Asuntoluento, osa 3: Mihin rahat menevät?

8.9.2012 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Jos samanlainen talo maksaa Helsingin satamilta vapautuvilla alueilla 6000 euroa ja Turussa 3000 euroa neliöltä, mihin tuo erotus menee?

Sen pitäisi teoriassa mennä lyhentymättömänä tontin hintaan, mutta ei mene kuin osittain. Rahalla on monta ottajaa.

Vaikka Helsinki kilpailuttaa kovan rahan tontteja, jotenkin asuntojen hintataso ei välity tonttien hintoihin. Hitas-tonttien osalta asuntojen myyntihinnan tulisi vastata rakennuskustannuksia, joihin on lisätty kohtuullinen voitto. Aivan käsittämättömän kalliita ne silti ovat. Rakennus maksaa rakentamiskuluina ja yrityksen voittona selvästi enemmän kuin muualla maassa tai muualle Euroopan Unionissa. Kovasti ihmetyttää, miksi kultaa vuolemaan ei tule rakennusyhtiöitä muualta Suomesta. Mikä kilpailua rajoittaa?

Jotenkin vaikuttaa myös siltä, ettei kiinteistöpuolella ole täysin tajuttu, että on hyödytöntä antaa rakennusliikkeille tontteja asevelihintaan, koska asunnot kuitenkin myydään eniten tarjoavalle. Halpa tontti siirtyy sellaisenaan rikastuttamaan rakennusyhtiötä. Asunnon ostaja ei saa siitä mitään. Siksi kaupungin tulisi rahastaa kovan rahan tonteista viimeisen päälle, koska rakennusyhtiö tekee niin joka tapauksessa asunnoille.

Pidän aivan outona sellaista tontin myyntiä, jossa myyntihinta on kolmannes toteutuneesta asunnon hinnasta. Jos siis asunnot myydään Jätkäsaaren rannalta 9000 euroa neliö, tontti maksaa 3000 euroa ja talo 6000, mutta jos paikka on vähän huonompi ja ihan samanlaisen talon asunnot myydään 4500 euroa neliöltä, tontti maksaakin 1500 euroa neliöltä ja talo 3000 euroa neliöltä. Tontin hinnan pitäisi olla muotoa 80 prosenttia asuntojen myyntihinnasta siltä osin kuin myyntihinta ylittää vaikkapa tuon 3000 euroa neliöltä.

Kun rakennuskustannuksilla ei ole vaikutusta asuntojen myyntihintoihin, on suuri houkutus laittaa kaavamääräyksiin kaikkea kivaa ja kallista. Ei se raha kuitenkaan ole ilmaista. Kalliit kaavamääräykset kapitalisoituvat tontin hintaan. Kun kaupunki omistaa maan, kalliiden kaavojen maksaja on kaupunki.

Jotain tästä jää rakennusliikkeillekin, eikä ehkä ihan vähän. Jotain outoa on kilpailuolosuhteissa. Ottajia ovat myös rakennusalan työntekijät, joiden palkat ovat Helsingissä selvästi korkeammat kuin muualla Suomessa. Rakennusalan tilasta olisi sinänsä hauska sanoa yhtä jos toista, mutta se menee ohi luennon aiheen.

 

Kommentit

50 Vastausta artikkeliin “Asuntoluento, osa 3: Mihin rahat menevät?”

  1. Raimo K kirjoitti 8.9.2012 kello 18:13

    Osmo: “Kovasti ihmetyttää, miksi kultaa vuolemaan ei tule rakennusyhtiöitä muualta Suomesta. Mikä kilpailua rajoittaa?”

    Muun Suomen rakennusfirmoilla ei ole omistuksessaan tontteja pääkaupunkiseudulla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Osmo Soininvaara kirjoitti 8.9.2012 kello 18:18

    Miksi ne eivät osallistu tontinluovutuskilpailuun?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Jarmo H kirjoitti 8.9.2012 kello 18:39

    Osmo Soininvaara:
    Miksi ne eivät osallistu tontinluovutuskilpailuun?

    Jotain outoa tässä on ollut kautta vuosikymmenten eikä vain Helsingissä. Tuntuu, että rakennusliikkeillä on jonkinlainen ‘järjestelmä’, jossa reviirit ovat jakautuneet varsin pysyvästi. Kytkökset varsinkin isoilla paikkakunnilla poliittisiin puolueisiin ovat myös olleet silmiinpistäviä ja niillä linkeillä voi myös olla vaikutusta siihen, kuka on saanut tontteje.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Jorma Nordlin kirjoitti 8.9.2012 kello 18:39

    Voisiko kaupunki nimeenomaan lähettää näille muiden kaupunkien ja maakuntien rakennusliikkeille tiedotteen, kun on tarjolla tontteja rakentamiseen?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. tonttihinta kolmasosa? kirjoitti 8.9.2012 kello 18:39

    “Pidän aivan outona sellaista tontin myyntiä, jossa myyntihinta on kolmannes toteutuneesta asunnon hinnasta.”

    Mistä on tällainen ajatus peräisin? Lappäsuon ensimmäisen vaiheen tontit myytiin tarjouskilpailulla. Muistelisin tarjoushinnan olleen 2100 e/kem2 eli noin 2500 e/asm2. Vastasivat noin 25 prosenttia asuntojen myyntihinnasta, jotka huitelivat jossain 10 000 euron tietämillä.

    Saukonrannassa myytiin rakentajalle paketti jossa oli neljä korttelia, yhden kortttelin hitas-yhtiöille oli määrätty asutojen myyntihinta, muistelisin että jo tarjouskilpailuehdoissa. Tuo myyntihinta oli indeksiin sidotut 3200 e toiselle tontille ja 3400 e toiselle tontille. Kilpailussa tarjoajat saivat muistikuvieni mukaan tarjota osuutta asuntojen myyntihinnasta kaupungille tontinostohinnan määräytymiseksi. Kilpailu käytiin siis varsinaisesti vapaarahoitteisesta sääntelemättömästä tuotannosta. Lemminkäinen voitti tuon kilpalun ja rakensi jo yhden vapaarahoitteisen vuokratalokorttelin ja rakentaa nyt sekä hitaksia että näitä kahta viimeistä vapaarahoitteista tonttia.

    Jos tässä on päädytty 30 prosentin osuuteen ja sitä kautta 3000 euron tontinhintaan, niin siinähän on onnistuttu melkoisen hyvin verrattuna tuohon Leppäsuon kilpailuun.

    Tuskin kyse on kuitenkaan mistään yleisestä 30% periaatteesta.

    Oman käsitykseni mukaan tonttihinnat Jätkäsaaressakin on vain satasia/kem2, ei tuhansia ollenkaan. Nämähän voi tarkistaa kiinteistölautakunnan päätöksistä.

    Itse näen Saukonrannan kilpailun onnistumisena. Siitä saatiin reilsuti enemmän kuin Leppäsuolla monesta muusta paikasta puhumattakaan.

    Ja se että kaavoilla edellytetään hyvää kaupunkikuvaa on sekin minun mielestäni hyvä asia. Saadaan edes jotain vastinetta kallista hinnoista, joita loppumaton asuntokysyntä ylläpitää.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Jorma Nordlin kirjoitti 8.9.2012 kello 18:43

    Jos meillä on kolmen ison rakennuttajan kartelli täällä, niin eiköhän ne ole pelanneet markkinatilanteen, niin ettei tänne pysty tulemaan. Kyllä yritykset keinoja keksivät.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Jorma Nordlin kirjoitti 8.9.2012 kello 18:46

    Entäs jos muut rakennusliikkeet toimivatkin näiden isojen alihankkijoina eivätkä uskalla jättää omia tarjouksiaan, koska sen jälkeen isommat eivät ota alihankkijoiksi isommissa projekteissa? Vähän pienemmät voivatkin olla liian riippuvaisia isoista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. rakennusalan kilpailu ei toimi kirjoitti 8.9.2012 kello 19:02

    http://www.haahtela.fi/Taku/Takutiedote%20I%202012.pdf

    Haahtelan ennusteesta viime keväältä:
    ” Kasvava yhteiskunnallinen ongelma on pääkaupunkiseudulla ja
    kasvukeskuksissa lopputuotteiden kalleus. Kohtuuhintaisuuteen pyrkiminen ei näytä olevan kenenkään intresseissä.”

    “Myynti- ja tuotantohintojen ero
    pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa on säilynyt suurena. ”

    Toisin sanoen tämä tarkoittanee että voittomarginaalit kasvukeskuksissa ovat pysyneet hyvinä.

    Hyvällä syyllä voi kysyä, miksei tämä vedä kilpailua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. JouniL kirjoitti 8.9.2012 kello 19:48

    Ehkä on joku kartelli olemassa, jolla rahastetaan asunnon ostajat ja kaupunki.

    Suomessa niitä on.

    Linja-autot tuore esimerkki.
    Ruokapuolelle on duopoli.
    Lentoliikenteessä ovat jo hinnat tulleet alas paljon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Juho Laatu kirjoitti 8.9.2012 kello 19:55

    Yksi syy sille, että maakunnan pienemmät rakennusfirmat eivät osallistu tonttikilpailun voisi olla se, että niillä ei ole suuria pääomia sijoitettavaksi tontteihin, ei kykyä arvioida tarkasti todennäköistä asunnoista saatavaa hintaa, ja pienen kokonsa vuoksi suurempi riski kohtuuttomille tappioille (=kaikki yhden kortin/talon varassa). En tosin tiedä miten tontinostoon liittyvät rahoituskuviot toimivat nykyisin Helsingin seudulla.

    Muita vaihtoehtoisia syitä voisi olla vaikkapa korruptio. Mutta oletetaan, että sellaista ei ole.

    Joka tapauksessa avaimet asiassa näyttäisivät olevan vahvasti alueen kaupungeilla. Kai niiden pitäisi valita toimivammat toimintatavat.

    Tässä yksi mieleen tullut vaihtoehtoinen tyyli. Kaupunki ilmoittaa tietylle rakennettavalle alueelle asuntojen tavoitehinnan. Tuo hinta on lähellä rakennuskustannuksia rakennusyhtiöiden voitolla korotettuna. Tontit ovat halpoja tai jopa ilmaisia. Asuntojen valmistuttua kaupunki perii asukkailta/taloyhtiöiltä veroa sen verran, että asuntojen hinnat painuvat jonnekin ilmoitetun tavoitehinnan tuntumaan. Veron tasoa voidaan säädellä vuosittain. Tavoitehintakin voi muuttua (halutaan esim. sitoa vastaavan taon rakennuskustannuksiin). Näin kaupunki saa rahansa tonteista pidemmällä tähtäimellä verojen kautta. Mahdollinen ansioton trendeistä tai kaavoituksesta tuleva arvonnousu tai -lasku menee kaupungille, eikä rakentajielle tai asukkaille. Rakentajien ei tarvitse laittaa isoja pääomia kiinni tontteihin. Asukkaiden ei tarvitse laittaa isoja pääomia kiinni asuntoihin. Rakentajien riskit pienenevät (ja myös pienet rakennusfirmat voisivat osallistua hankkeisiin helpommin).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. åke kirjoitti 8.9.2012 kello 20:04

    Teoriat eivät päde, koska suomalainen kuluttaja on löyhä rahojensa kanssa. Maksetaan myös ylihintaa eikä olla hintatietoisia.

    Jossain huonekaluliikkeessähän oli aikoinaan tehty tutkimus, että miksi sama pöytä on suomessa kalliimpi kuin muualla länsi-euroopassa. Muistaakseni tutkimus totesi, että suomalainen vaan ei ole hintatietoinen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Ville kirjoitti 8.9.2012 kello 20:19

    Eikö esim. Eiranrannassa ongelma ollut lähinnä se, että _kaupungin virkamiehet_ eivät kelpuuttaneet uusia kilpailijoita peliin. Suomessahan ei ole korrputiota, mutta kuitenkin…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Mikko kirjoitti 8.9.2012 kello 20:30

    Virolaisen Rand ja Tuulbergin tytäryhtiö Suomessa ( vahvuus 11 työntekijää) voitti Kaanaankadun tontin prosenttikilpailun. Onhan näitä. Mutta ovatko kotimaiset rakentajat ‘jakaneet markkinat’ maantieteellisesti ja on vain satunnaisia ‘häirikköjä’?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. kommentti kirjoitti 8.9.2012 kello 22:01

    Soininvaara:

    “Kovasti ihmetyttää, miksi kultaa vuolemaan ei tule rakennusyhtiöitä muualta Suomesta. Mikä kilpailua rajoittaa? … Miksi ne eivät osallistu tontinluovutuskilpailuun?”

    Tontinluovutuskilpailuja on Helsingissäkään aika vähän. Niiden voittajat ratkeavat suunnittelutoimistojen tuotosten, eivät rakennusyhtiöiden perusteella. Mutta onhan niihin osallistunut myös yhtiöitä muualta Suomesta. Pakilan tontinluovutuskilpailunkin pari vuotta sitten jopa voitti sonkajärveläinen Finndomo.

    Suurimmat rakennusfirmat Suomessa ovat valtakunnallisia. Niiden muiden kaupunkien yksiköt eivät ymmärrettävästi kilpaile Helsingin urakoista. Ihan uusille tulijoille voi olla jossain määrin isot esteet tulla Helsinkiin, kuten mihin tahansa uuteen kaupunkiin. Rakennushankkeen kannattavuuden määrää aika pitkälti se, kuinka hyvät työntekijät osaa löytää – ja mihin hintaan. Ensimmäisen talon pääkaupunkiin pykäävä tekee aika todennäköisesti tappiota, ellei etukäteen saa varmistettua osaavan työvoiman saantia (kattaen suunnittelun, projektipäälliköt, vastaavan mestarin ja ainakin eräät muut avaintyöntekijät). Jo alueella toimivat tietävät, ketkä ovat hyviä tekijöitä ja ketkä eivät. Uuden tulijan riskinä on saada tältä osin mustia pekkoja, jos tietoa ja suhteita ei ole. Niin kauan kuin muualla töitä riittää, niitä siellä tehdään.

    Mutta kyllä etenkin reilun 100 km säteeltä aika paljon rakennufirmoja Helsingissä töitä tekemässä käy jo nytkin silloin, kun sieltä urakoita saavat. Katteen toki pitää olla tällöin parempi kuin yrityksen kotipaikalla, jos pitää huomioida myös vaikkapa 3 tunnin matka-ajat per päivä työmaalle. Eli eivät kauempaa tulevat rakentajat ainakaan kovin rajuun hintakilpailuun ja hintojen olennaiseen alentamiseen pysty, varsinkaan kun suorittavan portaan minimipalkat määrää TES.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Jouni Martikainen kirjoitti 8.9.2012 kello 23:21

    Osmo Soininvaara:
    Miksi ne eivät osallistu tontinluovutuskilpailuun?

    Olisikohan sama kuin liiketoiminnassa yleensäkin rajoitteena johonkin ryhtymiseen: liian suuri riski suhteessa mahdolliseen tuottoon. Ja nimenoman juuri niille uusina ja pienempinä toimijoina.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Timo H kirjoitti 8.9.2012 kello 23:56

    Pienet pelotellaan ja isot ostetaan ulos, luulen. Pitäisi saada riittävän isoja ulkomaisia toimijoita kisoihin.
    Ruotsissa on Tukholman seudulla tullut myyntiin ihmeen siedettävän hintaisia uusia kämppiä esim ikean rakennus alalle penetroitumisen kautta.(mm ursvik)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. Timo H kirjoitti 9.9.2012 kello 0:11

    Niin, ja vielä tämä vanha asia, kaavoittakaa jollekin sopivalle alueelle (Malmin kenttä, Sipoolta tullutta aluetta, tms.) Se 100.000 m2 tiivistä pientaloa, (50 ha, = pari kauppakeskusta + parkki), se on 3-4000 henkeä, itserakentamis-mahdollisuus tarkoittaa 1500-2500 €/m2 rakennuskustannuksia. Takaan että muidenkin kämppien hinnat alkaa jo vähän notkahtaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. toke kirjoitti 9.9.2012 kello 2:33

    Juho Laatu:
    Tässä yksi mieleen tullut vaihtoehtoinen tyyli. Kaupunki ilmoittaa tietylle rakennettavalle alueelle asuntojen tavoitehinnan. Tuo hinta on lähellä rakennuskustannuksia rakennusyhtiöiden voitolla korotettuna. Tontit ovat halpoja tai jopa ilmaisia. Asuntojen valmistuttua kaupunki perii asukkailta/taloyhtiöiltä veroa sen verran, että asuntojen hinnat painuvat jonnekin ilmoitetun tavoitehinnan tuntumaan. Veron tasoa voidaan säädellä vuosittain. Tavoitehintakin voi muuttua (halutaan esim. sitoa vastaavan taon rakennuskustannuksiin). Näin kaupunki saa rahansa tonteista pidemmällä tähtäimellä verojen kautta. Mahdollinen ansioton trendeistä tai kaavoituksesta tuleva arvonnousu tai -lasku menee kaupungille, eikä rakentajielle tai asukkaille. Rakentajien ei tarvitse laittaa isoja pääomia kiinni tontteihin. Asukkaiden ei tarvitse laittaa isoja pääomia kiinni asuntoihin. Rakentajien riskit pienenevät (ja myös pienet rakennusfirmat voisivat osallistua hankkeisiin helpommin).

    Eli jos kaupunki ilmoittaa tavoitehinnaksi 6k€/asm2 ja rakennuskustannukset ovat 5k€, niin maksetaan 1k€ veroa?
    Ja jos taas rakennuskustannukset ovatkin 6k€, niin ei makseta veroa ollenkaan?
    Entäs jos rakennuskustannukset nousevatkin 7k€:oon, niin sitten kaupunki maksaa talolle 1k€/asm2?

    Eikö yksinkertaisempaa olisi irrottaa tontin hinta kokonaan rakennuttajan kikkailusta myymällä tontti suoraan vasta valmistuneelle talolle? Taloyhtiö ostaisi rakennuttajalta vain rakennetun talon ja tontti sitten suoraan kaupungilta. Huutokauppaa ei tontista tällöin voitaisi käydä, mutta mikä olisi tappio? Koettaisiinko kaupungin hihasta ravistama hinta jotenkin mielivaltaisena, kun taas “vapailla” markkinoilla määräytyvä hinta kuvitellaan jotenkin “luonnollisena”?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  19. Tuomas Kivelä kirjoitti 9.9.2012 kello 7:46

    Moi Ode
    Helsingin asuntojen korkea hinta perustuu hyvin pitkälle kysynnän ja tarjonnan suhteeseen. Eli vanhojen asuntojen markkinahintoihin. Uusien asuntojen hinta asettuu hieman yli saman tai vastaavan alueen vanhojen asuntojen hintatason. Ei rakennuskustannuksilla ole kovin suurta merkitysta. Kun hintataso on näin selvillä, ottavan rakennusprosessin kaikki osapuolet mahdollisimman suuren osuuden.
    Totta on, etteivät halvat tontinhinnan laskisi sääntelemättömien asuntojen hintoja, vaikka monet alan ihmiset niin väittävät.
    Asuntotuotannon voimakas lisääminen tietysti laskisi teoriassa hintoja, mutta rakennusliikkeet eivät siitä oikein tykkää, vaan pudottavat tuotantoa, jos hinnat laskevat.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  20. Tiedemies kirjoitti 9.9.2012 kello 8:51

    Näyttökynnystä vaan laissa alas. Eli, jos “rakennuskustannus” repeää esim. yli 10 prosenttia muusta maasta, sekä tontin myynyt virkamies että rakennusliikkeen johtokunta linnaan ja kämpät sosialisoidaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. tcrown kirjoitti 9.9.2012 kello 9:40

    Minä en ymmärrä miksi kaupungin pitää myydä tontteja, kun kaupunki voisi rakennuttaa sen talon ja myydä asunnot sen jälkeen.

    En keksi ketään muuta kuin rakennusliikkeen lahjoman virkamiehen, kenen mielestä joku seuraavan tyyppinen kuvio olisi täysin mahdoton toteuttaa:

    1. Kaupunki järjestää arkkitehtikilpailun tontille rakennettavasta talosta.
    2. Selvitetään mikä kilpailun tuotoksista menee parhaalla hinnalla kaupaksi ottamalla ehdollisia käsirahoja vastaan.
    3. Rakennutetaan talo.
    4. Myydään asunnot.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  22. Osmo Soininvaara kirjoitti 9.9.2012 kello 9:59

    tcrown
    Olen täysin samaa mieltä siitä, että markkinoiden ollessa epätäydellisiä, kaupunki voisi rakennuttaa itse myös omistusasuntoja.
    Kaupungilla on ATT, joka on rakennuttanut jonkin verran omistustaloja, mutta pääosin kaupungin vuokrataloja. Kun en ole ollut tekemässä asunto-ohjelmaa enää vuosiin, en muista miten tämä riita on ratkaistu viime aikoina. Juuri nyt valtuuston käsittelyssä olevassa MA-ohjelmassa ATT:n oikeus rakentaa omistusasuntoja on rajattu muistaakseni ns. sekataloihin.
    Ongelmana tässä on kokoomus, jonka mielestä kaupunki ei saa mennä omistusasuntomarkkinoille häiritsemään markkinoita.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  23. Jouni Martikainen kirjoitti 9.9.2012 kello 9:51

    Tiedemies:
    Näyttökynnystä vaan laissa alas. Eli, jos “rakennuskustannus” repeää esim. yli 10 prosenttia muusta maasta, sekä tontin myynyt virkamies että rakennusliikkeen johtokunta linnaan ja kämpät sosialisoidaan.

    Kuten olen maininnut: http://www.soininvaara.fi/2012/08/28/koti-vai-parkkipaikka/#comment-218898 niin rakennusprojektista muodostuvat kustannukset rakennuttajalle Helsingissä ovat yli 15% kalliimmat kuin halvimman rakentamisen alueilla Suomessa. Siis avoimilla markkinoilla, joissa rakennuttajalla JO ON HALLUSSAAN tontti. Ja tuo siis vakioidulla laatutasolla ja rakentamisolosuhteilla. Eli nimimerkki Tiedemiehen ehdottamalla käytännöllä rakentaminen Helsingissä saataisiin täysin loppumaan.

    P.S. Sekä laatutasovaatimuksista, että olosuhdetekijöistä tuppaa HKI:ssä tulemaan vielä tuostakin tasosta lisää hintaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  24. JouniL kirjoitti 9.9.2012 kello 9:53

    Millä tavalla käytännössä houkutellaan ulkomaisia firmoja Helsinkiin rakentamaan?

    Mitenkä olisi jos oikeasti otettaisiin yhteyttä vaikka Saksan, Ruotsin jne rakennusfirmoihin ja kysyttäisiin mikä estää tulemasta.

    Mahtavatko edes tietää mitä Suomessa on tarjolla?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  25. Raimo K kirjoitti 9.9.2012 kello 10:14

    JouniL:
    ‘snip’
    Mitenkä olisi jos oikeasti otettaisiin yhteyttä vaikka Saksan, Ruotsin jne rakennusfirmoihin ja kysyttäisiin mikä estää tulemasta.

    Mahtavatko edes tietää mitä Suomessa on tarjolla?

    Eivätkö muka Skanska ja NCC rakenna pääkaupunkiseudulle?
    Ulkomaisten firmojen kohdalla on sama juttu kuin suomalaistenkin: jos on mahdollista saada paljon rahaa, otetaan mieluimmin paljon rahaa kuin vähän rahaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  26. Juho Laatu kirjoitti 9.9.2012 kello 10:34

    toke: Eli jos kaupunki ilmoittaa tavoitehinnaksi 6k€/asm2 ja rakennuskustannukset ovat 5k€, niin maksetaan 1k€ veroa?
    Ja jos taas rakennuskustannukset ovatkin 6k€, niin ei makseta veroa ollenkaan?
    Entäs jos rakennuskustannukset nousevatkin 7k€:oon, niin sitten kaupunki maksaa talolle 1k€/asm2?

    Ei kun ajattelin niin, että jos tavoitehinta on 6k€/asm2 ja rakennuskustannukset ovat 5k€, niin asukas maksaa noin 6k€/asm2, ja rakennusliike saa voittoa 1k€/asm2. Jos vastaavien asuntojen hinta tuolla seudulla on 9k€/asm2, kaupunki perii veroja tai muita maksuja niin, että asunnosta ei niiden vuoksi kannata eteenpäin myytäessä maksaa kuin noin 6k€/asm2.

    Esittämäni mallin voisi ehkä selittää selvemmin niin, että kaupunki ise asiassa pitääkin tontin itsellään, ja myy (tai lahjoittaa) vain rakentamisoikeuden. Sitten kaupunki perii tontista niin korkeaa vuokraa, että asuntojen hinnat putoavat halutulle tasolle. Tuon halutun tason voi määritellä luontevasti niin, että kaupunki ottaa välistä itselleen itse aikaansaamansa kaavoitushyödyn verran rahaa (= vapaiden markkinoiden käypä hinta – rakennuskustannukset – rakennusyhtiön voitto).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  27. Juho Laatu kirjoitti 9.9.2012 kello 10:43

    toke: Taloyhtiö ostaisi rakennuttajalta vain rakennetun talon ja tontti sitten suoraan kaupungilta.

    Tähän malliin verrattuna ehdotin, että taloyhtiökin saisi tontin käyttöönsä heti ilman rahaa, mutta maksaisi siitä korkeaa vuokraa. Näin kaavoitusriskit ja -hyödyt pysyisivät kauungilla (myös tulevaan kaavoitukseen liittyvät).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  28. Osmo Soininvaara kirjoitti 9.9.2012 kello 14:01

    Helsinki luovuttaa topntit pääasiassa vuokraamalla. Vuokra korottaa yhtiövastiketta pari kolme euroa neliöltä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  29. Viherinssi kirjoitti 9.9.2012 kello 11:32

    Timo H:
    Niin, ja vielä tämä vanha asia, kaavoittakaa jollekin sopivalle alueelle (Malmin kenttä, Sipoolta tullutta aluetta, tms.) Se 100.000 m2 tiivistä pientaloa, (50 ha, = pari kauppakeskusta + parkki), se on 3-4000 henkeä, itserakentamis-mahdollisuus tarkoittaa 1500-2500 €/m2 rakennuskustannuksia. Takaan että muidenkin kämppien hinnat alkaa jo vähän notkahtaa.

    Siirretään Malmin lentokenttä Porvooseen (miksei ole jo?), rakennetaan kentän alueelle tuhat 120 m2:n omakotitaloa 500 m2:n tonteille.

    Talot nousevat valmiiksi rakennettuina noin 2500 €/m2 nykynormien mukaisina ja mukavasti varusteltuina. Tonttikustannus tuolla alueella on noin 1000 €/as.m2, jos kaupunki ei ehdoin tahdoin halua tehdä keinottelumahdollisuuksia ja lottovoittajia. Valmiit talot maksavat 3500 €/m2. Tällöin perheasunnolle tulee hintaa tuollainen 400-450 t€.

    Ihan kiva, mutta ratkaisiko tämä Sari Sairaanhoitajan ja Antti Autonasentajan ongelman? Pohjois-Helsinki on täynnä pientaloja, joten tuhannen talon tuleminen esimerkiksi kymmenen vuoden aikan ei ihmeemmin kokonaishintatasoa muuta – varsinkin, jos sen saman ajan kuluessa pks:lle muuttaa muuten 100 000 ihmistä.

    Kaupunki voi toki jeesata ja antaa tontit ilmaiseksi. Tällöin tuhatta perhettä autetaan tuollaisella 100 000 €:n lottovoitolla – arvottuna tietenkin. Sama voidaan tehdä antamalla tontit halvalla vuokralle. Mutta ei tämä markkinoita hetkauta.

    Tuhannen tontin tuleminen tarjolla tietenkin muuttaa jonkin verran hintakehitystä, ei se merkityksetöntä ole. On kuitenkin epärealistista odottaa, että pks:n asuntojen hintatasoa saisi kovin olennaisesti alennettua. Tehokkain konsti olisi säätää rahoitukselle tiukat ehdot; vaikkapa kielto yli 15 vuoden asuntolainoille ja vaatimus 20 %:n omarahoitusosuudesta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  30. Viherinssi kirjoitti 9.9.2012 kello 11:43

    Piti vielä kommentoida rakennuskustannusten suuruudesta pääkaupunkiseudulla.

    Koska pääkaupunkiseudulla maa on kallista, se heijastuu kaikkeen hintatasoon. Rakennusmiehillekin pitää maksaa enemmän palkkaa, jotta heidän kannattaa joko matkustaa kaukaa tai asua pääkaupunkiseudulla. Tavaratoimituksille tulee aidosti lisäkustannuksia, jne.

    On aika epärealistista odottaa, että rakentaminen sujuisi pääkaupunkiseudulla samaan hintaan kuin pienissä aluekeskuksissa. Mutta sitten kannattaa tuijottaa asuntojen hintoja. Lopulta sillä ei ole ihan kummoisesti väliä, maksaako rakentaminen 2500 vai 3000 e/m2, koska hintaero muuhun maahan on ihan toista suuruusluokkaa.

    En oikein usko mihinkään suureen salaliittoon rakennuskustannusten kanssa. Markkinoilletulokynnys voi monessa kohdassa ketjua olla sen verran suuri, että ylimääräinen kate menee moneen kohtaan ketjua. Tällöin ei ole mitään sellaista yksittäistä kohtaa, johon lisäkilpailu automaattisesti kohdistuisi, tai joka olisi erityisen houkutteleva vaikkapa ulkomaiselle kilpailulle.

    ATT:n käyttäminen tämän solmun purkamiseen voisi olla hyvä ajatus. Joko sillä saa hintatasoa alas tai rahaa kaupungin kassaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  31. mikko kirjoitti 9.9.2012 kello 11:43

    Hei, ‘tonttihinta kolmasosa’, kyllä tarjouskilpailu Paasirannan tonteista oli ‘prosentti’pohjainen. Sen voitti Lemminkäinen lupaamalla 33% vapaarahoitteisten talojen velattomasta myyntihinnasta tonttimaksuna. Toinen oli Kaanaankadun tontti, R&T voitti 28% lupauksella.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  32. 150 asuntoa sääntelemätöntä vuodessa kirjoitti 9.9.2012 kello 12:08

    MA-ohjelma löytyy täältä
    http://www.hel.fi/static/public/hela/Kaupunginvaltuusto/Suomi/Esitys/2012/Halke_2012-09-12_Kvsto_14_El/2C3621B8-B40D-4F69-9C4F-F2A88C715310/Liite.pdf

    Ma-ohjelman tekstiluonnoksessa ATT:lle on kirjattu seuraavanlaiset tavoitteet:

    “Kaupungin oman asuntotuotannon tavoite on 1 500 asuntoa vuodessa.
    Tavoitteena on rakentaa vuosittain
    x vähintään 750 valtion tukemaa vuokra-asuntoa (50 prosenttia tuotannosta),
    x 600 välimuodon eli Hitas-, asumisoikeus- ja osaomistusasuntoa (40 prosenttia)
    x 150 vapaarahoitteista asuntoa (10 prosenttia).

    Vapaarahoitteisia asuntoja rakennetaan vain alueiden tasapainoisen asuntorakenteen varmistamiseksi sekä mahdollisen sekarakentamisen yhteydessä.”

    Paperia ei ole vielä hyväksytty, vaan siitä tehdyistä toivomusponsista äänestetään vielä seuraavassa valtuuston kokouksessa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  33. Osmo Soininvaara kirjoitti 9.9.2012 kello 13:54

    Vapaarahoitteisia asuntoja rakennetaan vain alueiden tasapainoisen asuntorakenteen varmistamiseksi sekä mahdollisen sekarakentamisen yhteydessä.

    Tuo tarkoittaa, että ATT saa rakentaa kovan rahan tuotantoa vain vähemmän houkutteleville alueille, joihin halutaan kovanrahan tuotantoa sosiaalisen asuntotuotannon keskelle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  34. Suomi on kaukana kirjoitti 9.9.2012 kello 12:18

    JouniL: Millä tavalla käytännössä houkutellaan ulkomaisia firmoja Helsinkiin rakentamaan?
    Mitenkä olisi jos oikeasti otettaisiin yhteyttä vaikka Saksan, Ruotsin jne rakennusfirmoihin ja kysyttäisiin mikä estää tulemasta.
    Mahtavatko edes tietää mitä Suomessa on tarjolla?

    Kyllä maailmata voitaisiin tulla tänne rakentamaan, mutta jo Virosta on vaikea ponnistaa Suomen markkinoille. ATT:lla on tällä hetkellä yksi virolainen urakoitsija rakentamassa taloa Jätkäsaareen. Sama yritys rakentaa toista kohdetta tontinluovutuskilpailussa voittamalleen tontille Arabianrantaan.

    Toivottavasti näistä saadaan lisätarjontaa urakoitsijakenttään.

    Saksa on jo niin kaukana, että on melko vaikea nähdä että vieltä asti voitaisiin rakentaa toimiva organisaatio tuotetoimittajineen, työnjohtajineen ja työntekijöineen. Oman vaikeusasteensa tuottaa erilainen ilmasto ja sen mukaisesti erilaiset rakenteet ja niille asetetut vaatimukset. Juridiset asiakirjat ja sopimustekniikka ovat varmasti toinen kynnys.

    Julkiset hankinnat ilmoitetaan aina myös kansainvälisesti, eli jos kiinnostusta olisi vähintäänkin julkisten toimijoiden urakkakilpailuihin voisi tulla myös kansainvälisiä ilmoittautujia.

    Vähäistä taitaa olla kiinnostus ollut. Saksan markkinoilta tänne asti ei kannata ihan pienen firman yrittää, sitä paljon on erilaisia asioita opeteltavana ennen kuin saa tuottoisan busineksen pystytettyä. Skanskallakin taisi kestää monta vuotta ennen kuin rantautui Ruotsista Suomeen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  35. tiedemies kirjoitti 9.9.2012 kello 13:08

    Provosoin tietenkin tuossa liioitellen, mutta siis, olennaista minusta tässä on se, että jos markkinat toimisivat, niin ei se rakennusyhtiö voi niitä voittoja hintaerosta saada. OK, kustannus voi olla suurempi, mutta voitto nyt vaan ei voi olla.

    Vastaavasti taas maanomistajan pitäisi olla se, jolle ylimääräinen hyöty menee. OK, kaupunki ei halua “kiskoa”, mutta on se nyt vaan kumma jos se tarkoittaa että annetaan muiden sitten kiskoa kaupungin puolesta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  36. Juho Laatu kirjoitti 9.9.2012 kello 15:56

    Osmo Soininvaara:
    Helsinki luovuttaa topntit pääasiassa vuokraamalla. Vuokra korottaa yhtiövastiketta pari kolme euroa neliöltä.

    Olisiko poliittisesti mahdollista siirtyä perimään korkeampia vuokria, jotka leikkaisivat asuntojen hintaa vastaavasti alemmas?

    Vuokralla kaupunki palauttaisi jopa kaavoitushyödyn verran rahaa itselleen, ja asuntojen hinnat putoaisivat “normaaltasolle”.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  37. pekka kirjoitti 9.9.2012 kello 19:28

    Juho Laatu:

    Olisiko poliittisesti mahdollista siirtyä perimään korkeampia vuokria, jotka leikkaisivat asuntojen hintaa vastaavasti alemmas?

    Esitäpä jotain kättä pidempää (tutkimustuloksia tms), että korkea tonttikustannus olisi jossain todella aiheuttanut asuntojen hintojen laskua.
    Jo nykyinen tonttivuokra (Oden mukaan 2-3 euroa/m2 lisää yhtiövastikkeeseen) on yhtä suuri kuin pienemmissä kaupungeissa koko vastike (uudessa talossa vuokratontilla).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  38. Pekka Pessi kirjoitti 9.9.2012 kello 19:46

    150 asuntoa sääntelemätöntä vuodessa:
    Paperia ei ole vielä hyväksytty, vaan siitä tehdyistä toivomusponsista äänestetään vielä seuraavassa valtuuston kokouksessa.

    ATT:n kannalta sisällöltään sama MA-ohjelma on hyväksytty joskus 2008. Vuonna 2011 aloitettiin 581 ara-asuntoa, melkein tuplat siitä mitä 2007. Toisaalta tänä vuonna ei ole aloitettu yhtään ARA:aa, koska tänä vuonna käynnistyneille kohteille ei makseta takavuosina maksettua 10–15 k€ käynnistysavustusta. Joku voisi jopa ajatella, että tämän vuoden kohteet on aloitettu viime vuonna ihan tuon käynnistysavustuksen saamiseksi..

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  39. Viherinssi kirjoitti 9.9.2012 kello 20:54

    Osmo Soininvaara:
    Helsinki luovuttaa topntit pääasiassa vuokraamalla. Vuokra korottaa yhtiövastiketta pari kolme euroa neliöltä.

    Tästä tulee tontin hinnaksi 30 €/as.m2/a. Jos kaupunki haluaa korkoa varallisuudelleen 2 % (tontille se on aina reaalikorkoa), tontin hinta on 1500 €/as.m2, mikä on aika realistinen arvio pientalotonteista kohtuullisen hyvältä paikalta. Jätkäsaaressa hinnan pitäisi kuitenkin olla ainakin tuplat.

    Meneekö tämä asia pieleen siinä, että suomalainen ei osaa laskea vuokratontin ja omistustontin hintaeroa? Vai siinä, että yksityiset ihmiset arvioivat vuokratontin riskin erittäin korkeaksi?

    Idylliset Alppikylän vuokratontit eivät olleet kovin suosittuja, mutta paikan sijainnilla voi olla osuutta asiaan. (Alppikylän asiakirjoista muuten käy ilmi, että kaupunki toivoo vaatimattomasti 5,4 % korkoa tonteille… No, siinä kompensoidaan kaksi virhettä toisillaan.)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  40. Osmo Soininvaara kirjoitti 9.9.2012 kello 22:05

    Kolme euroa kuussa eli 36 euroa vuodessa tarkoittaa 2,5 prosentin reaalikorolla 1440 euron tontin hintaa. Vaikka juuri nyt 2,5 prosentin reaalikorko tuntuu korkealta, niin pitkässä juoksussa se lienee paikallaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  41. Juho Laatu kirjoitti 9.9.2012 kello 21:39

    pekka:
    Esitäpä jotain kättä pidempää (tutkimustuloksia tms), että korkea tonttikustannus olisi jossain todella aiheuttanut asuntojen hintojenlaskua.

    Epäilen että ehdottamani malli ei ole käytössä missään, joten ainakaan mittaustuloksia ei ehkä ole saatavilla. Mutta minusta on selvää, että jos yhteen asuntoon kohdistuu jokin muilta asunnoilta puuttuva jatkuva ylimääräinen maksu (suuri vuokra tontista), sen hinnan täytyy olla noita muita asuntoja alempi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  42. åke kirjoitti 9.9.2012 kello 22:36

    Yritysten voittoja aina vihataan, mutta jos projekti meneekin pieleen ja tulee tappiota niin silloin ei jakajia löydy.

    Periaatteessa voisi varmaan tonttia luovutettaessa tehdä sopimukseen ehdon, että talo tontille pitää rakentaa kahden vuoden kuluessa ja nettovoitto ei saa olla yli 10%.

    Yritysjohtajana esittäisin varmaan vastaehtoa, että jos toteutunut nettovoitto on alle 5% niin kaupunki korvaa puuttuneen voiton 5%:iin asti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  43. Osmo Soininvaara kirjoitti 9.9.2012 kello 22:40

    En vihaa yritysvoittoja, muttaq vihaan sellaisia voittoja, jotka syntyvät hallinnollisilla päätöksillä eivätkä yrityksen omilla ansioilla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  44. Juho Laatu kirjoitti 9.9.2012 kello 22:41

    Osmo Soininvaara:
    Kolme euroa kuussa eli 36 euroa vuodessa tarkoittaa 2,5 prosentin reaalikorolla 1440 euron tontin hintaa. Vaikka juuri nyt 2,5 prosentin reaalikorko tuntuu korkealta, niin pitkässä juoksussa se lienee paikallaan.

    Mitenkähän Helsinki laskee tonnttiensa arvon? Ehdotin vuokran perimistä koko tontin arvosta (vaikkapa 2,5% vuodessa). Tontin arvo = koko kohteen käypä arvo tontteineen – itse rakennuksen arvo. (missä “itse rakennuksen arvo” on paikasta riippumaton, tämän tai vastaavan muualla seisovan rakennuksen arvo)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  45. tiedemies kirjoitti 10.9.2012 kello 1:21

    Åke, ainakaan minun kommenttini ei ollut lähtöisin mistään voittojen vihaamisesta. Liiketaloudellinen voitto on se, mikä pitää yritykset pyörinässä. Erilaiset skaalatekijät, markkinatilanne, teknologian kehitys jne saavat aikaan sen että eri aloilla on erilaiset voitot. Se on ihan ok silloin kun pääomamarkkinat toimivat ja ei ole keinotekoisesti rajoitettu kilpailua.

    Riski on tietysti se toinen puoli, eli kaikki firmat eivät menesty. Sekin on ok. Se mikä ei ole ok on, jos kilpailua syystä tai toisesta estetään. Suomessakin rakennetaan ja aika paljonkin, muualla kuin Helsingissä. Se rakentaminen nyt vaan ei Helsingissä ole niin erilaista kuin muualla maassa, joten miksi rakennusala saa Helsingissä isommat voitot?

    Helsingissä niukkuustekijä on noin teoriassa maa. Mutta maanomistajan pitäisi silloin tienata se erotus, ei rakentajan. Tätä voi verrata siihen, että kun kulta on kalliimpaa kuin muovi, niin tekemällä kännykän kuoret kullasta saisi isommat voitot. Jostain syystä niitä ei yleensä tehdä kullasta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  46. ij kirjoitti 10.9.2012 kello 10:50

    Juho Laatu: Tähän malliin verrattuna ehdotin, että taloyhtiökin saisi tontin käyttöönsä heti ilman rahaa, mutta maksaisi siitä korkeaa vuokraa. Näin kaavoitusriskit ja -hyödyt pysyisivät kauungilla (myös tulevaan kaavoitukseen liittyvät).

    Espoon Vaisalantien aiempien omakotitalojen asukkaat lienevät kaavoitusriskeistä ja -hyödyistä kanssasi eri mieltä.

    Vaisalantielle rakennettiin 50 vuoden vuokrasopimustonteille omakotitaloja 1950-luvulla. 1990-luvun lopulla Espoo sitten kertoi, ettei sopimuksia tulla jatkamaan. Talot purettiin, tilalle rakennettiin business park.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  47. åke kirjoitti 10.9.2012 kello 12:32

    Ei minullakaan ole mitään sitä vastaan, että maapohjasta otetaan niin kova hinta kuin mahdollista. Niin minä ainakin itse tekisin. Kannattaisi Helsinginkin.

    Mutta ei tässä rakennusliikkeitä kannata syyttää voitoista, jos maata myydäänkin halvalla. Eikä rakennusliikkeet ainakaan pikatarkistuksella nyt mitään huomattavia voittoja ole saaneet ainakaan tilinpäätösten perusteella.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  48. tiedemies kirjoitti 10.9.2012 kello 14:28

    Åke, laki kieltää kartellit. Lisäksi se varmaan kieltää virkamiehiltä julkisen omaisuuden luovuttamisen kavereille. Tai lahjusta vastaan.

    Näyttöä rikollisesta toiminnasta on minusta jo useamman kymmenen prosentin ero katteissa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  49. Juho Laatu kirjoitti 10.9.2012 kello 14:35

    ij: Espoon Vaisalantielle rakennettiin 50 vuoden vuokrasopimustonteille omakotitaloja 1950-luvulla. 1990-luvun lopulla Espoo sitten kertoi, ettei sopimuksia tulla jatkamaan. Talot purettiin, tilalle rakennettiin business park.

    Ehkä vuokrasopimus pitäisi tehdä pidemmäksi tai ikuiseksi, tai ehkä taloyhtiö omistaisi tontin, mutta kaupunki vain perisi korotettua kiinteistöveroa.

    Ehottamassani mallissa on toinenkin vastaava kaupungin moraaliin liittyvä riski. Ehdotin että kaupunki säätäisi perimäänsä maksua esimerkiksi tulevan lisäkaavoituksen ja tontin arvonnousun tai -laskun mukaan. Riski on siinä, että kaupunki unohtaisi nuo jalot ja sovitut periaatteet ja verottaisikin niin paljon kuin kehtaa (tai antaisi poliittisista syistä alennusta).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  50. toke kirjoitti 10.9.2012 kello 15:14

    Jouni Martikainen: Kuten olen maininnut: http://www.soininvaara.fi/2012/08/28/koti-vai-parkkipaikka/#comment-218898 niin rakennusprojektista muodostuvat kustannukset rakennuttajalle Helsingissä ovat yli 15% kalliimmat kuin halvimman rakentamisen alueilla Suomessa. Siis avoimilla markkinoilla, joissa rakennuttajalla JO ON HALLUSSAAN tontti. Ja tuo siis vakioidulla laatutasolla ja rakentamisolosuhteilla. Eli nimimerkki Tiedemiehen ehdottamalla käytännöllä rakentaminen Helsingissä saataisiin täysin loppumaan.

    P.S. Sekä laatutasovaatimuksista, että olosuhdetekijöistä tuppaa HKI:ssä tulemaan vielä tuostakin tasosta lisää hintaa.

    Ja tuo 15% sitten selittää sen miksi raknetamisesta veloitetaan tuplahinta muuhun maahan nähden?
    Semminkin kun taas laadusta ei saa koskaan mitään takeita kumpaankaan suuntaan…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus