Isojen asuntojen kannattavuus

11.3.2010 · Aihe: _ 

Perheasunnosta Töölössä maksetaan paljon enemmän kuin Soukassa. Se osoittaa, että on perheitä, jotka asuisivat mieluummin Töölössä kuin Soukassa. Kannattaako siis perheasuntojen rakentaminen Töölöön?

Oletetaan, että kaupunki huutokauppaa tontin eniten maksavalle. Oletetaan, että kartelleja ei ole ja kilpailu toimii ja että kaikenkokoisten asuntojen rakennuskustannukset ovat 2000 euroa/neliö kohtuullisine liikevoittoineen. Oletetaan edelleen, että yksiöiden markkinahinta on 4000 euroa/m2 ja perhekokoisten asuntojen 3000 €/m2. Jos määräys on, että puolet kerrosalasta pitää olla perheasuntoja ja loput mitä vaan, rakennusliike saa asunnoista kokomääräyksen takia keskimäärin 3500 €/m2. Jos kokomääräystä ei olisi, rakennusliike saisi 4000 €/m2.

Mitä rakennusliikkeen kannattaa tarjota tontista? Jos siinä on tuo kerrosalarajoite, tontista kannattaa tarjota 1500 €/m2 ja ilman kokorajoitusta 2000 €/m2. Tässä ei pitäisi olla mitään ongelmaa. Kummassakin tapauksessa rakentaminen on rakennusliikkeelle yhtä edullista, rakennusliike saa 2000 euroa neliöltä.

Tietysti kun on ensin ostanut tontin 1500 eurolla neliö, kannattaa alkaa mankua tuota kokorajoitusta pois. Asia vain on niin, että jos tontti kaavoitetaan uudestaan ja rahakkaammaksi, pitää järjestä myös uusi tarjouskilpailu. Silloin tontin hinta nousee 2000 euroon neliöltä.

====

Kaikki tietävät, että yllä oleva on silkkaa teoriaa. Noin tontin hinnan pitäisi muodostua, mutta jostain syystä se ei muodostu. Jos asuntojen markkinahinta on 7000 euroa neliötä, tontinhinta ei ole 5000 euroa neliöltä vaan paljon vähemmän. Miksi on näin, sitä tutkisin, jos olisi tutkiva journalisti.

Kommentit

14 Vastausta artikkeliin “Isojen asuntojen kannattavuus”

  1. Olavi kirjoitti 12.3.2010 kello 7:28

    YIT rakentaa Leppäsuolle asuntoja joiten neliöhinta on yli 7000€/m2. Sama YIT rakentaa Järvenpäähän asuntoja joiden neliöhinta on 3000€/m2 luokkaa.
    Rakentaminen maksaa sen 2000-2500 molemmissa tapauksissa.

    En tiedä julkaistaanko missään sitä hintaa jolla rakennusliike on tontin ostanut, mutta jos se olisi julkista tietoa, auttaisi se tietenkin hintatietoisuuden muodostamisessa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Osmo Soininvaara kirjoitti 12.3.2010 kello 7:53

    Tieto tonttien hinnoista on julkinen. Muistinvarainen tietoni on, että hinnat olivat hitusen yli 2000€/k-m2. Leppäsuon tonttien osalta autolaikkojen tuoma noin 500 €/neliö pitää ottaa huomioon. Asuinneliö ja kerrosneliö eivät vastaa aivan yksi yhteen toisiaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Artturi kirjoitti 12.3.2010 kello 7:32

    Osmo:

    Jos siinä on tuo kerrosalarajoite, tontista kannattaa tarjota 1500 €/m2

    Kyllä ne rakennusliikkeet varmaan ottaa huomioon tulevaisuuden, eli ne ottaa tuohon tarjoukseen mukaan omat arvioinsa tulevaisuuden sääntelystä. (Esim. onko neliörajoitus poistumassa, onko tulossa uusia vielä tiukempia määräyksiä jne.)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Otso Kivekäs kirjoitti 12.3.2010 kello 8:09

    Lisäksi tietysti isojen asuntojen rakentamisen neliöhinta on oleellisesti hlvempi, kun kalliita vessoja, keittiöitä ja saunoja on pienempi osuus neliöistä. Tämän takia teoreettisilla toimivilla markkinoilla isot asunnot ovat aina halvempia neliöhinnoiltaan. Ei se kysynnän puutteesta johdu, vaan siitä että niitä voi kannattavasti myydä halvemmalla (vaikka tonttihinta olisi sama).

    Mutta kun kantakaupungissa maa on niukka resurssi, ei yhtälö enää toimikkaan. Rakennusliikkeen saama voitto tuleekin tontin saamisesta haltuunsa, eikä rakentamisesta. Kallista tonttia ei kannata käyttää muuhun kuin kaikkein kalleimmalla myytävään, eli pikkuasuntoihin. Muuten siihen sidotun pääoman tuotto heikkenee.

    Jos maa maksaa 0€/m^2, ison asunnon rakentaminen 1500€/m^2 ja pienen 2000€. Noihin 20% voitto päälle, niin isoja myydään 1800€ per neliö ja pieniä 2400€ per neliö.

    Mutta kun maa maksaakin 3000€/m^2 ja pidetään voitto samana, isot asunnot maksavat 4800€, josta voittoprosentti 6,2% ja pienet 5400€, josta voittoprosentti 7,4%.

    Tietysti, jos tonin ostohinnallekin laskisi saman 20% tuoton, tilanne muuttuisi. Mutta silloin ne perheasunnot ovat jo niin kalliita, että kysyntä heikkenee.

    Tästä näkökulmasta mikä tahansa päätön kaavamäräys joka laskee tonttien hintoja lähemmäs nollaa auttaisi tilanteeseen, sen jälkeen isojen asuntojen rakentaminen olisi kannattavampaa. Siis jos oletetaan toimivat markkinat. Ei kannata olettaa, vaan kaupungin pitäisi aktiivisesti pyrkiä luomaan ne toimivat markkinat.

    ps. kaikki luvut olivat hatusta, ja laskutoimitukset raskaasti yksinkertaistettuja, kuten varmasti arvasittekin

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Kari kirjoitti 12.3.2010 kello 9:17

    Osmo Soininvaara kysyi:

    Kannattaako siis perheasuntojen rakentaminen Töölöön?

    Ja sitten seurasi päättelyä:

    Jos siinä on tuo kerrosalarajoite, tontista kannattaa tarjota 1500 €/m2 ja ilman kokorajoitusta 2000 €/m2.

    Vastaus, mikäli esitetyt olettamukset pitävät paikkansa: ei kannata.

    Kari

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Esa kirjoitti 12.3.2010 kello 9:48

    Leppäsuon tontithan tosiaan myytiin aikanaan ennätyshinnalla, taisi olla juurikin Osmon mainitsema reilu 2000e/m^2. Muistaakseni tuohon kauppaan nimenomaan vielä liitettiin ehto, että rakentaminen on aloitettava x (3?) vuoden kuluessa, tai joutuu maksamaan sanktioita. No, rakentamista nyt ilmeisesti ei ole ainakaan kaikilla tonteilla aloitettu. Onko jollain tiedossa, onko tästä seurannut sanktioita rakennusliikkeille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Samuli Saarelma kirjoitti 12.3.2010 kello 11:58

    “Mitä rakennusliikkeen kannattaa tarjota tontista? Jos siinä on tuo kerrosalarajoite, tontista kannattaa tarjota 1500 €/m2 ja ilman kokorajoitusta 2000 €/m2. Tässä ei pitäisi olla mitään ongelmaa. Kummassakin tapauksessa rakentaminen on rakennusliikkeelle yhtä edullista, rakennusliike saa 2000 euroa neliöltä.”

    Eli etkö tässä nyt itsekin osoittanut, että kokorajoitusten mukaan ottaminen tarkoittaa sitä, että veronmaksajien rahaa kaadetaan 500€/m2 isojen asuntojen tarvitsijoiden taskuun? Rakennusliike saa itselleen samat rahat, kaupunki saa vähemmän rahaa ja isojen asuntojen hinnat ovat alempia kuin olisivat vapailla markkinoilla. Ai niin, ja ekstrana pienet asunnot ovat kalliimpia kuin olisivat vapailla markkinnoilla.

    Pienissä yksiökanakopeissa asuvat pientuloiset veronmaksajat varmaan innoissaan taputtavat karvaisia käsiään suurituloisten ostaessa niitä 100 m2:n asuntoja. Jee!

    Tähän avaukseen:”Perheasunnosta Töölössä maksetaan paljon enemmän kuin Soukassa. Se osoittaa, että on perheitä, jotka asuisivat mieluummin Töölössä kuin Soukassa. Kannattaako siis perheasuntojen rakentaminen Töölöön?”

    kommentoisin sen verran, että vaikka tuo pätisi, niin todennäköisesti suhteellinen ero Töölössä olevan perheasunnon ja Soukassa olevan perheasunnon välillä ei ole yhtä suuri kuin Töölössä olevan yksiön ja Soukassa olevan yksiön välillä. Vaikka siis “on perheitä”, jotka asuisivat ennemmin Töölössä kuin Soukassa, niin perheiden välillä noiden paikkojen ero ei ole yhtä suuri kuin sinkkujen, eli perheet suostuvat asumaan Soukassa mieluummin kuin sinkut.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Heikki kirjoitti 12.3.2010 kello 16:16

    Lähtökohtainen tilanne on yksi asia. Jos tästä haluaa jotain strategiaa muovata, niin tulee huomioida että tilanne elää. Hinnat muuntuvat huomattavasti vaihtoehdoissa joissa myydään 10 tonttia tai 1000 tonttia.

    En tiedä paljonko rakentaminen keskimääräiseltä neliöltä maksaa, mutta jos esimerkin 5K+rakennuskulut, niin 7K muodostaa liian pienen voiton hyviksi ajoiksi, koska huonoina aikoina on kuluja muttei tuloja. (esim. voit voittaa satasen tai lukittaa 5 tonnia)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Juuso Koponen kirjoitti 12.3.2010 kello 17:16

    Olen miettinyt, että kannattaisiko yhteiskunnan jollain tavalla yrittää rohkaista siihen malliin jota käsittääkseni Helsingissä 1900-luvun alkupuolella käytettiin kerrostalojen rakentamiseen että grynderivetoisen nykymallin sijaan tulevat asukkaat muodostivat asunto-osakeyhtiön keskenään ja käyttivät rakennusyhtiöitä vain “alihankkijana”. Kuvittelisin, että asuntomarkkinoita tervehdyttäisi jos rakennusliikkeet keskittyisivät siihen rakentamiseen erilaisen tonttikeinottelun sijaan.

    Ongelmana taitaa olla, että rakennusprojektit ovat nykyään paljon monimutkaisempia kuin sata vuotta sitten, suurelta osin varmaan johtuen lisääntyneestä sääntelystä mikä muodostaa markkinoille tulon esteen uusille toimijoille, puhumattakaan nyt one-off-rakennuttajista. Jos jostain saisi hieman samaan tapaan kuin isännöinti- ja huoltopalvelut voi ostaa taloyhtiöön helposti ulkopuolelta yhden katon alta apua viranomaisten, suunnittelijoiden, rakennusyritysten, rahoittajien jne. kanssa toimimiseen niin kuvittelisi että kiinnostusta tällaiseen asukaslähtöiseen rakennuttamiseen olisi enemmän. Jos yhteiskunta rohkaisisi vaikka pienellä veroporkkanalla tällaista toimintaa niin voisi kuvitella että siitä saisi helposti tuottoisaa liiketoimintaa, sen verran paljon löysää tuntuu olevan tuossa rakennusliikkeiden tavassa pyörittää hommaa.

    Sivuhuomautuksena vielä, että sen lisäksi mistä täällä on puhuttukin eli että autopaikat pitäisi laittaa niiden maksettavaksi jotka niitä käyttävät eikä kaikkien asukkaiden, on myös älytöntä että kaikkien asuntojen pitää olla esteettömyysvaatimukset täyttäviä. Eikö riittäisi, että vaikka (vähintään) kolmas- tai neljäsosa asunnoista olisi? Liikuntarajoitteisia on nopealla googletuksella n. 10 % suomalaisista, jos esteettömien asuntojen osuus on n. 2-3 kertaa tämä osuus niin luulisi siitä vielä riittävän kaikille tarvitseville. Kapunki voisi vielä tukea liikuntarajoitteisten asunnonhankintaa suoraan jos ei haluta, että he joutuvat maksamaan esteettömyyden takia asunnosta enemmän kuin muut, se tulisi kuitenkin kansantaloudellisesti halvemmaksi kuin nykysysteemi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. lasse kirjoitti 13.3.2010 kello 15:09

    Tuosta hinnanmuodostuksesta: se rakennusliike ei tuota neliöitä vaan välittää neliöitä! Rakennusliikkeellä on alitoimijoita (materiaalitoimittajat, rakennustyöntoimittajat, tontin toimittava kaupunki, suunnittelun toimittavat arkkitehdit ja insinöörit ja byrokratian toimittava hallinto, myyntityön toimimittava välittäjä, pääoman toimittava rahoittaja) jotka tuottavat kokonaisen asuntoneliön. Rakennusliikkeen tuote on rakennusprosessi eli tapa liittää nämä kaikki toimijat yhteen asiakasta tyydyttävällä tavalla tehokkaammin kuin muut rakennusliikkeet. Tämä on oleellinen huomio siksi että rakennusliike itse asiassa myy alitoimijoidensa tuotteen toiseen kertaan.

    Kaikkien yritysten täytyy tuottaa katetta toimiakseen. Tonttia lukuunottamatta kaikki alitoimijat haluavat katteen toimistaan. Ajatellaan että keskineliön katteettomat nettokulut ovat 1500€. Kate on arvonlisää eli siihen lisätään alv jota ei voi vähentää vaan se laskutetaan kuluttajalta ja tilitetään valtiolle. Katteesta peritään myös yhteisövero 26%, joka myös kerätään asiakkaalta. Siksi saadakseen 100€ verotettua nettokatetta täytyy asiakkaalta laskuttaa 100/0.74+(100/0.74×0.22=165€. Jos alitoimija haluaa nettokatetta 10% nousee hinta 1500x(1+0.1×1.65)=1747€. Mutta kun pääurakoitsijakin haluaa valittäessään tuotteen 10% kate kertautuu. Lisäksi pääurakoitsijan katteen omasta osuudesta menee verot joita ei voi vähentää: 1747×1.165+ 174.7×1.165=2239€. Myös tontin hinnasta halutaan kate mutta vähän maltillisempi. Lisäksi kuluttaja maksaa alvin tontista (kokonaishinnassa) jonka rakennusliike tilittää valtiolle(oletan että 2000€:n lisätään alv(kokonaishinnassa) eli että kaupunki on “alviton” toimija?)

    Kuten toisessa ketjussa jo todettiin, yksiöneliö on kalliimpi rakentaa. Laskumalli on kuitenkin se , että keskihinnassa 1500€/nettokulut/m2 on tietysti huomioitu yhteistilojen neliöt ja asuntokohtaiset kalustekulut. Asuntokohtaisesti on “kiinteitä kuluja” kuten hankintatyö, byrokratia, laadunvalvonta, markkinointi jne. Samoin kalusteiden ,sähkö- ja putkitarvikkeiden, ovien ja muun kalliin tavaran hinta painottuu pienissä asunnoissa , joissa on myös pienempi huonekoko. Näin yksiöneliö voisi maksaa samassa talossa esim 2000€ ja kolmioneliö 1330€. HUOM! Osin tästä syystä pääurakoitsijalle on paljon katteellisempaa myydä yksiöneliötä kuin kolmineliöitä.

    Miksi Helsingissä on kallista? Helsingissä on ostovoimaa ja kiinteistöillä on huomattava spekulointiarvo jonka vuoksi helsinkiläiset ovat halukkaampia maksamaan katetta. Mutta rakentaminen on myös hankalampaa : tontit ovat ahtaita, pääoman seisottaminen maksaa menetettynä tuottona jonka vuoksi on kiire. Liikkuminen vie aikaa ja palkat ovat korkeita. Byrokratian ja yhdyskuntasuhteiden hoito on ihan eri tasolla kuin maakunnissa. Yksikköhintoihin voi hyvin laskea kalleus- ja tehottomuuskertoimen 1.3x , kantakaupungissa 1.5x. Mutta juuri isot rakennusliikkeet ovat hyviä tehokkuudessa ja nillä on suuruutensa vuoksi valmis kuljetus ja varastointilogiikka pääkaupunkiseudulla.Ne voivat siis laskea kertoimiksi esim. 1.15x ja 1.3x, ottaa 10% ylimääräistä katetta ja silti saada urakan. Samoin alitoimijoiden tuotanto on kalliimpaa ja ne haluavat osansa ostovoimasta, joten ne kertovat 1.2x ja 1.4x ja +5% katetta.

    Verrataan neliöhinnan muodostumista kolmessa tapauksessa:
    1. Muuttotappiomaakuntakeskus, esim. Nurmes. Tontin hinta 100€. Alitoimijat tekevät osansa mininettokatteella 2%, pääurakoitsijana paikallinen rakennusliike joka tyytyy 5% katteeseen. Joutuu maksamaan materiaaleista 20% enemmän kuin iso valtakunnallinen yhtiö ja on vähän tehottomampi, joka nostaa kuluja 1500>1700.
    2. Järvenpää. Tontin hinta 500€. Alitoimijat 7% , pääurakoitsija pörssirakennusyhtiö 10%. Keskineliön kulut 1500€.
    3. Töölö. Tontti 2000€. Alitomijat 12%, pääurakoitsija 17%. Kuluille 1500€ kertoimet.

    Tehdään taulukko neliöhinnoist jossa huomioidaan kertoimet ,tontin alv ja asuntokoon vaikutus kuluihin(“järvenpää” yksiö netto 1800 3h+k 1400(koska 3h+k=kolme yksiötä).Tontin kate 10%. (Alla suluissa pääurakoitsijan nettokate/m2):

    yksiö 30m2 neliö 90m2

    Nurmes 2959€ 2270€
    (128€) (97€)

    Järvenpää 3564€ 2930€
    (251€) (206€)

    Töölö 7219€ 6246€
    (816€) (710€)

    Vannon ja vakuutan etten mitenkään “sovitellut” lukuja sopiviksi vaan laskin ne yhdellä yrittämällä. Mutta rosvoparoneita ei nyt löytynytkään. Rakennusalalla on kyllä likaista peliä mutta ei hinnanmuodostuksessa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. JiiPee kirjoitti 13.3.2010 kello 19:49

    Hyvä “lasse”, näin ne menee
    Täällä haukutaan yleisesti, ml OS, aivan väärä kohdetta, “rosvoparoneita”.

    Vielä kun lisätään listaan yksi hintoja nostava porras, “yleishyödylliset” “ammattitaitoiset” rakennuttajat mm Hels.Att, jolle on urakoitsijoilla oma yli ykkösen kerroin, niin ei ihme että neliö maksaa.

    Täällä jo viitattiinkin rakennusliikkeiden tilinpäätöksiin, ei kovin hääppösiä tuloksia.

    OS voisi perehtyä koko rakennusalaan tarkemmin esim kuinka paljon tehdään vastikkeetonta / turhaa työtä erilaisiin kilpailuihin ja tarjouksiin ym ym, kaikki ne loppujen lopuksi menee hintoihin.

    Yksi merkittävä kustannuksiin vaikuttava tekijä, jota ei yleisesti ymmärretä, on suunnittelu.
    Rakentamiskustannus eri rakennuksissa on yllättävän suuri, vaikka itse asunnoissa ei ole juuri mitään eroa.

    Jos joku on valmis maksamaan erkkereistä, ulokkeista, mutkittaista muodoita, vinoista seinistä, terasseista ym ym, niin ok, mutta miksi Helsingissa pitää lähes kaikki tuotanto olla sellaista, miksei ihan tavalliset talot kelpaa enää edes lähiöihin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Kalle kirjoitti 13.3.2010 kello 20:28

    Osmon laskelma ontuu siinä mielessä, että yksiöiden korkea hinta muodostuu suurelta osin siitä, että niiden rakentamista on säännöstelty. Toinen merkittävä tekijä ovat kalliiden kosteiden tilojen suhteellisen osuuden määrä. Jälkimmäistäkin on maksimoitu vaatimuksella, että yksiönkin vessassa pitää kyetä tanssimaan valssia pyörätuolilla! 😀

    Kun tarpeeton säätely puretaan, tulevat yksiöiden hinnat alaspäin. Ne ovat aina kalliimpia, koska niiden tosiasialliset rakennuskustannukset ovat hieman korkeammat. Samoin sijoitusasuntokaupalla on jokin vaikutus.

    Radikaali tasapainoittava liike on rakentaa kokonainen kaupunginosa vain yksiöitä. Sillä sataisiin vuosien patoutumia vähän purettua. Tarvitaan uusi Kallio: kuusi kerrosta, tiivistä ruutua ja pelkkiä pieniä asuntoja. Olisiko 20 neliön keskikoko jotain?

    Jonkin verran tilannetta korjaa Aaltoyliopiston laitosten siirtyminen Otaniemeen. Kauppakorkean ja Taideteollisen korkeakoulun oppilaat siirtyvät samalla Helsingin vuokramarkkinoilta uudelle campukselle – kunhan asuntoasiat saadaan kuntoon. Huippuyliopiston tuntee siitä, että se yhdistää opetuksen, asumisen ja sosiaalisen elämän.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. LRa kirjoitti 13.3.2010 kello 21:43

    Kuuntelin radiosta rakentamisiltaa tai vastaavaa ja siellä joku arkkitehti kertoi, että Suomi on ainoa Länsi-Euroopan maa, jossa enää rakennetaan 30 neliön asuntoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. riku kirjoitti 16.3.2010 kello 22:47

    Miksi kaupunki myy tontin? Rakennuttaisi ja myisi/vuokraisi sitten.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus