Konversio ja suhteellisen edun periaate

22.2.2017 · Aihe: _ · Kommentoi 

Päätettäessä, soveltuuko jokin tontti paremmin toimisto- vain asuinkäyttöön, markkinat saisivat ratkaista. Jos tontista maksetaan enemmän asuntokäytössä, se soveltuu parhaiten asunnoksi ja päinvastoin.

Suunnittelija sanoo, ettei näin voi tehdä, koska silloin kaikki menisi asumiseen.

Niin kävisikin. Markkina toimivat näin yksioikoisesti, koska Pääkaupunkiseudulla on kova pula asunnoista ja reilusti yli miljoona kerrosneliötä toimistotilaa tyhjillään. Markkinoiden mielipide ei ole siis aivan tuulesta temmattu.

Tilanne tasapainottuisi, jos noudattaisimme markkinoiden tahtoa muutaman vuoden ajan ja tekisimme pelkkiä asuntoja. Lopputulos olisi kuitenkin vähän pöhkö. Kaupunkiin syntyisi kuin vuosirenkaina puhtaita asuinalueita. Joskus voisi taas tulla eteen tilanne, jolloin tehdään pelkkiä toimistoja. Niin olisi käynyt kantakaupungissa 1980-luvulla.

Vähän pitää katsoa markkinoiden yli ja yrittää arvata, mikä on pitkän ajan tasapainoa, koska talot rakennetaan sadaksi vuodeksi (pitäisi rakentaa)

Aivan mahdottomasti on vireillä hakemuksia muuttaa toimistoja asunnoiksi. Joihinkin niistä on hyvä suostua, mutta ei kaikkiin. Miten nuo onnekkaan valitaan?

Olisi hyvin kyseenalaista valita poliittisin perustein ne, jotka saavat kääriä rahaa muuttamalla toimistoja asunnoiksi. Ei se paljon paremmaksi siitä muutu, että virkemiehet tekevät tämän valinnan.

Minusta pitäisi noudattaa objektiivisia perusteita ja palauttaa suhteellisen edun periaate edes vähän kunniaan.

Asunnoiksi muuttamista puoltaa se, jos alue on asunnoiksi erityisen haluttua, talo soveltuu huonosti toimistoiksi, mutta hyvin asunnoiksi (vanhat, myöhemmin toimistoiksi muutetut asuintalot) jos toimistorakennuksessa on joka tapauksessa edessä vaativa peruskorjaus ja niin edelleen.

Erinomainen sijainti asunnoiksi voi tietysti olla myös erinomainen toimistoksi.

Kaupungin ei pidä mennä tekemään noita laskelmia yritysten puolesta. Jos kerran positiivisten ulkoisvaikutusten periaate puoltaa tasatilanteessa toimistoja yli asuntoja, laitettakoon jokin euromääräinen raja sille, kuinka paljon edullisempaa on muuttaa talo toimistoksi. Olkoon tuo raja vaikka 800 €/m2 (otettu hihasta). Laitetaan muunnoksille 800 euron konversiomaksu. Joka on valmis sen maksamaan, saa muuttaa toimiston asunnoiksi ja jos ei ole valmis maksamaan, ei sitten.

Laki ei valitettavasti tunne konversiomaksua. Jos hyvää tahtoa on, lakia voidaan kuitenkin tulkita näin.

Kaupungilla on oikeus periä osa kaavoitushyödystä itselleen. Todetaan, että sellaiset hankkeet saa toteuttaa, joissa argumentit asumisen puolesta ovat niin voimakkaita, että kaavoitushyötyä tulisi tuo 800 euroa Muistaakseni kaavoitushyötynä peritään 40 ¤ hyödystä, eli tuohon 800 euron arvonleikkaukseen päädyttäisiin, jos kaavoitushyöty olisi 2000 €/m2.

Jos Helsinki vain ilmoittaa, että se hyväksyy toteutettavaksi vain konversioita, joissa hyöty on vähintään 2000 euroa neliöltä ja perii tämän nojalla siitä 40 % eli 800 €.  Sitä, onko hyöty peräti isompi ei ryhdytä tutkimaan, koska silloin täytyy olla kyse toimistokäyttöön soveltumattomasta kohteesta. Jos on sitä mieltä, että kaavoitushyöty ei ole noin paljon, tulee saman tien ilmoittaneeksi, ettei tämä kohde kuulu niihin kiinteistöihin, joiden osalta konversio on perustelu.

Yksi asia pitäisi kuitenkin muuttaa. Arvonnousun leikkauksessa on tietty alaraja, jonka yli menevältä osalta arvonnousun leikkaus toteutetaan. Tätä on perusteltu myös hallinnollisella taakalla, sillä arvonnousun laskeminen on aika työlästä. Tämä esittämäni käytäntö ei olisi lainkaan työläs.  Ajatusrakennelma ei toimi, jos leikkausmalliin kuuluu tämä alaraja. Se johtaisi silloin kaikkien pienien kohteiden muuttamiseen asunnoiksi.

Ihan näin kaavamainen ei tarvitse olla. On hyviä perusteita sille, että ratikkakaupungissa jätetään ainakin ensimmäisen kerroksen myymälät muuttamatta asunnoiksi ja ihan kaupunkikuvallisista syistä. Konversiomaksu voi olla ylemmissä kerroksissa alempi kuin alimmissa.  Esimerkiksi. Etäisyys metro- tai rautatieasemaan voisi myös vaikuttaa.

Sinänsä olisi hyvä, jos valmisteltaisiin laki taloudellista ohjauskeinoista kaupunkien rakentamisessa.

= = =

Ahkera lujia huomaa, että olen kirjoittanut tästä ennenkin. Kirjoitin uudestaan, koska tuo ajatus kaavamaisesta vähimmäisvaatimuksesta arvonnousuksi voisi tehdä tästä ajatuksesta toteuttamiskelpoisen.

Miksi esitin Masotea?

21.2.2017 · Aihe: _ · 1 Kommentti 

STM:n alaisten virastojen tulevia tehtäviä koskevassa selvitystyössäni esitin perustettavaksi Maakuntien yhteistä kehittämiskeskusta (Masote). Esitys on herättänyt paljon vastustusta, mutta vastustajat tuntuvat vastustavan aivan eri asiaa kuin sitä, mitä olen esittänyt. Ilmeisesti olen perustellut asian huonosti. Yritän siis uudestaan.

 Kehittämisyksikkö, ei niinkään tutkimuslaitos

Ensimmäinen virheeni oli puhua tutkimuslaitoksesta, vaikka kyse on enemmän kehittämiskeskuksesta. Raja on tietysti veteen piirretty viiva.

Mitä Masote tekisi? Lue lisää

Helsingin asuntopolitiikasta

Puheeni valtuustossa 15.2. käsiteltäessä Vasemmistoliiton ryhmäaloitetta asuntopolitiikasta

Vasemmistoliitto on tehnyt valtuustokysymyksen aivan keskeisestä asiasta. Asumisen hinnan nousu on suurimpia yhteiskunnallisia epäkohtia Helsingissä.

Asumisen korkea hinta on ikävä asia, mutta samalla se on hyvä merkki. Olemme onnistuneet tekemään vetovoimaisen kaupungin, johon liian moni haluaa asumaan – liian moni suhteessa olemassa olevaan asuntokantaan. Helsingin seudulla on myös alueita, jossa asuminen on halpaa ja jossa asuntojen hinnat ovat viime vuosina laskeneet absoluuttisesti.

Ongelma on asumisen korkea hinta nimenomaan Helsingissä, joten asuntoja pitää rakentaa lisää nimenomaan Helsinkiin – ei sinne, missä asuntojen hinnat ovat jo nyt laskusuunnassa. Kun rakennetaan hyville paikoille, ei tueta rikkaita, vaikka rikkaat ehkä tulevatkin juuri niihin asuntoihin. Rikkailla on todennäköisesti ollut asunto aikaisemmin – itseasiassa asunnottomuus on rikkaiden kohdalla peräti harvinaista. Jos rikkaan vanha asunto toiseksi parhaalla paikalla vapautuu, sinne muuttaa joko kolmanneksi parhaalta paikalta ja niin edelleen. Ketjussa kaikkien asumistaso paranee samalla, kun asuntojen hintapaine helpottaa koko kaupungin alueella.

Vasemmistoliitto on puhunut paljon sen puolesta, että pitäisi rakentaa enemmän Ara-asuntoja. Jos me nostamme Ara-asuntojen osuuden 1500 asunnosta 2500 asuntoon, tuhat onnekasta enemmän saa korjatuksi ongelman omalta kohdaltaan, mutta jos me rakennamme asuntoja niin paljon, että asumisen hinta kääntyy laskuun, se kääntyy laskuun kaikilta 300 000 ruokakunnalta.

Jos haluamme poistaa asuntopulaa, ainoa keino on rakentaa lisää asuntoja. Muilla asuntopolitiikan keinoilla voidaan vaikuttaa vain siihen, ketkä jäävät ilman asuntoa Helsingissä. Lue lisää

Republikaaneilta vahva ilmastopoliittinen ehdotus

18.2.2017 · Aihe: Ilmastopolitiikka, _ · 33 Kommenttia 

Joukko arvovaltaisia republikaaneja on julkaissut ehdotuksen konservatiivisia yhteiskunnallisia arvoja noudattavaksi ilmastopolitiikaksi Yhdysvalloissa.

Sen neljä kohtaa ovat

  1. Hiilidioksidivero Asteittain nouseva hiilidioksidivero olisi alussa 40 $/tonni ja nousisi ennalta ilmoitettua tahtia korkeammaksi.
  2. Pieni perustulo. Hiilidioksidiveron tuoton jakaminen tasan kaikille pienenä perustulona. (Sanaa perustulo ei käytetä.) Arvion mukaan tämä perustulo olisi nelihenkiselle perheelle alussa 2 000 $/vuosi (150 €/kk) verotonta tuloa ja nousisi samassa tahdissa hiilidioksidiveron kanssa.
  3. Vienti ja tuonti. Vietäessä tai tuotaessa tuotteita maista, joissa ei ole samaa järjestelmää, maksettu hiilidioksidivero palautettaisiin viennissä ja lisättäisiin tuontituotteisiin.
  4. Säätelyn purkaminen. Pahojen demokraattien aikaansaama kallis, byrokraattinen ja tehoton säätely ja normiohjaus poistettaisiin tarpeettomana, koska hiilidioksidivero tekee ne tarpeettomiksi.

Tämä tuottaa minulle suuren henkilökohtaisen kriisin. Olen itse ehdottanut jokseenkin samaa kauan sitten. Pitääkö vaihtaa kantaa, jos huomaa olevansa samaa mieltä amerikkalaisten pahisten kanssa? 🙂

Lue lisää

Voisiko Trumpin kääntää voitoksi?

18.2.2017 · Aihe: Talouspolitiikka, _ · 39 Kommenttia 

Kirjoitin tällaisen Näkökulma-artikkelin Suomen Kuvalehteen. Myönnän että tässä on aimo annos naivia idealismia, mutta tämä inhorealistinen aika saattaa sitä kaivata. Kuvalehdessä julkaistua versiota jouduin vähän lyhentämään

= = = =

On varauduttava siihenkin, että presidentti Trump istuu vallassa koko kauden ja tekee todella mitä on luvannut niin, että Yhdysvallat muuttuu protektionistiseksi ja eristäytyväksi maaksi, joka luopuu merkittävästä osasta läntisiä arvoja.

On helppo keksiä, mitä kaikkea kauheuksia tästä voisi seurata, mutta mietitäänpä naiivin optimistisesti, miten me muut voisimme kääntää tämän voitoksemme?

Voisivatko Eurooppa, Kiina, Venäjä, Afrikka ja Lähi-Idän islamilaiset valtiot päätyä kaikkia hyödyttävään yhteistyöhön, jota pitäisi kasassa yhteinen etu? Uusi oikeudenmukaisempi maailmanjärjestys? Yhteisistä eduista on helpompi neuvotella, jos yksi osapuoli ei ole ylivoimainen. Lue lisää

Kaupunkisuunnittelulautakunta 14.2.2017

17.2.2017 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu, Pyöräily, _ · 2 Kommenttia 

Yleiskaavaan liittyvistä ponsivastauksista pöydälle kaikki ne, joihin joku esitti muutosta.

Hernesaaren osayleiskaava

Hyväksyttiin muutoksitta. Olen näköjään levittänyt väärää tietoa Urban Helsinki -porukan vaihtoehdosta. Siinä ei ole 18 metrin runkosyvyyttä. Sellainenkin suunnitelma on ollut esillä. Sekoitin. Sorry

Tämän alueen rakennustehokkuuksiin ja pysäköintiin palataan asemakaavan yhteydessä. Tämä on niitä alueita, joissa pysäköintipaikkojen määrä muodostaa katon asuntotuotannolle. Tästä kuluneella viikolla työmarkkinajärjestöt kirjelmöivät yhdessä.

En ole täysin vakuuttunut, että kaupungin kassasta löytyy 30 M€ venesataman rakentamiseen enkä oikein usko että yksityistä rahaakaan löytyy.  (75 000€/venepaikka)

Koivusaaren asemakaavaluonnos

Tein palautusesityksen, jonka mukaan Länsiväylän liittymää varten hyväksytään vain katumaisen risteyksen vaatima tila. Perusteluni oli, ettei kallista liittymää kannata rakentaa muutamaksi vuodeksi. Ajatukseni oli, että liikenne hoidettaisiin Katajaharjun ja Hanasaaren liittymien kautta kunnes Länsiväylä saadaan kaupungin kaduksi. On myönnettävä, että ajatukseni perustui osittain väärään tietoon. Itse liittymän rampit maksavat alle kaksi miljoonaa. Rahaa menee Länsiväylän osittain kattavaan kanteen. Sitä kantta minä taas pidän tarpeellisena, koska vaikka Länsiväylä muuttuisi Länsibulevardiksi, melkoisen estevaikutuksen se silti muodostaa. Kansi maksaa 17 M€ eli alta kaksi prosenttia koko saaren kustannuksista. Tosin tämä ratkaisu taas jättää Länsiväylän vähän kanjoniin, joten estevaikutus on vastaavasti suurempi – vähän niin kuin Vuosaaressa on.

Risto Rautava pyysi asian pöydälle, joten tästä sitten pohditaan seuraavat kaksi viikkoa.

Hakaniemen ja Sörnäistenrannan asemakaavaluonnos Lue lisää

Toimistoja asunnoiksi, osa 3. Etelä-Helsinkiin sopii asuntoja

15.2.2017 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu · 29 Kommenttia 

Mielenkiintoista lähinnä on, mitä tehdä Espan ja Bulevardin eteläpuoliselle Helsingille. Se on lähellä keskustaa, mutta ei kovin hyvin saavutettavissa, ellei satu asumaan alueella. Minusta siellä pitäisi lisätä asumista työpaikkojen sijasta, koska se on niin haluttua asuinaluetta. Alueelle sopii pienkonttoreita, joiden työntekijät asuvat lähellä, mutta ei suuria työpaikkoja, joihin pitäisi matkustaa kaukaa. Työpaikkapysäköintiä ei alueella ole mahdollista järjestää mihinkään järkevään hintaan, mikä sekin puolustaa ajatusta, että työpaikkoja tulisi olla lähinnä alueella asuvia varten.

Ensimmäiseen kerrokseen en ottaisi asuntoja jo kaupunkikuvallisista syistä – ikkunat. Niissä voi olla liiketilaa tai jos vuokralaista ei löydy, pienyritysten toimistoja. Luovien alojen työpaikat sijoittuvat mielellään kaupunkien keskustaan samoin kuin näiden työntekijöiden asunnot. Lue lisää

Insinöörien ja meidän muiden työpaikat. Toimistoja asunnoiksi? Osa 2

13.2.2017 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu, _ · 123 Kommenttia 

Tälläkin blogilla käyty keskustelu siitä, missä tulevaisuuden työpaikat sijaitsevat, osoittaa tulevaisuuden näkymien olen hyvin erilaisia. Joidenkin mukaan työpaikan paras sijainti on Helsingin keskustassa, toisten mielestä kaupungin ulkopuolella, vaikkapa Keilaniemessä.

(Haa, huomasin oman asenteeni tulevan esiin edellisessä virkkeessä. Onhan niitäkin, joiden mielestä Keilaniemi ei ole kaupungin ulkopuolella vaan kaupungissa.)

Kävin toissaviikolla luennoimassa Tampereen Teknillisellä yliopistolla Hervannassa. En ollutkaan käynyt Hervannassa vuosiin Se oli kovin erilaista ympäristöä kuin Tampereen keskusta, jossa yliopisto sijaitsee ja johon liittyy noin 95 % kokemuksestani Tampereesta.

Oikeastaan vasta Hervannassa tajusin, että insinöörien käsitys hyvästä työpaikan ympäristöstä on aivan erilainen kuin vaikkapa humanistien.

Insinööri arvostaa tällaista työympäristöä

Kaikkialla maailmassa insinöörialojen työpaikat ovat Hervannan ja Keilaniemen kaltaisilla alueilla pysäköintikenttien ympäröiminä kaupungin ulkopuolella. Niihin pääsee kätevästi omalla autolla, jota myös lähes kaikki käyttävät. Lue lisää

Kaupunkisuunnittelulautakunnan lista 14.2.2017

12.2.2017 · Aihe: _ · 36 Kommenttia 

Aluksi on vastaus 25 yleiskaavan yhteydessä tehtyyn ponteen. Teen niistä oman selostuksen, kunhan ehdin.

Hernesaaren yleiskaava

Pöydältä. Minun mielestäni tämä voisi mennä tällaisenaan. Lisää kaupunkia Helsinkiin -listalla oli esitetty varjosuunnitelmaa, jossa alueelle mahtuisi kaksinkertainen asukasmäärä. Tiivistettynä ja minun tulkitsemanani ja vähän lisäämänä Kaijansinkon vastaus tähän meni suunnilleen näin:

Varjosuunnitelmassa koko rakennusala oli laskettu asuntorakentamiseen, kun kaupunki sallii rakennusoikeuden yli 15 % muita tiloja (talopesulat, saunat , yhteistilat ym) Se ei näy rakennusoikeutena, mutta näkyy fyysisenä rakentamisena. Niinpä asukasta kohden pitäisi laskea 46 eikä 40 k-m2. (15 000 as -> 13 000 as)

Suunnitelmassa umpikorteleiden runkosyvyys oli 18 metriä, mikä on todella paljon ja tuottaa epätarkoituksenmukaista tilaa. (Tätä Kaijansinkko ei sanonut, vaan tieto on peräisin keskustelupalstalta)

Jos runkosyvyys olisi 14 metriä (yhä siis aika suuri) päädytään 10 000 k-m2.

Rakentamista oli kaavailtu nykyisen puiston päälle, jolloin puisto kaventuisi, mitä pitäisin sinänsä valitettavana. Toinen asia on, että puiston päälle rakentaminen olisi erittäin kallista, koska sitä pitäisi vakauttaa todella rankasti. Lue lisää

Pikaisesti tyrmätty hyvä veroesitys

11.2.2017 · Aihe: Talouspolitiikka · 30 Kommenttia 

Yrittäjä, sellainen kuin vaikkapa minä, voi rahoittaa yritystään osakepääomalla tai antamalla omalle yritykselleen lainaa. Jos antaa yritykselleen lainaa ja perii siitä kohtuullista korkoa, korko on yrittäjälle pääomatulona verotettavaa tuloa, eli siitä maksetaan veroa 30 % tai yli 30 000 euron osalta 34 %. Yritykselle korko on vähennyskelpoinen meno, joten siitä ei mene veroa kahteen kertaan.

Jos yrittäjä maksaa itselleen osinkoa ja osinko olisi samalla tavalla henkilökohtaisessa verotuksessa verotettavaa pääomatuloa kuin korkokin, maksaisi yritys ensin voitosta veroa 20 % ja yrittäjä osingosta 30 %, jolloin kokonaisverotukseksi tulisi 20 % + 0,8*30% = 44 %. Palkansaajan tulojen pitää olla todella korkeat, ennen kuin hän maksaa palkastaan veroa 44 %.  Ei siis kannattaisi panna rahaa osakepääomaan, vaan antaa omalle yritykselleen lainaa.  Se taas on kansantalouden kannalta huono ratkaisu, koska velkaiset yritykset eivät kestä laskukausia.

Jotta oman yrityksen rahoittamisessa osakepääoman kautta olisi mitään järkeä, osinkotuloja omasta yrityksestä verotetaan lievemmin. Alun perin tämä säädettiin niin, että osingon ja koron kokonaisvero oli suunnilleen sama. Kun yritysveroprosentti alennettiin 20 %:iin, osinkojen kautta itselleen maksaminen tuli edullisemmaksi kuin koron maksaminen. Nykyisin osingosta menee neljännes verotettavaksi pääomatuloksi, jolloin kokonaisveroprosentiksi muodostuu 26 % (20 %0,8*0,25*30 % = 26 %), mikä on vähemmän kuin pääomatuloista perittävä 30 %:n vero. Lue lisää

Seuraava sivu »