Miten kiinteistön arvo määrätään verotuksessa?

4.3.2012 · Aihe: Eduskuntatyö 

Jokseenkin kaikki veroasiantuntijat suosittavat kiinteistöveron osuuden korottamista, koska kiinteistöverotus ei vääristä kannusteita ja koska se hillitsee asuntojen hinnan nousua. Yleensä ekonomistien suosituksissa painotetaan maapohjan verottamista ja vähemmän itse rakennuksen verottamista. Vero ei vaikuta maapohjaan mitään, mutta rakentamisesta se voi jarruttaa. Niukkaan kaupunkimaahan kohdistuva vero on eräänlaista ansiottoman arvonnousun verottamista – JOS verotuksessa käytetty maan arvo vastaa sen markkina-arvoa.

Veron pohjana olevat kiinteistöjen arvot ovat välillä ihan mitä sattuu. Ne vahvistaa verovirasto. Jokin valtiollinen elin käy läpi kuntia hitaalla kierrolla tarkistaakseen kiinteistöjen arvostuksen, jolloin kiinteistöjen arvot muuttuvat hyppäyksenomaisesti. Siinä välissä ne voivat olla naapurikunnissa aivan eri tasolla. Jos kiinteistöveron merkitystä lisätään, tähän on jo oikeudenmukaisuussyistä tultava muutos.

Oma lukunsa on rakentamattomien tonttien korotettu kiinteistövero pääkaupunkiseudulla.  Siitä on oma lakinsa. Veron suuruudeksi on määrätty 1 % – 3 %. Vain Kerava on pannut tämän veron tappiin, muualle se on haarukan alapäässä. Vihreät ovat Helsingissä esittäneet toistuvasti tämän veron korottamista, mutta jotenkin se on aina epäonnistunut.

Kun rakentamattomana pantatun maan kiinteistövero on tai voisi olla näinkin korkea, on tietysti entistä tärkeämpää, että verotusarvo on kohdallaan.

Kuka muu tuntee maan arvon paremmin kuin sen omistaja? Eikö voitaisi menetellä niin, että verotusarvo perustuu omistajan omaan ilmoitukseen? Samaa arvoa käytettäisiin myös, jos kaupunki päättää lunastaa maan asuinrakentamiseen.

Kaupungilla on oikeus käyttää etuosto-oikeutta siinä vaiheessa, kun maa myydään, joten lunastusmahdollisuuden käyttö sinä aikana kun omistaja odottaa arvon kohoamista ei olisi sen suurempaa puuttumista omistusoikeuteen. Silloin kun maa lopultakin myydään, etuosto-oikeuden käyttämiselle ei ilmeisestikään ole perusteita, koska maa on menossa rakentamiseen. Lunastusoikeuden käyttö taas on hankala prosessi erityisesti tuon hinnan määräämisen osalta. Voisi ajatella, että lunastusoikeuden käyttö olisi näissä tapaukissa yhtä yksinkertaista kuin etuosto-oikeuden käyttö ja hinta olisi tuo maanomistajan itsensä ilmoittama niin kuin se noissa etuostotapauksissa on kauppahinta.

Kyse ole kenenkään kodista, vaan rakentamattomasta maasta.

Laki antaa kaupungille mahdollisuuden antaa tyhjän tontin haltijalle rakentamiskehotuksen, joka johtaa lunastukseen, ellei tonttia määräajassa rakenneta.

Tällaisista asioista on kyse, kun puhutaan rakentamisen kalleudesta pääkaupunkiseudulla.

=====

Eduskunnassa on käsittelyssä lakiesitys, jolla kiinteistö arvon määräämistä yksinkertaistetaan hallinnollisesti veroehdotuksen suuntaan. Yllä olevaa lakiesitykseen ei sisälly.

 

Kommentit

26 Vastausta artikkeliin “Miten kiinteistön arvo määrätään verotuksessa?”

  1. Herbert Havu kirjoitti 4.3.2012 kello 10:17

    Omistajan ilmoitus lunastusuhalla toimii varmaan vallan mainiosti kaupungissa olevan rakentamattoman tontin kohdalla. Mutta en ihan ymmärrä, kuinka tämä toimisi rakennetun maan kohdalla, kun lunastusuhkaa ei ole?

    Tiettyjä haasteita saattaa myös olla kauempana Arkadianmäeltä, jossa pienen kysynnän vuoksi arvostus on vaikeampaa. Jos olisit perinyt tontin Äänekosken laidalta, niin osaisitko arvioida vuosittain sen arvon kehittymistä oikein?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.3.2012 kello 10:56

    Herbert
    Jos rakennetun tontin kiint4eristövero on 0,32 ja rakentamattoman 3, maan arvolla on jälkimmäisessä tapauksessa yhdeksänkertainen merkitys. Tietysti nuo vapaaehtoiset ilmoitukset vähän viitoittaisivat myös rakennettujen tonttien arvon arvioimista. Puhuin nyt näistä maakeinottelutonteista, jotka on tarkoitus pakottaa rakennettaviksi liki konfiskatorisella verolla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Raimo K kirjoitti 4.3.2012 kello 10:26

    Periaatteena on käypä arvo.
    Jos kunta haluaa lisää tuloa, on mahdollista palkata konsultti tekemään arviota ja verovirasto yleensä hyväksyy arviot. Monet kunnat ovat saaneet pienellä investoinnilla kiinteistöveron tuoton uudelle tasolle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.3.2012 kello 10:53

    Raimo K
    Kun aiemmin kiinteistövero oli osana verotulojen tasausta, tasausrajan alla olevilla kunnilla ei ollut mitään kiinnostusta korottaa verotusarvoja. Nyt on. Varmasti alkaa tapahtua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. uusi kasvo täällä kirjoitti 4.3.2012 kello 10:35

    -jos kiinteistöveroa aletaan maksamaan käyvän arvon mukaan ,niin on selvää että kunnat saavat k-veroa ainakin 5:n kertaisesti mitä tällä hetkellä,koska verotusarvot ovat jotain muuta kuin käyvät arvot.

    tosin voi olla että kansalaiset nousevat “kapinaan”.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Ville kirjoitti 4.3.2012 kello 10:43

    Vähän jää epäselväksi, mikä kannustaisi ketään ilmoittamaan tontin arvon oikein – varsinkaan, jos ei ole tarkoitus myydä tonttia. Myytävän tontinkin suhteen olennainen kysymys on, miten usein arviota saisi muuttaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.3.2012 kello 10:52

    Ville
    Jos päätetään, että maanomistajan itsensä ilmoittama maan arvo on se, jota käytetään lunastuksen perusteena, kaupungin kiinteistövirasto tietysti skannaisi kaikki ilmoitetut hinnat ja lunastaisi ne, joita omistajan pitävät vhempiarvoisina kuin kaupunki.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Puolueeton tarkkailija kirjoitti 4.3.2012 kello 11:01

    Monessa suhteessa ihan järkevä ehdotus.

    Kuitenkin on huomioitava se, ettei maan arvo suinkaan ole vakio vuosikymmenestä toiseen. Maan hintaan vaikuttavat monet seikat. esimerkiksi kaavoituksella on suuri ja nopea vaikutus. Ongelmana on muutos hinnassa. Maanomistajalla pitänee olla oikeus muuttaa arviota maansa hinnasta.

    Miten estetään, ettei hinnan muutoksilla keinotella? Miten estetään, ettei omistaja arvioi hintaa matalaksi niin kauan kun arvio on peruste verolle ja nosta arviohintaa tilanteessa, kun arviota saatetaan käyttää lunastushintana?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.3.2012 kello 11:06

    Miten estetään, ettei hinnan muutoksilla keinotella? Miten estetään, ettei omistaja arvioi hintaa matalaksi niin kauan kun arvio on peruste verolle ja nosta arviohintaa tilanteessa, kun arviota saatetaan käyttää lunastushintana?

    Kummalla on parempi tieto tulevista maankäytön muutoksista, rakennusliikkeellä vain kunnalla?
    Tai niin siis. Olenko liian sinisilmäinen?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Ville kirjoitti 4.3.2012 kello 11:01

    Kaupungin pitäisi ehkä perustaa oma rakennusliike, että saataisiin lunastetut tontit rakennettua. Nykyinen rakennusliike-developperien kartellia muistuttava konsortio haittaa tehokkaasti esim. ATT:n asuntotuotantoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Struwwelpeter kirjoitti 4.3.2012 kello 15:24

    Eli jos ymmärsin Osmon ehdotuksen oikein, olisi maanomistajan pidettävä yllä hintaa, jolla on valmis myymään tontin kunnalle. Tähän ilmoitettuun hintaan pohjaisi myös kiinteistövero. Miksei.

    Entä jos sen kääntäisi toisinpäin. Pidetään yllä tai järjestetään säännöllisesti huutokauppa rakentamattomille tonteille. Maanomistaja voi toki päättää myykö korkeimman tarjouksen tehneelle, mutta kiinteistövero pohjaisi korkeimpaan tarjoukseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. MIVa kirjoitti 4.3.2012 kello 16:59

    Ymmärrän ongelman pääkaupunkiseudulla, en oikeesti muualla. Saattaa toki olla joissain kaupungeissa muuallakin.
    Miten alun perin joku pläntti on tullut jonkun omaisuudeksi? Eikös aikaanaan kaikki ollut kuninkaan? Mites ne saamelaiset?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.3.2012 kello 17:22

    MIVa
    Tämä laki tyhjän tonttimaan erityisverosta on voimassa vain Helsingin seudulla. Ei koska Päijät-Hämettä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. tcrown kirjoitti 4.3.2012 kello 17:04

    Puolueeton tarkkailija: Miten estetään, ettei hinnan muutoksilla keinotella? Miten estetään, ettei omistaja arvioi hintaa matalaksi niin kauan kun arvio on peruste verolle ja nosta arviohintaa tilanteessa, kun arviota saatetaan käyttää lunastushintana?

    Entä jos lunastushinta olisi alin viimeisen vaikka viiden vuoden ilmoitettu verotusarvo korjattuna yleisellä tonttimaan indeksimuutoksella?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.3.2012 kello 17:19

    Miksi alin? Kun kyse on pääasiassa yhteiskunnan valmkistamasta tuotteesta (kaupunki ympärillä, tiet, kadut, muu infra) eikö olisi hyväö, että sen saisi käyttöönsä se, jolle on sille parasta käyttöä? Kaikki se maan arvo, joka ylittää sen arvon samoissa ilmasto-oloissa keskellä tietöntä erämaata on yhteiskunnan aikaansaamaa. Ei minusta ole oikein pitää tätä yhteiskunnan investointia tuottamattomana vaanh, koska laskelmoi rakennusmaan panttaamisen nostavan tämnän tontin ja kaikkien muidenkin tonttien arvoa myöhemmin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Pauli Vahtera kirjoitti 4.3.2012 kello 18:05

    Kiinteistöverotusinnostus saisi sammua

    Politiikot menevät aina sieltä mistä aita on matalin. Ja veroasiantuntijat ovat tyypillisiä asiantuntijoita, osaavat oman asiansa hyvin, mutta elämä ympärillä on hakusessa.

    Lähivuosina tehdään hurja määrä kiinteistöremontteja: on putkiremonttia ja sen siivellä korjataan sähköjä, ilmastointia, kylpyhuoneita. Rahaa palaa hirmuisia määriä. Ja valtio saa arvonlisäveroa kahmalokaupalla. Sen päälle halutaan vielä korkeampi kiinteistövero ja korkeammat perusteet kiinteistöjen arvoille.

    Tämä tarkoittaa sitä, että eläkkeelle siirtyneet suurten ikäluokkien ihmiset huomaavat, että tulot pienenevät, mutta asuinkustannukset nousevat. Pitää maksaa kiinteistövero, remonttien arvonlisävero, remonttien hinta ja korot. Remontteihin otetaan isoja velkoja, joita kaikki eivät taida edes ehtiä maksamaan ennen siirtymistä pois veronmaksajan roolista. Monet Helsingissä asuvat pienituloiset oman asunnon omistavat joutuvat myymään asuntonsa ja muuttamaan muualle.

    Samaan aikaan sosiaaliturvan varassa asuvien määrää tietoisesti kasvatetaan. Säästäväiset kansalaiset ajetaan pois ja tilalle KELAn asukkaat.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. tcrown kirjoitti 4.3.2012 kello 18:53

    Siksi alin, että se estää tuon kaavoitusspekuloinnin ja hyödyn valumisen muille kuin sen maan arvon luojalle eli yhteiskunnalle.

    Esimerkki: Tontin arvo tänään on sata rahaa. Omistaja rehellisesti kertoo sen arvoksi sata rahaa, ja maksaa sen mukaan veroja, mutta ensi vuonna tontille kaavoitetaan kuusi pilvenpiirtäjää, ja tontin arvo nousee miljoonaan, kunnalla on oikeus edelleen lunastaa se ensi vuonna tämän vuoden sadan rahan hintaan.

    Jos lunastusarvo on viimeisin tai vaikka korkein viimeisen viiden vuoden ilmoitetuista arvoista, tu okääntyy päälaelleen. Tänä vuonna omistaja maksaa veroa kymmenen rahan arvon mukaan, kun ei usko kunnan pystyvän kovin nopeisiin liikkeisiin. Sen sijaan kuulee poliitikkokaveriltaan maksamallaan ruotsinristeilyllä, että ensi vuonna kaavoitetaan kuusi pilvenpiirtäjää, joten alkaa maksamaan veroa 1,1 miljoonan euron arvosta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. Osmo Soininvaara kirjoitti 4.3.2012 kello 19:39

    Joku juristi voi tarkistaa, mutta ymmärtääkseni lounastushintana pidetään maan arvoa seitsemän vuotta aikaisemmin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  19. Ville kirjoitti 4.3.2012 kello 19:57

    Jos meillä olisi Saarisen suunnittelema Helsinki (Töölönlahti täytetty, keskusta Pasilassa, yhtenäistä kaupunkia Munkkiniemeen ja Haagaan asti) kantakaupungin kiinteistöjen arvot olisivat ehkä nykyistä alhaisemmat – pahimmillaan osa kantakaupungista voisi jopa olla slummiutunut, kuten monissa eurooppalaisissa kaupungeissa kävi. Kiinteistöbisnes ei ehkä olisi ollut samanlainen kultakaivos kuin se 1900-luvun alkupuolella oli. Suuret suomalaiset pääomat olisivat ehkä jääneet kertymättä. Teollistuminen, tiede ja taide eivät ehkä olisi kehittyneet niin hyvin kuin kehittyivät (kiinteistörahoilla perustettujen säätiöiden tukemana).
    Isommassa kokonaisuudessa kiinteistöjen arvonmuodostuksen ohjaaminen (verotuksella, kaavoituksella ym. määräyksillä) saattaa siten olla osaoptimointia, jolla on negatiivisia sivuvaikutuksia. On arvokysymys kannattaako maksaa tietty hinta siitä, että kaupunkirakenne on yhtenäisempää, tasa-arvoisempaa ja tasahintaisempaa, vai halutaanko kerryttää pääomia ja saada aikaan mahdollisimman hyvää talouskasvua tms. Ongelmallista on, että ns. yleinen etu ja investoijien ja rakennuttajien intressi ovat ristiriitaiset. Kun kaavoitus tuntuu siirtyvän yhä enemmän sopimus- ja hankepohjaiseen malliin, painotus on helposti liike-elämän intresseissä. Taloudellisin mittarein tämä voi olla hyvä asia, mutta hyvinvointimittarein ei.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  20. Austrian kirjoitti 4.3.2012 kello 22:05

    Pauli,

    verotuksessa pitäisikin erottaa rakennuksen arvo maapohjan arvosta. Sijaintipaikkaedut tietysti kapitalisoituvat koko kokonaisuuden markkina-arvoon, mutta rakennuksen arvon voisi kuvitella olevan vain tuotantokustannusten arvon miinus poistojen verran.

    Tietysti se on ongelma jos sillä samalla kiinteistöomaisuudella kuvitellaan ihmisten maksavan tulevaisuudessa hoivansa, kunnalle isomman osan kunnan verotuloista sekä oman lisäeläkkeen. Eihän se sama omaisuus voi mennä yhtäaikaa näihin kaikkiin käyttötarkoituksiin… 🙂

    Helsingissä asumisen hinta alenisi jos siihen liittyviä tukia karsittaisiin pois. Näin tukia saavat eivät voisi asua alueella vaan joutuisivat muuttamaan. Silloin työtuloillaan itsensä elättävät voisivat hankkia asuntoja markkinoilla olevasta aiempaa laajemmasta asuntokannasta. Periaatteessa asia vastaa sitä että asuntojen tarjontaa kasvatettaisiin hetkellisesti.

    Britannin koalitiohallitus on päättänyt leikata tuon kaltaisia tukia ja on arvioitu että kymmeniä tuhansia perheitä joutuisi muuttamaan pois Lontoon seudulta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. Pekka Taipale kirjoitti 4.3.2012 kello 23:03

    Austrian:
    Britannin koalitiohallitus on päättänyt leikata tuon kaltaisia tukia ja on arvioitu että kymmeniä tuhansia perheitä joutuisi muuttamaan pois Lontoon seudulta.

    Ei nyt sentään Lontoon seudulta, mutta halvempaan asuntoon. Britanniassa ei ole samanlaisia ylärajoja asumis- ja toimeentulotukiasiakkaan asumiskuluille kuin Suomessa. Siellä on tarkoitus säätää neljän huoneen asunnolle hintakatoksi 400 puntaa kuussa (vastaa euroissa pari tonnia kuukaudessa).

    Nyt Lontoon seudulla voi olla varsin kannattavaa bisnestä vuokrata hyvällä alueella oleva iso asunto perheelle, jolla ei ole ollenkaan omia tuloja. Kunta (council) maksaa vuokran ja toimeentulotuen. Tämä nostaa vuokratasoa ja kaikkien asumiskustannuksia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  22. Osmo Soininvaara kirjoitti 5.3.2012 kello 7:57

    400 puntaa kuussa vai viikossa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  23. Raimo K kirjoitti 4.3.2012 kello 23:06

    Osmo Soininvaara:
    Joku juristi voi tarkistaa, mutta ymmärtääkseni lunastushintana pidetään maan arvoa seitsemän vuotta aikaisemmin.

    Tuskin. Kyllä perusteena on käypä hinta (mikä se sitten lieneekin).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  24. Raimo K kirjoitti 5.3.2012 kello 9:42

    Pekka Taipale:
    ´snip´
    Siellä on tarkoitus säätää neljän huoneen asunnolle hintakatoksi 400 puntaa kuussa (vastaa euroissa pari tonnia kuukaudessa).
    ´snip´

    400 GBP on 480,36508 € – aika vähän, ei lähelläkään paria tonnia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  25. Mauno kirjoitti 5.3.2012 kello 10:03

    Onkohan kaikkialla Helsingissä samanlainen käytäntö kuin Östersundomissa, että ainoastaan yksi virkamies valmistelee kaikki tonttikaupat? Tämä saattaisi johtaa joidenkin “maanomistajien” nihkeyteen. Joku voi jopa luulla että vanhoja tai uusia ystäviä vähän suositaan esim. hinnoittelussa.

    Sinänsä on väärin haluta rahaa, sitähän ei voi hankkia rasittamatta yhteiskuntaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  26. Pekka Taipale kirjoitti 5.3.2012 kello 10:11

    Raimo K: 400 GBP on 480,36508 € – aika vähän, ei lähelläkään paria tonnia.

    Anteeksi, siis 400 GBP viikossa, eli euroina pari tonnia kuussa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus