vaihtoehto kuin markkinahinta. Jotenkin ajatus menee niin, että köyhälläkin (sic!) pitää olla mahdollisuus rakentaa 200 000 euron omakotitalo, eikä tähän kuvioon sovi enää täysin markkinahintainen tontti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  19. Mauno kirjoitti 22.10.2012 kello 9:41

    Mitä enemmäm pidetään kaavoitusmonopolia,säädellään, verotetaan ja kytätään, sitä vähemmän tulee kaiken sorttisia asuntoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  20. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 9:59

    On kokeiltu myös sitäkin, ettei kunta käytä kaavoitusmonopolia vaan antaa alueen aluerakentajalle rakennettavaksi ja suunniteltavaksi. Ei tullut hyvää.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. Raimo K kirjoitti 22.10.2012 kello 10:09

    Osmo Soininvaara:
    Vuokra-asutoja tulee lisää tekemällä vuokratulo verottomaksi. Sitä edellyttää myös verotuksen neutraalisuus, koska asuntotulo on verotonta. Näin on tehty Belgiassa.

    Asuntotulo on verotonta siksi, että sitä ei oikeasti ole olemassa. Ei Belgiassakaan. Jos olisi, toki siitä vero pidätettäisiin.

    Vuokratulon verottomuus taas merkitsisi tietyn pääomatulon verottomuutta ja sitä on aika vaikea järjellisesti perustella. On henkilöitä, joilla on kymmeniä, jopa satoja vuokra-asuntoja, miksi juuri niistä saatava pääomatulo olisi verotonta?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  22. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 10:41

    Raimo K
    Jos Virtasella ja Lahtisella on täsmälleen samanlaiset asunnot ja he asuvat vuokralla toistensa asunnoissa, asumistapahtuma synnyttää verotettavaa tuloa molemmille, mutta jos he muuttavat omiin asuntoihinsa, verotettavaa tuloa ei ole. Tästä saa neutraalin joko vapauttamalla vuokratulon verosta tai verottamalla laskennallista vuokraa omsta asunnosta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  23. Syltty kirjoitti 22.10.2012 kello 10:11

    Kalle: Ja yhtälön ongelma on pääomaverotus. Verotusta tehdään ideologisin (porvari on rosvo) perustein ymmärtämättä kokonaisuutta. On olemassa helppo tapa laskea vuokra-asuntojen hintoja! Ei tarvita muuta kuin perintöveron poisto, niin hintataso korjaantuu.

    No höpöhöpö sentäänsä. En minä ainakaan vuokraisi perintönä saatua asuntoa yhtään halvemmalla tai kalliimmalla sen mukaan, minkälainen perintövero sieltä räpsähtää maksettavaksi. Kyllä vuokrat määräytyvät ihan markkinoiden mukaan eikä markkinahintaan kyllä perintövero vaikuta.

    Jos perintövero on saajalleen liian korkea, niin kämppä menee myyntiin, mutta ei asunto sillä katoa vaan yksinkertaisesti vain vaihtaa omistajaa. Minä väittäisin että nollaperintövero piekemminkin johtaa päinvastoin siihen, että pienen vuokratuoton asuntoja ei realisoida niin nopeasti ja asunnot pikemminkin jäävät siksi vajaakäyttöön ts. asunto-ongelma vain pahenisi kun perikunnilla ei olisi niin suurta intoa realisoida omistuksiaan.

    Katsokaa Oulusta mallia. Oulu taitaa järjestelmällisesti pakkolunastaa maat, jos ei niitä vapaaehtoisesti kaupungille myy ja vasta sitten kaavoittaa. Itse olen patamusta kapitalisti, mutta jos maanomistaja ei ole itse tehnyt mitään sen hyväksi että maan arvo nousee, niin silloin se arvonlisä ei kuulu maanomistajalle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  24. Pyöräilijäautoilijajalankulkija kirjoitti 22.10.2012 kello 11:00

    Osmo Soininvaara: Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Syrjäytymiskommenteissa on puhuttu kotityöstä ja paidanpesuista. Miksi sillä puolella ei ehdotettaisi ratkaisuksi oman työn verottamista?

    Jos virtanen pesee työkseen lahtisen paidan ja lahtinen virtasen, syntyy molemmille verotettavaa tuloa. Jos virtanen pesee itse oman paitansa, yhteiskunta ei pääsekään osille eli virtanen syyllistyy tuomittavaan verosuunnitteluun.

    Sama pätee mm. valmisruokiin, yhteiskunta ei saa niitä alveja jota omat ruokansa kotona kokkaileva maksaisi rainbow-eineksistä.

    Tämän tilanteen saa neutraaliksi verottamalla omaa kotityötä. Eikö?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  25. JouniL kirjoitti 22.10.2012 kello 11:20

    Jotenkin tuntuu vieraalta että yhteiskunta tukee maksamista ja sitten asukas saa sen halvalla itselleen.

    Eikö sosiaaliset asunnot pitäisi pitää sosiaalisina ja vuoden kahden välein tarkistaa onko vielä oikeutettu asumaan. Ei kai se vuokratukikaan olen loppuelämän oikeus?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  26. Juho Laatu kirjoitti 22.10.2012 kello 11:31

    Osmo Soininvaara:
    Raimno K
    Jos Virtasella ja Lahtisella on täsmälleen samanlaiset asunnot ja he asuvat vuokralöla toistensa asunnoissa, asumistapahtuma synnyttää verotgettavaa tuloa molemmille, mutta jos he muuttavat omiin asuntoihinsa, verotettavaa tuloa ei ole. Tästä saa neut6raalin joko vapauttamalla vuokratulon verosta tai verottamalla laskennallista vuokrtaa omsta asunnosta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Asuntotulon käsite on tosiaan aika kiero. Yksi helpompi lähestymistapa olisi antaa noiden ristiin vuokralla asuvien vähentää vuokramenonsa vuokratulostaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  27. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 13:41

    Juho
    Se ristiin omistaminen oli tarkoitettu vaimn havainnollistamaan, että vuokra-asunnosta syjntyy yhteiskunnalle verotuloa ja omistusasunnosta ei synny.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  28. anonymix kirjoitti 22.10.2012 kello 11:36

    Osmo Soininvaara:

    Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Miksi Virtanen ja Lahtinen asuisivat toistensa asunnoissa kun omakin löytyy? Eihän siinä ole mitään järkeä, koska vastike on yleensä aina matalampi kuin vuokra.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  29. Sun Tzu kirjoitti 22.10.2012 kello 11:51

    Raimo K:
    Vuokratulon verottomuus taas merkitsisi tietyn pääomatulon verottomuutta ja sitä on aika vaikea järjellisesti perustella. On henkilöitä, joilla on kymmeniä, jopa satoja vuokra-asuntoja, miksi juuri niistä saatava pääomatulo olisi verotonta?

    Noin kolmannes Suomen vuokra-asuntokannasta (250’000 asuntoa) on yksityisten vuokraisäntien hallussa. Heidän keski-ikänsä on n 60v.

    Aika yksinkertainen päätelmä edellisestä on se että asuntojen vuokraus ei enää vuosikymmeniin ole ollut mitenkään kiinnostavaa liiketoimintaa yksityisen ihmisen kannalta.

    Toinen päätelmä on tietenkin se että lähivuosina merkittävä osa nykyisistä vuokra-asunnoista poistuu markkinoilta kun vuokraisännät siirtyvät eläkeikään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  30. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 13:39

    Vuokra-asunnot ovat ikääntyneillä siksi, että ensin säästetään oma asunto ja kun se on velaton, ei osata hellittää vaan säästetään pari lisää ja pannaan ne vuokralle. Paljon kannattavampaa kuin menettää rahansa pörssiosakkeisiin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  31. Shakeem kirjoitti 22.10.2012 kello 12:14

    Tehdään vuokramenosta vuokralaiselle verovähennyskelpoista. Poliittisesti helpompaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  32. Sun Tzu kirjoitti 22.10.2012 kello 12:29

    Osmo Soininvaara:
    Jos Virtasella ja Lahtisella on täsmälleen samanlaiset asunnot ja he asuvat vuokralla toistensa asunnoissa, asumistapahtuma synnyttää verotettavaa tuloa molemmille, mutta jos he muuttavat omiin asuntoihinsa, verotettavaa tuloa ei ole.

    Etpä ole tainnut miettiä tätä loppuun asti.

    Omistusasunnon vastikkeella maksetaan kiinteistöveroa, työntekijöiden veroja, jne. En viitsi laskea mutta väittäisin että suurin osa vastikkeesta valuu erilaisiin veroihin matkan varrella.

    Ja kun sitten verrataan vähennysten jälkeisestä vuokratulosta saatavaa veroa yllämainittuun niin jälleen väittäisin että kunnolla laskettuna näiden asumistapojen verotuotto on erittäin lähellä toisiaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  33. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 12:56

    Sun Tzu,
    Yrittäkö sanoa, ettei vuokratuloa synny lainkaan? Nuo mainitsemasi verot rasittavat tasapuolisesti omistus- ja vuokra-asuntoja.
    Noiden yhtiövastikkeiden takia on yksinkertaisempaa tehdä vuokratulosta veroton kuin vuokrasta vähennyskelpoinen. Toki voi ajatella, että vähennyskelpoinen olisi vuokra vähennettyna kuudella eurolla neliötä kohden.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  34. KariS kirjoitti 22.10.2012 kello 12:31

    Osmo Soininvaara:
    On kokeiltu myös sitäkin, ettei kunta käytä kaavoitusmonopolia vaan antaa alueen aluerakentajalle rakennettavaksi ja suunniteltavaksi. Ei tullut hyvää.

    Ei tullut hyvää. Tuli kuitenkin paljon parempaa kuin esimerkiksi Helsingissä nyt, kun kaupunki pitää yllä tiukkaa kaavoitus- ja maankäyttömonopolia. Osaamattomissa käsissä monopoli on vaarallinen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  35. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 12:58

    KariS. Oletko tosissasi, että nyt tehdään huonompaa kuin 1960-luvulla? Ikään kuin vähän liioittelisit?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  36. Antti Mattila kirjoitti 22.10.2012 kello 12:33

    Kalle: ”Myös muut asumisen tuet, kuten korkotuki omistusasunnoille, pitää saada pois päiväjärjestyksestä. Kukaan ei voita korkotuessakaan, koska tutkitusti kaikki asuntoihin liittyvät tuet valuvat suoraan hintoihin.”

    Minäkin jaan hypoteesisi, että korkojen verovähennysoikeus kapitalisoituu asuntojen hintaan ja että se pitäisi poistaa, mutta kerro ihmeessä meille kaikille, mistä sitä tutkimustietoa löytyy. Olen ollut siinä käsityksessä, että asian tärkeydestä huolimatta sitä on tutkittu huonosti.

    Toisaalta voi ihan perustellusti epäillä, toimiiko tämä teoreettinen mekanismi ihan puhtaasti – näppituntumalla asuntomarkkinoilta vaikuttaisi siltä, että ainakaan vastikkeiden suuruus ei ihan kääntäen korreloi hintaan. Ja oman kokemukseni mukaan pankit ovat jättäneet verovähennysoikeuden pois omista laskelmistaan lainanottajan maksukyvystä, joten myönnettävien lainojen suuruuteen se ei vaikuta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  37. KariS kirjoitti 22.10.2012 kello 12:41

    Osmo Soininvaara:
    Raimo K
    Jos Virtasella ja Lahtisella on täsmälleen samanlaiset asunnot ja he asuvat vuokralla toistensa asunnoissa, asumistapahtuma synnyttää verotettavaa tuloa molemmille, mutta jos he muuttavat omiin asuntoihinsa, verotettavaa tuloa ei ole. Tästä saa neutraalin joko vapauttamalla vuokratulon verosta tai verottamalla laskennallista vuokraa omsta asunnosta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Tuo verohan on jo. Aikanaan asuntotulovro, katumaksu ym. yhdistettiin kiinteistöveroksi. Asuntotulovroa ei siis ole poistettu, se on vaan nimetty uudelleen.

    (Hallituksen esitys Eduskunnalle kiinteistöverolaiksi sekä siihen liittyväksi lainsäädännöksi:

    Esityksessä ehdotetaan otettavaksi käyttöön kiinteistön arvoon perustuva kiinteistövero. Tämä uusi vero kannettaisiin vuosittain, ja se korvaisi kiinteistöjen harkintaverotuksen, asuntotulon verotuksen ja katumaksun)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  38. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 12:48

    Kiinteistövero maksetaan myös siitä vuokra-asunnosta, minkä lisäksi vuora-asunnosta maksetaan vero vuokratulosta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  39. Pyöräilijäautoilijajalankulkija kirjoitti 22.10.2012 kello 13:08

    Osmo Soininvaara:
    Oletko tosissasi, että nyt tehdään huonompaa kuin 1960-luvulla?

    Ei 60-luvun metsälähiöistä tullut sellaisia kun ne ovat siksi, että kaavoitusprosessi olisi mennyt jotenkin eri tavalla kuin nyt. Niistä tuli sellaisia siksi että se oli silloin trendikästä. Kaikki tapahtui kaupungin hyväksymissä rajoissa.

    Arkkitehtien ammattikunta ajattelee ja suunnittelee kunakin aikakautena hyvin homogeenisesti ja sisäänpäinlämpiävästi, riippumatta projektin toimeksiantajasta tai rahoitusmallista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  40. Pyöräilijäautoilijajalankulkija kirjoitti 22.10.2012 kello 13:53

    Osmo Soininvaara: Paljon kannattavampaa kuin menettää rahansa pörssiosakkeisiin.

    Sekä pörssiosakkeissa että asunto-osakkeissa ajoitus on tärkeää. 90-luvun puolivälissä kannatti (nykyhetken kristallipallosta katsottuna) ostaa kumpaisiakin.

    Alkuvuodesta 2000 tai 2008 ostettu pörssiosake on saattanut firmasta riippuen käydä alhaalla ja joko noussut takasin ylös, jäänyt sinne tai tullut vielä alemmas. Asunnoissa näin ei ole käynyt.

    Tällä hetkellä Helsingissä ei vuokratuotto kuitenkaan ole kovin kummoinen tämän päivän ostohintaan nähden, arvonnousu kuulemma on vakaata kysynnän varmasta kasvusta johtuen. Ja kun asuntoja on riittävän monta, alkaa niiden hallinnointi käydä työstä jolle kannattaisi määrittää ainakin se laskennallinen palkka.

    Pitkällä tähtäimellä ja hyvin hajautettuna pörssiosakkeiden tuotto on yleensä ollut parempi kuin sijoitusasuntojen. Kaikki on toki mahdollista menettääkin, molemmat sijoitusmuodot ovat alttiita poliitikkojen ailahteluille.

    Ja vain kymppitonninkin salkku on aina helpompi hajauttaa kuin sijoitusyksiö.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  41. Viherinssi kirjoitti 22.10.2012 kello 14:08

    Osmo Soininvaara:
    Vuokra-asunnot ovat ikääntyneillä siksi, että ensin säästetään oma asunto ja kun se on velaton, ei osata hellittää vaan säästetään pari lisää ja pannaan ne vuokralle. Paljon kannattavampaa kuin menettää rahansa pörssiosakkeisiin.

    Toisaalta tässä kohdassa voi joskus epäillä sijoittajien rationaalisuutta. Muutaman ikäihmisen vuokra-asuntoja seuratessa on tullut mieleen, ettei sillä tuotollakaan ole niin väliä, eikä sitä oikeasti osata laskeakaan. Todellinen tuotto selviää vasta sitten, kun mammasta tai papasta aika jättää, ja perikunta laittaa kämpät lihoiksi.

    Ei silti. Parempi ne rahat on seiniin laittaa kiinni kuin noudattaa pankkien sijoitusneuvojien ohjeita, noin keskimäärin…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  42. KariS kirjoitti 22.10.2012 kello 14:11

    Osmo Soininvaara:
    KariS. Oletko tosissasi, että nyt tehdään huonompaa kuin 1960-luvulla? Ikään kuin vähän liioittelisit?

    Pihlajämäki, ensimmäinen aluerakennuskohde, on nykyisin suojeltu ja tunnetaan kansainvälisesti tunnustetusta arkkitehtuurista, tehokkaasta ja tiiviistä kaupunkirakenteesta jossa on kuitenkin säilytetty luontoa.

    Kontula sai vuonna 2006 Suomen kotiseutuliitolta vuoden kaupunginosa Suomessa nimityksen. Se on niinikään tiivis ja tehokkaasti rakennettu ja lisäksi vielä raideliikenteen (Metro) varrella.

    Nuo pari esimerkkiä osoittaa, että ennen tehtiin asuntoja ihmisille ja siinä sivussa syntyi ihan oikeaa kaupunkia. Nyt ei saada aikaan oikeastaan kumpaakaan, asuntotuotannon määrä laahaa hirvittävästi kysynnän alapuolella eikä se kaupunkikuvallinen laatukaan hääppöistä ole. Talojen tekniikka on parantunut, siinä ainoa edistys 60 luvulta tähän päivään

    Ongelmat noissa esimerkkilähiöissä syntyi silloinkin kaupungin toimista, tai toimimattomuudesta. Kouluja ja sosiaalipalveluja ei saatu tehtyä samassa tahdissa kuin aluerakentajat tekivät talot ja muun kunnallistekniikan. Siinäkin ollaan ihan samassa, ellei vielä heikommassa jamassa edelleen, esimerkiksi Viikkiin ei ole vieläkään saatu terveysasemaa eikä muita sosiaalipalveluja, vaikka alueella asuu jo yli 10 000 asukasta ja rakentaminen alkaa olla lopuillaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  43. Simo Melenius kirjoitti 22.10.2012 kello 16:03

    KariS: Nuo pari esimerkkiä osoittaa, että ennen tehtiin asuntoja ihmisille ja siinä sivussa syntyi ihan oikeaa kaupunkia.

    Ei nyt suoranaisesti liity aiheeseen, mutta missä Pihlajamäessä tai Kontulassa muka on oikeaa kaupunkia?

    (Asuntoja niissä lähiöissä kyllä on—tosin Kontulassakin vain puolet siitä mitä voisi olla, elleivät metrorata ja Kontulantie katkaisisi lähiötä ja täten sijoittaisi asemaa lähiön laitaan vaikka se asema voisi olla keskelläkin.)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  44. komm kirjoitti 22.10.2012 kello 16:58

    Osmo Soininvaara:

    Vuyokra-asutoja tulee lisää tekemällä vuokratulo verottomaksi. Sitä edellyttää myös verpotuksen neutraalisuus, koska asuntotulo on verotonta. Näin on tehty Belgiassa.

    Tämä olisikin oiva tapa parantaa mahdollisuuksia veronkiert… ei kun verosuunnitteluun. Kun jo nyt monella alalla uutisten mukaan harjoitetaan palkkojen nostamista holding-yhtiöiden kautta, jatkossa tähän voisi yhdistää sen, että annetaan vielä “yrittäjälle” asuntoetu. Työnantaja (holdinh-yhtiö) vuokraa työntekijän (eli firman omistajan) asunnon osana työsuhde-etuja. Laitetaan vuokraksi vaikka 5000 euroa. Verotuksessa asuntoedun arvo määrittyy kuitenkin toisin. Asunnon verotusarvo voisi olla tässä tapauksessa vaikkapa 1000 euroa kuussa.

    Lopputuloksena olisi veronkiertoautomaatti, jolla yhtiöstä voisi nostaa varat veroja maksamatta ulos, välttäen jopa se yhteisövero, jonka nykyisin holding-yhtiöitä verosuunnittelussa käyttäen sentään joutuu vielä maksamaan, vaikka ansiotuloverot voikin välttää.

    Toisinsanoen: Suomen nykyisillä verovähennyssysteemeillä tuo idea johtaisi melkoiseen verosuunnittelupommiin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  45. Tero kirjoitti 22.10.2012 kello 17:54

    Odella on kunnoitettavan paljon asumiseen liittyviä kohtia vaaliohjelmassa. Hyvä!

    Kaikissa näissä nousee enemmän tai vähemmän merkityksellisenä asiana asumiseen liittyvä verotus ja toisaalta kaikenkarvaiset tuet ja tukematta jättämiset.

    Vaikka tämä menee enemmän eduskuntatyön piiriin, niin tulisiko Suomessa tehdä asumiseen liittyvän verotuksen kokonaisuudistus? Lasketaan paljonko fyrkkaa asumisesta nyt otetaan kunnille ja valtiolle ja kuinka sama euromäärä saadaan kerättyä järkevämmin. Paljonko kiinteistöveron tulisi olla mikäli leimavero olisi 0%, vuokratulojen vero olisi 0% ja lainojen korkovähennys poistettaisiin?

    Tai kuinka paljon asuinrakennuksiin toimitettua energiaa pitäisi verottaa, jotta kaikki asumisesta kertyvät verot ja verovähennykset tulisivat hoidettua haittaverona? Tässä tapauksessa energiaremontteihin saattaisi tulla vauhtia 🙂

    (Huomatkaa, että maksajan näkökulmasta on aivan sama meneekö raha kunnalle vai valtiolle. Eli kokonaisuudistuksessa tulisi keskittyä kuinka paljon ja millä nimikkeellä ihmisen rahapussista menee rahaa yhteiskunnalle.)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  46. tpyyluoma kirjoitti 22.10.2012 kello 17:55

    Mulle tulee tästä mieleen yksi idea, joka tietenkin minusta on maailman hienoin, ja toivottavasti joku kertoo ne sudenkuopat. Voisiko sosiaalinen rakentaminen olla asukaslähtöistä?

    Eli jotenkin näin: Vaikkapa ryhmä mielenterveyskuntoutujia, pitkäaikaistyöttömiä, tai miksei vaikka ihan vaan yksinhuoltajia toimii omatoimirakentajina jonkun asiantuntevan avustuksella. Joku pikkiriikinen omarahoitusosuus, suhteessa tuloihin tietenkin, niin on joukkoistettua kulukontrollia. Jne.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  47. pekka kirjoitti 22.10.2012 kello 18:40

    komm:

    Työnantaja (holdinh-yhtiö) vuokraa työntekijän (eli firman omistajan) asunnon osana työsuhde-etuja. Laitetaan vuokraksi vaikka 5000 euroa. Verotuksessa asuntoedun arvo määrittyy kuitenkin toisin. Asunnon verotusarvo voisi olla tässä tapauksessa vaikkapa 1000 euroa kuussa.

    Lopputuloksena olisi veronkiertoautomaatti, jolla yhtiöstä voisi nostaa varat veroja maksamatta ulos, välttäen jopa se yhteisövero, jonka nykyisin holding-yhtiöitä verosuunnittelussa käyttäen sentään joutuu vielä maksamaan, vaikka ansiotuloverot voikin välttää

    Ei se verottajan huijaaminen ihan noin helppoa ole. Jo pelkkä ylivuokran maksaminen osakkaan omistamasta asunnosta on aivan selkää peiteltyä osingonjakoa, josta löytyy vino pino ennakkotapauksia. Yhtiö ei saa verotuksessaan laskea kuluksi vain markkinaehtoisen osan maksetusta vuokrasta.
    Tuo esittämäsi asuntoetuhuijaus vie homman vielä paljon pitemmälle (ei ole kyse pelkästään peitellystä voitonjaosta) lainvastaisuuden puolelle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  48. conrad kirjoitti 22.10.2012 kello 18:41

    Viherinssi: Jotta asia jotenkin hahmottuisi yksityisen vuokranantajan kannalta, niin ehkä kannattaa vähän laskea. Laskelman kohteena on 200 000 euron asunto, jolla on 55 m2 pinta-alaa.

    Jos kämpän reaaliarvo pysyy paikallaan, asunnosta pitää vuokralaiselta saada yhtiövastike, korjauskulut (peruskorjaus ja pienempi remppaaminen), tyhjänäoloajan korvaus ja vähän työpalkkaa.

    Asunnon kaikki ylläpito maksaa noin 10 €/m2 karkeana arviona. Tyhjänäoloaikaa on asunnosta riippuen enemmän tai vähemmän, mutta käytännössä siihen saa laskea ehkä 5 %. Sitten vähän vaivanpalkkaa työmäärästä päälle, niin nollataso on 12 €/m2, ts. 660 €/kk.

    Keskimääräinen yhtiövastike oli 3,51 €/neliö vuonna 2009. Jos esimerkkikämppän ylläpitoon kuluu tämän lisäksi 6,50 €/neliö kuussa eli siis n. 4300 € vuodessa niin aika kalliilta vaikuttaa. Tuolla hinnalla teettää remontin jos toisenkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  49. Joel Jalkanen kirjoitti 22.10.2012 kello 18:58

    tpyyluoma:
    Mulle tulee tästä mieleen yksi idea, joka tietenkin minusta on maailman hienoin, ja toivottavasti joku kertoo ne sudenkuopat. Voisiko sosiaalinen rakentaminen olla asukaslähtöistä?

    Eli jotenkin näin: Vaikkapa ryhmä mielenterveyskuntoutujia, pitkäaikaistyöttömiä, tai miksei vaikka ihan vaan yksinhuoltajia toimii omatoimirakentajina jonkun asiantuntevan avustuksella. Joku pikkiriikinen omarahoitusosuus, suhteessa tuloihin tietenkin, niin on joukkoistettua kulukontrollia. Jne.

    Tuon kansanryhmän parissa on kouluttamattomuutta, kielitaidottomuutta, päihdeongelmia jne. Ja ihan haluaisit laittaa mielenterveyskuntoutujat stressaamaan jotain taloprojektia?

    Toki sosiaalisissa asunnoissa elää myös ihan fiksuja ja filmaattisia kelpo kansalaisia, itseni mukaan lukien, jotka kyllä voisi projektista suoriutuakin. Eli jos he jotenkin löytävät toisensa, niin miksei talot voisi rakentaa noinkin.

    Eli: sosiaalinen asuminen voi olla asukaslähtöistä jos niin sovitaan, mutta väittäisin sen jäävän kuriositeetiksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  50. Kalle kirjoitti 22.10.2012 kello 20:31

    Osmo Soininvaara:
    On kokeiltu myös sitäkin, ettei kunta käytä kaavoitusmonopolia vaan antaa alueen aluerakentajalle rakennettavaksi ja suunniteltavaksi. Ei tullut hyvää.

    Osmo, kun katsot uuden kirjasi kantta, niin noita taloja ei ole tehty kaupungin ohjaamana eikä sosiaalisin perusten saati aluerakentamisena! 😀 😀 😀 Se on kuitenkin juuri sitä kaupunkia, mitä me kaupunkilaiset kaipaamme.

    Kunnalle kuuluu katujen vetäminen, räystäskorkeuden määrittäminen kerroksina, joidenkin palvelujen rakentaminen ja sen verran ohjausta, että korttelit jakaantuvat riittävän pieniksi tonteiksi eri omistajatahoille. 🙂 Ihan kuten kirjasi kannessa on. Kun eri rakennutajat rakentavat vierekkäisille tonteille, voi ostaja tehdä aidosti valinnan. Se rakennuttaja ja/tai rakentaja, joka ei pärjää kilpailussa menee nurin, mikä on hyvä asia. Periaatteessa kaupungille ei kuulu edes, rakennetaanko paikalle asuintalo, tehdas vaiko toimistotilaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  51. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.10.2012 kello 21:29

    Kyllä Helsingissä on säädelty rakentamista ainakin sata vuotta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  52. Raimo K kirjoitti 22.10.2012 kello 20:46

    Osmo Soininvaara:
    Raimo K
    Jos Virtasella ja Lahtisella on täsmälleen samanlaiset asunnot ja he asuvat vuokralla toistensa asunnoissa, asumistapahtuma synnyttää verotettavaa tuloa molemmille, mutta jos he muuttavat omiin asuntoihinsa, verotettavaa tuloa ei ole. Tästä saa neutraalin joko vapauttamalla vuokratulon verosta tai verottamalla laskennallista vuokraa omsta asunnosta. Mikä tässä on vaikeaa ymmärtää?

    Tämä selvää!
    Mutta kun Lahtisella on 30 muuta asuntoa, joita hän vuokraa ammatikseen, miksi tuon vuokratulon pitäisi olla verovapaata?
    Ja Virtasen tapaus taas on analoginen Vantaalla poliisitutkinnassa olevan kanssa 😉
    Ja kuten itsekin toteat, “jos he muuttavat omiin asuntoihinsa, verotettavaa tuloa ei ole”. Miksi pitäisi olla?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  53. Viherinssi kirjoitti 22.10.2012 kello 21:57

    conrad: Keskimääräinen yhtiövastike oli 3,51 €/neliö vuonna 2009. Jos esimerkkikämppän ylläpitoon kuluu tämän lisäksi 6,50 €/neliö kuussa eli siis n. 4300 € vuodessa niin aika kalliilta vaikuttaa. Tuolla hinnalla teettää remontin jos toisenkin.

    Niin teettää. Ja niin pitääkin. Tässä ihan esimerkkejä:

    * asunnon pintaremontti 10 vuoden välein, 100€/m2
    * keittiö ja kylppäri 20 vuoden välein, 300 €/m2
    * julkisivuremontti (julkkarit, ikkunat, parvekkeet) 25 vuoden välein, 300 €/m2
    * linjastosaneeraus 50 vuoden välein, 1000 €/m2
    * kodinkoneiden vaihto 10 vuoden välein, 30 €/m2

    Yhteensä näistä tulee 60 €/m2/vuosi, 5 €/m2/kk. Remonttien hinnat toki riippuvat kiinteistöstä, mutta ne pitää kuitenkin tehdä, jotta kiinteistö pysyisi teknisesti kunnossa.

    Halvemmallakin pääsee, jos itse tekee. Silloin kuitenkin sijoituksen työläys ja sitä kautta tuottovaatimukset kasvaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  54. tpyyluoma kirjoitti 23.10.2012 kello 6:28

    Joel Jalkanen: Tuon kansanryhmän parissa on kouluttamattomuutta, kielitaidottomuutta, päihdeongelmia jne. Ja ihan haluaisit laittaa mielenterveyskuntoutujat stressaamaan jotain taloprojektia?

    Hyvä pointti, mutta näkisin tän niin päin että tavalla tai toisella julkisrahoitteisissa asunnoissa asuu mutuna toistasataatuhatta helsinkiläistä ja eri ongelmista kuntoutujia on aika monenlaisia, eli vaikka sitten kuriositeettina jokuseen projektiin varmaan löytyisi osallustujia. Tuollainen projekti voisi olla jotain järkevää tekemistä millä pääsisi taas vähän arkirutiineihin kiinni. Sehän niiden kuntoutuskurssienkin idea on, on jotain säännöllistä tekemistä, voisi olla vaan motivoivampaa jos olisi joku päämääräkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  55. jrn kirjoitti 23.10.2012 kello 8:59

    tpyyluoma: Sehän niiden kuntoutuskurssienkin idea on, on jotain säännöllistä tekemistä, voisi olla vaan motivoivampaa jos olisi joku päämääräkin.

    Jos nyt ostettaisiin alkuun näille ihmisille pikkuinen kaktus ja katsotaan kuinka isolla prosentilla sellainen saadaan pysymään hengissä ennen kuin lähdetään rakentamaan taloja. Se porukka joka menettää silmiä tai muita ruumiinosia putoaa suoraan jatkosta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  56. Joel Jalkanen kirjoitti 23.10.2012 kello 10:13

    tpyyluoma: Hyvä pointti, mutta näkisin tän niin päin että tavalla tai toisella julkisrahoitteisissa asunnoissa asuu mutuna toistasataatuhatta helsinkiläistä ja eri ongelmista kuntoutujia on aika monenlaisia, eli vaikka sitten kuriositeettina jokuseen projektiin varmaan löytyisi osallustujia. Tuollainen projekti voisi olla jotain järkevää tekemistä millä pääsisi taas vähän arkirutiineihin kiinni. Sehän niiden kuntoutuskurssienkin idea on, on jotain säännöllistä tekemistä, voisi olla vaan motivoivampaa jos olisi joku päämääräkin.

    Joo, en mä kokonaan teilaa. Mutta en ole ihan varma, että talon rakennuttaminen on sellasta “säännöllistä tekemistä” mitä haetaan, semminkin kun tuo vaatii aika paljon esnäitteeks paperityötä, joka ei noin keskimäärin ole heillä vahvin osaamisalue.

    Siis jos joku porukka lyöttäytyy yhteen ja haluaa rakenuttaa itselleen sosiaalisen talon, niin en mä näe syytä, miksei heille voi antaa siihen mahdollisuutta. Mutta ei tota voi kyllä keneltäkään vaatia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  57. komm kirjoitti 23.10.2012 kello 10:47

    pekka:

    Ei se verottajan huijaaminen ihan noin helppoa ole. Jo pelkkä ylivuokran maksaminen osakkaan omistamasta asunnosta on aivan selkää peiteltyä osingonjakoa, josta löytyy vino pino ennakkotapauksia. Yhtiö ei saa verotuksessaan laskea kuluksi vain markkinaehtoisen osan maksetusta vuokrasta.
    Tuo esittämäsi asuntoetuhuijaus vie homman vielä paljon pitemmälle (ei ole kyse pelkästään peitellystä voitonjaosta) lainvastaisuuden puolelle.

    Esimerkki oli turhan yksinkertainen, yliampuva ja läpinäkyvä, mutta pointtini oli sanoa, että tuon suuntainen toiminta tulisi huomattavasti aiempaa kannattavammaksi ja houkuttelevammaksi. Järjestely muuttuisi vähemmän läpinäkyväksi jo lisäämällä välikäsiä. Käytännössä tuossa kannattaisi olla välissä vähintään yksi, ehkä kaksikin tahoa. Tai sitten tuon järjestelyn voisi tehdä päikseen 3 tai useamman kaverin kanssa (kuten osa “verosuunnittelua” harjoittavista nykyäänkin tekee – ja ilmoittaa verotuksessaan sitten vielä enemmän ja vähemmän tarpeellisia remontti, tarvike, yms. kuluja vuokratulojen vastineiksi – jotta minimoi henkilökohtaista verotustaan), esim. niin, että A asuu B:n kämpässä, B C:n kämpässä ja C A:n kämpässä, kaikki huomattavaa ylivuokraa (verotusarvoon nähden) yhtiöstä käsin yksityishenkilölle maksaen, jotta verottajan kanssa ei tule hankaluuksia siitä, että tekisi jotain vastavuoroisesti suoraan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  58. MIVa kirjoitti 23.10.2012 kello 20:20

    Voisiko joku kertoa, onko missääan jonkun asiallisen instanssain tms laskelma, mitä maksaa esim. kerrostalon rakentaminen pääkaupunkiseudulle ja sitten muualle Suomeen. Eli siis materiaalit+ työt + suunnittelu ja mikä lienee missäkin tontin osuus aatellen niitten olevan samantasoisia siis sijainniltaan.
    Ajatus vain, että ei kai rakentajat revi poskettomia voittoja pelkästään kunnan nimellä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  59. Samuli Saarelma kirjoitti 24.10.2012 kello 16:10

    Osmo Soininvaara:
    Noiden yhtiövastikkeiden takia on yksinkertaisempaa tehdä vuokratulosta veroton kuin vuokrasta vähennyskelpoinen. Toki voi ajatella, että vähennyskelpoinen olisi vuokra vähennettyna kuudella eurolla neliötä kohden.

    Jos ollaan huolestuneita Virtasen ja Lahtisen ristiinvuokrauksen epätasa-arvoisesta asemasta omistusasumiseen verrattuna, tehdään niin, että maksetut vuokrat siitä asunnosta, jossa asuu, saa vähentää keräämistään vuokrista ennen kuin aletaan laskea pääomatuloveroja. Yhtiövastike voidaan ottaa kuvioon sitä kautta, että kummastakin vuokrasta (oman ja vuokratun asunnon) vähennetään yhtiövastikkeet ennen kuin ryhdytään vähennystouhuun.

    Tällöin Lahtisen ja Virtasen kikkailu tulee samaan tilanteeseen kuin se, että he asuisivat omissa asunnoissaan, mutta toisaalta ei tehdä asuntojen vuokraamisesta yleisesti verottoman pääomatulon lähdettä ja sitä kautta eriarvoista muihin sijoitusmuotoihin.

    Tässä olisi kyse vähän samasta kuin kotitaloustyön verovähennyksestä. Siinähän myös koitetaan verovähennyksellä tehdä siitä samanarvoista, että Virtanen pesee Lahtisen paidan ja Lahtinen Virtasen verrattuna siihen, että molemmat pesevät omat paitansa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  60. Osmo Soininvaara kirjoitti 24.10.2012 kello 16:59

    Onko vaikea ymmärtää, että tuo esimerkki Virtasesta ja Lahtisesta oli tarkoitettu osoittamaan vain sitä, että vuokralla asumista tapahtumana verotetaan enemmän kuin omistusasumista.
    Jos Tampereella kaiki asuisivat vuoralla ja Turussa kaikki omistusasunnoissa, Ja palkkataso olisi kaupubgeiisa eurolleen sama, Tampereelta tulisi veroja valtion kassaan paljon enemmän verotuloja kuin Turusta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  61. Samuli Saarelma kirjoitti 1.11.2012 kello 15:18

    Esimerkkisi osoittaa sen, että riskipreemion myymistä verotetaan. Tämä koskee niin asuntojen vuokraamista kuin kaikkea muutakin. Jos ostan auton, jolla ajan, kärsin sen omistamiseen liittyvät riskit itse, mutta en joudu maksamaan veroa siitä, että myyn itse itselleni riskipreemion. Jos vuokraan sen, vuokrayhtiö laskuttaa minulta siitä, että he kantavat auton omistamiseen liittyvät riskit ja sitten maksaa veroa tästä.

    Kyse ei siis ole mitenkään erityisesti asumiseen liittyvästä asiasta, vaan yleisesti sijoittamiseen tai kaupankäyntiin (jos teen itse itselleni lapion, en maksa veroa sen puoleen työstä kuin lapion korkeammasta arvosta verrattuna lähtöaineisiin). Minun pointtini oli se, ettei ole mitään syytä ryhtyä kikkailemaan juuri asuntojen kohdalla jonkun “asuntotulon” kanssa, jos ei sitten haluta ryhtyä samaan kaiken muun kulutuksen kanssa, joka perustuu siihen, että kulutetaan jotain itse omistettua tai tehtyä. Tai vastaavasti ei ole mitään syytä vapauttaa juuri vuokra-asumista veroista, jos samaa ei tehdä kaiken muunkin vuokraamisen kohdalla, ml. “rahan vuokraaminen” toisille ihmisille eli yleisesti sijoittaminen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus