Suhdannelääkettä kai tässä ollaan suurelta osin hakemassa ja se onkin tietysti järkevää.
Jonkinlainen määrä asuntoja on kaupunkien järkevää rakennuttaa, mutta luulenpa, että miksikään suureksi markkinahäiriköksi ei julkisen vallan kannata lähteä. Odotellaan vaan, että markkinat lähtevät taas vetämään, sekä luodaan edellytyksiä asuntorakentamiselle järkevällä maapolitiikalla. Sitten kun on taas sesonki, niin silloinkin on hyvä kaupunkienkin olla asuntotuotannossa mukana rakennuttajan ominaisuudessa.

Kun asiaa mietitään suhdanteiden kannalta, niin mielestäni olisi järkevämpää elvyttää uudispuolella julkisten tilojen ja infran rakentamisella. Nehän ovat yhteiskunnalle tulevia kuluja ja oikea-aikaisesti toteutettuna ne tehdään edullisemmin ja lisänä tulee sitten se toivottu suhdannevaikutus.
Infraa tietysti ympäristötehokkuutta painottaen: Kevyttä raideliikennettä, metroa ja tulevia uusia asuin alueita valmistellen.

Lisäksi korjaus- ja energiaremontit ovat järkeviä työllistäjiä niiden suhteessa suuremman työn osuuden vuoksi.

Asuntojen uudisrakentaminen on Suomessa yllättäenkin tällä hetkellä vain noin 20 % koko talonrakennuksen sektorista. Asuntojen korjausrakentamisen osuus lienee jo nyt suurempi.

Kaikkein järjettömintä on tietenkin olla työllistämättä lomautettuja tai irtisanottuja alan ammattilaisia, jos sellainen tilanne tulee eteen.

M.H.

Tämä jo perusteltiinkin tuolla kumoon, mutta vielä yksi esimerkki: Suomen mittakaavastakin löytyy riittävän isoja firmoja (esim. Metso (on olemassa ainoastaan työntekijöiden matkavakuutukset ulkoa), varmasti muitakin), jotka eivät vakuuta omaisuuttaan. Maailmalta varmasti paljon enemmän.

“Oletetaan, että olen ostanut talon markkinahintaan 100. Nähdäkseni minulla on seuraavat vaihtoehdot kun tulevaisuudessa markkinahinta muuttuu:

1..
–%<–%<–
4. Myyn talon, muutan vuokralle, veneen alle tai ostan asunnon jostakin, jossa asuntojen markkinahinnat eivät ole seuranneet oman asuntoni markkinahinnan kehitystä
–%<–%<–
11…

En äkkiä keksi edes teoriassa mahdollisuutta, joka ei sisältyisi näihin.”

Tuo kohta neljä on minusta kuitenkin se pelottavin vaihtoehto. Oletetaan (kuten tuossa kommentissakin), että asuntojen hinnat tippuvat sen 50%. Väitän, että tuollaista pudotusta ei tapahdu ilman melko mittavaa yhteiskunnan heilahtelua: ehkä luottolamaa, konkurssiin meneviä yrityksiä, laajaa työttömyyttä ja sitä kautta myyntiin tulevia asuntoja, joita kellään ei ole varaa ostaa. Moisessa tilanteessa on kohtuullista olettaa, että omalla kohdallakin riski työttömyydestä on kasvanut reilusti. Sen sijaan, että iloitsisin suuremman asunnon puolittuneesta välirahasta voinkin etsiä sitä yöpaikkaa sillan alta pakkohuutokaupan jälkeen, jonka jäljiltä vain puolet alkuperäisestä velastani on tullut maksetuksi…

Kaikki kiinnittävät huomioota siihen, että yritys tyytyy “vain” 4-5 %:nm tuottoonn. Viitsisikö joku kertoa minulle, mistä saisi paremman pitkäiaikaisen v a r m a n tuoton kohtalaisen likvidille omaisuudelle?

nimim. Neuvosta kiitollinen

On tietenkin myönteistä, että Markku af Heurlin on paneutunut asiaan enemmän kuin moni.

Tällä en millään muotoa tahdo avostella mutta noita keski- ja yläluokalle “mahdollisia” ratkaisuja toimia hyväntekijöinä etsitään ilmeisen usein.

Ne näyttävät kumpuavan ihan aidon hyvän tahdon ohella melkoisesta epäluulosta julkista taloutta ja valtaa kohtaan ja pyrkivät olemaan, miten sanoisin, “ei-sosialistisia” vaikka tuotto-odotuksia ei sen enempää olisi.

Voisin olettaa, että kyse on vähän samanlaisesta ajattelusta kuin usein kuulee: antaisin rahaa johonkin kehitysmaihin menevään keräykseen mutta rahat kuluvat hallintoon kotimaassa.

Ja sitten kenties etsitään avustuskohdetta, jossa hallinto on matala. Käy kuitenkin niin, että apu ei suuntaudu puutteellisen suunnittelun takia tehokkaasti. Mutta yksi kriteeri sentään toteutuu: hallintoon eli rahojen käytön ohjaamiseen ei kulu juuri mitään ja kaikilla on kivaa?

Ja tätä altruistista toimintaa voi halutessaan rahoittaa kuntaobligaatioilla, lisätietoa http://www.kuntaobligaatio.fi/

Niinpä luokkatietoisen keskiluokkaisen kannattaa ajaa sopimusta, jossa kaikki osallistuvat tähän altruistiseen toimintaan. Niin he ovat tehneetkin ja organisoineet tämän altruismin valtion ja kuntien kautta ja saaneet aikaan aravavuokra-asunnot.

Tällaista ajatusat olen kehitelyt. Ystäväni SYP:n entinen notariaattijohtaja ja pankin johtokunnan sihteeri piti ajatustani hyvänä ja realistisena
.

1. Ajatus on lyhesti se, että julkisen vallan toimesta tai aloitteesta perustetaan vuokra-asuntoyhtiöitä tai –rahastoja, joiden osakkuuksia yleisö voi merkitä. Sopiva minimisijoitus lienee 250 euroa. Englannissa on käytössä ns. building societies, mutta täytyypä myöntää, että en ole niihin ehtinyt perehtyä.

2. Helsingissä tämä merkitsisi sitä, että osa kaupungin asuntotuotantomäärärahoista sijoitettaisiin tällaiseen yhtiöön ja houkutellaan kaupunkilaisia sijoittamaan siihen rahojaan. Yhtiö voisi mahdollisesti rakentaa osan asunnoista Vantaan alueelle, jossa on rittävästi tonttimaata tarjolla. Jos pääomaa saadaan riittävästi kokoon, yhtiö voisi jopa rakentaa kunnallistekniikan ja kaupunkiradan jatkon, jonka sitten kaupunki ja VR vähitellen lunastaisivat

3. Yhtiö vuokraa asunnot tarvitseville kohtuullista vuokraa vastaan eli tarkoitus on myös näiden avulla vaikuttaa vuokramarkkinoihin. Silloin kun ajatusta kehitin yli viisitoista vuotta sitten, ajattelin, että vuokra olisi VN:n suositusten mukainen, mutta säännöstelyhän on purettu, ei yksinomaan myönteisin seurauksin. Tavoitettu tuotto on vanhan huoneenvuokralain perusteiden mukainen 4 % pääoman reaaliarvolle. Periaatteessa puhdas tuotto jaetaan (lähes) kokonaan osinkoina sijoittajille.

Ystäväni piti 4 %:n tuottoa hyvänä. Eräiden käsitysten mukaan (mm. Jorma Leppiniemi ja Antti Helenius) osakesijoitusten ja teollisuuden investointien inflaatiosta puhdistettu tuotto on n. 4 – 5 %. Aalto-yliopiston säätiän arvoitu varallisuuden tuooto olisi samoin 4 – 5 %. Silmays pörssiuutisiin osoittaa, että osakkeiden P/E –arvo liikkuu normaalissa taloustilanteessa yleensä siinä 20 – 25 lukemissa eli osakkeet periaatteessa tarjoavat 4-5 %:n tuoton. Niiden arvonnoususta saadut kokemukset ovat olleet hyvin erittäin vaihtelevia.

Tällä hetkellä yksiöiden vuokrat antavat n. 6 – 7 %:n tuoton, joten tarkoitus on siis vähentää vuokra-asuntojen nykytuottoa. Korkea vuokrataso perustuu hyvin paljon siihen, että mahdollisia sijoittajia on kaiken kaikkiaan vähän.

4. Yhtiön osakkeet (osakkuudet) on noteerattu pörssissä tai niillä on muuten julkisesti noteerattu hinta.

5. Pitkällä tähtäimellä sijoitus tarjoaa sekä sen reaaliarvon että tuoton reaaliarvon säilymisen. Vuokrahan olisi tavalla tai toisella sidottu elinkustannusten nousuun.

6. Osakkuuksien merkitsijöiksi ajattelen lähinnä asuntovelkansa maksaneen ylemmän ja alemman keskiluokan perheet, jonka tulot ovat työ- tai eläketuloja ja joille pääomatuloilla on marginaalinen merkitys, mutta sijoituksen arvon säilymisellä ja realisoitavuudella suurempi. Lisäksi, vastoin ilmeisesti yleistä käsitystä, keskiluokan sosiaalinen vastuuntunto on hyvin suuri.

Nämä ihmiset voivat lla hyvinkin halukkaita sijoittamaan osan varallisuudestaan vuokra-asuntoihin, mutta y h d e n asunnon omistaminen on korkean kynnyksen takana asunnon suuren hinnan (60 – 180.000 e) johdosta. Vaikka vuokralaisriskit ovat kaiken kaikkiaan pienet, niin omalle kohdalle osuttaessa ne ovat suuret. Varallisuukohteella on myös oltava kohtalaisen helppo realisoitavuus.

Yleisöllä on selvästi pulaa tavallista piensäästäjää kiinnostavista kohtalaisen riskittömistä kohteista ja likvidejä varoja hyvin heikkotuottoisilla tileillä
7. Toinen mahdollinen sijoittajaryhmä ovat kuolinpesät, jotka voivat myydä omistukseensa tulleen huoneiston vuokra-asuntoyhiölle ja saada esim 20 % kauppahinnasta rahana mm. perintöveron maksamista varten ja loput yhtiön osakkuuksina. Tämä helpottaa pesän jakamista, ja todenäköisesti useimmat osakkaat pitävät nämä osakkeet itsellään.
8. Lisäksi ajattelin, että eläkevakuutusyhtiöt voisivat samoin sijoittaa osan kiinteistövarallisuudestaan tätä kautta. Ne voisivat toimia myös hintojen tasaajana pörsissä eli tehdä sitä, mitä säätökassat tekevät – tai tekivät Pariisin pörssissä.
9. Saattaa tuntua ihantelliselta periä „käypää“ alempaa vuokraa. Ei kuitenkaan tarvitse olla kovinkaan älykäs huomatakseen, että keskiluokalle korkeat vuokratulot osuvat omaan nilkkaan sekä korkeampina asuntojen hintoina että heidän omien lastensa korkeampina vuokramenoina. Nämä vanhemmat joutuvat tavalla tai toisella itse maksamaan esim. vuokratuen vaatimina korkeampina veroina.
10. Yhtiö ostaa tai rakentaa paitsi kerrotaloasuntoja myös rivitaloja ja (jossain määrin) omakotitaloja vähän sen mukaan miten rahat riittävät. Minusta nimittäin olisi tähdellistä, että myös vuokralla asuminen rivi- tai omakotitalossa tulisi useammille varsinkin monilapsisille perheille mahdolliseksi. Erityisesti pyritään luomaan sekataloja, joissa asuu sekä vuokralaisia että itse asuntonsa omistavia.

11. Yhtiö voi myös jossain määrin toimia asuntomarkkinoiden tasaajana. Mielessäni on ajatus, että asunnonvaihtajilla olisi hyvä olla mahdollisuus myydä oma asuntonsa (hieman käypää alhaisempaan hintaan) vuokra-asuntoyhtiölle, joka sitten tilanteen mukaan joko vuokraa sen edelleen tai myy pois. Tämä on merkittävä apu nykyisenkaltaisessa tilanteessa, jossa asuntomarkkinat takkuilevat ja pitäsi kuitenkin päästä isompaan asuntoon – tai sellaisesta eroon.
12. Ajatuksen toimivuudelle on ensiarvoisen tärkeää, että pienosakkailla on todellinen mahdollisuus vaikuttaa yhtiön hallintoon niin, että se ei jää kapean taloudellisen ja poliittisen eliitin yksinoikeudeksi. Tämä on erittäin vaikea mutta uskoakseni ratkaisvissa oleva hallinnollinen yksityiskohta. Minulla on mileesäni yksi ratkaisu.
13. Lienee selvää, että rakennusyhtiöiden johtoon kuuluvat tai merkittävät omistajat eivät voi kuulua vuokra-asuntoyhtiön hallintoon.
14. Yhtiö ei ota lainaa mahdollisia lyhytaikaisia järjestelyjä lukuunottamatta. Tähän on kaksi syytä: jo melko pienikin vieraan pääoman osuus voi hyvin haitallisesti vaikuttaa yhtiön vakavaraisuuteen ja osakkaiden arvoon. Toisaalta koska yhtiön koko liikevoitto jaetaan osinkoina, sillä ei myöskään ole velanmaksukykyä. – Lisää pääomaa saadaan myymällä lisää osakkuuksia – tai, mikä sattaa olla mielekkäämpää, perustamalla uusi yhtiö tai uusia yhtiöitä luomaan ja ylläpitämään kilpailua.
15. Kuinka paljon vuokra-asuntoyhtiöillä saadaan pääomaa kokooon? Sitä ei tiedä kukaan, mutta ei ole mielestäni epärealistista olettaa ylimmän tulonsaajaviidenneksen sijoittavan tähän n. prosentin tuloistaan eli runsaan 300 miljoonaa euroa vuodessa. Se ei ratkaise yhtään mitään, mutta auttaa paljon.

MARKKU AF HEURLIN