Miksi teemme toisin: maanomistus ja heikot kunnat

24.3.2010 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Monessa eurooppalaisessa kaupungissa, esimerkiksi Kööpenhaminassa, on vallalla periaate, ettei mitään merkittävää saa rakentaa muualle kuin raideverkon ulottuviin. Voisiko näin tehdä myös pääkaupunkiseudulla?

Paljon olisi tilaa raiteiden varsilla nytkin, mutta pian maa loppuisi kesken. Sitten pitää rakentaa lisää raiteita, mikä tietysti maksaa. Pääkaupunkiseudun rakentaminen maksaa joka tapauksessa, 13000 asuntoa vuodessa, a’ 200 000 euroa on 26 miljardia kymmenessä vuodessa. Tämän rinnalla raiteet tulisivat halvoiksi. Oma epävirallinen arvioni on noin 100 €/asuinneliö. Verrattuna keskustan pysäköinnin hintaan, 599 €/asuinneliö, raiteet tulevat halvoiksi. Jotain maksaisi myös se tieverkko, joka tarvitaan, jos rakentaminen perustuisi pelkkiin autoihin. Koska aseman läheisyys lisää asunnon hintaa enemmän kuin 100 €/neliö, maanomistajien kannattaisi rakentaa raiteet vaikka omilla rahoillaan.

Mikä siis estäisi säätämästä, että vain asemien tai ratikkapysäkkien lähelle saa rakentaa ja maanomistajien pitää maksaa raiteet? Maksamaan joutuvien maanomistajien vastustus ei sitä estäisi, sillä heille tällainen määräys olisi erittäin kannattava; niin kannattava, että kaavoitushyötyä pitäisi oikeastaan leikata yhteiskunnalle. Radanvarren maanomistajiin tämä ei kaatuisi.

Vastaan nousisivat ne maanomistajat, joiden maille raiteet eivät tulisi ja ne kunnallispoliitikot, jotka edustavat kuntia, joiden kautta mikään raide ei tulisi kulkemaan.

Sama koskee kaikkea järkevää yhdyskuntarakennetta eheyttävää kaavoitusta. Jos yhdyskuntarakennetta eheytetään, jotkut alueet pitää jättää rakentamatta. Ne maanomistajat, joiden maa menettäisi arvonsa, eivät voisi tätä hyväksyä, ja heidän sanansa painaa.

Torontossa on päätetty kaupunkia ympäröivästä ”Green Beltistä”, jolle saa rakentaa vain maataloutta palvelevia rakennuksia. Kysyin kanadalaisilta isänniltämme, miten tämä on korvattu maanomistajille ja nämä vastasivat, ettei mitenkään. Ei heille ole koskaan luvattu, että alueelle saisi rakentaa. Lottokupongistakaan ei saa korvausta, vaikka se ei voittaisi. Kanadassa ei tunneta perusrakentamisoikeutta.

Meillä maanomistajia pitää kohdella tasapuolisesti, mikä on kaiken yhdyskuntarakenteen tuhoutumisen äiti. Hyvä kaupunkirakenne ei kestä sitä, että rakentaminen ripotellaan tasaisesti sinne tänne, vaan rakentaminen pitää keskittää ja väliin tulee jättää täysin rakentamattomia alueita.

Rakennuslaki sallii kyllä hyvin innovatiivisia maanomistajien välisiä tasausmenettelyjä, mutta harva kunta on riittävän vahva näitä käyttämään; pitäähän siltä onnekkaalta maanomistajalta silloin leikata hänen saamaansa hyötyä. Tasapuolisuus veisi sitä paitsi kaiken ilon kaavoituksesta, koska kaverin puolta ei voisi enää pitää.

Sipoon aikanaan rakentama Landbo ja Eriksnäs ovat hyviä esimerkkejä siitä, miten maanomistusolot vinouttavat yhdyskuntarakennetta. Molemmat asuinlämpäreet on sijoitettu kerrassaan käsittämättömästi.

Uudenmaanliiton hallitus käsitteli lausuntoa Espoon Histan alueesta ja siitä, pitäisikö alueelta vaatia raideyhteyttä. Yhden palautusesityksen jälkeen tiukan äänestyksen jälkeen päätettiin, että pitää. Toinen osapuoli piti tätä mahdottomana, koska sehän merkitsisi, ettei muuallekaan raideverkon ulottumattomiin saisi rakentaa. Niinpä.

Kommentit

15 Vastausta artikkeliin “Miksi teemme toisin: maanomistus ja heikot kunnat”

  1. K-Veikko kirjoitti 24.3.2010 kello 22:34

    Onko tuo sata euroa neliö sattumalta se raha, jolla raideliikennettä subventoidaan niiden kustannuksella, jotka eivät raidetta tarvitse?

    Jos raideliikenne ja siis uusien ratojen rakentaminen olisi kannattavaa bisnestä ja matkalippujen hinnat sen mukaiset, nousisiko radanvarren asuntojen hinta ollenkaan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Seppo S kirjoitti 25.3.2010 kello 0:12

    Jos kerran raiteet lisäävät asuntojen arvoa enemmän kuin raiteet maksavat, taloudellinen järkikin sanoo, että raiteet kannattaa rakentaa. Sehän on hyvä business.

    Parempi olisi, että yhteiskunta rakentaisi raiteet ja leikkaisi raiteesta saatavat hyödyt itselleen.

    Mikä mättää? Ovatko poliitikot niin tyhmiä etteivät ymmärrä investoinneista saatavia arvoja? Vai yrittävätkö kokoomuksen maanomistajat kahmia raidehyödyt itselleen? Vai eikö meillä ole vielä lakisääteisiä mekanismeja, joilla arvonnousujen hyödyt voidaan leikata yhteiskunnalle?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Jussi Laari kirjoitti 25.3.2010 kello 5:47

    Ei maanomistajia tarvitse kohdella tasapuolisesti. Ei kunnan ole pakko antaa rakennusoikeutta jokaiselle maanomistajalle.

    Suomessa on kunnilla kaavoitusmonopoli, jota käyttää viimekädessä kunnanvaltuusto.

    Ongelma on siinä, että valtuusto on poliittinen elin, jolta useimmiten puuttuu poliittista tahtoa toimia rakentamis- ja kaavoitusasioissa puhtaasti kunnan kokonaisuuden kannalta järkevimmällä tavalla.

    Esimerkiksi jo kaavoitetun tontin rakentamisvelvoite. Siinä voidaan uhata sanktioilla ja viimekädessä lunastuksella, mutta missä kunnassa näitä keinoja olisi käytetty.

    Pääkaupunkiseudullakin on valmiiksi kaavoitettua tonttivarantoa yli kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Kaavoitus ei ole pullonkaula. Tontteja vain ei rakenneta, koska maanomistajat eivät halua, eikä heitä haluta pakottaa sitä tekemään.
    Eli kunnalta puuttuu poliittista tahtoa asiassa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Osmo Soininvaara kirjoitti 25.3.2010 kello 7:08

    Tosin hallinto-oikeus kumosi Kruunuvuorenrannan osayleiskaavan, koska rakentamista ei ollut siroteltu tasaisesti, vaan arfvokkaat luontokohteet oli määrä jättää rakentamatta ja rakentamista keskittää joukkoliikenteen ulottuvilla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. tpyyluoma kirjoitti 25.3.2010 kello 9:16

    Yhdyn tuohon että perusrakennusoikeus on kummallinen jäänne jostain agraariyhteiskunnasta. Kyllä se nyt jossain maalla toki toimi, muttei kaupunkialueilla. Ja näitä riittää.

    Esimerkiksi yksi toinen käytäntö jonka järkevyyttä voi pohtia on kategorinen kielto rakentaa tasoristeyksiä junaraiteille. Tämä helposti tuplaa raiteiden kustannukset, ei ne kiskot sinänsä niin kauheasti maksa vaan niiden täydellinen tasoerottelu muusta liikenteestä. Esimerkiksi asemilla tarvitaan sitten helposti liukuportaita, hissejä, tms. kun pelkkä laituri riittäisi muuten.

    Varmaan ihan perusteltua jossain Lahden oikoradalla, mutta mikä ihmeen turvallisuusongelma kaupunkiolosuhteissa olisi siinä että tasoristeys on asemalla jossa juna pysähtyy joka tapauksessa? Tämän voi tosin kiertää nimittämällä junaa ratikaksi, eli käyttämällä ainakin de jure katukelpoista kalustoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. tpyyluoma kirjoitti 25.3.2010 kello 9:50

    Mistä olet saanut tuon 100 euroa neliö raiteille? Saattaa olla vähän alakanttiin.

    Jotain osviittaa saa meneillään olevista hankkeista.

    Jätkäsaaren ja Kalasataman ratikkakiskot on jotain muutaman kympin neliö jos sitäkään, mutta nämä eivät ehkä ole ihan edustavia kun puhutaan lyhyistä ratikan jatkeista ja olemassaolevasta metrosta. Kalasataman metroasemakaan (jotain 20 miljoona nykyrahassa) ei olennaisesti muuta asiaa.

    Kruunuvuorenranta on jotain puoli miljoonaa kerrosneliötä, hintaa ratikkayhteydellä tulee noin sata miljoona ja samoin autotunnelille Herttoniemessä. Kumpikin tosin hyödyttää myös nykyisiä Laajasalolaisia, mutta jos laskee per uusi kerrosneliö niin tuosta tulee 200 euroa per neliö kummankin osalta. Todettakoon että jos sinne vedettäisiin kokonainen uusi motari niin hinta olisi ainakin puoli miljardia, luultavasti miljardi.

    Koivusaaren kerrosalaa en tiedä, olisiko jotain 200 000? Pelkän metroaseman hinnalla (n. 30 – 40 miljoonaa) se on noin 150 – 200 euroa neliö, toisaalta jos sen laskee Länsimetron hinnalla per asema (n. 100 miljoonaa) niin 500 euroa neliö. Moottoritieliittymä varmaan 20 – 50 miljoonaa, riippuu tietenkin ihan siitä miten se tehdään.

    Östersundom, hyvin alustavat ja karkeat arviot on olleet jotain vajaa miljoona kerrosneliötä (20 000 – 30 000 asukasta). Metron ensimmäinen hinta-arvaus on noin 400 miljoonaa eli 400 euroa neliö, pikaratikka ehkä 100 miljoona eli 100 euroa neliö. Motari on valmiina, mutta kyllä niihin lisäkaistoihin ja ehkä uusiin liittymiin siltikin palaa helposti satoja miljoonia. Vertailun vuoksi pelkän Kehä I parannusten hintalappu on noin puoli miljardia.

    Minusta liikennerakentamisen kustannukset ovat karanneet käsistä, ja syy tähän on että vedetään moottoriteitä sinne minne riittäisi ihan katu ja tunnelirataa kun yksinkertainen pintaratakin riittäisi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Osmo Soininvaara kirjoitti 25.3.2010 kello 10:16

    Kruunuvuorenranta on tietysti kallis sen sillan takia. Östersundomin metro palvelee myös Vantaan puolta, johon tulaa myös kohtalaisen paljon asukkaita. Jotkut pätkät ovat kallimpia, jotkut halvempia kuin tuo 100 €/k-m. Pikaratikkaa tietysti olis suuri osa noista investoinneista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Kjr63 kirjoitti 25.3.2010 kello 11:39

    Rakennuslaki sallii kyllä hyvin innovatiivisia maanomistajien välisiä tasausmenettelyjä,

    Maan hinnan maksavat ne jotka maata käyttävät. Ne asukkaat, jotka taloissa asuvat. Miten on tasausmenettelyt hoidettu lainsäädännössä heidän etujaan ajatellen? Heillä on vain nyljetyiksi tulevan osa huolimatta siitä, että he maan arvon synnyttävät työnteollaan ja ansiotuloistaan maksamillaan veroillaan.

    ..mutta harva kunta on riittävän vahva näitä käyttämään; pitäähän siltä onnekkaalta maanomistajalta silloin leikata hänen saamaansa hyötyä. Tasapuolisuus veisi sitä paitsi kaiken ilon kaavoituksesta, koska kaverin puolta ei voisi enää pitää.

    Ja hyötyä eivät saa asukkaat, vaan se lahjoitetaan gryndereiden, “asuntosäätiöiden” ja muiden “kiinteistökehittäjien” osakkeenomistajille. Hienot systeemit on kehitetty, jotta arvo ei vain tulisi arvontuottajille. Mitä koko valtiolla olisi tekoa, jos se ei voisi jakaa ilmaisia lounaita kaverieliitille?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Kimmo kirjoitti 25.3.2010 kello 15:52

    Leikitään nyt niillä Legoilla, mitä isä antoi..: Se 599€ pysäköintipaikka siellä keskustassa tuottaa hamaan ikuisuuteen yhteiskunnalle verotuloja, mutta se 100€ raiteenpätkä siellä autiolla mutapellolla, pitää subventoida, kunnes helvetti jäähtyy.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Seppo Vepsäläinen kirjoitti 25.3.2010 kello 18:29

    “Minusta liikennerakentamisen kustannukset ovat karanneet käsistä, ja syy tähän on että vedetään moottoriteitä sinne minne riittäisi ihan katu ja tunnelirataa kun yksinkertainen pintaratakin riittäisi.”

    Saattaa olla. Kuitenkin kustannustarkasteluissa pitää tarkastella elinkaarikustannuksia eikä vain maan käyttöönottokustannuksia käyttöönottohet- kellä.

    Uuden kaupunginosan kokonaisinvestoinista liikenneinvestoinnit ovat muutaman prosentin luokkaa, mutta ko kaupungiosan vuosittaisista käyttökustannuksista liikennekustannukset ovat merkittävä osa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Otso Kivekäs kirjoitti 25.3.2010 kello 21:29

    Kimmo: meinasin vastata, mutta sitten huomasin, etten kykene ymmrätämään mitä nyt oikein koitat sanoa. Voisitko selventää niin kesksutelu etenisi? Miten se parkkipaikka oikein tuottaa verotuloja (jollain sellaisella tavalla jolla kiskot eivät)?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. tpyyluoma kirjoitti 25.3.2010 kello 21:29

    Saattaa olla. Kuitenkin kustannustarkasteluissa pitää tarkastella elinkaarikustannuksia eikä vain maan käyttöönottokustannuksia käyttöönottohet- kellä.

    Toki näin, pistin mutkia suoraksi laskemalla suoraan raiteiden kustannuksia. Toki käyttökuluissa ja matkustajamäärissä on busseihin verrattuna iso ero. Ja joskus on syytäkin polttaa rahaa, esimerkiksi Laajasalon silta tekee yhteydestä suoran ja nopean, ja vaikka Koivusaaren metroasema on kallis niin se on tuonne minusta ihan mallikelpoinen ratkaisu,.

    Uuden kaupunginosan kokonaisinvestoinista liikenneinvestoinnit ovat muutaman prosentin luokkaa, mutta ko kaupungiosan vuosittaisista käyttökustannuksista liikennekustannukset ovat merkittävä osa.

    Vaan kun nykyisillä hinnoilla puhutaan helposti kymmenistä prosenteista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. MIVa kirjoitti 25.3.2010 kello 23:23

    Jotenkin en ymmärrä yhtään, mikä on nyt ongelma. Eikö kaupunki voi pakkolunastaa haluamansa maat ennenkuin mitään kaavoitusta on julkistettu? Mitä ihmettä on merkitystä sillä, onko nurkalle tulossa kiskot vai moottoritie? Miten nämä on tähän asti otettu huomioon? Ymmärrän sen verran, että ihmiset maksavat asunnostaan mielellään enemmän, mikäli yhteydet hyvät. Osalle se ei tietenkään merkitse mitään, ellei joudu rakentamaan omaa tietä pitkälti. Itketäänkö nyt sitä, että kaupunki joutuu rakentamaan liikenneyhteydet ja hyöty menee sitten rakentajien taskuun? Eikö kaupunki voi omistamistaan maista pyytää kohtuullista korvausta huomien infran rakentamisen? Mikä estää pakkolunastuksen kohtuu hinnalla?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. tpyyluoma kirjoitti 26.3.2010 kello 7:59

    Otso, Kimmo ilmeisesti luulee että parkkipaikoista maksetaan veroa, sukua ajatukselle että autoilijat on varakkaita. Nykyään vaan lähes kellä tahansa on varaa autoon, ei niiden määrä muuten olisikaan mikään ongelma.

    Mutta ajatus on hyvä, esimerkiksi sellaisessa sosialistimaassa kuin Amerikan Yhdysvallat parkkipaikat on kaupungille usein merkittävä tulonlähde. Jos Helsinki hinnoittelisi kadunvarsipysäköinnin niin kuin asiantuntijat sanovat, eli hinta on kohdallaaan silloin kun joka yhdeksäs paikka on vapaa ja se on suurempi kuin pysäköintilaitoksessa, niin jokainen kadunvarsipaikka tuottaisi sellaiset pari tuhatta vuodessa, jotain 50 miljoonaa. Parkkipaikkojen määrääkään ei tarvitsisi sen kummemmin miettiä, kun kaupunki lakkaa jakamasta niitä ilmaiseksi niin syntyy markkinat yksityisille parkkihalleille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Kalle kirjoitti 28.3.2010 kello 11:36

    K-Veikko: “…Jos raideliikenne ja siis uusien ratojen rakentaminen olisi kannattavaa bisnestä ja matkalippujen hinnat sen mukaiset, nousisiko radanvarren asuntojen hinta ollenkaan?”

    Käsittääkseni raideinvestoinnit (juna) nykyisillä hinoilla eivät ole kannattavia. Sen takia muualla Euroopassa rakennetaankin uusia kaupunkeja vanhojen ratojen varteen. Aseman ympäristöön saadaan 10 000 ihmistä pientaloihin kävelymatkan päähän junasta.

    Suomessa ei kyetty edes Lahden oikoradan asemien seutuja kaavoittamaan kaupungeiksi ja irroittamaan emokunnistaan! Täytyy myöntää, etten ymmärrä kaavoitusta. Koska se ei tuota parempaa jälkeä, kyseenalaistan koko kaavoituksen olemassa olon oikeutuksen. 🙂

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus