Miten kaupunkimaa pitäisi hinnoitella?

15.11.2009 · Aihe: _ 

Peltomaa Uudellamaalla maksanee jotain 20 000 euroa hehtaari eli kaksi euroa neliöltä. Eiranrannassa asunnot maksavat noin 7000 euroa neliöltä. Kun talon rakentaa kahdella tonnilla neliöltä ja kun Eiran rannassa aluetehokkuus  on yhden paikkeilla, maan oikea hinta on suunnilleen  5000 euroa neliötä. Kenelle tuo erotus kuuluu ja miten tonttimaa pitäisi hinnoitella?

Rakennusliikkeet ovat valittaneet, että korkea tonttimaan hinta tekee asunnoista kalliita. Jotkut ovat tähän halpaan menneetkin – esimerkiksi Helsingin Sanomien pääkirjoittajat – mutta perustelussa ei ole mitään järkeä. Jos asuntojen hintoja ei ole säännöstelty, tonttimaan hinnalla ei ole mitään merkitystä siihen ,millä hinnalla rakennusliike myy asunnon asukkaille: se myy eniten tarjoavalle, eikä tähän vaikuta mitenkään se, miten hinta jakautuu rakennusliikkeen ja kaupungin kesken.

Jos asuntojen myyntihinta on 7000 euroa neliöltä ja rakennuskustannukset kohtuullinen liikevoitto huomioiden on 2000 euroa neliötä, tontin oikea hinta on 5 000 euroa rakennusneliötä. Tämä ei ole toteutunut Helsingissä, vaan arvokkaimmat tontit on myyty alihintaan. Miksi näin on käynyt, sitä kannattaisi tutkivan journalistin tutkia.

Jos ollaan sitä mieltä, ettei kaupunki saa ottaa maasta maksimihintaa, mitä sen pitäisi tehdä?

Jos maa myydään rakennusliikkeelle alehintaan ja tämä saa myydä asunnot eteenpäin markkinahintaan, hinnanalennus on lahjoitus rakennusliikkeelle, mutta ei hyödytä asukkaita lainkaan.

Jos maa myydään rakennusliikkeelle alennushinnalla ja edellytetään, että asunnot myydään alle torihintojen asukkaille, syntyy kaksi ongelmaa: ensiksikin se on lahjoitus asuntojen ensimmäisille omistajille, koska nämä voivat myydä asunnon eteenpäin markkinahinnalla ja panna alennuksen taskuunsa. Ensimmäinen asukas hyötyy, seuraavat eivät hyödy mitään. Toinen ongelma on, miten valitaan ja kuka valitsee ne onnekkaat, jotka saavat tämän pääomalahjoituksen itselleen. Vantaa käyttää arpaa.

Helsinki on ratkaissut asian niin, että tontit luovutetaan rakennusliikkeelle alehinnalla, rakennusliikkeen on luovutettava asunnot alehinnalla ostajille ja myös jälleenmyyntihintaa säännöstellään – nykypäätösten mukaan seuraavat 30 vuotta.

Tämä synnyttää kaksi ongelmaa:

1)      Kuka valitsee ne onnekkaat, jotka saavat asunnon alle torihintojen, koska valtaosa helsinkiläisistä joutuu ostamaan asunnon vapailta markkinoilta vanhasta asuntokannasta.

2)      Kun asuntoa ei saa myydä markkinahintaan, sitä ei kannata myydä lainkaan. Niinpä esimerkiksi Katajanokan suurissa perheasunnoissa asuu yksinäisiä leskiä, joiden ei kannata myydä asuntoa muuttaakseen pienempään. Asuntokanta on epärationaalisessa käytössä, mistä syntyy suuria hyvinvointitappioita.

Kommentit

70 Vastausta artikkeliin “Miten kaupunkimaa pitäisi hinnoitella?”

  1. Teemu Kemppainen kirjoitti 15.11.2009 kello 21:21

    Vielä kolmannen ongelman voisi lisätä:

    3) Hintasäännöstellyn asunnon hankkineet voivat laittaa asunnon vuokralle markkinahintaan. Eli myyntihintaa säännöstellään, vuokraushintaa ei.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Osmo Soininvaara kirjoitti 15.11.2009 kello 21:24

    Teemu on erittäin oikeassa. Tämä ilmiö on laajenemassa ja se vie pohjaa koko hintasäännöstelyltä. Kaupunki on vastannut tähän sillä, ettei yksi henkilö voi omistaa kuin yhden HITAS-asunnon, mutta en tiedä, kuinka hyvin järjestely toimii ja estääkö se yrityksen kautta omistamisen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Paavo Häikiö kirjoitti 15.11.2009 kello 21:33

    heh, vai on 5000 euroa per maaneliö alihintaa:))

    Tuo Helsingin ylihinnoitteluhan on juuri syy siihen, että asunnot ovat pieniä, kalliita ja ihmiset muuttavat mieluummin Lohjalle.

    Pellosta ei muuten kukaan maksa kahta euroa neliö. Raakamaasta kyllä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Osmo Soininvaara kirjoitti 15.11.2009 kello 21:38

    Ne asunnot eivät jääneet tyhjilleen. Vaikka ne olisi myyty halvemmalla, niissä ei olsi asunut sen enempää ihmisiä. Paavolla on ajatruyswvirhe. Lohjalle muutetaan, koska Helsingissä Espoossa ja Vantaalla kaavoitetaan liian vähän.
    Niitä ei myyty viidellä tonnilla neliö, joka olisi ollut oikea hinta vaan alihintaan, noin puolella tuosta hinnasta, mutta ei se asxuntojen myyntihntaa alentanut, vaan jhäi parantamaan rakennusliikkeiden tulosta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Teemu Kemppainen kirjoitti 15.11.2009 kello 21:39

    Totta kai tuota mahdollisuutta hyödynnetään, kun on luotu järjestelmä joka kannustaa hankkimaan hintasäännöstellyn asunnon ja laittamaan sen vuokralle: toimintaa ei ole kielletty.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Paavo Häikiö kirjoitti 15.11.2009 kello 21:45

    lohjalle ja Porvooseen muutetaan siksi, koska normaali perhe saa sieltä rivarin tai omakotitalon mutta Helsingistä vain kaksion tai pienen kolmion huonolta alueelta.

    Ei ole ajatusvirhe. Fakta se on. Ne ihmiset eivät haluaisi muuttaa Lohjalle kuitenkaan. Helsingin tonttipolitiikka kuitenkin pakottaa siihen monet lapsiperheet, koska jossainhan sitä pitää asustella.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Osmo Soininvaara kirjoitti 15.11.2009 kello 21:56

    Lohjalle muutetaan, koska Helsingissä ei ole tarpeeksi tontteja, siis kaavoitetaan liian hitaasti, mutta miten sitä hidastaisi se, että maa lahjoitettaisiin rakennuslikkke3ille halvemmalla ja jotka sitten möisivät asunnot ihan samalla markkinahinnalla asukkaille?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Minerva Krohn kirjoitti 15.11.2009 kello 22:00

    Osmo kirjoitti ” Kaupunki on vastannut tähän sillä, ettei yksi henkilö voi omistaa kuin yhden HITAS-asunnon,” Tämä ei pidä paikkaansa. Valtuusto on päättänyt että jos ostaa uuden hitas-asunnon rakennettavasta talosta, on vanha asunto myytävä. Jos ostaa asunnon vahasta kannasta, ei vanhaa asuntoaan tarvitse myydä. Tämä yksinkertaisesti siksi, ettei kaupungilla ole mitään laillisia keinoja vaatia ihmisiä myymään omaisuuttaan.
    Tuo uusi rajoituskin aiotaan ratkaista niin, että rakennusliikkeille asetetaan sanktioita jos uuden asunnon ostaja ei myy asutnoaa. Käytännössä tämä johtaa ilmeisesti siihen että hitas-asukkaiden asunnonvaihto entisestään vaikeutuu, koska rakennusliikkeiden ei kannata sanktioiden pelossa myydä asuntoja heille, vaan sellaisille ostajille joilla ei ole hitas-asuntoja.

    Suomessa on omaisuuden suoja laissa, joten kaupunki ei voi myöskään kieltää asuntojen vuokraamista. Ei se olisi kovin järkevääkään. Myös vuokra-asuntoja tarvitaan. Usein asunnot ovat vuokralla vähän aikaa, omistajan ollessa muualla töissä tms jolloin asuntoa ei haluta myydä, vaan siihen on tarkoitus palata.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Osmo Soininvaara kirjoitti 15.11.2009 kello 22:17

    Kyllä kaupungilla on keinot estää se, että Hitas-kanta siirtyy sijoitusasunnoiksi ammattimaisille vuokrausyhtiölle/yksityishenkilöille. Kaupungilla on lunastusoikeus jokaiseen Hitas-kannassa tehtyyn kauppaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. -pikkuorava- kirjoitti 15.11.2009 kello 22:37

    Eikö tämän takia kaikki tontit kannattaisi aina huutokaupata ja luopua tuosta hinta sääntelystä?

    Miksi näin ei tehdä/tehdäänkö näin? Jos ei tehdä niin, kuka tätä vastustaa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Evert The NeveRest kirjoitti 15.11.2009 kello 22:42

    Peltomaata, kun kaavoitetaan niin sen arvo nousee. Peltomaa pitää lunastaa ja tarjota korvaava peltomaa tilalle jostain muualta. Eihän peltomaan hinta määräydy rakennusoikeuden mukaan vaan peltoviljelyn mukaan.

    Peltomaan korvauksiin pitää soveltaa vakuutusyhtiöiden yleisesti hyväksyttyjä korvausehtoja, jotka on tehty niin että keinottelu ei ole mahdollista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. riku kirjoitti 15.11.2009 kello 22:53

    Entä jos maan omistaja ei myy maata rakennusliikkeelle, vaan rakennuttaa? Ja rakennusliike tekee sitä mitä osaa – eli rakentaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Osmo Soininvaara kirjoitti 15.11.2009 kello 23:57

    Maan omistaa siis yleenä kaupunki. Sillä on rakennuttamisyhtiö, joka rakennuttää pääasiassa vuokrataloja, mutta jonkin verran myös omistusasuntoja. Seuraava kuysymys on, millä hinnalla nuo omistusasunnot myydään asukkaille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Teemu Kemppainen kirjoitti 15.11.2009 kello 22:56

    Minerva Krohn:

    Suomessa on omaisuuden suoja laissa, joten kaupunki ei voi myöskään kieltää asuntojen vuokraamista.

    Ei sen tarvitse sitä kieltää, sillä kaupunki voisi käyttää lunastusoikeuttaan asuntoon.

    Minerva Krohn:

    Ei se olisi kovin järkevääkään. Myös vuokra-asuntoja tarvitaan.

    Usein asunnot ovat vuokralla vähän aikaa, omistajan ollessa muualla töissä tms

    Oletko ihan vakavissasi? Hitasin tarkoitus on tarjota kohtuuhintaisia omistusasuntoja. Hitasin sijoitusasunnoksi hankkija tosin hyötyy vuokra-asuntopulasta, koska vuokrataso on korkealla.

    Kaupunki on rakentanut irvokkaan tilanteen. Se tosiasiallisesti palkitsee niitä jotka onnistuvat hankkimaan hintasäännöstellyn asunnon alehintaan ja vuokraamaan sitä markkinahintaan. Saan vaikutelman että puolustelet tätä virhettä joka pitäisi pikimmiten korjata.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Minerva Krohn kirjoitti 15.11.2009 kello 23:26

    Kaupungilla on lunastusoikeus jota käytetään jos kauppa on tehty ylihintaan. Tämänkin todistaminen on hyvin hankalaa. Onneksi tilanne on näiden suhteen varsin hyvin korjaantunutkin uuden indeksin myötä. Uusinen säätelyelementtien päättäminen vanhaan hitas-kantaan ei kuitenkaan taida olla kovin helppoa juuri omaisuuden suojan vuoksi.

    Muutama vuosi sitten tätä vuokrausta selvitettiin jonkin lehtijutun pohjalta. Vuokraus oli varsin vähäistä, ja siihen oli yleensä olemassa ns hyvä/hyväksyttävä syy. Omistaja siis asui väliaikaisesti muualla työn tai opiskelun vuoksi. En senkään vuoksi usko että sääntelyn lisääminen on kovin tarpeellista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Osmo Soininvaara kirjoitti 15.11.2009 kello 23:54

    Kyllä kai se lunastusoikeus sinänsä on ehdoton, sitä on tarkoitus käyttää, kun epäillään ylihinnan maksamista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. K-Veikko kirjoitti 15.11.2009 kello 23:58

    Re: Osmo Soininvaara kirjoitti 15.11.2009 kello 23:54

    Jos yleisellä tasolla arvellaan kaupoissa liikkuvan ylihintaa, niin kaupunki voisi satunnaisotannalla käyttää lunastusoikeutta kauppoihin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. tpyyluoma kirjoitti 16.11.2009 kello 0:12

    Eiranrannassa varustetason lienee sen verran hulppea että 2000 euroa neliö ei välttämättä riitä. Toinen mitä mietin on että rakennusliikkeet varmaan laskee jonkun riskipreemion sen varalta että asuntojen hinnat laskee tai että niiden myyntiajat pitenee. Tämä minusta selittäisi miksi omatoimirakentaja pääsee halvemmalle, vaikka kaiken järjen mukaan sarjassa taloja tekevän yhtiön rakennuskustannukset on pienemmät, kun tekee itselle niin tuota riskiä ei ole.

    Luulen että rationaalisen tonttihinnoittelun lisäksi tarvittaisiin myös tavalla tai toisella lisää omatoimirakentamista. Se että saa oman näköisen on myös yksi syy miksi niiden tonttien perässä muutetaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  19. Osmo Soininvaara kirjoitti 16.11.2009 kello 8:22

    Eiranrannassa kävi niin, että “tutuista” rakennusliikkeistä jokainen sai kiinteistölautakunnalta tasapuolisesti yhden tontin. Tosin harmi kyllä, yhden tontin osalta jokin ulkopuolinen taho oli tehnyt selvästi korkeamman tarjouksen. Virkamiehet esittivät tätä tarjousta hylättäväksi ja niin kiinteistölautakunta myös päätti, koska tämä turvallisen piirin ulkopuolelta tullut tarjoaja ei ehkä selviäsi talon rakentamisesta. Vihreät nostivat asiasta älämölön, ja kaupunginhallitus muutti päätöksen. Ihmettelen, ettei yksikään tutkiva journalisti kiinnostunut tästä episodista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  20. spottu kirjoitti 16.11.2009 kello 0:21

    Olen ehdottanut tätä ennenkin, mutta minusta ratkaisu on asunto-osakeyhtiöiden yhtiöittäminen ennen rakentamista, pääomasijoitus kaupungilta jolla saadaan suunnitteluprojekti läpivietyä, jonka jälkeen asunto-osakeyhtiön osakkeet myydään huutokaupalla. Tästä eteenpäin toimittaisiin osakkaiden riskillä kuten normaalissa rakennusprojektissa. Osakkaat ratkaisevat jatkuuko projekti jonkin ison kokonaistoimittajan vai pienemmän projektitoimiston ja alihankkijajoukon kanssa.

    Näin toimimalla alihintaan myynti loppuisi kun tonttien potentiaalinen ostajakunta olisi jotain muuta kuin kourallinen isoja rakennusyhtiöitä joilla on rahkeita isojen rakennusprojektien läpivientiin alusta loppuun.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. Seppo S kirjoitti 16.11.2009 kello 1:15

    Kaupunkimaa pitäisi hinnoitella markkinahintaan. Mutta samalla kaupungin pitää tehdä tehokkaita toimenpiteitä, jotta markkinahinta laskisi ja jotta edullisia asuntoja tulisi tarjolle riittävästi.

    Jos ongelman alkuperä on todella pelkkä kaavoittamisen hitaus, niin miksi ei yksinkertaisesti nopeuteta kaavoitusta.

    Väite, että nopea kaavoitus tulisi Helsingille liian kalliiksi, on mielestäni pelkkä tekosyy.

    Kasvanut kaavoitus merkitsee investointeja ja välitöntä rahantarvetta. Mutta jos kulut tulevat myöhemmin korkojen kera takaisin, niin sellaisten investointien hylkääminen on tyhmyyttä.

    Nopea kasvu pitäisi rahoittaa ottamalla rajusti lisää velkaa, leikkaamalla ansiottomat arvonnousut ja myymällä sopivassa ajankohdassa omaisuutta.

    Tietenkin väitetään, ettei sellainen nopea kasvu ole mahdollista. Ja siitä aiheutuu ylikuumentumista ja monia vaikeuksia.

    Paskat. Kyllä nopea kasvu on mahdollista, jos niin halutaan. Tämä kuitenkin edellyttäisi rakennusliikkeiden kartellimaisen käyttäytymisen laittamista kuriin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  22. Syltty kirjoitti 16.11.2009 kello 8:41

    riku
    “Entä jos maan omistaja ei myy maata rakennusliikkeelle, vaan rakennuttaa? Ja rakennusliike tekee sitä mitä osaa – eli rakentaa.”

    No sitten kaupunki vuokraa maan alihintaan. Tai ehkä tänään markkinahintaan, mutta unohtaa indeksiehdon niinkuin aikaisemmin on käynyt.

    Ainoa oikea tapa olisi myydä tontit huutokaupalla ja pitää tonttien saatavuus mahdollisuuksien mukaan ennakoitavana. Tällöin hinta on todellinen markkinahinta ja vältytään vuokranmäärittelyn hankaluudelta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  23. Jani kirjoitti 16.11.2009 kello 9:10

    Kuinka paljon enemmän maata pitäisi kaavoittaa, jotta siitä ei olisi ainaista pulaa ja tonttihinnat saataisiin laskuun? Veikkaan että nykyisenä taloudellisena aikana ei edes kovin paljon.

    Jos jokaisella asunnonostajalla olisi mahdollisuus joko saada edullinen (esim ~50000e) tontti tai ostaa rivariasunto pääkaupunkiseudulta, niin veikkaan että asuntojen hinnat ei kovin kauaa kestäisi nykyisellä tasolla.

    Ja en nyt tarkoita, että omakotitalotontti jokaiselle olisi jokin ratkaisu, mutta omakotitalon rakentaminen vain on selkeästi halvempaa kuin rakennusliikkeiden tarjonta (vaikka talon ostaisi avaimet käteen), joten tonttitarjonnnalla olisi helpoin laskea asumisen hintaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  24. Liian vanha kirjoitti 16.11.2009 kello 11:09

    “Jos ollaan sitä mieltä, ettei kaupunki saa ottaa maasta maksimihintaa, mitä sen pitäisi tehdä?”

    Tarjota tontteja niin paljon, että maan hinta laskee. Ei kunnan tehtävä ole tehdä merkittävää businessta .

    Helsingin akupungin startegia on aivan päinvastainen, se pihtaa kaavoitusta, jotta asuntojen hinnat ja sitä kautta tonttein hinnat nousevat. Sen jälkeen se voi nostaa maan vuokrahintoja ja tehdä lisää tulosta

    Jos halutaan, että kunnat tuottavat maksimaalisen määrän voittoa niin se pitää yhtiöittää ja viedä pörssiiin. Helsinki OY olisi mielenkiintoinen yritys.
    Itse asiassa Helsinki tekee voittoa kiinteistöillä n 400 miljoonaa vuodessa, joten sen on suuri kiinteistöbusineksen harjoittaja Helsingissä

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  25. Mikko Särelä kirjoitti 16.11.2009 kello 11:45

    Yhäkin totean, että Helsingillä olisi ollut Hernesaaren, Jätkäsaaren ja Keski-Pasilan kohdalla erinomainen tilaisuus korjata ongelmia kaavoittamalla näihin asuntoja reilusti yli sadalle tuhannelle parinkymmenen tuhannen sijasta.

    Se kohta, jossa Helsingin Sanomat osuu oikeaan – ja johon Osmo et näytä haluavan koskea tikullakaan, on juuri tämä. Helsinki ei kaavoita riittävästi ja perustelee tätä juuri mainitulla “viihtyisällä asuinympäristöllä” (tai toisella lempikeppihevosella, eli Helsingin matalalla profiililla).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  26. Mikko Särelä kirjoitti 16.11.2009 kello 11:49

    Jani

    Jos oletetaan 1000m2 tontti ja toinen 1000m2 tietä ja muita palveluita, niin asunnot 100 000 omakotitaloa vaatii n. 200km2 tilaa. Helsingin maapinta-ala näyttäisi olevan 213km2, josta suurin osa on jo rakennettu.

    Mihin ne omakotitalot pitäisi laittaa? Kaupunki tarvitsee lisää nimenomaan kaupunkimaista keskustaa, jotta omakotitaloihmisille riittää asunnot läheltä. Nyt keskustaan haluavat ajavat nämä kehyskuntiin muuttamalla lähialueelle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  27. Juuso Koponen kirjoitti 16.11.2009 kello 13:01

    lohjalle ja Porvooseen muutetaan siksi, koska normaali perhe saa sieltä rivarin tai omakotitalon mutta Helsingistä vain kaksion tai pienen kolmion huonolta alueelta.
    Ei ole ajatusvirhe. Fakta se on. Ne ihmiset eivät haluaisi muuttaa Lohjalle kuitenkaan. Helsingin tonttipolitiikka kuitenkin pakottaa siihen monet lapsiperheet, koska jossainhan sitä pitää asustella.

    Niin kuin Osmo sanoi, kyse ei ole asuntojen hinnasta vaan määrästä (joka toki vaikuttaa siihen hintaan). Jos Helsingissä olisi asuntoja tyhjillään, silloin voitaisiin sanoa että ne ovat ylihintaisia. Mutta kun koko asuntokanta on tehokkaassa käytössä, ei Helsinkiin yksinkertaisesti mahdu enempää lapsiperheitä tai muitakaan (ellei sitten useampi perhe muuta samaan asuntoon tms.) ja asuntojen hinta vain heijastelee tätä. Näin ollen mitään hyötyä (siis siihen että ne perheet saataisiin takaisin sieltä Lohjalta, toki muita hyötyjä voisi olla) ei olisi siitä että asuntojen hintoja joillain kikka kakkosilla lähdettäisiin painamaan alaspäin vaan asuntoja vain pitäisi rakentaa reippaasti lisää jos asialle haluttaisiin jotain tehdä. Toki siinä sivussa hinnatkin sitten laskisivat.

    Tuli mieleen sellainen idea, että mitäs jos kaupunki rakennuttaisi asunnot normaalin tarjouskilpailun kautta ja huutokauppaisi ne sitten asukkaille, eli ottaisi rakennusliikkeiltä riskin ja siihen liittyvän preemion itselleen?

    Toinen vaihtoehto olisi esimerkiksi fiksata asunnon myyntihinta ja huutokaupata tonttivuokra. Siis vaikkapa niin että taloyhtiön asunnoille on määritelty kiinteät, rakennuskuluihin perustuvat hinnat ja halukkaat voivat määritellä kuinka paljon olisivat valmiita korkeintaan maksamaan yhtiövastikkeessa tontin vuokrasta. Asunnot sitten saisivat ne jotka ovat valmiita korkeimpaan vuokraan ja vuokrataso olisi korkein summa jolla kaikki asunnot saadaan täyteen. (Tai kai se voisi vaihdella jopa asuntokohtaisesti jos halutaan.) Tässä olisi se hyvä puoli, että velkarahalla rahoitettava osuus asunnon hinnasta jäisi melko pieneksi suhteessa kokonaisasumiskustannuksiin. Pankit eivät tietysti varmaan tykkäisi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  28. Artturi kirjoitti 16.11.2009 kello 15:49

    Onpas harvinaisen helppo kysymys: Maa pitää tietysti hinnoitella markkinahintaan. Suunnilleen aina kun mitään resurssia annetaan vuokralle tai myydään se pitää tehdä markkinahintaan, koska muuten resurssi allokoituu huonosti ja johonkin syntyy ansaitsemattomia voittoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  29. jore kirjoitti 16.11.2009 kello 15:53

    “Jos maa myydään rakennusliikkeelle alehintaan ja tämä saa myydä asunnot eteenpäin markkinahintaan, hinnanalennus on lahjoitus rakennusliikkeelle, mutta ei hyödytä asukkaita lainkaan.”

    Aivan sama mekanismi on ruuan hinnassa, sen takia nyt alv:n alennuksen myötä hintoja seurataan tarkkaan. Tässä asuntotuotannossa, kuten elintarvikekaupassakin taitaa kyse olla heikosta kilpailusta. Pieni maa, pienet markkina-alueet, joten ei kannata kilpailla. Entäs jos maahan tulisi ulkomaisia rakennusliikkeitä kilpailemaan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  30. Artturi kirjoitti 16.11.2009 kello 16:23

    Edellisestä ketjusta:

    Osmo:

    Tätä argumentointia on vaikea seurata. Miten se, että kaupunki ottaa kaavoituyshyödyn itselleen eikä lahoita sitä rakennusliikkeille, njostaa kulttajien maksamia hintoja?

    Onko kaupunki sitten joskus ottanut kaavoitushaitan itselleen? Minä veikkaan, että ei ole. Millä perusteella se on voinut ekana kusta maanomistajia nilkoille määräämällä mitä niiden maalle ei saa rakentaa (ja näin alentanut keinotekoisesti maan arvoa) ja sitten kun se päättää, että hei no saa tähän sittenkin rakentaa omakotitaloja, niin se antaisi jotain hyötyä maanomistajalle?!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  31. Kristian S. kirjoitti 16.11.2009 kello 17:20

    Eikö voitaisi kaavoittaa myös muiden kuin kuntien omistamalle maalle? Eikös tapana ole että kunta kaavoittaa vain omalle maalleen jonka se sitten myy? Voin olla väärässäkin!?

    Jos yksityisten maata kaavoitettaisiin, maanomistaja saisi hänelle kuuluvan hyödyn omaisuudestaan. Muistelen, että tässä OS on joskus perustellut nykyistä käytäntöä niin, että kaavoituksen aiheuttama maan arvonnousu on satunnainen etu, joka on hyödyllistä ja ehkä myös oikein ottaa yhteisölle.

    Yllä olevassa keskustelussa arvonnousun sanotaan kuitenkin menevän pääsosin rakennusyhtiöille kunnallispoliitikkojen siunauksella.

    Pohtikaa hidastaako kaavoitusta käytännössä se, että voidaan kaavoittaa vain sellaista maata, joka on “oikealla” omistajalla! Kaavoitus ei siis etene sen perusteella, minne kannattaisi rakentaa.

    Onko se nyt niin paha asia, jos joku entisen maanviljelijän perillinen saa lottovoiton siitä, että se pelto nyt sattui olemaan lähellä keskustaa. Minusta pahempi asia on se, että kuntapäättäjät voivat päättää kuka sen arvonnousun saa omakseen! Korruptiota ja mielivaltaa aiheuttava ongelma korjaantuisi sillä, että kaavoitetaan omistajan suostumuksella sinne missä rakentamista tarvitaan riippumatta omistajasta.

    t. Kristian

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  32. tpyyluoma kirjoitti 16.11.2009 kello 17:41

    Särelä, Helsingin omakotitaloalueilla tyypillinen tontti on lähempänä 500 kuin 1000 neliötä, ja kadut on sen verran kapeita että muuta tilaa kuin tonttia on ehkä 10-20%.

    Pasilassa asuntojen määrää ei rajoita korkeus vaan se että siitä tehdään työpaikka-alue. Talojen etäisyys/rakennuskorkeus ei voi olla ihan mitä tahansa varsinkaan meidän leveysasteilla, väittäisin että yli kahdeksalla kerroksella ei itseasiassa saada tuosta johtuen juurikaan lisää asuinneliöitä koska myös portaiden ja hissien viemä tila kasvaa joka kerroksessa. Huono perustelu pienemmälle rakennusalalle taas on se että parkkipaikat ei mahdu, ja tätäkin on valitettavasti kuultu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  33. Samuli Saarelma kirjoitti 16.11.2009 kello 18:14

    Miten meidän leveysasteet tekevät korkeasta rakentamisesta jotenkin vaikeaa? Ennemminkin sanoisin, että maanjäristyksetön ja pyörremyrskytön Suomi on mitä oivallisin paikka korkeille rakennuksille.

    En usko, että Hong Kongissa ja Shanghaissa ihan vain huvin vuoksi taloja 20:en kerrokseen asti rakennetaan, jos ne kahdeksannen kerroksen päälle rakennetut kerrokset eivät lisää asuinneliöitä suhteessa tarvittavaan maapinta-alaan.

    Parkkipaikkoja taas voidaan rakentaa yleensä maan alle. Ja toisaalta toimivan joukkoliikenteen rakentaminen hyvin tiiviin kerrostaloasujaimiston palveluun pitäisi kaiken järjen mukaan olla helppoa ja sitä kautta harvempi edes tarvitsisi sitä autoa (tai ainakaan kahta perheen molempien vanhempien työssäkäyntiin).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  34. jussi laari kirjoitti 16.11.2009 kello 18:15

    “Kuntien tavoitteena on nostaa seudun vuosittainen asuntotuotanto noin 10 000 asunnosta 12 000 –13 000 asuntoon. Tämä merkitsee asuntotuotannon lisäämistä nykyisestä 20-30 %:lla.
    Kerrostalovaranto riittää noin 29 000 kerrostaloasunnon rakentamiseen, minkä lisäksi vuosittain kaavoitetaan kerrosalaa noin 6000 uutta kerrostaloasuntoa varten.”
    Lähde: Asuntotonttivaranto ja asuntoalueiden kaavoitus Helsingin seudulla. Yliarkkitehti Anne Jarva/ Ympäristöministeriö.

    Eli valmiiksi kaavoitettua tonttimaata on ja sitä kaavoitetaan kooko ajan lisää. Kaavoitus EI ole siis pullonkaula.

    Yleiskaavoissa on lisäksi varattuna huomattavasti lisää alueita asuntotuotantoon.

    Ongelmana on se, että kaavoitettuja tonteja ei rakenneta. Kunnat ovat olleet varsin haluttomia käyttämään lain sallimia sanktioita maanomistajia vastaan tässä asiassa.

    Puuttuu siis poliittista tahtoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  35. Mikko Särelä kirjoitti 16.11.2009 kello 18:58

    Tpyyluoma, tuon 500m2 tontin hyväksyn, mutta näytä minulle Helsingistä oikeasti pientaloalue, jossa tiestö, ostarit, puistot ja metsä vie noin vähän kokonaispinta-alasta. Ei taida ihan heti löytyä.

    Kantakaupungin 6-7-kerroksiset talot ovat jo riittävän korkeita blokkaamaan valon kadulta suurimman osaa vuodesta – ei siinä lisäkerroksista ole haittaa. Sama muuten pätee alemmilla leveysasteilla oleviin kaupunkeihinkin. New Yorkin kadut saavat kohtuullisen vähän auringonvaloa silloin kun aurinko ei paista tien suuntaisesti. Silti ihmiset haluavat siellä asua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  36. Kalle Pyöräniemi kirjoitti 16.11.2009 kello 20:01

    Osmo: “…eikä tähän vaikuta mitenkään se, miten hinta jakautuu rakennusliikkeen ja kaupungin kesken…”

    Tuossa se ongelma onkin. Mitä kaupunki yleensä tekee osapuolena asuntokaupassa? Jos markkinat toimivat, niin kukaan ei voi vedättää hinnoissa, Nyt näin ei ole, vaan kaavoituksessa on monopoli ja kaiken lisäksi sama monopoli saa omistaa maata sekä keinotella sillä. Kuluttaja kärsii. 🙁

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  37. tpyyluoma kirjoitti 16.11.2009 kello 20:22

    Saarelma, spottun mainiota tiivistystä lainatakseni, täällä pohjoisessa valo tulee sivusta. Esim. Manhattan on taas Madridin korkeudella, varjostusefekti on kertaluokkaa pienempi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  38. spottu kirjoitti 16.11.2009 kello 21:02

    Samuli Saarelma: “Miten meidän leveysasteet tekevät korkeasta rakentamisesta jotenkin vaikeaa?”

    Tämä Wikipedia-artikkeli josta käy ilmi auringon likimääräiset korkeuskulmat Helsingissä ja New Yorkissa vastannee kysymykseen.

    Asian toinen puoli on se että näkymän ollessa esteeetön etelään suuretkin runkosyvyydet ovat mahdollisia, pohjois-etelä -suuntaisten syvien läpitalon asuntojen sisätilat sisältävät hauskasti kahta aivan eri sävyistä valoa. Uudet syvyysrajoittuneet asunnot ovat tässä suhteessa vähän tylsiä.

    Keski-Pasilaan mahtuisi luultavasti toimistoalueen reunoille joitain tuhansia asuntojakin 40-kerroksisina torneina, näkymät ainakin olisivat hulppeita.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  39. riku kirjoitti 16.11.2009 kello 21:08

    syltty:”No sitten kaupunki vuokraa maan alihintaan.”

    kuka tässä vuokraamisesta on kirjoittanut. Maanomistaja (kaupunki) rakennuttaa ja sitten myy tai vuokraa valmiin asunnon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  40. Ville M kirjoitti 16.11.2009 kello 21:40

    Samuli
    “Miten meidän leveysasteet tekevät korkeasta rakentamisesta jotenkin vaikeaa?”

    Jos Suomessa on talvella kylmää, pimeätä, ja välillä tuulista, jos rakennetaan korkeata, on siellä kävely kerroksessa jalkakäytävällä vielä huomattavasti, kylmempää, pimeämpää ja tuulisempaa, eli en kyllä vältämättä suosittele matalan auringon maahan mitään pilvenpiirtäjä kaupinginosia, niissä tuskin on kiva asua.

    Esim New yorkissa manhattanin matalammat alueet ovat hyvin paljon kalliimpia-suositumpia asuinalueita kuin ne pilvenpiirtäjä alueet vaikka ne mieleenpainuvia ovatkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  41. tpyyluoma kirjoitti 16.11.2009 kello 23:02

    Särelä, vaikkapa Töölössä on pieniä aukeita paikkoja joidenka kautta valo pääsee katukuiluihin. Jos talot olisi jotain kaksikymmentäkerroksia niin ei noista oikein olisi hyötyä. Helppo esimerkki talosta joka on pilattu rakentamalla liian korkea rakenus liian lähelle viereen on Postitalo jonka salin isot ikkunat ei toimi kun Sokos blokkaa valon. Suomalaisessa rakentamisessa asuntoon tulevan valon maksimointi saa joskus vähän koomisiakin piirteitä, en esimerkiksi aivan ymmärrä miksi makuuhuoneessa pitää olla valoisaa, mutta kyllä minä näissä asioissa kuitenkin luotan arkkitehtien ammattitaitoon.

    Käsittääkseni 10-20% tonttimaasta tieverkkoon omakotitaloalueelle on ihan normaalia, vaikkapa Puistolassa. Toukolassa tuo on tuskin edes 10%. Tietenkin jos laskee lähimetsät mukaan niin asia on eri.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  42. Minerva Krohn kirjoitti 17.11.2009 kello 0:02

    Lapsiperheille sopivien asuntojen hintaan vaikuttaa myös niiden pieni määrä Helsingissä. Helsingin asuntokanastamuistaakseni noin 2/3 on yksiöitä ja kaksioita. Yli 100m2 asuntoja on vain n 10%. Isot asunnot ovat siis todellinen niukkuushyödyke Helsingissä.

    Lisäksi tietysti uusissa asunnoissa autopaikat nostavat hintaa. Kuten täällä esitettiin, niitä rakennetaan maan alle. Rakentamisen hinta on jopa 30 000- 40 000e/autopaikka. Nykysäädöksillä autoton maksaa käytännössä puolet autoilevan naapurin autopaikasta, mutta Vihreiden tavoite autopaikan hinnan erottamisesta asunnon hinnasta etenee, ja jatkossa toivottavasti yhä useammin autopaikat myydään erikseen, jolloin autottomat säästävät asumiskuluissaan merkittävästi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  43. JiiPee kirjoitti 17.11.2009 kello 1:46

    Kaupunkimaan hinnoittelu aina markkinahintaan, tonttien markkinahinta asettuu oikealle tasolle vasta, kun tarjontaa on riittävästi, kaavoitusta lisää myös yksityisille maille, ottaahan kaupunki maankäyttömaksuna osuutensa arvonnoususta.

    Tonttimaan kalleus ei selitä asuntojen ylihintaa, vaan toimimattomat asuntomarkkinat, osaamaton ja byrokraattinen rakennuttaminen, myös Helsingin kaupungin oma.

    Räikeä esimerkki toimimattomista markkinoista, 70-luvun elementtitalo vuokratontilla, täydellisen saneerauksen tarpeessa, arvo ?. Voi olla jopa negatiivinen, mutta kuitenkin uskomaton hintapyyntö välittäjillä, valistusta tarvitaan myös, mistä asunnon arvo muodostuu.

    Suuri virhe tehtiin edellisen laman aikana, kun aravalainat lopetettiin ja keksittiin kaikenlaisia osaomistus-korkotuki-asumisoikeus ym rahoitusmuotoja muutaman rakennuttajayhtiön pelastamiseksi, ei niinkään asuntopulan helpottamiseksi.

    Monet itselleen rakennusprojektejakin osaavasti hoitaneet tahot mm vakuutusyhtiöt, pankit, järjestöt ovat vetäytyneet kokonaan ja jäljelle ovat jääneet muutama byrokraattinen ja uskomattoman osaamaton rakennuttajayritys, muka yleishyödyllinenkin.

    Esimerkkinä vaikkapa Arabianranta, jossa arkkitehtikilpailuilla valitaan toteuttaja kustannuksista piittaamatta. Voittaja on lähes aina todella kallis ja usein myös toteuttamiskelvoton, mutta hienot havainnekuvat.
    Suunnittelu tökkii, toteutus tökkii, vaikeita ja virheellisiä rakenneratkaisuja, tehdään kahteen-kolmeen kertaan, riidellään ja lopuksi asukkaat kärsii nahoissaan. On syntynyt rakennusvirheiden pysyvä näyttelyalue.

    Ai miksi asunnot on kalliita ?

    Nyt olisi tilaus, kuten aikaisemmissa vastauksissa jo viitataan, omatoimisempaan toimintaan myös kerrostalotuotannossa, ei se niin vaikeata ole.

    nim. vuodesta-82 läheltä seurannut

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  44. MIVa kirjoitti 17.11.2009 kello 1:52

    Olen yksi OS:n kehumista eläkeläisistä 65 v. Tämä asuntojen saamiseen liittyvä ilmeisesti varsin ongelmallinen kokonaisuus, on saanut minut ihmettelemään, mikä ihme siinä on niin vaikeata.
    Koska kunta omistaa maan ja hoitaa kaavoituksen (ymmärrän ongelmia, jos maa ei kunnan) ja myös jollain tasolla säätelee rakentamista, niin eikö kunta voisi:
    – myydä alueita tietyin vaatein (asuntoja oltava n kpl jne) ja ostaja hoitaa loput ja rahastaa mitä pystyy?
    – koska ilmeisesti on tarpeellista muunlaistakin toimintaa, niin kunta rakennuttaa itse tiettyihin paikkoihin asuntoja ja vuokraa ne tapauskohtaisilla vuokrilla ihmisille?

    On ymmärrettävää, jos myyntiä tapahtuu pieni alue /vuosi, niin maan hinta on korkea vapaassa kilpailussa, joten siinä tietty petrattavaa.
    Kaikenlainen muu kikkailu ei aiheuta muuta kuin ongelmia.
    Jos porukka haluaa asua Hesassa, se joko ostaa asunnon tahi vuokraa sen. Mikäli joku ostaa maata ja rakentaa ja myy liian kalliilla, niin sillehän jää asunnot käsiin. Jos ei jää, niin silloinhan kaikki on ok.
    Miksi muuten yleensä valitetaan Suomessa, että Hesassa on kallista asua? Eihän sinne kenenkään ole pakko mennä. Ympäristöstä alkaa löytyä jo kohtuullista tilaa ja kovin pienipalkkaisen kannattaa pysyä kotiseudullaan sosiaaliturvan varassa mieluummin kun tulee pk-sedulle johonkin hommiin, maksaa kalliin vuokran ja liikennemaksut sekä kuluttaa aikaansa matkoihin. Tekemisen puutteeseen ei tartte vedota. Joka paikassa pääsee jotain vaikka vapaaehtoisduunia tekemään.
    Ymmärrän tiettyjen alojen tarpeet, mutta nehän voivat alkaa hoitaan asuntoja duunareilleen, niin kuin joskus ennen.
    Vähäinen ymmärrykseni on tiedossa, mutta koko ajan kaiketi vielä viisastun, ennenkuin dementia iskee.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  45. Liian vanha kirjoitti 17.11.2009 kello 8:16

    Maanmittauslaitos on tutkinut tontin hinna muodostusta. Se löysi yli 20 muuttuja, jotka vaikuttaavat tontin hintaan.
    Suurin yksittäinen selittävä tekijä korkealle tontin hinnalle ovat korkeat asuntojen hinnat eli rakennsuliikken hyödyntääkseen maan arvon nousun kannattaa rakentaa mahdollisimman kallis asunto tontille.

    Tämä on hoidettu lisäämällä rakennusmääräyksiä ja niinpä määräykset ovat nostaneet rakentamisen neliöhintaa 100 euroa per m2 neliö vuodesta 1995

    Rauno Niinimäki kertoi eilisessä Hesarissa myös Helsingin intressin kalliisiin asuntoihin: Kun Helsinki tekee maalla n 400 miljoonan tilin niin ei Helsingin kaupunkikaan oikeasti halua halpoja asuntoja.
    Vaikka muuta puhutaan niin toisin toimitaan

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  46. Liian vanha kirjoitti 17.11.2009 kello 8:23

    “Käsittääkseni 10-20% tonttimaasta tieverkkoon omakotitaloalueelle on ihan normaalia, vaikkapa Puistolassa. Toukolassa tuo on tuskin edes 10%. Tietenkin jos laskee lähimetsät mukaan niin asia on eri.

    Koko Suomen kansa mahtuu asumaan 5000 km2 alueelle 1000 m2 tontilla oleviin omakotitaloihin eli 70×70 km alueelle.
    Silti puolet tilasta jää teille, puistoille , työpaikoille tai jos tontin koko on 700 m2 niin peräti 70 % jää muuhun käyttöön

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  47. JiiPee kirjoitti 17.11.2009 kello 10:14

    Liian vanha, pieni tarkennus

    Rakennusliikkeen kannattaa rakentaa mahdollisimman halpa asunto, mutta tietenkin myydä se mahdollisimman kalliilla, tosin kaikki eivät ole tätä ymmärtäneet.

    Osmon mainitsemassa Eiranrannan tapauksessa ( rantatalot ) tosiaankin rakennettiin mahdollisimman kalliit talot, asuntoja edelleen tyhjillään, enkä yhtään ihmettele.

    Kaupunki on nyt keksinyt uuden tavan nostaa asuntojen hintaa, myymällä rakentajalle tontin prosenttiosuudella valmiin asunnon myyntihinnasta.

    Ennen julkisella vallalla oli juuri päinvastainen intressi ja hinta-laatusuhdetta valvottiin tuettavassa asuntotuotannossa, nykyään ei valvota mitään, edes laatua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  48. TimoT kirjoitti 17.11.2009 kello 10:26

    Kysyntä ja tarjontahan ne pääsääntöisesti määräävät hinnan. Pääkaupunkiseudulla pitäisi tutkia, onko olemassa joitakin tekijöitä, mitkä estävät vapaan kilpailun toteutumista. Minusta siellä pitäisi vapauttaa rakentaminen kaikelle maalle, jotka ylipäätänsä on tarkoitus käyttää rakentamiseen. Eli kaavoituksesta ei saa tehdä mitään tarjonnan jarrua. Kysyntäpuolta saisi parhaiten hillittyä sijoittamalla houkuttelevia toimintoja muualle maahan, jotka sitten vetäisivät väestöä pois kasvukeskuksista.
    Suomessa on väkeä sen verran vähän maapinta-alaan nähden, että kaupunkimaan korkea hinta on aina oire jostakin keinotekoisesta kilpailun rajoittamisesta. Mielestäni viljelysmaa on Suomen olosuhteissa arvokkainta maan käyttöä, joten sen ylittävät maan hinnat eivät ole perusteltuja, rantatontteja ehkä lukuunottamatta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  49. Mikko Särelä kirjoitti 17.11.2009 kello 11:14

    Tpyyluoma,

    Tiedän kyllä hyvin, että korkeiden rakennusten varjot eivät ole suurta herkkua. Väitän silti, että valituille alueille rakennettuina moiset ovat pienempi haitta kuin vastaava määrä asuntoja kehyskunnissa ja näiden tuottama autoilu, ruuhkien kasvu ja kaupunkiseudun kasvavat hiilidioksidipäästöt.

    Siksi nimenomaan Jätkäsaari, Hernesaari ja Keski-Pasila olisivat tähän oivia kohteita – niiden tuottamat varjot eivät varjostaisi erityisen suurta osaa olemassa olevasta kaupunkikuvasta. Ja oikeasti pääkaupunkiseudun mittakaavassa sata tuhatta asukasta lisää keskustaan olisi merkittävä panos kasvihuoneilmiön torjunnassa ja pääkaupunkiseudun rakenteen hajautumisen ehkäisemisessä.

    Tpyyluoma, kaivapas viitteitä tai muita todisteita tuohon 10-20% väitteeseesi, en ihan puhdasta väitettä tuosta usko.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  50. Antti kirjoitti 17.11.2009 kello 12:12

    “Käsittääkseni 10-20% tonttimaasta tieverkkoon omakotitaloalueelle on ihan normaalia”

    Tontit esim 20 * 30 = 600 m2. Tie pitkin tontin lyhyttä sivua, tien leveys 6 m2. Lasketaan siitä puolet (toinen puolisko tien toisen puolen tontille); 3*20 = 60 m2 (10%). Sitten mukaan vielä pääväylät, ja vaadittavia kehä- ja moottoriteiden lisäkaistoja ja eritasoristeysalueita. Sopivan muotoisilla hehtaaritonteilla prosenttiosuuden saa sitten pienenemään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  51. tpyyluoma kirjoitti 17.11.2009 kello 12:50

    Särelä kaipaa todisteita siitä että kadut eivät omakotitaloaluuella vie niin kovin paljon tilaa. Toki tämä riippuu siitä miten kaavoitetaan, kuinka leveät kadut, sallitaanko kadunvarsipysäköinti, onko erilliset jalkakäytävät, jne. Mutta sanotaan nyt semmoisilla perinteisillä pientaloalueilla kuten mainittu Puistola tonttien välissä kiemurtelee kapeahko tie jonka jalankulkijat, pyörät ja auto jakavat.

    Tilastollista tietoa on julkisesti saatavilla huonosti, mutta Helsinki alueina antaa osviittaa, alueet jolta maankäyttötietoa on ovat tosin hyvin isoja ja muutenkin tilasto vaatii tulkinta.
    Koko Helsingin maankäyttö prosentteina:
    asuminen toimtila liikenne viheral muualue
    24,6 13,4 14,0 29,2 18,8
    Eli asuin- ja toimitilatonttien tilankäyttö suhteessa liikenteeseen on noin 3:1.

    Puistolan peruspiiri
    asuminen toimtila liikenne viheral muualue
    45,1 13,6 9,7 18,9 12,7
    Eli noin 6:1

    Länsi-Pakilan peruspiiri
    asuminen toimitila liikenne viheral muualue
    74,7 5,8 2,7 12,7 4,2
    Eli suhde jotain 1:30(!)

    Lähde http://www.hel.fi/wps/portal/Tietokeskus/Artikkeli?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/Tieke/fi/Julkaisut/Tilastot/Helsinki+alueittain

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  52. Liian vanha kirjoitti 17.11.2009 kello 13:25

    “Rakennusliikkeen kannattaa rakentaa mahdollisimman halpa asunto, mutta tietenkin myydä se mahdollisimman kalliilla, tosin kaikki eivät ole tätä ymmärtäneet.”

    Minä puhuinkin myyntihinnasta

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  53. tpyyluoma kirjoitti 17.11.2009 kello 13:26

    Niin ja Särelälle vielä, ei se korkeus nyt ole se ainoa tai edes olennaisin tekijä vaan ylipäänsä maankäytön tehokkuus. Runkosyvyys on vähintään yhtä tärkeä asia kuin korkeus, vanhoissa kerrostaloissa tämä on paikoin lähemmäs 20 metriä. Toinen on se kuinka paljon tilaa annetaan autoille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  54. Artturi kirjoitti 17.11.2009 kello 15:22

    Juuso Koponen:

    Toinen vaihtoehto olisi esimerkiksi fiksata asunnon myyntihinta ja huutokaupata tonttivuokra.

    Miten olis se kolmas ja paras idea, että ei fiksata myyntihintoja ja huutokaupataan tontit? Hintojen säännöstely johtaa ylenpalttiseen resurssien tuhlaamiseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  55. Mikko Särelä kirjoitti 17.11.2009 kello 15:46

    Tpyyluoma, totta kai maankäytön tehokkuus on tärkeää – näistä olemme samaa mieltä.

    Oma lähtökohtani on ollut se, että Hernesaaren ja Jätkäsaaren kaavoitustehokkuus pitäisi n. viisinkertaistaa suunnitelmiin nähden. Jos tämä kyetään tekemään suhteellisen matalasti rakentamalla rakentamisella, varsin hyvä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  56. MIVa kirjoitti 17.11.2009 kello 16:28

    On se hienoa havaita, että kaikki ongelmat häviävät, jos autoilu lopetetaan tahi ainakin tehdään mahdollisimman hankalaksi ja kalliiksi. Siis asiaa ei voi ajatella ollenkaan toisin päin, vaikka ehkä sähköautot tulevat?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  57. Erkki kirjoitti 17.11.2009 kello 18:46

    Kunnallisvero maksuun niin kyllä kauppoja tulee ja myynnistä 3 vuotta rakennusaikaa..

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  58. Juuso Koponen kirjoitti 17.11.2009 kello 20:34

    Miten olis se kolmas ja paras idea, että ei fiksata myyntihintoja ja huutokaupataan tontit? Hintojen säännöstely johtaa ylenpalttiseen resurssien tuhlaamiseen.

    En tarkoittanut hintasäännöstelyä vaan sitä, että asunnoilla olisi kiinteä hinta (kuten niillä yleensä rakennusliikkeenkin myyminä on) ja tonttivuokra huutokaupattaisiin. (Tietenkin voidaan huutokaupata omistustonttikin mutta se ei sitten eroa nykysysteemistä käytännössä mitenkään.) Toki asunnon ostanut saisi sen myydä millä hinnalla lystää, mutta ajatuksena olisi siis se, että hinnoittelu on läpinäkyvämpää ja selkeämpää jos vain yksi palikka liikkuu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  59. Mikko Särelä kirjoitti 17.11.2009 kello 21:32

    Tpyyluoma: Jatketaan vielä nopeasti maankäytön tehokkuudesta: kantakaupunkiin pitäisi mielestäni rakentaa tiheää ja kaupunkimaista. Pientaloalueille myöskin tiheää, mutta pientalomaista. Nämä ovat kaksi täysin eri asiaa, jotka molemmat ovat tärkeitä Helsingin ongelmien ratkomisessa.

    Itseäni näistä kahdesta surettaa se, että kaupunki haaskaa Hernesaaren ja Jätkäsaaren alueet matalalla rakennustehokkuudella ja näin keskustaan ei synny läheskään niin montaa asuinpaikka kuin voisi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  60. Minerva Krohn kirjoitti 17.11.2009 kello 22:17

    MIVa kirjoitti.”On se hienoa havaita, että kaikki ongelmat häviävät, jos autoilu lopetetaan tahi ainakin tehdään mahdollisimman hankalaksi ja kalliiksi. Siis asiaa ei voi ajatella ollenkaan toisin päin, vaikka ehkä sähköautot tulevat?”

    Oletan tämän olevan kommentti minulle, joka toivon autopaikkojen erottamista asunnoista ja myymistä erikseen. Sähköautot eivät auta autopaikkojen kalliiseen hintaan, ja tuo mainitsemani 30 000e/paikka ovat todellisuutta Helsingissä. En keksi yhtään syytä miksi tämä kallis kulu pitäisi kohdistaa autottomille. Asuntolainan ohessa tuota puolikasta saa maksaa n 80e/kk 20v ajan. Samoin tietysti vuokrakohteissa, joissa kaikki kulut peritään asukkailta vuokrassa.

    Eilen Sitran Low2no-hanketta esiteltiin kaupunginhallitukselle Helsingissä. Ulkomainen kilpailuehdotus oli mm keksinyt yhteiskäyttöautot asukkaiden kuluja laskemaan. Säästöä sekä autojen hinnassa että autopaikoissa. Tämän keksimiseen ei olisi tarvittu kansainvälistä kilpailua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  61. K-Veikko kirjoitti 17.11.2009 kello 23:26

    Re: Juuso Koponen kirjoitti 17.11.2009 kello 20:34

    Kaikissa vaihtoehdoissa joudutaan jokin elementti fiksaamaan. Kaupunki kaavoitusmonopolin omistajana päättää mikä elementti vakioidaan.

    Olennaista on että se jäljelle jäävä muuttuva tekijä huutokaupataan (oikeasti) vapaalla kaupalla eniten tarjoavalle. Läpinäkyvyys tarkoittaa sitä että avoimesti kerrotaan kenelle (valitun) vaihtoehdon mukainen rahallinen hyöty menee.

    Itse kannatan sitä että vaihtoehdot valitaan niin että kaupungin saama rahallinen korvaus maksimoituu.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  62. tpyyluoma kirjoitti 18.11.2009 kello 8:41

    Särelä, Jätkäsaaren kaavoitus on ihan kohtuullisen tiivistä. Lähinnä se missä voisi tiivistää olisi tehokkuuden nostaminen merenpuoleisessa päädyssä, tähän itseasiassa jokunen arkkitehti on puuttunutkin. KSV taas haluaa rannasta poipäin kasvavan rakennuskorkeuden, jonka toisaalta myös ymmärtää.

    Minusta satama-alueilla voisi rohkeammin täyttää merta, ei siellä ole mitään luonnolista rantaviivaa kuitenkaan. Täyttömaalla kantakaupunki on tähänkin saakka laajennettu. Luulen myös että jatkossakin rakennusmaata kantakaupungissa otetaan liikenteeltä. Autopuolella Länsiväylä Larun pohjoisosassa, Kisahallin parkkipaikka, Sörnäisten rantatie, Hakaniemen ranta… Hietalahden telakka ja siihen liittyvä iso allas.

    Lisäksi minusta näyttää siltä että rautatiet painuu ajan kanssa maan alle, jos on lähijunille Pisara ja kaukojunille Tallinnan tunneli, niin mihin sitä rataa maan päällä Pasilasta etelään tarvitaan? Tuo on sen verran iso maa-alue että minusta kannattaisi tehdä ainakin joku laskuharjoitus siitä mikä tuon maapinta-alan arvo on suhteessa tunneloinnin ja maanalaisten asemien kustannuksiin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  63. Liian vanha kirjoitti 18.11.2009 kello 14:19

    “Rakennusliikkeen kannattaa rakentaa mahdollisimman halpa asunto, mutta tietenkin myydä se mahdollisimman kalliilla, tosin kaikki eivät ole tätä ymmärtäneet”

    Hanhinen (YIT hallituksen puheenjohtaja) lausui aikoinaan, että rakentaminen on välttämätöntä vain siksi , jotta saa tontin arvon nousun rahastettua. Muuten sitä ei kannattaisi tehdä.

    Rakennusoikeuden ja talojen koon kasvattaminen johtaa rakentamisen keskittymiseen muutamalle suurelle toimijalle ja siten syntyy luonnollinen monopoli ja hinnat karkaavat aina vain ylemmäs kuten nyt koko ajan käy

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  64. Mikko Särelä kirjoitti 18.11.2009 kello 14:32

    Tpyyluoma, samaa mieltä monesta asiasta. En tosin siitä, että Jätkänsaaren kaavoitus olisi erityisen tiivistä (aluetehokkuus 0,88-0,93). Mihin sinun mielestäsi pitäisi pääkaupunkiseudulle muuttavat neljäsataa tuhatta ihmistä majoittaa?

    Omasta näkökulmastani: seudulla on jo nyt liian suuri osa väestöstä joutunut kauas kehyskuntiin. Helsingin niemen asukasmäärä on Jätkäsaaren osayleiskaavan mukaan 40-vuodessa pudonnut yli 50000 hengellä – syynä paljolti asumisväljyyden kasvu. Nykyisen kaavat Hernesaareen, Jätkäsaareen ja Keski-Pasilaan eivät auta paikkaamaan edes puolia tuosta aukosta.

    Itse uskon, että Helsingin seutu voisi olla paljon parempi asuin- ja työpaikka monille ihmisille, jos kantakaupunkiin saataisiin asuntoja 100-200 -tuhannelle ihmiselle (ja vastaava määrä toimistotilaa). Se ei tapahdu nykypolitiikalla. Se voisi tapahtua.

    Jätkäsaaren rakennustehokkuudella (~15000 asukasta ja 6000 työpaikkaa) lisämaata kantakaupunkiin noin 10-13km2 eli 1000-1300 hehtaaria. Mistä se hankitaan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  65. tpyyluoma kirjoitti 18.11.2009 kello 17:11

    Erityinen on nyt vähän suhteellinen käsite, Jätkäsaari voisi olla tiiviimpikin, mutta ei tuommoinen vajaa 1 ole hullumpi aluetehokkuus. Ja onko siihen pinta-alaan laskettu ne kanavat? Keski-Pasilassakin tornitaloineen alueteho tulee ilmeisesti olemaan n. 1,4 (n. 250 000km2 ratapihalle, reilu 18 hehtaaria).

    Lisää maata saa laajentamalla kaupunkia vaakatasossa. Henkilökohtainen suosikkiesimerkkini maan tuhlaamisesta on Kehä I ja Lahden moottoritien liittymä, jotain 50 hehtaaria, ja ei tuo ole missään määrin ainoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  66. Mikko Särelä kirjoitti 18.11.2009 kello 20:13

    Joo, valitettavasti kaupunkia nykyisellään laajennetaan vaakatasossa noin 14 kehyskuntaan. Omasta puolestani saisi laajentaa vaakatasossa ja korkeustasossa.

    Noiden suunnittelukuvien perusteella Keski-Pasila on kyllä aika järkyttävä mörskä. Rakennusten väliin jätetään hirveät määrät ei-kenenkään maata, joka rikkoo kaupunkirakenteen ja alentaa rakennustehokkuutta huomattavasti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  67. spottu kirjoitti 18.11.2009 kello 20:38

    Mikko Särelä: “Itseäni näistä kahdesta surettaa se, että kaupunki haaskaa Hernesaaren ja Jätkäsaaren alueet matalalla rakennustehokkuudella ja näin keskustaan ei synny läheskään niin montaa asuinpaikka kuin voisi.”

    Hernesaaren suunnitelulla rakennustehokkuudellakin saadaan (ulkomuistista) 30ha suunnittelualueelle 4600 ihmistä eli 15333 as/km2, joka ei ole ihan vähän sekään. Lemppaamalla toimistotalot ja venealan suurmyymälä päästäisiin varmaan jonnekin 20000 as/km2 eli Punavuoren lukuihin. Tätä tiheämpi asutus ei oikein kivikaupunkiolosuhteissa toimi, koska katutila muuttuu epäviihtyisän pimeäksi.

    Hernesaaren ongelmat ovat pikemminkin joukkoliikenteessä, raitiovaunun odottelu merelle etelälounaaseen auki olevan kadun keskellä jossain epätuulensuojassa kun ei oikein pysty kilpailemaan lämpimän pohjakerrosautotallin kanssa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  68. Mikko Särelä kirjoitti 19.11.2009 kello 9:47

    spottu: Hernesaaren lopullinen maapinta-ala on 39ha, eli 11800 as/km2 tuolla 4600 asukasta olettamalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  69. spottu kirjoitti 20.11.2009 kello 8:55

    “spottu: Hernesaaren lopullinen maapinta-ala on 39ha, eli 11800 as/km2 tuolla 4600 asukasta olettamalla.”

    Joo, niinhän se näyttää selostuksen mukaan olevan. En kyllä kuvien perusteella ihan tuohon 7 ha nettolisätäyttöihin usko, ellei sitten asuntokäyttöön huonostikelpaavia laiturirakennelmia+helikopterikenttää lasketa mukaan. Yhtä kaikki, suuruusluokka on sellainen ettei sen moninkertaistaminen ole realistista.

    Hernesaaren itäreuna kannattaisi kyllä täyttää, samalla saataisiin hehtaaritolkulla uutta rakennusmaata ilman oleellisia maisemavaikutuksia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  70. Liian vanha kirjoitti 23.11.2009 kello 7:57

    “Noiden suunnittelu kuvien perusteella Keski-Pasila on kyllä aika järkyttävä mörsky. Rakennusten väliin jätetään hirveät määrät ei-kenenkään maata, joka rikkoo kaupunkirakenteen ja alentaa rakennustehokkuus huomattavasti”

    Aamun Hesarissa oli mielenkiintoinen juttu rakennusten energiatehokkuudesta . Nuo 20-30-luvun tiili/betonirunkoiset umpikorttelit täyttävät nykyiset matalaenergiatalon vaatimukset. Esimerkit olivat Töölöstä.

    Muuraaminen tuskin onnistuu enää näillä palkkakuluilla, mutta vastaavia massiivi rakenteita saa muillakin keinoin.
    Umpikorttelikin on mahdollista tehdä kaava vaiheessa.

    Katselin kerran myös ohjelmaa Kanadan rakentamisesta tai oikeammin tehdyistä virheistä.
    Monet Kanadan kaupungeista on rakennettu preerialle ruutukaavalla, siis avoimelle alueelle ja pitkein suorien katujen vuoksi tuulet pääsivät tuivertamaan vapaasti talojen välistä ja talvella ei voinut liikkua ulkona.

    Nuo Hernesaaren ja Jätkäsaaren rannat ovat samanlaisia vapaan meren äärellä.
    Ottamalla tuulen vähentäminen yhdeksi kaavakriteeriksi voidaan talven tuulia vähentää

    Ja jos halutaan liikkua kävellen tai pyörällä niin kadut kannattaa rakentaa sisäänvedetyt talojen alle tai katetuksi .

    Näin voidaan parantaa katualueen ympärivuotista jalankulkukäyttöä

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus