Miten kaupunkimaa pitäisi hinnoitella?

Pel­tomaa Uudel­la­maal­la mak­sa­nee jotain 20 000 euroa hehtaari eli kak­si euroa neliöltä. Eiran­ran­nas­sa asun­not mak­sa­vat noin 7000 euroa neliöltä. Kun talon rak­en­taa kahdel­la ton­nil­la neliöltä ja kun Eiran ran­nas­sa aluete­hokku­us  on yhden paikkeil­la, maan oikea hin­ta on suun­nilleen  5000 euroa neliötä. Kenelle tuo ero­tus kuu­luu ja miten tont­ti­maa pitäisi hinnoitella?

Raken­nus­li­ik­keet ovat valit­ta­neet, että korkea tont­ti­maan hin­ta tekee asun­noista kalli­ita. Jotkut ovat tähän hal­paan men­neetkin – esimerkik­si Helsin­gin Sanomien pääkir­joit­ta­jat – mut­ta perustelus­sa ei ole mitään järkeä. Jos asun­to­jen hin­to­ja ei ole sään­nöstel­ty, tont­ti­maan hin­nal­la ei ole mitään merk­i­tys­tä siihen ‚mil­lä hin­nal­la raken­nus­li­ike myy asun­non asukkaille: se myy eniten tar­joavalle, eikä tähän vaiku­ta mitenkään se, miten hin­ta jakau­tuu raken­nus­li­ik­keen ja kaupun­gin kesken.

Jos asun­to­jen myyn­ti­hin­ta on 7000 euroa neliöltä ja raken­nuskus­tan­nuk­set kohtu­ulli­nen liikevoit­to huomioiden on 2000 euroa neliötä, ton­tin oikea hin­ta on 5 000 euroa raken­nus­neliötä. Tämä ei ole toteu­tunut Helsingis­sä, vaan arvokkaim­mat ton­tit on myy­ty ali­hin­taan. Mik­si näin on käynyt, sitä kan­nat­taisi tutki­van jour­nal­istin tutkia.

Jos ollaan sitä mieltä, ettei kaupun­ki saa ottaa maas­ta mak­sim­i­hin­taa, mitä sen pitäisi tehdä?

Jos maa myy­dään raken­nus­li­ik­keelle ale­hin­taan ja tämä saa myy­dä asun­not eteen­päin markki­nahin­taan, hin­nanalen­nus on lahjoi­tus raken­nus­li­ik­keelle, mut­ta ei hyödytä asukkai­ta lainkaan.

Jos maa myy­dään raken­nus­li­ik­keelle alen­nushin­nal­la ja edel­lytetään, että asun­not myy­dään alle tori­hin­to­jen asukkaille, syn­tyy kak­si ongel­maa: ensik­sikin se on lahjoi­tus asun­to­jen ensim­mäisille omis­ta­jille, kos­ka nämä voivat myy­dä asun­non eteen­päin markki­nahin­nal­la ja pan­na alen­nuk­sen tasku­un­sa. Ensim­mäi­nen asukas hyö­tyy, seu­raa­vat eivät hyödy mitään. Toinen ongel­ma on, miten val­i­taan ja kuka val­it­see ne onnekkaat, jot­ka saa­vat tämän pääo­ma­lahjoituk­sen itselleen. Van­taa käyt­tää arpaa.

Helsin­ki on ratkaissut asian niin, että ton­tit luovute­taan raken­nus­li­ik­keelle ale­hin­nal­la, raken­nus­li­ik­keen on luovutet­ta­va asun­not ale­hin­nal­la osta­jille ja myös jälleen­myyn­ti­hin­taa sään­nöstel­lään – nykypäätösten mukaan seu­raa­vat 30 vuotta.

Tämä syn­nyt­tää kak­si ongelmaa:

1)      Kuka val­it­see ne onnekkaat, jot­ka saa­vat asun­non alle tori­hin­to­jen, kos­ka val­taosa helsinkiläi­sistä joutuu osta­maan asun­non vapail­ta markki­noil­ta van­has­ta asuntokannasta.

2)      Kun asun­toa ei saa myy­dä markki­nahin­taan, sitä ei kan­na­ta myy­dä lainkaan. Niin­pä esimerkik­si Kata­janokan suuris­sa per­hea­sun­nois­sa asuu yksinäisiä leskiä, joiden ei kan­na­ta myy­dä asun­toa muut­taak­seen pienem­pään. Asun­tokan­ta on epära­tionaalises­sa käytössä, mis­tä syn­tyy suuria hyvinvointitappioita.

70 vastausta artikkeliin “Miten kaupunkimaa pitäisi hinnoitella?”

  1. Vielä kol­man­nen ongel­man voisi lisätä:

    3) Hin­tasään­nöstel­lyn asun­non han­kki­neet voivat lait­taa asun­non vuokralle markki­nahin­taan. Eli myyn­ti­hin­taa sään­nöstel­lään, vuokraush­in­taa ei.

    1. Teemu on erit­täin oike­as­sa. Tämä ilmiö on laa­jen­e­mas­sa ja se vie poh­jaa koko hin­tasään­nöste­lyltä. Kaupun­ki on vas­tan­nut tähän sil­lä, ettei yksi henkilö voi omis­taa kuin yhden HITAS-asun­non, mut­ta en tiedä, kuin­ka hyvin jär­jeste­ly toimii ja estääkö se yri­tyk­sen kaut­ta omistamisen.

  2. heh, vai on 5000 euroa per maaneliö alihintaa:))

    Tuo Helsin­gin yli­hin­noit­teluhan on juuri syy siihen, että asun­not ovat pieniä, kalli­ita ja ihmiset muut­ta­vat mielu­um­min Lohjalle.

    Pel­losta ei muuten kukaan mak­sa kah­ta euroa neliö. Raaka­maas­ta kyllä.

    1. Ne asun­not eivät jääneet tyhjilleen. Vaik­ka ne olisi myy­ty halvem­mal­la, niis­sä ei olsi asunut sen enem­pää ihmisiä. Paavol­la on aja­truyswvirhe. Loh­jalle muute­taan, kos­ka Helsingis­sä Espoos­sa ja Van­taal­la kaavoite­taan liian vähän.
      Niitä ei myy­ty viidel­lä ton­nil­la neliö, joka olisi ollut oikea hin­ta vaan ali­hin­taan, noin puolel­la tuos­ta hin­nas­ta, mut­ta ei se asx­un­to­jen myyn­ti­h­n­taa alen­tanut, vaan jhäi paran­ta­maan raken­nus­li­ikkei­den tulosta. 

  3. Tot­ta kai tuo­ta mah­dol­lisu­ut­ta hyö­dyn­netään, kun on luo­tu jär­jestelmä joka kan­nus­taa han­kki­maan hin­tasään­nöstel­lyn asun­non ja lait­ta­maan sen vuokralle: toim­intaa ei ole kielletty.

  4. loh­jalle ja Por­vooseen muute­taan sik­si, kos­ka nor­maali per­he saa sieltä rivarin tai omakoti­talon mut­ta Helsingistä vain kak­sion tai pienen kolmion huonol­ta alueelta.

    Ei ole aja­tusvirhe. Fak­ta se on. Ne ihmiset eivät halu­aisi muut­taa Loh­jalle kuitenkaan. Helsin­gin tont­tipoli­ti­ik­ka kuitenkin pakot­taa siihen mon­et lap­siper­heet, kos­ka jos­sain­han sitä pitää asustella.

    1. Loh­jalle muute­taan, kos­ka Helsingis­sä ei ole tarpeek­si tont­te­ja, siis kaavoite­taan liian hitaasti, mut­ta miten sitä hidas­taisi se, että maa lahjoitet­taisi­in rakennuslikkke3ille halvem­mal­la ja jot­ka sit­ten möi­sivät asun­not ihan samal­la markki­nahin­nal­la asukkaille?

  5. Osmo kir­joit­ti ” Kaupun­ki on vas­tan­nut tähän sil­lä, ettei yksi henkilö voi omis­taa kuin yhden HITAS-asun­non,” Tämä ei pidä paikkaansa. Val­tu­us­to on päät­tänyt että jos ostaa uuden hitas-asun­non raken­net­tavas­ta talosta, on van­ha asun­to myytävä. Jos ostaa asun­non vahas­ta kan­nas­ta, ei van­haa asun­toaan tarvitse myy­dä. Tämä yksinker­tais­es­ti sik­si, ettei kaupungilla ole mitään lail­lisia keino­ja vaa­tia ihmisiä myymään omaisuuttaan.
    Tuo uusi rajoi­tuskin aio­taan ratkaista niin, että raken­nus­li­ikkeille asete­taan sank­tioi­ta jos uuden asun­non osta­ja ei myy asut­noaa. Käytän­nössä tämä johtaa ilmeis­es­ti siihen että hitas-asukkaiden asun­non­va­i­h­to entis­es­tään vaikeu­tuu, kos­ka raken­nus­li­ikkei­den ei kan­na­ta sank­tioiden pelos­sa myy­dä asun­to­ja heille, vaan sel­l­aisille osta­jille joil­la ei ole hitas-asuntoja.

    Suomes­sa on omaisu­u­den suo­ja lais­sa, joten kaupun­ki ei voi myöskään kieltää asun­to­jen vuokraamista. Ei se olisi kovin järkevääkään. Myös vuokra-asun­to­ja tarvi­taan. Usein asun­not ovat vuokral­la vähän aikaa, omis­ta­jan ollessa muual­la töis­sä tms jol­loin asun­toa ei halu­ta myy­dä, vaan siihen on tarkoi­tus palata.

    1. Kyl­lä kaupungilla on keinot estää se, että Hitas-kan­ta siir­tyy sijoi­tusasun­noik­si ammat­ti­maisille vuokrausyhtiölle/yksityishenkilöille. Kaupungilla on lunas­tu­soikeus jokaiseen Hitas-kan­nas­sa tehtyyn kauppaan.

  6. Eikö tämän takia kaik­ki ton­tit kan­nat­taisi aina huu­tokau­pa­ta ja luop­ua tuos­ta hin­ta sääntelystä?

    Mik­si näin ei tehdä/tehdäänkö näin? Jos ei tehdä niin, kuka tätä vastustaa?

  7. Pel­tomaa­ta, kun kaavoite­taan niin sen arvo nousee. Pel­tomaa pitää lunas­taa ja tar­jo­ta kor­vaa­va pel­tomaa tilalle jostain muual­ta. Eihän pel­tomaan hin­ta määräy­dy raken­nu­soikeu­den mukaan vaan pel­tovil­je­lyn mukaan.

    Pel­tomaan kor­vauk­si­in pitää soveltaa vaku­u­tusy­htiöi­den yleis­es­ti hyväksyt­tyjä kor­vause­hto­ja, jot­ka on tehty niin että keinot­telu ei ole mahdollista.

  8. Entä jos maan omis­ta­ja ei myy maa­ta raken­nus­li­ik­keelle, vaan raken­nut­taa? Ja raken­nus­li­ike tekee sitä mitä osaa — eli rakentaa.

    1. Maan omis­taa siis yleenä kaupun­ki. Sil­lä on raken­nut­tamisy­htiö, joka raken­nut­tää pääasi­as­sa vuokrat­alo­ja, mut­ta jonkin ver­ran myös omis­tusasun­to­ja. Seu­raa­va kuysymys on, mil­lä hin­nal­la nuo omis­tusasun­not myy­dään asukkaille.

  9. Min­er­va Krohn:

    Suomes­sa on omaisu­u­den suo­ja lais­sa, joten kaupun­ki ei voi myöskään kieltää asun­to­jen vuokraamista. 

    Ei sen tarvitse sitä kieltää, sil­lä kaupun­ki voisi käyt­tää lunas­tu­soikeut­taan asuntoon.

    Min­er­va Krohn:

    Ei se olisi kovin järkevääkään. Myös vuokra-asun­to­ja tarvitaan.

    Usein asun­not ovat vuokral­la vähän aikaa, omis­ta­jan ollessa muual­la töis­sä tms 

    Oletko ihan vakavis­sasi? Hitasin tarkoi­tus on tar­jo­ta kohtu­uhin­taisia omis­tusasun­to­ja. Hitasin sijoi­tusasun­nok­si han­kki­ja tosin hyö­tyy vuokra-asun­top­u­las­ta, kos­ka vuokrata­so on korkealla.

    Kaupun­ki on rak­en­tanut irvokkaan tilanteen. Se tosi­asial­lis­es­ti palk­it­see niitä jot­ka onnis­tu­vat han­kki­maan hin­tasään­nöstel­lyn asun­non ale­hin­taan ja vuokraa­maan sitä markki­nahin­taan. Saan vaikutel­man että puo­lus­telet tätä virhet­tä joka pitäisi pikim­miten korjata.

  10. Kaupungilla on lunas­tu­soikeus jota käytetään jos kaup­pa on tehty yli­hin­taan. Tämänkin todis­t­a­mi­nen on hyvin han­kalaa. Onnek­si tilanne on näi­den suh­teen varsin hyvin kor­jaan­tunutkin uuden indeksin myötä. Uusi­nen sääte­lyele­ment­tien päät­tämi­nen van­haan hitas-kan­taan ei kuitenkaan tai­da olla kovin help­poa juuri omaisu­u­den suo­jan vuoksi.

    Muu­ta­ma vuosi sit­ten tätä vuokraus­ta selvitet­ti­in jonkin lehti­ju­tun poh­jal­ta. Vuokraus oli varsin vähäistä, ja siihen oli yleen­sä ole­mas­sa ns hyvä/hyväksyttävä syy. Omis­ta­ja siis asui väli­aikaises­ti muual­la työn tai opiskelun vuok­si. En senkään vuok­si usko että sään­te­lyn lisäämi­nen on kovin tarpeellista.

    1. Kyl­lä kai se lunas­tu­soikeus sinän­sä on ehdo­ton, sitä on tarkoi­tus käyt­tää, kun epäil­lään yli­hin­nan maksamista.

  11. Re: Osmo Soin­in­vaara kir­joit­ti 15.11.2009 kel­lo 23:54

    Jos yleisel­lä tasol­la arvel­laan kaupois­sa liikku­van yli­hin­taa, niin kaupun­ki voisi sat­un­naisotan­nal­la käyt­tää lunas­tu­soikeut­ta kauppoihin.

  12. Eiran­ran­nas­sa varuste­ta­son lie­nee sen ver­ran hulp­pea että 2000 euroa neliö ei vält­tämät­tä riitä. Toinen mitä mietin on että raken­nus­li­ik­keet var­maan las­kee jonkun riskipreemion sen var­al­ta että asun­to­jen hin­nat las­kee tai että niiden myyn­ti­a­jat pite­nee. Tämä minus­ta selit­täisi mik­si oma­toimi­rak­en­ta­ja pääsee halvem­malle, vaik­ka kaiken jär­jen mukaan sar­jas­sa talo­ja tekevän yhtiön raken­nuskus­tan­nuk­set on pienem­mät, kun tekee itselle niin tuo­ta riskiä ei ole.

    Luulen että ratio­naalisen tont­ti­hin­noit­telun lisäk­si tarvit­taisi­in myös taval­la tai toisel­la lisää oma­toimi­rak­en­tamista. Se että saa oman näköisen on myös yksi syy mik­si niiden tont­tien perässä muutetaan.

    1. Eiran­ran­nas­sa kävi niin, että “tutu­ista” raken­nus­li­ikkeistä jokainen sai kiin­teistölau­takunnal­ta tas­a­puolis­es­ti yhden ton­tin. Tosin har­mi kyl­lä, yhden ton­tin osalta jokin ulkop­uo­li­nen taho oli tehnyt selvästi korkeam­man tar­jouk­sen. Virkamiehet esit­tivät tätä tar­jous­ta hylät­täväk­si ja niin kiin­teistölau­takun­ta myös päät­ti, kos­ka tämä tur­val­lisen piirin ulkop­uolelta tul­lut tar­joa­ja ei ehkä selviäsi talon rak­en­tamis­es­ta. Vihreät nos­ti­vat asi­as­ta älämölön, ja kaupung­in­hal­li­tus muut­ti päätök­sen. Ihmette­len, ettei yksikään tutki­va jour­nal­isti kiin­nos­tunut tästä episodista.

  13. Olen ehdot­tanut tätä ennenkin, mut­ta minus­ta ratkaisu on asun­to-osakey­htiöi­den yhtiöit­tämi­nen ennen rak­en­tamista, pääo­masi­joi­tus kaupungilta jol­la saadaan suun­nit­telupro­jek­ti läpivi­etyä, jon­ka jäl­keen asun­to-osakey­htiön osak­keet myy­dään huu­tokau­pal­la. Tästä eteen­päin toimit­taisi­in osakkaiden riskil­lä kuten nor­maalis­sa raken­nus­pro­jek­tis­sa. Osakkaat ratkai­se­vat jatkuuko pro­jek­ti jonkin ison kokon­ais­toimit­ta­jan vai pienem­män pro­jek­ti­toimis­ton ja ali­hankki­ja­joukon kanssa.

    Näin toim­i­mal­la ali­hin­taan myyn­ti lop­puisi kun tont­tien poten­ti­aa­li­nen osta­jakun­ta olisi jotain muu­ta kuin kouralli­nen iso­ja raken­nusy­htiöitä joil­la on rahkei­ta iso­jen raken­nus­pro­jek­tien läpivi­en­ti­in alus­ta loppuun.

  14. Kaupunki­maa pitäisi hin­noitel­la markki­nahin­taan. Mut­ta samal­la kaupun­gin pitää tehdä tehokkai­ta toimen­piteitä, jot­ta markki­nahin­ta lask­isi ja jot­ta edullisia asun­to­ja tulisi tar­jolle riittävästi.

    Jos ongel­man alku­perä on todel­la pelkkä kaavoit­tamisen hitaus, niin mik­si ei yksinker­tais­es­ti nopeuteta kaavoitusta.

    Väite, että nopea kaavoitus tulisi Helsingille liian kalli­ik­si, on mielestäni pelkkä tekosyy.

    Kas­vanut kaavoitus merk­it­see investoin­te­ja ja väl­itön­tä rahan­tarvet­ta. Mut­ta jos kulut tule­vat myöhem­min korko­jen kera takaisin, niin sel­l­ais­ten investoin­tien hylkäämi­nen on tyhmyyttä.

    Nopea kasvu pitäisi rahoit­taa otta­mal­la rajusti lisää velkaa, leikkaa­mal­la ansiot­tomat arvon­nousut ja myymäl­lä sopi­vas­sa ajanko­hdas­sa omaisuutta.

    Tietenkin väitetään, ettei sel­l­ainen nopea kasvu ole mah­dol­lista. Ja siitä aiheutuu yliku­umen­tu­mista ja monia vaikeuksia. 

    Paskat. Kyl­lä nopea kasvu on mah­dol­lista, jos niin halu­taan. Tämä kuitenkin edel­lyt­täisi raken­nus­li­ikkei­den kartel­li­maisen käyt­täy­tymisen lait­tamista kuriin.

  15. riku
    “Entä jos maan omis­ta­ja ei myy maa­ta raken­nus­li­ik­keelle, vaan raken­nut­taa? Ja raken­nus­li­ike tekee sitä mitä osaa – eli rakentaa.”

    No sit­ten kaupun­ki vuokraa maan ali­hin­taan. Tai ehkä tänään markki­nahin­taan, mut­ta uno­htaa indek­siehdon niinkuin aikaisem­min on käynyt.

    Ain­oa oikea tapa olisi myy­dä ton­tit huu­tokau­pal­la ja pitää tont­tien saatavu­us mah­dol­lisuuk­sien mukaan ennakoita­vana. Täl­löin hin­ta on todel­li­nen markki­nahin­ta ja väl­tytään vuokran­määrit­te­lyn hankaluudelta.

  16. Kuin­ka paljon enem­män maa­ta pitäisi kaavoit­taa, jot­ta siitä ei olisi ainaista pulaa ja tont­ti­hin­nat saataisi­in lasku­un? Veikkaan että nykyisenä taloudel­lise­na aikana ei edes kovin paljon.

    Jos jokaisel­la asun­nonos­ta­jal­la olisi mah­dol­lisu­us joko saa­da edulli­nen (esim ~50000e) tont­ti tai ostaa rivari­a­sun­to pääkaupunkiseudul­ta, niin veikkaan että asun­to­jen hin­nat ei kovin kauaa kestäisi nykyisel­lä tasolla.

    Ja en nyt tarkoi­ta, että omakoti­talo­tont­ti jokaiselle olisi jokin ratkaisu, mut­ta omakoti­talon rak­en­t­a­mi­nen vain on selkeästi halvem­paa kuin raken­nus­li­ikkei­den tar­jon­ta (vaik­ka talon ostaisi avaimet käteen), joten tont­ti­tar­jonnnal­la olisi helpoin laskea asumisen hintaa.

  17. “Jos ollaan sitä mieltä, ettei kaupun­ki saa ottaa maas­ta mak­sim­i­hin­taa, mitä sen pitäisi tehdä?”

    Tar­jo­ta tont­te­ja niin paljon, että maan hin­ta las­kee. Ei kun­nan tehtävä ole tehdä merkit­tävää businessta .

    Helsin­gin akupun­gin starte­gia on aivan päin­vas­tainen, se pih­taa kaavoitus­ta, jot­ta asun­to­jen hin­nat ja sitä kaut­ta tont­tein hin­nat nou­se­vat. Sen jäl­keen se voi nos­taa maan vuokrahin­to­ja ja tehdä lisää tulosta

    Jos halu­taan, että kun­nat tuot­ta­vat mak­si­maalisen määrän voit­toa niin se pitää yhtiöit­tää ja viedä pörssi­i­in. Helsin­ki OY olisi mie­lenki­in­toinen yritys.
    Itse asi­as­sa Helsin­ki tekee voit­toa kiin­teistöil­lä n 400 miljoon­aa vuodessa, joten sen on suuri kiin­teistöbusinek­sen har­joit­ta­ja Helsingissä

  18. Yhäkin totean, että Helsingillä olisi ollut Her­ne­saaren, Jätkäsaaren ja Kes­ki-Pasi­lan kohdal­la eri­no­mainen tilaisu­us kor­ja­ta ongelmia kaavoit­ta­mal­la näi­hin asun­to­ja reilusti yli sadalle tuhan­nelle parinkymme­nen tuhan­nen sijasta. 

    Se koh­ta, jos­sa Helsin­gin Sanomat osuu oikeaan — ja johon Osmo et näytä halu­a­van koskea tikul­lakaan, on juuri tämä. Helsin­ki ei kaavoita riit­tävästi ja perustelee tätä juuri maini­t­ul­la “viihty­isäl­lä asuinympäristöl­lä” (tai toisel­la lem­pikep­pi­hevosel­la, eli Helsin­gin mata­lal­la profiililla).

  19. Jani

    Jos olete­taan 1000 m² tont­ti ja toinen 1000 m² tietä ja mui­ta palvelui­ta, niin asun­not 100 000 omakoti­taloa vaatii n. 200 km² tilaa. Helsin­gin maap­in­ta-ala näyt­täisi ole­van 213 km², jos­ta suurin osa on jo rakennettu.

    Mihin ne omakoti­talot pitäisi lait­taa? Kaupun­ki tarvit­see lisää nimeno­maan kaupunki­maista keskus­taa, jot­ta omakoti­taloih­misille riit­tää asun­not läheltä. Nyt keskus­taan halu­a­vat aja­vat nämä kehyskun­ti­in muut­ta­mal­la lähialueelle.

  20. loh­jalle ja Por­vooseen muute­taan sik­si, kos­ka nor­maali per­he saa sieltä rivarin tai omakoti­talon mut­ta Helsingistä vain kak­sion tai pienen kolmion huonol­ta alueelta.
    Ei ole aja­tusvirhe. Fak­ta se on. Ne ihmiset eivät halu­aisi muut­taa Loh­jalle kuitenkaan. Helsin­gin tont­tipoli­ti­ik­ka kuitenkin pakot­taa siihen mon­et lap­siper­heet, kos­ka jos­sain­han sitä pitää asustella.

    Niin kuin Osmo sanoi, kyse ei ole asun­to­jen hin­nas­ta vaan määrästä (joka toki vaikut­taa siihen hin­taan). Jos Helsingis­sä olisi asun­to­ja tyhjil­lään, sil­loin voitaisi­in sanoa että ne ovat yli­hin­taisia. Mut­ta kun koko asun­tokan­ta on tehokkaas­sa käytössä, ei Helsinki­in yksinker­tais­es­ti mah­du enem­pää lap­siper­heitä tai muitakaan (ellei sit­ten use­ampi per­he muu­ta samaan asun­toon tms.) ja asun­to­jen hin­ta vain hei­jastelee tätä. Näin ollen mitään hyö­tyä (siis siihen että ne per­heet saataisi­in takaisin sieltä Loh­jal­ta, toki mui­ta hyö­tyjä voisi olla) ei olisi siitä että asun­to­jen hin­to­ja joil­lain kik­ka kakkosil­la lähdet­täisi­in paina­maan alaspäin vaan asun­to­ja vain pitäisi rak­en­taa reip­paasti lisää jos asialle halut­taisi­in jotain tehdä. Toki siinä sivus­sa hin­natkin sit­ten laskisivat.

    Tuli mieleen sel­l­ainen idea, että mitäs jos kaupun­ki raken­nut­taisi asun­not nor­maalin tar­jouskil­pailun kaut­ta ja huu­tokaup­paisi ne sit­ten asukkaille, eli ottaisi raken­nus­li­ikkeiltä riskin ja siihen liit­tyvän pre­emion itselleen? 

    Toinen vai­h­toe­hto olisi esimerkik­si fik­sa­ta asun­non myyn­ti­hin­ta ja huu­tokau­pa­ta tont­tivuokra. Siis vaikka­pa niin että taloy­htiön asun­noille on määritel­ty kiin­teät, raken­nusku­lui­hin perus­tu­vat hin­nat ja halukkaat voivat määritel­lä kuin­ka paljon oli­si­vat valmi­ita korkein­taan mak­samaan yhtiö­vastik­keessa ton­tin vuokras­ta. Asun­not sit­ten saisi­vat ne jot­ka ovat valmi­ita korkeim­paan vuokraan ja vuokrata­so olisi korkein sum­ma jol­la kaik­ki asun­not saadaan täy­teen. (Tai kai se voisi vai­hdel­la jopa asun­toko­htais­es­ti jos halu­taan.) Tässä olisi se hyvä puoli, että velka­ra­hal­la rahoitet­ta­va osu­us asun­non hin­nas­ta jäisi melko pienek­si suh­teessa kokon­aisas­umiskus­tan­nuk­si­in. Pankit eivät tietysti var­maan tykkäisi.

  21. Onpas harv­inaisen help­po kysymys: Maa pitää tietysti hin­noitel­la markki­nahin­taan. Suun­nilleen aina kun mitään resurssia annetaan vuokralle tai myy­dään se pitää tehdä markki­nahin­taan, kos­ka muuten resurssi allokoituu huonos­ti ja johonkin syn­tyy ansait­se­mat­to­mia voittoja.

  22. “Jos maa myy­dään raken­nus­li­ik­keelle ale­hin­taan ja tämä saa myy­dä asun­not eteen­päin markki­nahin­taan, hin­nanalen­nus on lahjoi­tus raken­nus­li­ik­keelle, mut­ta ei hyödytä asukkai­ta lainkaan.”

    Aivan sama mekanis­mi on ruuan hin­nas­sa, sen takia nyt alv:n alen­nuk­sen myötä hin­to­ja seu­rataan tarkkaan. Tässä asun­to­tuotan­nos­sa, kuten elin­tarvikekau­pas­sakin taitaa kyse olla heikos­ta kil­pailus­ta. Pieni maa, pienet markki­na-alueet, joten ei kan­na­ta kil­pail­la. Entäs jos maa­han tulisi ulko­maisia raken­nus­li­ikkeitä kilpailemaan?

  23. Edel­lis­es­tä ketjusta:

    Osmo:

    Tätä argu­men­toin­tia on vaikea seu­ra­ta. Miten se, että kaupun­ki ottaa kaavoituyshyö­dyn itselleen eikä lahoi­ta sitä raken­nus­li­ikkeille, njostaa kult­ta­jien mak­samia hintoja?

    Onko kaupun­ki sit­ten joskus ottanut kaavoitushai­tan itselleen? Minä veikkaan, että ei ole. Mil­lä perus­teel­la se on voin­ut ekana kus­ta maan­omis­ta­jia nilkoille määräämäl­lä mitä niiden maalle ei saa rak­en­taa (ja näin alen­tanut keinotekois­es­ti maan arvoa) ja sit­ten kun se päät­tää, että hei no saa tähän sit­tenkin rak­en­taa omakoti­talo­ja, niin se antaisi jotain hyö­tyä maanomistajalle?!

  24. Eikö voitaisi kaavoit­taa myös muiden kuin kun­tien omis­ta­malle maalle? Eikös tapana ole että kun­ta kaavoit­taa vain oma­lle maalleen jon­ka se sit­ten myy? Voin olla väärässäkin!?

    Jos yksi­ty­is­ten maa­ta kaavoitet­taisi­in, maan­omis­ta­ja saisi hänelle kuu­lu­van hyö­dyn omaisu­ud­estaan. Muis­te­len, että tässä OS on joskus perustel­lut nyky­istä käytän­töä niin, että kaavoituk­sen aiheut­ta­ma maan arvon­nousu on sat­un­nainen etu, joka on hyödyl­listä ja ehkä myös oikein ottaa yhteisölle.

    Yllä olevas­sa keskustelus­sa arvon­nousun san­o­taan kuitenkin menevän pää­sosin raken­nusy­htiöille kun­nal­lispoli­itikko­jen siunauksella. 

    Pohtikaa hidas­taako kaavoitus­ta käytän­nössä se, että voidaan kaavoit­taa vain sel­l­aista maa­ta, joka on “oikeal­la” omis­ta­jal­la! Kaavoitus ei siis etene sen perus­teel­la, minne kan­nat­taisi rakentaa.

    Onko se nyt niin paha asia, jos joku entisen maanvil­jeli­jän per­illi­nen saa lot­tovoiton siitä, että se pel­to nyt sat­tui ole­maan lähel­lä keskus­taa. Minus­ta pahempi asia on se, että kun­tapäät­täjät voivat päät­tää kuka sen arvon­nousun saa omak­seen! Kor­rup­tio­ta ja mieli­v­al­taa aiheut­ta­va ongel­ma kor­jaan­tu­isi sil­lä, että kaavoite­taan omis­ta­jan suos­tu­muk­sel­la sinne mis­sä rak­en­tamista tarvi­taan riip­pumat­ta omistajasta.

    t. Kris­t­ian

  25. Särelä, Helsin­gin omakoti­taloalueil­la tyyp­illi­nen tont­ti on lähempänä 500 kuin 1000 neliötä, ja kadut on sen ver­ran kapei­ta että muu­ta tilaa kuin tont­tia on ehkä 10–20%.

    Pasi­las­sa asun­to­jen määrää ei rajoi­ta korkeus vaan se että siitä tehdään työ­paik­ka-alue. Talo­jen etäisyys/rakennuskorkeus ei voi olla ihan mitä tahansa varsinkaan mei­dän lev­eysasteil­la, väit­täisin että yli kahdek­sal­la ker­roksel­la ei itseasi­as­sa saa­da tuos­ta johtuen juurikaan lisää asuin­neliöitä kos­ka myös por­taiden ja hissien viemä tila kas­vaa joka ker­rokses­sa. Huono perustelu pienem­mälle raken­nusalalle taas on se että parkkipaikat ei mah­du, ja tätäkin on valitet­tavasti kuultu.

  26. Miten mei­dän lev­eysas­teet tekevät korkeas­ta rak­en­tamis­es­ta jotenkin vaikeaa? Ennem­minkin sanois­in, että maan­järistyk­setön ja pyör­re­myrskytön Suo­mi on mitä oival­lisin paik­ka korkeille rakennuksille. 

    En usko, että Hong Kongis­sa ja Shang­hais­sa ihan vain huvin vuok­si talo­ja 20:en ker­rokseen asti raken­netaan, jos ne kahdek­san­nen ker­roksen päälle raken­netut ker­rokset eivät lisää asuin­neliöitä suh­teessa tarvit­tavaan maapinta-alaan. 

    Parkkipaikko­ja taas voidaan rak­en­taa yleen­sä maan alle. Ja toisaal­ta toimi­van joukkoli­iken­teen rak­en­t­a­mi­nen hyvin tiivi­in ker­rostaloa­su­jaimis­ton palvelu­un pitäisi kaiken jär­jen mukaan olla help­poa ja sitä kaut­ta harvem­pi edes tarvit­sisi sitä autoa (tai ainakaan kah­ta per­heen molem­pi­en van­hempi­en työssäkäyntiin).

  27. “Kun­tien tavoit­teena on nos­taa seudun vuosit­tainen asun­to­tuotan­to noin 10 000 asun­nos­ta 12 000 –13 000 asun­toon. Tämä merk­it­see asun­to­tuotan­non lisäämistä nykyis­es­tä 20–30 %:lla.
    Ker­rostalo­varan­to riit­tää noin 29 000 ker­rostaloa­sun­non rak­en­tamiseen, minkä lisäk­si vuosit­tain kaavoite­taan ker­rosalaa noin 6000 uut­ta ker­rostaloa­sun­toa varten.”
    Lähde: Asun­to­tont­ti­varan­to ja asun­toaluei­den kaavoitus Helsin­gin seudul­la. Yliarkkite­hti Anne Jarva/ Ympäristöministeriö.

    Eli valmi­ik­si kaavoitet­tua tont­ti­maa­ta on ja sitä kaavoite­taan kooko ajan lisää. Kaavoitus EI ole siis pullonkaula. 

    Yleiskaavois­sa on lisäk­si varat­tuna huo­mat­tavasti lisää aluei­ta asuntotuotantoon.

    Ongel­mana on se, että kaavoitet­tu­ja ton­te­ja ei raken­neta. Kun­nat ovat olleet varsin halut­to­mia käyt­tämään lain sal­lim­ia sank­tioi­ta maan­omis­ta­jia vas­taan tässä asiassa. 

    Puut­tuu siis poli­it­tista tahtoa.

  28. Tpyy­lu­o­ma, tuon 500 m² ton­tin hyväksyn, mut­ta näytä min­ulle Helsingistä oikeasti pien­taloalue, jos­sa tiestö, ostar­it, puis­tot ja met­sä vie noin vähän kokon­aispin­ta-alas­ta. Ei tai­da ihan heti löytyä. 

    Kan­takaupun­gin 6–7‑kerroksiset talot ovat jo riit­tävän korkei­ta blokkaa­maan val­on kadul­ta suurim­man osaa vuodes­ta — ei siinä lisäk­er­roksista ole hait­taa. Sama muuten pätee alem­mil­la lev­eysasteil­la ole­vi­in kaupunkei­hinkin. New Yorkin kadut saa­vat kohtu­ullisen vähän auringonva­l­oa sil­loin kun aurinko ei paista tien suun­tais­es­ti. Silti ihmiset halu­a­vat siel­lä asua.

  29. Osmo: “…eikä tähän vaiku­ta mitenkään se, miten hin­ta jakau­tuu raken­nus­li­ik­keen ja kaupun­gin kesken…”

    Tuos­sa se ongel­ma onkin. Mitä kaupun­ki yleen­sä tekee osa­puole­na asun­tokau­pas­sa? Jos markki­nat toimi­vat, niin kukaan ei voi vedät­tää hin­nois­sa, Nyt näin ei ole, vaan kaavoituk­ses­sa on monop­o­li ja kaiken lisäk­si sama monop­o­li saa omis­taa maa­ta sekä keinotel­la sil­lä. Kulut­ta­ja kärsii. 🙁

  30. Saarel­ma, spot­tun main­io­ta tiivistys­tä lainatak­seni, tääl­lä pohjoises­sa valo tulee sivus­ta. Esim. Man­hat­tan on taas Madridin korkeudel­la, var­jos­tuse­fek­ti on ker­talu­okkaa pienempi.

  31. Samuli Saarel­ma: “Miten mei­dän lev­eysas­teet tekevät korkeas­ta rak­en­tamis­es­ta jotenkin vaikeaa?”

    Tämä Wikipedia-artikke­li jos­ta käy ilmi auringon likimääräiset korkeuskul­mat Helsingis­sä ja New Yorkissa vas­tan­nee kysymykseen.

    Asian toinen puoli on se että näkymän ollessa esteeetön etelään suuretkin runk­osyvyy­det ovat mah­dol­lisia, pohjois-etelä ‑suun­tais­ten syvien läpi­talon asun­to­jen sisäti­lat sisältävät hauskasti kah­ta aivan eri sävy­istä val­oa. Uudet syvyys­ra­joit­tuneet asun­not ovat tässä suh­teessa vähän tylsiä.

    Kes­ki-Pasi­laan mah­tu­isi luul­tavasti toimis­toalueen reunoille joitain tuhan­sia asun­to­jakin 40-ker­roksisi­na torneina, näkymät ainakin oli­si­vat hulppeita.

  32. syltty:“No sit­ten kaupun­ki vuokraa maan alihintaan.”

    kuka tässä vuokraamis­es­ta on kir­joit­tanut. Maan­omis­ta­ja (kaupun­ki) raken­nut­taa ja sit­ten myy tai vuokraa valmi­in asunnon.

  33. Samuli
    “Miten mei­dän lev­eysas­teet tekevät korkeas­ta rak­en­tamis­es­ta jotenkin vaikeaa?”

    Jos Suomes­sa on talvel­la kylmää, pimeätä, ja välil­lä tuulista, jos raken­netaan korkea­ta, on siel­lä käve­ly ker­rokses­sa jalka­käytäväl­lä vielä huo­mat­tavasti, kylmem­pää, pimeäm­pää ja tuulisem­paa, eli en kyl­lä vältämät­tä suosit­tele mata­lan auringon maa­han mitään pil­ven­pi­irtäjä kaupingi­nosia, niis­sä tuskin on kiva asua. 

    Esim New yorkissa man­hat­tanin mata­lam­mat alueet ovat hyvin paljon kalli­impia-suosi­tumpia asuinaluei­ta kuin ne pil­ven­pi­irtäjä alueet vaik­ka ne mieleen­painu­via ovatkin.

  34. Särelä, vaikka­pa Töölössä on pieniä aukei­ta paikko­ja joiden­ka kaut­ta valo pääsee katukuilui­hin. Jos talot olisi jotain kak­sikym­men­täk­er­roksia niin ei noista oikein olisi hyö­tyä. Help­po esimerk­ki talosta joka on pilat­tu rak­en­ta­mal­la liian korkea rak­enus liian lähelle viereen on Pos­ti­ta­lo jon­ka salin isot ikku­nat ei toi­mi kun Sokos blokkaa val­on. Suo­ma­laises­sa rak­en­tamises­sa asun­toon tule­van val­on mak­si­moin­ti saa joskus vähän koomisi­akin piirteitä, en esimerkik­si aivan ymmär­rä mik­si maku­uhuoneessa pitää olla val­oisaa, mut­ta kyl­lä minä näis­sä asiois­sa kuitenkin luotan arkkite­htien ammattitaitoon.

    Käsit­tääk­seni 10–20% tont­ti­maas­ta tiev­erkkoon omakoti­taloalueelle on ihan nor­maalia, vaikka­pa Puis­to­las­sa. Touko­las­sa tuo on tuskin edes 10%. Tietenkin jos las­kee lähimet­sät mukaan niin asia on eri.

  35. Lap­siper­heille sopivien asun­to­jen hin­taan vaikut­taa myös niiden pieni määrä Helsingis­sä. Helsin­gin asun­tokanas­ta­muis­taak­seni noin 2/3 on yksiöitä ja kak­sioi­ta. Yli 100 m² asun­to­ja on vain n 10%. Isot asun­not ovat siis todel­li­nen niukku­ushyödyke Helsingissä.

    Lisäk­si tietysti uusis­sa asun­nois­sa autopaikat nos­ta­vat hin­taa. Kuten tääl­lä esitet­ti­in, niitä raken­netaan maan alle. Rak­en­tamisen hin­ta on jopa 30 000- 40 000e/autopaikka. Nykysäädök­sil­lä auto­ton mak­saa käytän­nössä puo­let autoil­e­van naa­purin autopaikas­ta, mut­ta Vihrei­den tavoite autopaikan hin­nan erot­tamis­es­ta asun­non hin­nas­ta ete­nee, ja jatkos­sa toiv­ot­tavasti yhä use­am­min autopaikat myy­dään erik­seen, jol­loin autot­tomat säästävät asumisku­luis­saan merkittävästi.

  36. Kaupunki­maan hin­noit­telu aina markki­nahin­taan, tont­tien markki­nahin­ta aset­tuu oikealle tasolle vas­ta, kun tar­jon­taa on riit­tävästi, kaavoitus­ta lisää myös yksi­ty­isille maille, ottaa­han kaupun­ki maankäyt­tö­mak­suna osuuten­sa arvonnoususta.

    Tont­ti­maan kalleus ei selitä asun­to­jen yli­hin­taa, vaan toim­i­mat­tomat asun­tomarkki­nat, osaam­a­ton ja byrokraat­ti­nen raken­nut­ta­mi­nen, myös Helsin­gin kaupun­gin oma.

    Räikeä esimerk­ki toim­i­mat­tomista markki­noista, 70-luvun ele­ment­ti­ta­lo vuokra­ton­til­la, täy­del­lisen saneer­auk­sen tarpeessa, arvo ?. Voi olla jopa negati­ivi­nen, mut­ta kuitenkin usko­ma­ton hin­tapyyn­tö välit­täjil­lä, val­is­tus­ta tarvi­taan myös, mis­tä asun­non arvo muodostuu.

    Suuri virhe tehti­in edel­lisen laman aikana, kun aravalainat lopetet­ti­in ja kek­sit­ti­in kaiken­laisia osaomis­tus-korko­tu­ki-asum­isoikeus ym rahoi­tus­muo­to­ja muu­ta­man raken­nut­ta­jay­htiön pelas­tamisek­si, ei niinkään asun­top­u­lan helpottamiseksi.

    Mon­et itselleen raken­nus­pro­jek­te­jakin osaavasti hoi­ta­neet tahot mm vaku­u­tusy­htiöt, pankit, jär­jestöt ovat vetäy­tyneet kokon­aan ja jäl­jelle ovat jääneet muu­ta­ma byrokraat­ti­nen ja usko­mat­toman osaam­a­ton raken­nut­ta­jayri­tys, muka yleishyödyllinenkin.

    Esimerkkinä vaikka­pa Ara­bi­an­ran­ta, jos­sa arkkite­htik­il­pailuil­la val­i­taan toteut­ta­ja kus­tan­nuk­sista piit­taa­mat­ta. Voit­ta­ja on läh­es aina todel­la kallis ja usein myös toteut­tamiskelvo­ton, mut­ta hienot havainnekuvat.
    Suun­nit­telu tökkii, toteu­tus tökkii, vaikei­ta ja virheel­lisiä raken­ner­atkaisu­ja, tehdään kah­teen-kolmeen ker­taan, riidel­lään ja lopuk­si asukkaat kär­sii nahois­saan. On syn­tynyt raken­nusvirhei­den pysyvä näyttelyalue.

    Ai mik­si asun­not on kalliita ?

    Nyt olisi tilaus, kuten aikaisem­mis­sa vas­tauk­sis­sa jo viitataan, oma­toimisem­paan toim­intaan myös ker­rostalo­tuotan­nos­sa, ei se niin vaikea­ta ole.

    nim. vuodes­ta-82 läheltä seurannut

  37. Olen yksi OS:n kehu­mista eläkeläi­sistä 65 v. Tämä asun­to­jen saamiseen liit­tyvä ilmeis­es­ti varsin ongel­malli­nen kokon­aisu­us, on saanut min­ut ihmettelemään, mikä ihme siinä on niin vaikeata.
    Kos­ka kun­ta omis­taa maan ja hoitaa kaavoituk­sen (ymmär­rän ongelmia, jos maa ei kun­nan) ja myös jol­lain tasol­la säätelee rak­en­tamista, niin eikö kun­ta voisi:
    — myy­dä aluei­ta tietyin vaatein (asun­to­ja olta­va n kpl jne) ja osta­ja hoitaa lop­ut ja rahas­taa mitä pystyy?
    — kos­ka ilmeis­es­ti on tarpeel­lista muun­lais­takin toim­intaa, niin kun­ta raken­nut­taa itse tiet­ty­i­hin paikkoi­hin asun­to­ja ja vuokraa ne tapausko­htaisil­la vuokril­la ihmisille?

    On ymmär­ret­tävää, jos myyn­tiä tapah­tuu pieni alue /vuosi, niin maan hin­ta on korkea vapaas­sa kil­pailus­sa, joten siinä tiet­ty petrattavaa.
    Kaiken­lainen muu kikkailu ei aiheuta muu­ta kuin ongelmia.
    Jos poruk­ka halu­aa asua Hesas­sa, se joko ostaa asun­non tahi vuokraa sen. Mikäli joku ostaa maa­ta ja rak­en­taa ja myy liian kalli­il­la, niin sille­hän jää asun­not käsi­in. Jos ei jää, niin sil­loin­han kaik­ki on ok.
    Mik­si muuten yleen­sä valite­taan Suomes­sa, että Hesas­sa on kallista asua? Eihän sinne kenenkään ole pakko men­nä. Ympäristöstä alkaa löy­tyä jo kohtu­ullista tilaa ja kovin pieni­palkkaisen kan­nat­taa pysyä kotiseudul­laan sosi­aal­i­tur­van varas­sa mielu­um­min kun tulee pk-sedulle johonkin hom­mi­in, mak­saa kalli­in vuokran ja liiken­nemak­sut sekä kulut­taa aikaansa matkoi­hin. Tekemisen puut­teeseen ei tartte vedo­ta. Joka paikas­sa pääsee jotain vaik­ka vapaae­htois­du­u­nia tekemään.
    Ymmär­rän tiet­ty­jen alo­jen tarpeet, mut­ta nehän voivat alkaa hoitaan asun­to­ja duunareilleen, niin kuin joskus ennen.
    Vähäi­nen ymmär­ryk­seni on tiedos­sa, mut­ta koko ajan kaiketi vielä viisas­tun, ennenkuin demen­tia iskee.

  38. Maan­mit­taus­laitos on tutk­in­ut ton­tin hin­na muo­dos­tus­ta. Se löysi yli 20 muut­tu­ja, jot­ka vaikut­taa­vat ton­tin hintaan.
    Suurin yksit­täi­nen selit­tävä tek­i­jä korkealle ton­tin hin­nalle ovat korkeat asun­to­jen hin­nat eli rakennsuli­ikken hyö­dyn­tääk­seen maan arvon nousun kan­nat­taa rak­en­taa mah­dol­lisim­man kallis asun­to tontille.

    Tämä on hoidet­tu lisäämäl­lä raken­nus­määräyk­siä ja niin­pä määräyk­set ovat nos­ta­neet rak­en­tamisen neliöhin­taa 100 euroa per m2 neliö vuodes­ta 1995

    Rauno Niin­imä­ki ker­toi eilisessä Hesaris­sa myös Helsin­gin intressin kalli­isi­in asun­toi­hin: Kun Helsin­ki tekee maal­la n 400 miljoo­nan tilin niin ei Helsin­gin kaupunkikaan oikeasti halua halpo­ja asuntoja.
    Vaik­ka muu­ta puhutaan niin toisin toimitaan

  39. “Käsit­tääk­seni 10–20% tont­ti­maas­ta tiev­erkkoon omakoti­taloalueelle on ihan nor­maalia, vaikka­pa Puis­to­las­sa. Touko­las­sa tuo on tuskin edes 10%. Tietenkin jos las­kee lähimet­sät mukaan niin asia on eri.

    Koko Suomen kansa mah­tuu asumaan 5000 km² alueelle 1000 m² ton­til­la ole­vi­in omakoti­taloi­hin eli 70x70 km alueelle.
    Silti puo­let tilas­ta jää teille, puis­toille , työ­paikoille tai jos ton­tin koko on 700 m² niin peräti 70 % jää muuhun käyttöön

  40. Liian van­ha, pieni tarkennus

    Raken­nus­li­ik­keen kan­nat­taa rak­en­taa mah­dol­lisim­man hal­pa asun­to, mut­ta tietenkin myy­dä se mah­dol­lisim­man kalli­il­la, tosin kaik­ki eivät ole tätä ymmärtäneet.

    Osmon mainit­se­mas­sa Eiran­ran­nan tapauk­ses­sa ( rantat­alot ) tosi­aankin raken­net­ti­in mah­dol­lisim­man kalli­it talot, asun­to­ja edelleen tyhjil­lään, enkä yhtään ihmettele.

    Kaupun­ki on nyt keksinyt uuden tavan nos­taa asun­to­jen hin­taa, myymäl­lä rak­en­ta­jalle ton­tin pros­ent­tio­su­udel­la valmi­in asun­non myyntihinnasta.

    Ennen julkisel­la val­lal­la oli juuri päin­vas­tainen intres­si ja hin­ta-laa­tusuhdet­ta valvot­ti­in tuet­tavas­sa asun­to­tuotan­nos­sa, nykyään ei valvota mitään, edes laatua.

  41. Kysyn­tä ja tar­jon­ta­han ne pääsään­töis­es­ti määräävät hin­nan. Pääkaupunkiseudul­la pitäisi tutkia, onko ole­mas­sa joitakin tek­i­jöitä, mitkä estävät vapaan kil­pailun toteu­tu­mista. Minus­ta siel­lä pitäisi vapaut­taa rak­en­t­a­mi­nen kaikelle maalle, jot­ka ylipäätän­sä on tarkoi­tus käyt­tää rak­en­tamiseen. Eli kaavoituk­ses­ta ei saa tehdä mitään tar­jon­nan jar­rua. Kysyn­täpuol­ta saisi parhait­en hillit­tyä sijoit­ta­mal­la houkut­tele­via toim­into­ja muualle maa­han, jot­ka sit­ten vetäi­sivät väestöä pois kasvukeskuksista.
    Suomes­sa on väkeä sen ver­ran vähän maap­in­ta-alaan näh­den, että kaupunki­maan korkea hin­ta on aina oire jostakin keinotekois­es­ta kil­pailun rajoit­tamis­es­ta. Mielestäni vil­jelysmaa on Suomen olo­suhteis­sa arvokkain­ta maan käyt­töä, joten sen ylit­tävät maan hin­nat eivät ole perustel­tu­ja, ranta­tont­te­ja ehkä lukuunottamatta.

  42. Tpyy­lu­o­ma,

    Tiedän kyl­lä hyvin, että korkei­den raken­nusten var­jot eivät ole suur­ta herkkua. Väitän silti, että val­i­tu­ille alueille raken­net­tuina moi­set ovat pienem­pi hait­ta kuin vas­taa­va määrä asun­to­ja kehyskun­nis­sa ja näi­den tuot­ta­ma autoilu, ruuhkien kasvu ja kaupunkiseudun kas­va­vat hiilidioksidipäästöt. 

    Sik­si nimeno­maan Jätkäsaari, Her­ne­saari ja Kes­ki-Pasi­la oli­si­vat tähän oivia kohtei­ta — niiden tuot­ta­mat var­jot eivät var­jostaisi eri­tyisen suur­ta osaa ole­mas­sa olev­as­ta kaupunkiku­vas­ta. Ja oikeasti pääkaupunkiseudun mit­takaavas­sa sata tuhat­ta asukas­ta lisää keskus­taan olisi merkit­tävä panos kasvi­huoneilmiön tor­jun­nas­sa ja pääkaupunkiseudun rak­en­teen hajau­tu­misen ehkäisemisessä. 

    Tpyy­lu­o­ma, kaiva­pas viit­teitä tai mui­ta todis­tei­ta tuo­hon 10–20% väit­teeseesi, en ihan puh­das­ta väitet­tä tuos­ta usko.

  43. “Käsit­tääk­seni 10–20% tont­ti­maas­ta tiev­erkkoon omakoti­taloalueelle on ihan normaalia”

    Ton­tit esim 20 * 30 = 600 m². Tie pitkin ton­tin lyhyt­tä sivua, tien lev­eys 6 m². Las­ke­taan siitä puo­let (toinen puolisko tien toisen puolen ton­tille); 3*20 = 60 m² (10%). Sit­ten mukaan vielä pääväylät, ja vaa­dit­tavia kehä- ja moot­toritei­den lisäkaisto­ja ja eri­ta­soristeysaluei­ta. Sopi­van muo­toisil­la hehtaari­ton­teil­la pros­ent­tio­su­u­den saa sit­ten pienenemään.

  44. Särelä kaipaa todis­tei­ta siitä että kadut eivät omakoti­taloalu­uel­la vie niin kovin paljon tilaa. Toki tämä riip­puu siitä miten kaavoite­taan, kuin­ka lev­eät kadut, sal­li­taanko kadun­var­sipysäköin­ti, onko eril­liset jalka­käytävät, jne. Mut­ta san­o­taan nyt sem­moisil­la per­in­teisil­lä pien­taloalueil­la kuten mainit­tu Puis­to­la tont­tien välis­sä kiemurtelee kapeahko tie jon­ka jalankulk­i­jat, pyörät ja auto jakavat.

    Tilas­tol­lista tietoa on julkises­ti saatavil­la huonos­ti, mut­ta Helsin­ki alueina antaa osvi­it­taa, alueet jol­ta maankäyt­töti­etoa on ovat tosin hyvin iso­ja ja muutenkin tilas­to vaatii tulkinta.
    Koko Helsin­gin maankäyt­tö prosentteina:
    asum­i­nen toimti­la liikenne viher­al muualue
    24,6 13,4 14,0 29,2 18,8
    Eli asuin- ja toim­i­ti­la­tont­tien tilankäyt­tö suh­teessa liiken­teeseen on noin 3:1.

    Puis­tolan peruspiiri
    asum­i­nen toimti­la liikenne viher­al muualue
    45,1 13,6 9,7 18,9 12,7
    Eli noin 6:1

    Län­si-Pak­i­lan peruspiiri
    asum­i­nen toim­i­ti­la liikenne viher­al muualue
    74,7 5,8 2,7 12,7 4,2
    Eli suhde jotain 1:30(!)

    Lähde http://www.hel.fi/wps/portal/Tietokeskus/Artikkeli?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/Tieke/fi/Julkaisut/Tilastot/Helsinki+alueittain

  45. “Raken­nus­li­ik­keen kan­nat­taa rak­en­taa mah­dol­lisim­man hal­pa asun­to, mut­ta tietenkin myy­dä se mah­dol­lisim­man kalli­il­la, tosin kaik­ki eivät ole tätä ymmärtäneet.”

    Minä puhuinkin myyntihinnasta

  46. Niin ja Särelälle vielä, ei se korkeus nyt ole se ain­oa tai edes olen­naisin tek­i­jä vaan ylipään­sä maankäytön tehokku­us. Runk­osyvyys on vähin­tään yhtä tärkeä asia kuin korkeus, van­hois­sa ker­rostalois­sa tämä on paikoin lähem­mäs 20 metriä. Toinen on se kuin­ka paljon tilaa annetaan autoille.

  47. Juu­so Koponen:

    Toinen vai­h­toe­hto olisi esimerkik­si fik­sa­ta asun­non myyn­ti­hin­ta ja huu­tokau­pa­ta tonttivuokra.

    Miten olis se kol­mas ja paras idea, että ei fik­sa­ta myyn­ti­hin­to­ja ja huu­tokau­pataan ton­tit? Hin­to­jen sään­nöste­ly johtaa ylen­palt­tiseen resurssien tuhlaamiseen.

  48. Tpyy­lu­o­ma, tot­ta kai maankäytön tehokku­us on tärkeää — näistä olemme samaa mieltä. 

    Oma lähtöko­htani on ollut se, että Her­ne­saaren ja Jätkäsaaren kaavoituste­hokku­us pitäisi n. viisinker­tais­taa suun­nitelmi­in näh­den. Jos tämä kyetään tekemään suh­teel­lisen mata­lasti rak­en­ta­mal­la rak­en­tamisel­la, varsin hyvä.

  49. On se hienoa havai­ta, että kaik­ki ongel­mat häviävät, jos autoilu lopete­taan tahi ainakin tehdään mah­dol­lisim­man han­kalak­si ja kalli­ik­si. Siis asi­aa ei voi ajatel­la ollenkaan toisin päin, vaik­ka ehkä sähköau­tot tulevat?

  50. Kun­nal­lisvero mak­su­un niin kyl­lä kaup­po­ja tulee ja myyn­nistä 3 vuot­ta rakennusaikaa..

  51. Miten olis se kol­mas ja paras idea, että ei fik­sa­ta myyn­ti­hin­to­ja ja huu­tokau­pataan ton­tit? Hin­to­jen sään­nöste­ly johtaa ylen­palt­tiseen resurssien tuhlaamiseen.

    En tarkoit­tanut hin­tasään­nöste­lyä vaan sitä, että asun­noil­la olisi kiin­teä hin­ta (kuten niil­lä yleen­sä raken­nus­li­ik­keenkin myyminä on) ja tont­tivuokra huu­tokau­pat­taisi­in. (Tietenkin voidaan huu­tokau­pa­ta omis­tus­tont­tikin mut­ta se ei sit­ten eroa nykysys­teemistä käytän­nössä mitenkään.) Toki asun­non ostanut saisi sen myy­dä mil­lä hin­nal­la lystää, mut­ta ajatuk­se­na olisi siis se, että hin­noit­telu on läpinäkyväm­pää ja selkeäm­pää jos vain yksi palik­ka liikkuu.

  52. Tpyy­lu­o­ma: Jatke­taan vielä nopeasti maankäytön tehokku­ud­es­ta: kan­takaupunki­in pitäisi mielestäni rak­en­taa tiheää ja kaupunki­maista. Pien­taloalueille myöskin tiheää, mut­ta pien­talo­maista. Nämä ovat kak­si täysin eri asi­aa, jot­ka molem­mat ovat tärkeitä Helsin­gin ongelmien ratkomisessa. 

    Itseäni näistä kahdes­ta suret­taa se, että kaupun­ki haaskaa Her­ne­saaren ja Jätkäsaaren alueet mata­lal­la raken­nuste­hokku­udel­la ja näin keskus­taan ei syn­ny läh­eskään niin mon­taa asuin­paik­ka kuin voisi.

  53. MIVa kirjoitti.“On se hienoa havai­ta, että kaik­ki ongel­mat häviävät, jos autoilu lopete­taan tahi ainakin tehdään mah­dol­lisim­man han­kalak­si ja kalli­ik­si. Siis asi­aa ei voi ajatel­la ollenkaan toisin päin, vaik­ka ehkä sähköau­tot tulevat?”

    Ole­tan tämän ole­van kom­ment­ti min­ulle, joka toivon autopaikko­jen erot­tamista asun­noista ja myymistä erik­seen. Sähköau­tot eivät auta autopaikko­jen kalli­iseen hin­taan, ja tuo mainit­se­mani 30 000e/paikka ovat todel­lisu­ut­ta Helsingis­sä. En kek­si yhtään syytä mik­si tämä kallis kulu pitäisi kohdis­taa autot­tomille. Asun­to­lainan ohes­sa tuo­ta puo­likas­ta saa mak­saa n 80e/kk 20v ajan. Samoin tietysti vuokrako­hteis­sa, jois­sa kaik­ki kulut per­itään asukkail­ta vuokrassa.

    Eilen Sitran Low2no-han­ket­ta esitelti­in kaupung­in­hal­li­tuk­selle Helsingis­sä. Ulko­mainen kil­pailue­hdo­tus oli mm keksinyt yhteiskäyt­töau­tot asukkaiden kulu­ja laske­maan. Säästöä sekä auto­jen hin­nas­sa että autopaikois­sa. Tämän kek­simiseen ei olisi tarvit­tu kan­sain­välistä kilpailua.

  54. Re: Juu­so Kopo­nen kir­joit­ti 17.11.2009 kel­lo 20:34

    Kaikissa vai­h­toe­hdois­sa joudu­taan jokin ele­ment­ti fik­saa­maan. Kaupun­ki kaavoitus­mo­nop­o­lin omis­ta­jana päät­tää mikä ele­ment­ti vakioidaan.

    Olen­naista on että se jäl­jelle jäävä muut­tu­va tek­i­jä huu­tokau­pataan (oikeasti) vapaal­la kau­pal­la eniten tar­joavalle. Läpinäkyvyys tarkoit­taa sitä että avoimesti ker­ro­taan kenelle (val­i­tun) vai­h­toe­hdon mukainen rahalli­nen hyö­ty menee.

    Itse kan­natan sitä että vai­h­toe­hdot val­i­taan niin että kaupun­gin saa­ma rahalli­nen kor­vaus maksimoituu.

  55. Särelä, Jätkäsaaren kaavoitus on ihan kohtu­ullisen tiivistä. Lähin­nä se mis­sä voisi tiivistää olisi tehokku­u­den nos­t­a­mi­nen meren­puoleises­sa päädyssä, tähän itseasi­as­sa jokunen arkkite­hti on puut­tunutkin. KSV taas halu­aa ran­nas­ta poipäin kas­va­van raken­nusko­rkeu­den, jon­ka toisaal­ta myös ymmärtää.

    Minus­ta sata­ma-alueil­la voisi rohkeam­min täyt­tää mer­ta, ei siel­lä ole mitään luon­no­lista rantavi­ivaa kuitenkaan. Täyt­tö­maal­la kan­takaupun­ki on tähänkin saak­ka laa­jen­net­tu. Luulen myös että jatkos­sakin raken­nus­maa­ta kan­takaupungis­sa ote­taan liiken­teeltä. Autop­uolel­la Län­siväylä Larun pohjoisosas­sa, Kisa­hallin parkkipaik­ka, Sörnäis­ten rantatie, Hakaniemen ranta… Hieta­lah­den telak­ka ja siihen liit­tyvä iso allas.

    Lisäk­si minus­ta näyt­tää siltä että rautati­et painuu ajan kanssa maan alle, jos on lähi­ju­nille Pis­ara ja kauko­ju­nille Tallinnan tun­neli, niin mihin sitä rataa maan pääl­lä Pasi­las­ta etelään tarvi­taan? Tuo on sen ver­ran iso maa-alue että minus­ta kan­nat­taisi tehdä ainakin joku laskuhar­joi­tus siitä mikä tuon maap­in­ta-alan arvo on suh­teessa tun­neloin­nin ja maanalais­ten asemien kustannuksiin.

  56. “Raken­nus­li­ik­keen kan­nat­taa rak­en­taa mah­dol­lisim­man hal­pa asun­to, mut­ta tietenkin myy­dä se mah­dol­lisim­man kalli­il­la, tosin kaik­ki eivät ole tätä ymmärtäneet”

    Han­hi­nen (YIT hal­li­tuk­sen puheen­jo­hta­ja) lausui aikoinaan, että rak­en­t­a­mi­nen on vält­tämätön­tä vain sik­si , jot­ta saa ton­tin arvon nousun rahastet­tua. Muuten sitä ei kan­nat­taisi tehdä.

    Raken­nu­soikeu­den ja talo­jen koon kas­vat­ta­mi­nen johtaa rak­en­tamisen keskit­tymiseen muu­ta­malle suurelle toim­i­jalle ja siten syn­tyy luon­nolli­nen monop­o­li ja hin­nat karkaa­vat aina vain ylem­mäs kuten nyt koko ajan käy

  57. Tpyy­lu­o­ma, samaa mieltä mon­es­ta asi­as­ta. En tosin siitä, että Jätkän­saaren kaavoitus olisi eri­tyisen tiivistä (aluete­hokku­us 0,88–0,93). Mihin sin­un mielestäsi pitäisi pääkaupunkiseudulle muut­ta­vat neljäsa­taa tuhat­ta ihmistä majoittaa? 

    Omas­ta näkökul­mas­tani: seudul­la on jo nyt liian suuri osa väestöstä joutunut kauas kehyskun­ti­in. Helsin­gin niemen asukas­määrä on Jätkäsaaren osayleiskaa­van mukaan 40-vuodessa pudon­nut yli 50000 hen­gel­lä — syynä paljolti asum­isväljyy­den kasvu. Nykyisen kaa­vat Her­ne­saa­reen, Jätkäsaa­reen ja Kes­ki-Pasi­laan eivät auta paikkaa­maan edes puo­lia tuos­ta aukosta. 

    Itse uskon, että Helsin­gin seu­tu voisi olla paljon parem­pi asuin- ja työ­paik­ka monille ihmisille, jos kan­takaupunki­in saataisi­in asun­to­ja 100–200 ‑tuhan­nelle ihmiselle (ja vas­taa­va määrä toimis­toti­laa). Se ei tapah­du nyky­poli­ti­ikalla. Se voisi tapahtua. 

    Jätkäsaaren raken­nuste­hokku­udel­la (~15000 asukas­ta ja 6000 työ­paikkaa) lisä­maa­ta kan­takaupunki­in noin 10–13 km² eli 1000–1300 hehtaaria. Mis­tä se hankitaan?

  58. Eri­tyi­nen on nyt vähän suh­teelli­nen käsite, Jätkäsaari voisi olla tiivi­impikin, mut­ta ei tuom­moinen vajaa 1 ole hul­lumpi aluete­hokku­us. Ja onko siihen pin­ta-alaan las­ket­tu ne kana­vat? Kes­ki-Pasi­las­sakin tor­ni­taloi­neen aluete­ho tulee ilmeis­es­ti ole­maan n. 1,4 (n. 250 000 km² rat­api­halle, reilu 18 hehtaaria).

    Lisää maa­ta saa laa­jen­ta­mal­la kaupunkia vaakata­sos­sa. Henkilöko­htainen suosikkies­imerkki­ni maan tuh­laamis­es­ta on Kehä I ja Lah­den moot­tori­tien liit­tymä, jotain 50 hehtaaria, ja ei tuo ole mis­sään määrin ainoa.

  59. Joo, valitet­tavasti kaupunkia nykyisel­lään laa­jen­netaan vaakata­sos­sa noin 14 kehyskun­taan. Omas­ta puolestani saisi laa­jen­taa vaakata­sos­sa ja korkeustasossa.

    Noiden suun­nit­teluku­vien perus­teel­la Kes­ki-Pasi­la on kyl­lä aika järkyt­tävä mörskä. Raken­nusten väli­in jätetään hirveät määrät ei-kenenkään maa­ta, joka rikkoo kaupunki­rak­en­teen ja alen­taa raken­nuste­hokku­ut­ta huomattavasti.

  60. Mikko Särelä: “Itseäni näistä kahdes­ta suret­taa se, että kaupun­ki haaskaa Her­ne­saaren ja Jätkäsaaren alueet mata­lal­la raken­nuste­hokku­udel­la ja näin keskus­taan ei syn­ny läh­eskään niin mon­taa asuin­paik­ka kuin voisi.”

    Her­ne­saaren suun­nitelul­la raken­nuste­hokku­udel­lakin saadaan (ulko­muis­tista) 30ha suun­nit­telu­alueelle 4600 ihmistä eli 15333 as/km2, joka ei ole ihan vähän sekään. Lemp­paa­mal­la toimis­to­talot ja venealan suurmyymälä päästäisi­in var­maan jon­nekin 20000 as/km2 eli Punavuoren lukui­hin. Tätä tiheämpi asu­tus ei oikein kivikaupunki­olo­suhteis­sa toi­mi, kos­ka katu­ti­la muut­tuu epävi­ihty­isän pimeäksi.

    Her­ne­saaren ongel­mat ovat pikem­minkin joukkoli­iken­teessä, raitio­vau­nun odot­telu merelle etelälounaaseen auki ole­van kadun keskel­lä jos­sain epä­tu­u­len­suo­jas­sa kun ei oikein pysty kil­paile­maan lämpimän poh­jak­er­rosauto­tallin kanssa.

  61. “spot­tu: Her­ne­saaren lop­ulli­nen maap­in­ta-ala on 39ha, eli 11800 as/km2 tuol­la 4600 asukas­ta olettamalla.”

    Joo, niin­hän se näyt­tää selostuk­sen mukaan ole­van. En kyl­lä kuvien perus­teel­la ihan tuo­hon 7 ha net­tolisätäyt­töi­hin usko, ellei sit­ten asun­tokäyt­töön huonos­tikel­paavia laiturirakennelmia+helikopterikenttää las­ke­ta mukaan. Yhtä kaik­ki, suu­ru­us­lu­ok­ka on sel­l­ainen ettei sen moninker­tais­t­a­mi­nen ole realistista.

    Her­ne­saaren itäre­una kan­nat­taisi kyl­lä täyt­tää, samal­la saataisi­in hehtaar­i­tolkul­la uut­ta raken­nus­maa­ta ilman oleel­lisia maisemavaikutuksia.

  62. “Noiden suun­nit­telu kuvien perus­teel­la Kes­ki-Pasi­la on kyl­lä aika järkyt­tävä mörsky. Raken­nusten väli­in jätetään hirveät määrät ei-kenenkään maa­ta, joka rikkoo kaupunki­rak­en­teen ja alen­taa raken­nuste­hokku­us huomattavasti”

    Aamun Hesaris­sa oli mie­lenki­in­toinen jut­tu raken­nusten ener­giate­hokku­ud­es­ta . Nuo 20–30-luvun tiili/betonirunkoiset umpiko­rt­telit täyt­tävät nykyiset mata­laen­er­giat­alon vaa­timuk­set. Esimerk­it oli­vat Töölöstä.

    Muu­raami­nen tuskin onnis­tuu enää näil­lä palkkaku­luil­la, mut­ta vas­taavia mas­si­ivi rak­en­tei­ta saa muil­lakin keinoin.
    Umpiko­rt­te­likin on mah­dol­lista tehdä kaa­va vaiheessa.

    Kat­selin ker­ran myös ohjel­maa Kanadan rak­en­tamis­es­ta tai oikeam­min tehdy­istä virheistä.
    Mon­et Kanadan kaupungeista on raken­net­tu pree­ri­alle ruu­tukaaval­la, siis avoimelle alueelle ja pitkein suorien katu­jen vuok­si tuulet pää­sivät tuiv­er­ta­maan vapaasti talo­jen välistä ja talvel­la ei voin­ut liikkua ulkona.

    Nuo Her­ne­saaren ja Jätkäsaaren ran­nat ovat saman­laisia vapaan meren äärellä.
    Otta­mal­la tuulen vähen­tämi­nen yhdek­si kaavakri­teerik­si voidaan tal­ven tuu­lia vähentää

    Ja jos halu­taan liikkua kävellen tai pyöräl­lä niin kadut kan­nat­taa rak­en­taa sisäänvede­tyt talo­jen alle tai katetuksi .

    Näin voidaan paran­taa kat­u­alueen ympärivuo­tista jalankulkukäyttöä

Vastaa käyttäjälle Liian vanha Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.