Asuntoluento, osa 4: Ovatko kaavat liian tarkkoja?

8.9.2012 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Rakennusliikkeet syyttävät Helsingin kaavoittajia liian yksityiskohtaisista kaavoista. He voisivat tehdä aivan yhtä laadukkaita ja ulospäinkin hyvän näköisiä taloja, jos saisivat suunnitella ne itse. Kaavoittaja on huono talosuunnittelija. Liian tarkat kaavat lisäävät rakennuskustannuksia ja joko nostavat asuntojen hintaa (Hitas) tai alentavat tontin arvoa (kovan rahan tuotanto).

Kaikki käyttävät valtaa, jos sitä on tarjolla, niin kaavoittajakin. Mutta on liian yksityiskohtaisiin toinenkin syy.

Olisi hyvä tehdä niin kuin muissa maissa. Kaava on väljä, mutta rakennuslupaa myönnettäessä tarkastetaan, että hanke täyttää laatuvaatimukset esimerkiksi kaupunkikuvan osalta.

Tuomioistuimet ovat kuitenkin ottaneet kannan, ettei rakennuslupaa voi evätä, jos hanke on kaavan mukainen. Siksi kaavan on oltava riittävän tiukka.

Helsingissä on etsitty ulospääsyä tästä välillä vähän kepulikonstein. Tehdään tiukka kaava, mutta sanotaan, että sitä ei ole pakko noudattaa. Kun talon on piirretty, kaava muutetaan piirustuksia vastaavaksi – siis jos hanke on riittävän hyvä. Nämä eivät mene enää edes valtuustoon, vaan lautakunta saa hyväksyä ne lopullisesti.

Rakennuslaki pitäisi kirjoittaa niin, että rakennuslupavaiheessa voidaan käyttää harkintaa.

 

Kommentit

8 Vastausta artikkeliin “Asuntoluento, osa 4: Ovatko kaavat liian tarkkoja?”

  1. JouniL kirjoitti 8.9.2012 kello 19:49
  2. JouniL kirjoitti 8.9.2012 kello 19:51

    Tai sitten tonttia myydessä pyydetään esittämään valmis suunnitelma ja tarjous tontista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. kommentti kirjoitti 8.9.2012 kello 20:10

    “Kaavoittaja on huono talosuunnittelija. Liian tarkat kaavat lisäävät rakennuskustannuksia ja joko nostavat asuntojen hintaa (Hitas) tai alentavat tontin arvoa (kovan rahan tuotanto)”

    Kaavoittaja on huono talosuunnittelija. Mutta kaavoittaja määrää tontin arvon. Kyllähän se erittäin paljon tontin arvoon vaikuttaa, paljonko rakennusoikeutta on kaavassa tontille annettu ja millaisin ehdoin. Tuotto tontin omistajalle on aika erilainen, jos tontille saa laittaa 6 tai sen sijaan 16 kerroksisen kerrostalon. Jos tontin omistaja saisi valita, hän teettäisi 16 kerroksisia taloja, mikäli alueella on kova kysyntä. Naapurit eivät vaan siitä yleensä kauheasti tykkää, kun vieressä olevat tornitalot saavat ne näyttämään pieniltä, varjostaa niitä, vie näköalaa, ja laskee puolestaan niiden arvoa…

    Soininvaara kirjoitti:

    “Rakennuslaki pitäisi kirjoittaa niin, että rakennuslupavaiheessa voidaan käyttää harkintaa.”

    Jos Helsinki haluaisi puuttua Soininvaaran mainitsemiin ongelmiin, se onnistuisi kai kyllä kunnan Rakennusjärjestystä kehittämälläkin, ilman että valtakunnan lakeihin tarvitsisi tehdä välttämättä mitään muutoksia. Silloin pitäisi vaan osata tasapuolisesti määritellä, missä tilanteissa ja millä tavalla kaavasta poikkeaminen ei Helsingissä edellytä suurempia lupaprosesseja. Tällöin pelisäännöt olisivat myös läpinäkyvät ja selvät kaikille. Näinhän on jo nytkin tehty. Esim. Helsingin rakennusjärjestyksen pykälä 7 § käsittelee sitä, missä tilanteissa rakennus saa ulottua asemakaavassa tai rakennusjärjestyksessä määrätyn tontin sisäisen rakennusrajan yli. Mutta vastaavia säädöksiä pitäisi siis läpinäkyvästi laittaa kaupungin Rakennusjärjestykseen myös muista kaavasta poikkeamistilanteista, joita Helsingissä halutaan sallia. Tällöin pelisäännöt olisivat samat ja selvät kaikille. Puhdas harkinnanvaraisuus voi olla joskus toimiva lähtökohta. Mutta siihen liittyy myös voimakas lahjontariski. Siksi olisi parempi, että päätöksentekokriteerit olisivat mahdollisimman läpinäkyviä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. JTS kirjoitti 8.9.2012 kello 23:09

    Loppupeleissä Skanskan elementtiohjelma ratkaisee miltä talot näyttävät. Arkkitehti piirtää jotain, mutta elementit ratkaisevat.

    Isot toimijat optimoivat tuotantolinjansa ja kannattavuutensa. Siksi Suomessa isoin ongelma ovat hyvännäköisten uusien talojen puuttuminen, kaikki ovat samannäköisiä.

    Ilmeisesti raksateollisuudella menee aina huonosti, surkeasti tai erittäin huonosti ja koko ala on vuosikymmenestä toiseen kuilun partaalla niin palkkojen ja raaka-aineiden ahdistaessa.
    Lobbaajat eivät koskaan puhu asuntojen hinnasta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. kaupunkitilaa arvostava kirjoitti 9.9.2012 kello 0:55

    “kaavoittaja on huono talosuunnittelija”
    juu varmaan on myös näin. Kaavoittajan tulisikin suunnitella kaupunkitilaa. Siis miettiä rakennusten väliset suhteet. Sen lisäksi yhteensovittaa liikenteelliset ja energiahuoltoon liittyvät tarpeet sekä ohjata erilaiset käyttötarkoitukset niille sopiville sijainneille.
    Hyvä kaavoittaja käyttää apunaan näiden muiden alojen asiantuntijoita, tarvittaessa myös talosuunnittelijoita. Parhaimmillaan kaava antaa sitten kaikkien näiden muiden erityisalojen toteutussuunnnittelijoille mahdollisuuden oman osa-alansa suunnitteluun niin että on selvät nuotit yhteensovituksesta.

    Prosessissa on tarve näille kaikille.

    Mutta oikeassa olet että nykyprosessissa tarvitaan kaavan lisäksi tontinluovutukseen liittyviä sopimusehtoja ja tarvittaisiin myös niiden noudattamisen valvomista, koska rakennuslupaprosessissa on lupa miettiä vain lainmukaisuutta. Ja laki ei osaa edes määritellä viihtyisyyttä, vaikka sellainenkin sana taitaa MRL:ssä olla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Rauno kirjoitti 9.9.2012 kello 12:33

    Osaksi kaavaprosessia pitäisi laittaa taloudellisuuden ja halutun asuntorakenteen hallinta.

    Kaavoittajalta “tilataan” tietty asuntojakauma.
    Kustannusohjauksella varmistetaaan eri hallintamuotojen rakennettavuus, ASO, Hitas, Vuokra ja kovan rahan määräosuudet.
    Mikäli kaavaehdototus ei mene määritettyihin tavoitteisiin palautetaan kaava uudelleen valmisteltavaksi.

    Haittana toimintamallissa olisi kuitenkin se että näin syntyisi vuokra-asuntoja, joita kaikki PKS-alueen kaupungit eivät halua.
    Nykyinen malli sopii päättäjille hyvin, tehdään niin kallis kaava että ei tule “liiaksi/lainkaan” sosiallista asuntotuotantoa.

    Kaavasuunnittelun yksityiskohtaisuudessa ongelmana onpikemminkin se että arkkitehdit keskittyvät poimimaan messuilla esiteltyjä kivoja juttuja kaavan seliteosaan. Elinkaarikustannuksista kuitenkin vastaavat kiinteistöjen omistajat ja huono materiaali tai detalji julkisivuissa tulee omistajalle kalliiksi

    Kaavasuunnittelija suunnittelee kaupunkikuvaa ja luonnostelee massoja, tällöin detaljeja ja mm. asuntojen pohjia ei viedä loppuun saakka.
    Näin muodostuneet yksityiskohtaiset kaavat ja monelta kantilta sidotut lähtötiedot rajoittavat liiaksi lopullisessa suunnittelussa.
    Arkkitehdeille asuntosuunnittelusta maksettavat palkkiot ovat 40-60 euroa / asuntom2, kyseessä on korvaus tehdystä aidosta työstä.
    Iso osa tuosta korvauksesta on luonnosten ja perussuunnitteluratkaisun pyörittämistä, ja tätä työmäärää kaavoittaja ei tietenkään pysty jokaisen kaava-alueen rakennuksen osalta panostamaan. Näinollen pitäisi pidättäytyä kaupunkikuvassa eikä tehdä viimeisten messujen materiaaleista näyttelyä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Jarmo H kirjoitti 9.9.2012 kello 12:46

    “Rakennuslaki pitäisi kirjoittaa niin, että rakennuslupavaiheessa voidaan käyttää harkintaa.”

    Kyllä. Näin pitäisi olla. Maankäyttö- ja rakennuslakia tulkitsevat juristit eivät ilmeisesti osaa tulkita laissa olevia adjektiiveja käytännön oikeustapauksissa, joten ratkaisut tehdään varmuuden vuoksi yksinkertaistaen. Rakennusjärjestys on myös kankea tapa ohjata rakentamista. Parasta olisi, että rakennuslupavaiheeseen voitaisiin panostaa sekä ohjauksessa että vaatimusten asettamisessa nykyistä enemmän.
    Ja muuten: isolla osalla arkkitehtikaavoittajia on myös koulutuksen ja kokemuksen kautta tieto ja ymmärrys talonsuunnittelusta. Kritiikin syynä lienee se, että hyvä talonsuunnittelu on harvoin sama asia kuin grynderiohjausessa tapahtuva “suunnittelu”.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Jussi kirjoitti 11.9.2012 kello 13:16

    Eikö kaupunki voi sopia maata myydessään tai vuokratessaan, minkälaisen talon tontille saa rakentaa, kun rakennetaan kaupungin maalle?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus