Ville Seuri hyökkää Hesarin kolumnissaan Helsingin tavoitetta vastaan nostaa asuntojen uusien keskikoko 75 neliöön. Anteeksi nyt, mutta Seurin perustelut ovat kummallisia.
1) Hänen keskeinen väitteensä on, että lapsiperheet muuttavat lähikuntiin, koska haluavat mieluummin asua lähikunnissa ja haluavat omaa pihaa ja luonnonläheistä ympäristöä. Tämä väite on helposti tarkistettavissa. Jos perheasunnot kaukana ovat halutumpia kuin perheasunnot lähempänä, silloin niiden hinnan on oltava kaukana suurempi kuin lähellä. Eihän kukaan maksaisi Helsingissä olevasta perheasunnosta enempää kuin millä sen saa lähikunnista, jos kerran oikeasti haluaa asua lähikunnassa. Nopea vilkaisu hintatietoihin soittaa, että Seuri on väärässä. Toki jotkut haluavat asia mieluummin lähikunnissa, mutta suhteellista niukkuutta näyttää vallitsevat perheasunoista Helsingissä.
2) “Jäykkä” pinta-alarajoite pakottaa tekemään epätarkoituksenukaisia plaaneja, esimerkiksi epätarkoituksenmukaisen isoja yksiöitä ja kaksioita, jotka eivät sitten mene kaupaksi. Jos rakennusyhtiö on kyvytön, onko se kaupungin vika. Kyllä ne plaanit saa tehdä järkevästikin, vai pitäisikö kaupungin normittaa nekin? Espoossa osataan tehdä järkeviä asuntoja, vaikka keskikoko on 91 neliötä. Sen 75 neliötä saa myös ylittää.
3) Perheasunnot eivät mene kaupaksi. Varmasti menevät, kun hinta lasketaan tarpeeksi alas. Niin alas ei tarvitse laskea kuin kehyskunnissa. Miten asuntotoimittajalta ei herää ensimmäistäkään kriitinpoikasta rakennusliikettä kohtaan, joka haluaa asunnoista 9000 euroa neliötä ja valittaa, että on kaupungin vika, kun ei mene kaupaksi?
Perusväite on kuitenkin aivan outo. Koska perheasunnot tulevat Helsingissä niin kalliiksi, perheillä ei ole niihin varaa. Ne ovat niin kalliita, koska niitä on niin vähän. Nyt niitä riittää vain rikkaimmille. Kun rakennetaan lisää, niitä riittää toiseksi rikkaimmille ja niin edelleen. Perheasunnon rakentaminen ei ole Helsingissä sen kalliimpaa kuin Espoossa. Ei pidä maksaa liikaa tontista, jos katsoo ettei rakentaminen ole Helsingin ehdoilla kannattavaa.
Kannattaa myös muistaa, että Helsingissä noudatetaan suuressa osassa uustuotantoa Hitas-sääntelyä.
Olen minäkin sitä mieltä, että tuo 75 neliön raja on liian kaavamainen. Sen pitäisi olla keskiarvo, josta voi poiketa alaspäin, jos jossain muualla poiketaan ylöspäin, sillä kaupunginosilla on ja tulee olla vähän erilaiset profiilit. Itse tavoite on hyvä, vaikka se ei vastaakaan rakennusyhtiöiden lyhyen tähtäimen voitonmaksimointia.
Mutku niitä perheasuntoja on Helsingissä vähemmän…
Jos Helsingissä on sata asuntoa ja niitä tavoittelee tuhat perhettä, niin hinta nousee pilviin.
Jos kehyskunnissa on viisi tuhatta asuntoa ja niitä tavoittelee viisi tuhatta perhettä, niin hinta pysyy kohtuullisena.
Voiko sanoa, että Helsinkiin halutaan enemmän? Eikö viisi tuhatta perhettä ole enemmän kuin tuhat perhettä?
Tämä sama keskustelu on käyty täällä monta kertaa ja en vieläkään ymmärrä. Ja nyt ei mitään tavanomaisia ilkeämielisiä vihjailuja sukupuolestani.…
Elina hyvä: jos sataa perheasuntoa Helsingissä tavoittelee tuhat perhettä, niin silloin tarvitaan 900 perheasuntoa lisää Helsinkiin. Jos 5000 perhettä tavoittelee kehyskunnissa 5000 asuntoa, niin ei tarvita yhtään (0) asuntoa lisää kehyskuntiin. Helsinkiin tarvitaan siis 900 uutta asuntoa, kehyskuntiin 0. Koska 900>0, niin siitä seuraa, että uusia asuntoja tarvitaan Helsinkiin enemmän kuin kehyskuntiin.
Ei tämä nyt niin monimutkainen asia ole, etteikö sitä nainenkin ymmärtäisi 😉
Entäs jos annettaisiin rakennuttajan rakentaa arvioimansa kysynnän mukaan, kuten haluaa…
Osmo: Minusta Seurin pointti vaikuttaa olevan se, että keskineliösääntö on kankea väline lapsiperheiden suosimiseen. (Viimeisen kappaleen perusteella myös se, että suurin tarve ei ole lapsiperheiden asunnoille.)
1. Hänen väitteensä ei ole mikään noista. Väite on se, että syy voi olla myös joku muu kuin tilan puute.
Asuntojen hintaan vaikuttaa sekä kysyntä, että tarjonta. Se, että kaupungin ulkopuolella olevat asunnot ovat halvempia kuin kaupungin sisällä kertoo vaan siitä, että siellä on suhteessa enemmän tarjontaa kuin kysyntää. Eli jos valinta olisi sen välillä kannattaako uusia perheasuntoja rakentaa kaupungin ulkopuolelle vai sisäpuolelle, niin vastaus olisi sisäpuolelle. (Jos molempiin kuluisi sama määrä resursseja.) Valinta ei tietenkää ole näiden kahden vaihtoehdon väliltä vaan se, että rakennetaanko kaupungin sisäpuolelle pieniä vai isoja asuntoja.
2. Seurin väite on minusta se, että maksimoidessaan voittojaan rakennusyhtiöiden kannattaa tehdä asuntomuotoja joita muuten ei kannattaisi tehdä, eli että pinta-alavaatimus aiheuttaa tehottomuutta. Seuri ei missään kohdassa sano, että nämä asunnot eivät menisi kaupaksi.
3. Seuri ei missään kohtaa sano, että perheasunnot eivät menisi kaupaksi. Rakennusliike pyytää asunnosta varmaankin sen hinnan minkä arvioi siitä saavansa. On toki mahdollista, että hinta on liian korkea, mutta siitä nyt on turha vetää hernettä nenään. Seuraus on luultavasti se, että rakennusliike joutuu nielemään ylpeytensä ja laskemaan hintojaan.
Perusväite ole lainkaan kuvaamasi kaltainen tai sitten meille on tullut eri painokset aamun lehdestä. Seuri osoittaa mielestäni ihan ansiokkaasti miten 75 neliön sääntö ei ole johtanut siihen tulokseen joka sillä oletettiin olevan, vaan siihen, että perheasuntoja rakennetaan ehkä jopa vähemmän kuin ilman sääntöä, koska rakennusliikkeiden kannattaa rakentaa niitä pieniä asuntoja, kun niille on kysyntää ja vastapainoksi niiden on pakko rakentaa isoja ja ne välimallin asunnot sitten jäävät rakentamatta. Tavoitteet ovat aina tietysti hyvät kun markkinoita lähdetään ohjailemaan. Eihän kukaan kai nyt kyseen alaista kaupungin valtuutettujen motiiveja. Ongelma onkin se, että hyvät tavoitteet eivät riitä. Kai tiedät Osmo sananlaskun The road to Hell is paved with good intentions.
Ihan sukupuoleen katsomatta voi odottaa jotain suhteellisuudentajua. Nurmijärven väestönkasvu on noin 600 — 800 vuodessa. Helsingin seudun perheissä asuu varmaan ainakin 600 000 ihmistä, eli tuo on n. 0,1% Jos Helsingin seudulle rakennetaan 10 000 asuntoa vuodessa ja puolet näistä on perheasuntoja, niin se on noin 15 000 perheasukkaan koti vuodessa.
Pääkaupunkiseudulle halutaan, koska täällä on työpaikkoja sekä kouluja. Nyt näyttää siltä, että viljelemellä niukkuutta ylläpidetään korkeita hintoja ja tehdään rahakasta bisnestä.
Tätä yritetään siis suitsia mm. tuolla asuntojen keskikoko-säädöksellä. Asuntotuotanto on paljon muutakin kuin pelkkää bisnestä.
Elina,
avainsana on “suhteellinen niukkuus”, jota Osmo yllä käyttää. Antamillasi esimerkkinumeroilla toki kehyskuntien asuntoja haluaa useampi, mutta suhteessa tarjolla olevaan määrään, Helsingin asuntoja halutaan enemmän (100/1000 vs. 5000/5000, Helsingin asunnot ovat suhteessa kymmenen kertaa halutumpia).
Tämä on myös juuri se syy miksi Helsingin asunnot ovat kalliimpia, vaikka useampi haluaisikin asua jossain muualla (vertaa vaikka Helsinkiä koko muuhun Suomeen, varmasti useampi haluaa asua muualla, mutta silti Helsingin asunnot ovat suhteessa halutumpia).
Se, että yksiöistä ja kaksioista pitää tuollaisten kankeiden pinta-alasäännösten takia rakentaa suhteettoman suuria, on kyllä varsin todellinen ongelma. Ja se ei millään lailla auta lapsiperheiden asemaa.
Mielestäni Seuri puhui kyllä suurimmaksi osaksi täyttä asiaa. Perheiden karkaaminen kehyskuntiin tosin on nähdäkseni ennen kaikkea liian korkeiden hintojen ansiota, missä suuri(n?) syyllinen on juuri tuo 75 neliön sääntö, joka tehottomalla, byrokraattisella ja epäekologisella tavalla pakottaa ihmiset asumaan isommissa asunnoissa kuin mikä olisi näiden mielestä kustannus-hyöty –suhteessa optimaalista. Kun asunnot maksavat täällä niin paljon, ei ihme, että veri vetää ”luonnonläheiseen ympäristöön”.
Ihmettelen kyllä vieläkin todella suuresti Oden kantaa tässä asiassa. Vai eikö hän jaa seuraavia oletuksia:
1. Asumisväljyyden nousu nostaa energian kulutusta ja päästöjä per capita (lämmitys + käyttösähkö + liikkuminen)
2. Asumisväljyyden nousu nostaa asuntojen kappalehintoja
3. Asuntojen kappalehinnan noustessa houkutus muuttaa kehyskuntiin kasvaa
4. Asuntojen kappalehinnan noustessa absoluuttinen köyhyys pahenee
5. Asumisväljyyden nousu alentaa (potentiaalista) asukastiheyttä
6. Asukastiheyden lasku johtaa pidempään matkaan palveluihin ja työpaikoille
7. Pidempi matka palveluihin ja työpaikoille lisää matkustustarvetta, siis päästöjä ja kustannuksia joko joukkoliikenteen tai yksityisautoilun muodossa
Jos jakaa nämä oletukset, on aika vaikea perustella 75 neliön sääntöä. Varsinkin, kun Helsingin vihreiden pääteemoja vaaleissa on kaupungin päästöjen puolittaminen vuoteen 2030 mennessä. Käytännössä tämä tarkoittanee yhden suuren hiilivoimalan sulkemista (ellei sitten ydinvoimalaa Helsinkiin tahi hiiltä talteen [ei liene mahdollista Helsingissä]) ja sen myötä menisi myös suuri osa kaukolämmöstä. Toisin sanoen tavoitteeseen päästäkseen olisi Helsingissä rajoitettava lämmöntarvetta todella paljon. Asumisväljyyden kasvattaminen ei liene paras keino näissä talkoissa…
Toki isot asunnot ovat monien mielestä mukavia, kuten ovat isot autotkin…
Tpyyluoma…
Heh, vastauksesi antaa toivoa, etten sittenkään ole palstan tyhmin 🙂
Luvut olivat tietysti ihan hihasta vedettyjä ilman mitään tarkoitusta edes kaukaisesti jäljitellä realiteetteja.
Otson ja Riitan vastausten ansioista pikku hiljaa alkaa minullekin asia loogistua…
Thanks!
Kirjoitin omaan blogiini näistä asioista vähän pidemmän kaavan mukaan. Kirjoitus löytyy täältä, mikäli kiinnostaa:
“75 neliön keskiarvosääntö kestävän kehityksen vastainen!”
http://thexder82.livejournal.com/12379.html
Muita ratkaisukeinoja
Täällä valitetaan 75 neliön säännön typeryydestä. Totta lienee se, että se ei ole tuottanut riittävästi perheasuntoja.
Hyvän elämän ja kaupunkirakenteen kannalta olisi viisasta, että ihminen voisi halutessaan asua samassa kaupunginosassa vauvasta vaariin. Yleisen asumisväljyyden kasvaessa monessa osassa kaupunkia on käynyt niin, ettei perheille ole riittävästi koteja. Tästä seuraa se, että perhepalvelut rapistusvat: kouluverkkoa joudutaan harventamaan, päiväkoteja sulkemaan jne. Tästä taas seuraa se, että kaupunkien idea — monipuoliset palvelut lähellä — alkaa huonontua.
Ehdotus:
Entä jos täydennyskaavoituksessa tontteja alettaisiinkin kaavoittaa tarkemmin vaikkapa nimellä korttelikaava: perheasuntojen alue, opiskelija-asuntojen kortteli, pienasuntokortteli,
Koko kaupungin mittakaavassa voitaisiin sitten tarkastella kokonaisuutta vaikka 75 neliön tai vastaavien sääntöjen puitteissa.
Hei
Tässä keskustelussa myös unohdetaan Helsingin vanha asuntokanta. Helsinki on muistini mukaan Euroopan pääkaupungeista pienasuntovaltaisin. Yksiöitä ja kaksioita on siis vanhassa kannassa vaikka kuinka sinkkujen asua. Jos pariskunta tai perhe pääsisi yksiöstä/kaksiosta isompaan asuntoon, voisi sinkku muttaa vapautuvaan asuntoon. Mutta jos rakennetaan lisää pieniä asuntoja, ei perhe mahdu mihinkään.
Helsingissä on perheen helpoin pärjätä ilman autoa. Muuallakin se onnistuu, mutta on paljon hankalampaa.
Ehkä rakennusyhtiöiden isot asunnot eivät käy kaupaksi huonon suunnittelun vuoksi. Kerrostaloon ei saa isoa omaa pihaa, mutta persoonallisen ja toimivan voi asunnosta saada. Mutta kun tehdään standardi-kenkälaatikkoa kaikille, niin ihmisten asumisunelmat ja todellisuus eivät kohtaa.
Mirenva: Ootko sitä mieltä, että rakennusyhtiöt ampuvat itteensä tahallaan jalkaan rakentamalla asuntoja joita ihmiset eivät halua? Voisko kuitenkin olla kyse siitä, että niille 75 m² perheasunnoille ei vaan oo niin paljoa kysyntää kun yksiöille ja kaksioille? Eli että vaikka “Yksiöitä ja kaksioita on siis vanhassa kannassa vaikka kuinka sinkkujen asua.” niitä ei silti oo niin paljon kun markkinat niitä tarvitsevat. Jotenkin absurdia, että sinusta on olemassa joku absoluuttinen määrä yksiöitä ja kaksioita jotka kyllä riittää, koska eihän nyt enempää voisi tarvita.
Minulla on sellainen käsitys,että rakennusyhtiöt ovat ampuneet itseään jalkaan vahingossa. Muutama vuosi sitten, kun erilaiset kuplat vielä kasvoivat, Suomessa oli paljon äkkirikastuneita ihmisiä. Silloin kysyntä suuntautui joksikin aikaa yli miljoonan euron asuntoihin, joita haluttiin tietysti parhaille paikoille. Tämän sokaisemina rakennusyhtiöt alkoivat niitä tuottaa, mutta ne ajat menivät yhtä nopeasti kuin tulivat.
On tuiki hölmöä rakennusyhtiöltä rakentaa ylisuuria kaksioita, kun samaan neliömäärään saisi kolmion. Koska kantakaupungissa maa on kallista,siellä asutaan ahtaammin ja tämä ahtaus näkyy siinä, että kysyntä kohdistuu pienempiin huoneisiin, mutta ei siihen,että koko viisihenkinen perhe nukkuu samassa isossa makuuhuoneessa.
Se on selvä, että lyhytaikaista voittoa rakennusyhtiöille tuottaisi pienten asuntojen rakentaminen, mutta kaupunki haluaa toisin ja maanomistajana sillä on siihen oikeus. Tappio tästä tulee tietysti kaupungin piikkiin. Jos tuo rajoitus on taloudellisesti epäedullinen, se vaikuttaa tietysti siihen, millä hinnalla rakennusyhtiöt ostavat maata. Rakennusyhtiöille jäävä kate ei siitä muutu olettaen, että ne tuntevat markkinat.
Nyt on menossa iltalypsy: ensin on saatu tontti halvemmalla tämän kokorajoituksen takia ja nyt halutaan vapautua siitä rajoituksesta.
“Minulla on sellainen käsitys,että rakennusyhtiöt ovat ampuneet itseään jalkaan vahingossa.”
Ei kai tässä kukaan ole ampunut itseään jalkaan. Rakennusyhtiöiden taseessa makaavat asunnot lähtevät liikkeelle heti kun hinta on oikea. Hintatasoa kannattaa yrittää tukea luomalla niukkuutta, mutta en oikein jaksa uskoa että yhtiöt joutuisivat noita asuntoja tappiolla myymään vaikka hintaa vähän alaspäin tarkistetaankin.
Jalkaan ampumisesta kannattaisi puhua esimerkiksi silloin jos ulkopuolinen rakennuttaja olisi vauhtisokeudessaan maksanut rakentajalle ylihintaa asunnoista jotka eivät enää mene kaupaksi edes ostohintaan.
Jonkun yhtiön sisällä voidaan tietysti sisäisillä siirtohinnoilla muuttaa mikä tahansa liiketoiminnan osa-alue kannattavuudeltaan ulkoista retoriikkaa tukevaksi, mutta näitä lukuja ei kannata ottaa kovin tosissaan.
Osmo: Naulan kantaan. Rakennusliikkeiden pitäis kunnioittaa tehtyjä sopimuksia.
Noista rakennettujen huoneistojen huonelukumäärästä ja koosta: rakennusliikkeet osaavat luultavasti arvioida paremmin markkinoita kuin julkinen valta, koska niiden menestys riippuu siitä, eli niillä on kannustimet kohdallaan. Eli ei ole tuiki hölmöä tehdä suuria kaksioita kolmioiden sijaan, jos niitä kaksioita arvostetaan kolmioita enemmän. Jos kysyntä oikeasti kohdistuu kuvailemallasi tavalla, niin markkinoilla toimijat yrittävät vastata tähän kysyntään. Markkinat ovat joka tapauksessa huomattavasti herkemmät reagoimaan näihin kysynnän muutoksiin kuin Helsingin kaupunginvaltuusto neliömetrisääntöineen.
Nämä neliösäännöt vaikeuttavat sopeutumista muuttuviin olosuhteisiin. Tietysti jos poliittisesti päätetään, että olosuhteiden pitää olla tietynlaiset, niin mikäs siinä. Demokratiassa on ilmeisesti lupa päättää, että esim. lapsiperhe on sinkkua arvokkaampi ja ne pitää asettaa eriarvoiseen asemaan. Jokatapauksessa tehokkaampaa on puuttua itse niihin olosuhteisiin kuin niiden seurauksiin. Eli jos Helsinkiin halutaan niitä lapsiperheitä, niin annetaan sitten niille rahaa siitä, että asuvat täällä tai laitetaan sinkut verolle tai mitä ikinä, mutta ei nyt ainakaan kontrolloida tätä määräämällä uusille asunnoille keskikoko. Markkinat kyllä löytävät ne kohteet mihin lapsiperheet mieluiten tämän yhteiskunnan tuen sijoittavat ilman harmia muille.
”Se on selvä, että lyhytaikaista voittoa rakennusyhtiöille tuottaisi pienten asuntojen rakentaminen, mutta kaupunki haluaa toisin ja maanomistajana sillä on siihen oikeus. Tappio tästä tulee tietysti kaupungin piikkiin. Jos tuo rajoitus on taloudellisesti epäedullinen, se vaikuttaa tietysti siihen, millä hinnalla rakennusyhtiöt ostavat maata. Rakennusyhtiöille jäävä kate ei siitä muutu olettaen, että ne tuntevat markkinat.”
Eli pienten ja isojen asuntojen kate on sama, mutta voiton maksimoi pienten asuntojen rakentaminen? Voiton kieltämättä maksimoisi sopimusehtojen muokkaaminen jälkikäteen. Samoin kuin minkä tahansa muun sopimusosapuolen, kaupungin pitäisi olla välittämättä sanomalehtien nyyhkytarinoista ja viedä asia oikeuteen, jos sopimusta rikotaan.
Ja miksi tämä rakennusyhtiöiden voitto maksimoituu lyhyellä tähtäimellä? Mitä se edes tarkoittaa? Rakennusyhtiö saisi isomman tuoton kymmenen vuoden päästä rakentamalla eri tavalla, mutta ei ilman kaupungin apua pysty tätä ja siihen liittyviä riskejä arvioimaan?
Ja onko isojen yksiöiden ja kaksioiden rakentaminen todella hölmöä? Ehkä yksiöiden ja kaksioiden kysyntä on vaan niin paljon isompaa kuin isompien asuntojen, että pitkäaikaisen voiton neliörajoituksen ollessa voimassa maksimoi silti yksiöiden ja kaksioiden rakentaminen?
Kovin kiinnostavaksi tämä menee. Yritin etsiä tuon Leppäsuon casen tarjouskilpailun ehtoja, mutta en löytänyt, kun ei Google ylety lautakunnan pöytäkirjoihin ilmeisesti.. Milloin tästä päätettiin? Menikö hintakilpailulla, vai käänteisesti? Aloin miettiä eri osapuolten osuutta tässä korkeassa hinnassa, kun kaupungin Katsaus asuntotonttien varaustilanteeseen suunnitteli seuraavaa
” Leppäsuon AK-tontit 13414/15 – 18 olisi perusteltua myydä tarjouskilpailulla erityisen korkealaatuiseen vuokra- tai omistusasuntotuotantoon.”
http://www.hel2.fi/kv/klk/EL_211204/To_24.rt
spottu: Jos joku haluaa toimia kiinteistösijoittajana, niin sen kannattaa pitää asuntoja taseissaan silloin kun olettaa niiden hintojen nousevan. Tässä mielessä rakennusyhtiöt ovat varmaan ihan samanlainen toimija kuin kuka tahansa muukin. Jos taas hinnan nousua ei ole niiden näkemyksen mukaan odotettavissa asunnot myydään ja rahat sijoitetaan johonkin tuottavampaan. Ei ole olemassa mitään absoluuttista hintaa missä asunnot kannattaa myydä. Niiden hinta ei perustu tuotantokustannuksiin vaan kysyntään ja tarjontaan. Törmäämme tähän samaan perusasiaan jokaisessa keskustelussa ja minulle on tullut vaikutelma, että et ole ehkä vielä sisäistänyt tätä.
Rakennusliikkeiden rakennustoiminta on tästä jokseenkin erillistä koska yksikään rakennusliike ei ole niin suuri toimija, että yksin voisi vaikuttaa juurikaan markkinoilla olevien asuntojen määrään (tarjontaan). On tietysti totta, että mitä enemmän asuntoja rakennusyhtiöllä on taseissaan niin sitä vähemmän sen kannattaa rakentaa uusia. Tämä vaikutus on kuitenkin minimaalinen, kun sitä verrataan rakennustoiminnasta saatuun katteeseen. Uusia asuntoja valmistui Helsinkiin 3500 vuonna 2004. Huomaathan, että uusien asuntojen markkinat eivät ole erilliset käytettyjen asuntojen markkinoista, eli tätä 3500 pitää verrata kaikkien asuntojen määrään Helsingissä. (Mitä en googlettamalla onnistunut löytämään, mutta arvelen sen olevan noin 100 kertainen tuohon vuosittain valmistuvaan verrattuna.)
Esimerkki: Helsingissä on 350 000 asuntoa. Rakennusliikeellä on taseissaan 200 myymätöntä asuntoa. Yhden asunnon markkina-arvo olkoon 200 000 €
Rakennusliike rakentaa 200 uutta asuntoa ja saa tästä voittoa 20000 € per asunto. Asuntojen kysyntä pysyy vakoina. Rakentamisen jälkeen Helsingissä on 350 200 asuntoa, joten keskihinta laskee kysynnän pysyessä ennallaan 0,06%. Rakennusyhtiöllä jää siis voittoa 20 000 € x 200 asuntoa — 0,06% x 200 x 200 000 € = 3 976 000 €, eli taseessa olevien asuntojen arvon alentuminen pienensi voittoa 0,6%. Nämä luvut ovat tietysti päästä reväistyjä, mutta osoittavat nyt kuitenkin, että myymättömät asunnot taseissa eivät juurikaan vaikuta rakentamisesta saatuihin voittoihin. Vaikutus voittoihin on suurempi jos lasketaan tällä hetkellä olevien asuntojen määrillä eikä olemassa olevien asuntojen määrillä.
“Nämä luvut ovat tietysti päästä reväistyjä, mutta osoittavat nyt kuitenkin, että myymättömät asunnot taseissa eivät juurikaan vaikuta rakentamisesta saatuihin voittoihin.”
Nuo luvut osoittavat korkeintaan lapsenomaista uskoa markkinoiden ehdottoman mekanistiseen käyttäytymiseen sentimentti totaalisesti unohtaen. Toivottavasti Siperia opettaa jossain matkan varrella ennen kuin tapahtuu isompia vahinkoja.
Minervalle:
Miksi on ongelma, että Helsingissä on eurooppalaisittain pienasuntovaltainen asuntokanta? Tämähän on hyvä asia, jos ihmiset pärjäävät onnellisina vähemmillä luonnonvaroilla ja pystyvät asumaan tiiviimmin. Varsinkin, kun tämä on myös Euroopan kylmin pääkaupunki ja lämmitys tuotetaan hiilivoimalla.
Eikä noita yksiöitä ja kaksioita nyt niin hirveästi ole jos niitä verrataan asuntokuntien kokoon. Yhden hengen asuntokuntia on Helsingissä (Tilastokeskus 2007) 147k, kahden hengen 89k ja muita 60k. Yli kahden hengen asuntokuntia on siis 20% kaikista Helsingissä. Tästä huolimatta täällä on kolmioita enemmän kuin yksiöitä (lähes tasan 65k-66k) ja asuntokunnista 40,5% on kolmioita tai suurempia. Kun helsinkiläiset vielä enenevässä määrin sinkkuuntuvat, on tilanne nähdäkseni pikemminkin sellainen, että pienituloiset sinkut käytännössä pakotetaan maksamaan sikahintoja asumisesta, kun pieniä yksiöitä riittää yhä harvemmalle.
Rakennusyhtiöiden isot asunnot eivät käy kaupauksi siksi, että ne maksavat niin paljon. Ja ne maksavat niin paljon suureksi osaksi siitä syystä että ne ovat niin isoja. Ja ne ovat isoja aika pitkälti sen vuoksi, että kaupunki pakottaa ne niin isoiksi 75 neliön säännöllään.
Eikä noita yksiöitä ja kaksioita nyt niin hirveästi ole jos niitä verrataan asuntokuntien kokoon.
Jukka Jonnisella on tässä nyt vähän kehäpäätelmän makua. Jos lähtöongelma on, että Helsinkiin pääsevät vain pienet ruokakunnat, minkä hän tilastoillaan hyvin osoitti, koska asunnot ovat pieniä, hän toteaa, että ne ovat juuri sopivia niille pienille ruokakunnille jotka ovat pystyneet sijoittumaan Helsinkiin. Helsingin asuntokuntien ja asuntojen kokoa kannattaa verrata koko seudun asuntokuntien kokoon, vaikkapa siihen Espoon uustuotannon 91 neliöön. Onko tarkoituksenmukaista karkottaa perheet kauas pois kaupungista ja pakottaa autoistumaan?
Kehäpäätelmän tuntua on myös siinä, ettei isoja asuntoja kannata rakentaa, koska kenelläkään ei ole varaa niitä ostaa. Onko meillä jossain Helsingissä tyhjiksi jääneitä asuntoja? Isot asunnot ovat niin kalliita, koska isotkin asunnot ovat Helsingissä niin haluttuja. Jos niitä olisi enemmän, ne eivät olisi niin kalliita, ja myös toiseksi rikkaimmila olisi niihin varaa.
Kannattaa myös muistaa, että Helsingissä suuri osa tuotannosta on hintasäännösteltyä. Niihin on kyllä tavallisillakin perheillä varaa.
Odelle:
Olet oikeassa, tuossa oli noin ilmaistuna hieman kehäpäätelmän makua. Yritän selittää ajatukseni hieman paremmin. Espoossa tosiaan on rutkasti enemmän lapsiperheitä, 33% verrattuna Helsingin 20%:een. Myös asumisväljyys on tilastojen mukaan ihan toista luokkaa. Mutta voidaanko sanoa, että rakentamalla liian vähän (=vain rikkaimmat halukkaat saavat) ”perhekokoisia” asuntoja me karkoitamme nämä perheet Espooseen autoistumaan. Joltain kantilta ehkä näin.
Itse ajattelen kuitenkin niin päin, että mitä enemmän ihmisiä saamme Helsinkiin, sitä harvempi ihminen autoistuu, varsinkin kun on kyse näistä keskusta-alueista. Ei se sinkkukaan Espoossa pelkällä joukkoliikenteellä usein pärjää. Mitä pienempiä asuntoja Helsinkiin rakennetaan, sitä useamman ihmisen ”pelastamme” autoistumiselta:). Tämä on toki paljon tätä monimutkaisempaa, koska suuremmissa asunnoissa asuu yleensä enemmän ihmisiä ja perheellisillä lienee suhteessa enemmän tarvetta autoille verrattuna sinkuilla.
Tähän liittyen toinen seikka: uskon, etteivät perheet välttämättä halua läheskään Espoon kokoisia asuntoja, mikäli saavat palkinnoksi asua keskustassa (ja säästää liikkumisessa). Kyseessä on trade-off. Espooseen muuttaa varmaan perheitä, jotka kokevat Helsingin (suurehkot) asunnot sikamaisen hintaisiksi, mutta ulosmittaavat sitten Espoossa paikalliset hyödyt – pienemmät neliöhinnat – ostamalla saman hintaisen asunnon, jonka Helsingistä hylkäsivät (”jossei saada asua siellä missä halutaan, niin asutaan sitten edes väljästi!”). Noh, tämä on kyökkipsykologisointia, mutta uskon tuollaisen ilmiön olemassaoloon.
Näihin kumpaankin seikkaan saamme parannuksen miettimällä asuntojen optimaalisia kokoja näille nuorille perheille, ”sweet spottia”. Suurimmalla osalla on vain yksi tai kaksi lasta eivätkä he ole vielä uransa palkkahuipulla. Näille voisi olla sopiva sellainen 50–60 neliön kolmio. Tässä olisi jo aika hyvin tilaa ja erilliset makuuhuoneet, mutta hinta olisi 100+k pienempi kuin niissä 80 neliön asunnoissa, joita nyt pakolla syötetään. Tämän kokoisia tekemällä saataisiin näitä potentiaalisia autoilijoita Helsinkiin ja samalla neliöt aika optimaaliseen asumiskäyttöön, pitkällä aikavälillä noin 27 neliöön/asukas. Tämä ei tietenkään ole nykyisillä säännöillä mahdollista, ei ainakaan jos halutaan rakentaa sinkuille edes jotain.
Sanoinko muuten, ettei isoja asuntoja kannattaisi rakentaa? Varmasti niistäkin rakennuttaja saa hyvän tuoton. Isoja ei ”kannata” rakentaa siksi, että se on epäekologista ja sosiaalisesti epäoikeudenmukaista politiikkaa, ei siksi ettei siitä saisi rahaa. Saa kyllä. Mutta kun niitä rakennuttamalla ei tosiaan anneta mahdollisuuksia asumiseen kuin niille rikkaimmille, siinä on yksi jutun pointeista. Jos me rakennetaan tänne 100 000 neliötä asuntoja, niin niiden ollessa kooltaan suurempia, mahtuu tänne vähemmän asukkaita kuin jos ne olisivat pienempiä – köyhimmät jäävät kehyskuntiin autoilemaan rikkaiden ja maksukykyisimpien päästessä muuttamaan.
Joninen ei ajattele tätä loppuun. Kun lapsiperheitä on enemmän espoon kaltaisissa kunnissa ja kun asuntojen hintarakenne osoittaa, että näistä moni asuisi mieluummin Helsinissä, ei toteudu se, että rakentamalla pieniä kopperoita, saisimme lapsiperheet asumaan ekologisesti pienessä asunnossa ratikkapysäkin viereen, vaan he muuttavat paljon suurempaan asuntoon joukkoliikenteeen ulottumattomiin. Et voi valitettavasti päättää heidän puolestaan — et ainakaan ilman, että muutat pienasuntovaltaiseksi myös muiden kuntien tarjonnan. Se ei tässä yhteiskuntajärjestelmässä onnistu.
On totta, että lapsiperheet varmaankin tyytysivät pienempään asuntoon Helsingissä kuin Pornaisissa, mutta ei kuinka pieneen hyvänsä. Tuo Helsingin 75 neliötähän on huomattavasti pienempi kuin muiden kuntien keskiarvo.
Kokonaan väärä väite on, että Helsinkiin mahtuisi enemmän ihmisiä, jos rakentaisimme asuntoja pelkästään sinkuille tai lapsettomille pareille. Pienissä asunnoissa asutaan väljemmin kuin suurissa. Viisihenkisten perheiden asunnon keskikoko lienee noin 100 neliötä, mutta sinkut eivät asu keskimäärin 20 neliössä. Jos rakentaisimme enemmän perheasuntoja, Helsingissä asuisi enemmän ihmisiä — ja neliöitä/asukas ‑luku laskisi.
Jonninen esittää asumisväljyydeksi 27 neliötä. Monilapsisille perheille tämä riittää mainiosti, mutta jo kakailapsiselle se merkitsee 104 neliön asuntoa. Ne sinkuthän täällä neliöitä tuhlaavat, eivät lapsiperheet.
Jos nelihenkinen perhe haluaa asua 60 neliön asunnoissa, niitä Helsingissä kyllä riittää vanhasta kannasta yllinkyllin. Niitä ei tarvitse rakentaa lisää.
Odelle:
En voi päättää heidän puolestaan – ja hyvä niin – mutta voin ehdottaa keinoja, joilla ekologisesti kestävä vaihtoehto tehdään edullisemmaksi. En muuten ehdottanut rakentamista pelkästään sinkuille/lapsettomille pareille. Edellisessä viestissähän esitin painotuksen, jolla saadaan myös lapsiperheitä.
Yksi tuon 50–60 neliön suosimisen pihveistä on nimenomaan se, että se on ajateltu pidemmällä tähtäimellä. Se lapsiperhevaihehan kestää vain tietyn ajan, varmaankin perheillä keskimäärin 24 vuotta tjsp. Sen jälkeen lapset muuttavat omiin kämppiinsä ja vanhemmat jäävät siihen isoon. Käytännössä siis keskipitkällä tähtäimellä yhden kaksilapsisen perheen asuttamiseksi Helsinkiin tarvitsemme yhden isomman ja kaksi pienempää kämppää, kun ne lapset muuttavat pois.
Tämä voidaan havainnollistaa sillä, että edes Espoossa kolmihenkisiä tai suurempi asuntokuntia ei ole enempää kuin 33%, tätä suurempia 19%. Eli vahvasti perheistyneessä kunnassakin tietyllä ajan hetkellä kaksilapsisia perheitä on alle 20% ja vastaavasti heidän asuntotarve 20% luokkaa. Mikäli rakennamme todella väljästi, tulee asukastiheys laskemaan nimenomaan pitkällä tähtäimellä, kun se kotiäiti viettää leskenä siinä 100 neliön kämpässä elämänsä ehtoovuodet. Näin on käsittääkseni käynyt mm. Töölössä.
Myönnän, että tämä tilanne ei lopullisesti parane pelkästään neliökokoja rukkaamalla. Tätä politiikkaa pitäisi tukea asuntomarkkinoiden ohjaamisella siihen suuntaan, että jo olemassa olevista isoista asunnoista luovuttaisiin lapsiperheiden hyväksi kun niissä asuu enää vain yksi tai kaksi ihmistä.
Yksi nopea heitto tähän ongelmaan olisi kaupungin subventio – tietyin ehdoin – pienempään uuteen kämppään isosta muuttavalle yksinäiselle ihmiselle tai eläkeläispariskunnalle ja psykologisesti tärkeänä tekijänä muuttohommien järjestäminen ja kustantaminen. Tämän subvention koko olisi sitä isompi, mitä pienempi uusi asunto olisi suhteessa edelliseen. Näin vanhemmat ihmiset pääsisivät itsensä kannalta helpompaan asuntoon ja suuria asuntoja tulisi lapsiperheiden ulottuville. Itse asiassa kaupungin liikelaitos voisi ostaa tuon vanhan asunnon ja maksaa sen kuukausierissä ikään kuin ylimääräisenä eläkkeenä entisten asukkaiden haluamin ehdoin (ja subventoiduin hinnoin). Samalla asunto vuokrataan tai myydään lapsiperheelle. Jollain tämänkaltaisella mallilla voisi olla ainakin pieni piristävä vaikutus markkinoihin.
“Nuo luvut osoittavat korkeintaan lapsenomaista uskoa markkinoiden ehdottoman mekanistiseen käyttäytymiseen sentimentti totaalisesti unohtaen. Toivottavasti Siperia opettaa jossain matkan varrella ennen kuin tapahtuu isompia vahinkoja.”
Voit vielä yrittää valistaa ihmisiä ennen kun YIT lähettää työleirille.
Yleensä sentimentillä tarkoitetaan sijoittajien tapaa arvioida riskejä käyttämällä hiljaista tietoa, yleistä mielialaa. Tässä tapauksessa se tarkoittaisi siis sitä, että rakennusfirman menestyksestä tehtäisiin heikompia arvioita sen perusteella, että se rakentaa. Tämä ei ole kovin uskottavaa, joten oletan, että tarkoitit asunnon ostajien sentimenttiä ja sen vaikutusta asuntojen hintoihin. Miten ja kuinka paljon tuo 200 asuntoa lisää markkinoilla vaikuttaa siihen, paljon ihmiset ovat valmiit maksamaan asunnoista? Itse ajattelen, että asuntojen hintoihin ja niiden mahdolliseen laskuun tulevaisuudessa vaikuttavat ihan muut talouden käänteet, ei niinkään markkinoilla olevien asuntojen määrä.
Seuri puhuu tietenkin täyttä potaskaa, kuten Osmo jo totesi: eivät lapsiperheet pakene Helsingistä kuin hintatason vuoksi. Jos rahaa löytyisi, muuttaisivat useimmat mieluummin vaikkapa Eiraan tai Kulosaareen. Lisäksi kommentti muistutti epämääräistä vasemmistolaista argumenttia, jonka mukaan “öky-asuntojen” rakentaminen olisi jotenkin köyhemmiltä pois. Käytännössähän asuntoja riittää kaikille enemmän, kun niitä rakennetaan lisää. Ja teoriassa olisi kai parempi aloittaa sieltä suuremmasta päästä paitsi bisneksen, myös yleisen asumistason vuoksi. Eri asia sitten kuinka jättiluukut käyvät kaupaksi nykyisessä tilanteesa. Toisaalta toivon että lisääntynyt rakennusmaa lähivuosina lisää myös kilpailua, ja kohtuuhintaisia perheasuntoja.
75-neliön säännöstä taas keskustelua helsingin sanomien artikkelissa (4.3). Toivottavasti tästä ei ihan hirveästi annettaisi periksi.
Minusta olisi toivottavaa, että kertaalleen rakennetuille kouluille, terveysasemille jne. riittäisi jatkossakin asiakkaita eikä niitä tarvitsisi aina rakentaa uudelleen.
Rakennusliikkeet tietenkin voittomarginaalien suojeluvimmassaan pitävät yksiöistä ja kaksioista koostuvia kerrostalokohteita hyvinä ideoina, sillä riittää kun ne kerran saa epävarmoina aikoina myytyä. Uskallan veikkailla, ettei kerrostalokoppihelvetti ole jälleenmyyntimarkkinoiden kysytyintä kauraa: joka ikisen seinän takana varmasti on liikettä koko ajan ja stereot auki tms. Äänieristyskin kun on Suomessa mitä on.